【正文】 1,932 56671% 1,701 201%年業(yè)務(wù)量 13,900 13,0206% 194,327 1393%置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)總收入 88 103 17% 1,281 1141%年業(yè)務(wù)量 7,660 44,171 477% 45,486 3%現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)總收入 164 1,044 537% 85518%年業(yè)務(wù)量 1,867 93350% 7,058 656%小額貸款業(yè)務(wù)總收入 66 216 229% 781 262%數(shù)據(jù)來源：盛澤擔(dān)保財(cái)務(wù)部 最近3 年?duì)I業(yè)收入構(gòu)成單位：萬元盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告業(yè)務(wù)品種 2007 年 比例 2008 年 比例 2009 年 比例按揭代理 1,932 % 566 % 1,701 %置業(yè)擔(dān)保 88 % 103 % 1,281 %現(xiàn)金贖樓 164 % 1,044 % 855 %小額貸款 66 % 216 % 781 %其它 12 % 263 % 587 %收入合計(jì) 2,261 % 2,192 % 5,205 %數(shù)據(jù)來源：盛澤擔(dān)保財(cái)務(wù)部 主營(yíng)業(yè)務(wù)的銷售情況分析自2006 年以來，盛澤擔(dān)保主營(yíng)業(yè)務(wù)由單一的按揭代理銷售，發(fā)展為按揭代理、置業(yè)擔(dān)保、現(xiàn)金贖樓和小額貸款等多元化房地產(chǎn)交易相關(guān)業(yè)務(wù)。主營(yíng)業(yè)務(wù) 業(yè)務(wù)開展情況按揭代理 無風(fēng)險(xiǎn)、成熟的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)、模式和發(fā)展路徑清晰、復(fù)制能力強(qiáng)置業(yè)擔(dān)保 低風(fēng)險(xiǎn)、高收益業(yè)務(wù)，以按揭為基礎(chǔ)，模式清晰現(xiàn)金贖樓 低風(fēng)險(xiǎn)、高收益業(yè)務(wù)，以按揭為基礎(chǔ)，模式清晰小額信貸 擁有完整業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)，適度開展 業(yè)務(wù)流程按揭代理業(yè)務(wù)流程擔(dān)保業(yè)務(wù)流程盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告小額信貸業(yè)務(wù)流程 經(jīng)營(yíng)模式☆ 按揭代理及擔(dān)保業(yè)務(wù)同屬按揭業(yè)務(wù)鏈，其中按揭服務(wù)貫穿全流程，擔(dān)保為其中階段需求（見盛澤擔(dān)保業(yè)務(wù)流程圖示）。盛澤擔(dān)保采取低成本運(yùn)作模式，固定成本占比小，具有較大的財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)。（泛華金融）盛澤暫落后于2 家競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；基于對(duì)手處于成長(zhǎng)瓶頸，置業(yè)擔(dān)保 不動(dòng)產(chǎn)、安信巨融盛澤處于高速成長(zhǎng)期，計(jì)劃于2012 年全面超越。小額信貸：序號(hào) 不利因素 描述將來可能的政策管制 新興行業(yè)在發(fā)展初期，可能遭遇政策上的波動(dòng)。人民銀行個(gè)人與企業(yè)信用信息系統(tǒng)基本完善，具備開信用環(huán)境基本具備展房屋按揭與小額信貸業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)。小額信貸：序號(hào) 有利因素 描述政策明確支持小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行的設(shè)立和發(fā)展，1 政策導(dǎo)向明確逐步納入規(guī)范管理，有利于行業(yè)的持續(xù)成長(zhǎng)。城市間二手房交易市場(chǎng)及房貸業(yè)務(wù)發(fā)展存在差距，為區(qū)域發(fā)展不平衡專業(yè)按揭服務(wù)機(jī)構(gòu)全國(guó)化發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。擔(dān)保業(yè)務(wù)（置業(yè)擔(dān)保或現(xiàn)金贖樓）：2002 年 中蘭德不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保公司成立，注冊(cè)資金3 億，業(yè)務(wù)量排名居行業(yè)前兩名，目前在廣州，北京，上海，廈門，福建有分公司；2002 年 不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保公司成立，注冊(cè)資本金 1 億，業(yè)務(wù)量排名居行業(yè)前兩名，暫無異地分公司；2004 年 1 月，安信巨融成立于，初始注冊(cè)資本金5000 萬，2008 年增資到 1 億，業(yè)務(wù)量排名居行業(yè)前三，暫無異地分公司。小額信貸自 2007 年深圳試點(diǎn)以來，監(jiān)管機(jī)構(gòu)先后發(fā)布了部分監(jiān)管辦法，隨著小額貸款公司的成熟，會(huì)陸續(xù)有更加嚴(yán)格和全面的監(jiān)管辦法出臺(tái)?，F(xiàn)金贖樓：是置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)的相似業(yè)務(wù)，為客戶提供的服務(wù)相同，區(qū)別在于置業(yè)擔(dān)保贖樓是使用客戶向銀行申請(qǐng)的短期贖樓貸款進(jìn)行贖樓，擔(dān)保公司為該短期贖樓貸款提供擔(dān)保，而現(xiàn)金贖樓則是擔(dān)保公司使用自有資金為客戶墊資贖樓。最近3 年的主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)如下：?jiǎn)挝唬喝f元項(xiàng)目 凈資產(chǎn) 總資產(chǎn) 1, 盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告項(xiàng)目 2009 年 2008 年 2007 年?duì)I業(yè)收入 2, 1, 1,凈利潤(rùn) 數(shù)據(jù)來源：中磊會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告，2007 年數(shù)據(jù)來源于深圳德安會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告深圳市加順貸投資有限公司深圳市加順貸投資有限公司是深圳盛澤擔(dān)保有限公司控股的全資子公司，成立于2007 年 1 月 18 日，法定代表人為羅守坤，注冊(cè)資本610 萬元，住所為深圳市福田區(qū)福華一路免稅商務(wù)大廈4 層 5 單元。盛澤擔(dān)保最新的組織結(jié)構(gòu)圖如下： 控股及參股子公司情況截至2009 年 12 月31 日，盛澤擔(dān)保下屬子公司如下圖所示：深圳市世聯(lián)小額信貸有限公司深圳市世聯(lián)小額信貸有限公司是深圳盛澤擔(dān)保有限公司控股的全資子公司，成立于2007 年4 月 12 日，法定代表人為羅守坤，注冊(cè)資本5000 萬元，住所為深圳市福田區(qū)福華一路免稅商務(wù)大廈4 層 3 單元。股東會(huì)是盛澤擔(dān)保最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，由全體股東組成；設(shè)立執(zhí)行董事一名；設(shè)立監(jiān)事一名，聘任總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理兩名。曾就職于建設(shè)銀行深圳分行營(yíng)業(yè)部電腦科；2000 年2003 年就職于深圳市亦禾物流信息技術(shù)有限公司，任總經(jīng)理；2004 年2006 年6 月就職于中信銀行深圳分行，任零售銀行部副總經(jīng)理；2006 年7 月加入世聯(lián)，任世聯(lián)信貸與盛澤按揭公司總經(jīng)理?，F(xiàn)任盛澤擔(dān)保公司總經(jīng)理。盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告 結(jié)論從項(xiàng)目的必要性和投資效益分析，項(xiàng)目可行。2,000 萬元用于補(bǔ)充深圳地區(qū)現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)的營(yíng)運(yùn)資金，進(jìn)一步鞏固現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)在深圳地區(qū)的業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)。定價(jià)依據(jù)：按經(jīng)審計(jì)的凈資產(chǎn)溢價(jià)20%，折合每股 元。綜上，通過增資擴(kuò)股進(jìn)入盛澤擔(dān)保，對(duì)于世聯(lián)實(shí)現(xiàn)規(guī)?；鲩L(zhǎng)鞏固行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位和完善產(chǎn)業(yè)鏈打造綜合服務(wù)商，最終實(shí)現(xiàn)“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)的第一選擇”的戰(zhàn)略愿景都有著重大的戰(zhàn)略意義。目前我國(guó)二手房的市場(chǎng)按揭金融生態(tài)圈正逐步形成，但是仍處在發(fā)展初級(jí)階段。受房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展、金融市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定等驅(qū)動(dòng)因素影響，2009 年我國(guó)個(gè)人消費(fèi)性住房貸款累計(jì)新增 萬億元，2002~2009 年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)27%。在本文作者所知情的范圍內(nèi)，本機(jī)構(gòu)、本人以及財(cái)產(chǎn)上的利害關(guān)系人與所評(píng)價(jià)的證券沒有任何利害關(guān)系。本驗(yàn)資報(bào)告僅供貴公司申請(qǐng)辦理注冊(cè)資本及實(shí)收資本變更登記及據(jù)以向 全體股東簽發(fā)出資證明時(shí)使用不應(yīng)被視為是對(duì) 貴公司驗(yàn)資報(bào)告日后資本保全、償債能力和持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力等的保證。經(jīng)我們審驗(yàn)截至****年**月**日止貴 公司已收到甲方、乙方繳納的新增注冊(cè)資本實(shí)收資本合計(jì)人民幣╳╳元大 寫?yīng)?。我們的審?yàn)是依 據(jù)《中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則第1602號(hào)——驗(yàn)資》進(jìn)行的。第一篇：增資報(bào)告格式5適用于有限責(zé)任公司增資驗(yàn)資報(bào)告有限責(zé)任公司我們接受委托, 審驗(yàn)了貴公司截至****年**月**日止新增注冊(cè)資本及實(shí)收資本情況。在審驗(yàn)過程中我 們結(jié)合 貴公司的實(shí)際情況實(shí)施了檢查等必要的審驗(yàn)程序。各股東以貨幣出資╳╳元實(shí)物出資╳╳元知識(shí)產(chǎn)權(quán)出資╳╳元。因使用不當(dāng)造成的后果與本所及執(zhí)行本驗(yàn) 資業(yè)務(wù)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師無關(guān)。盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司對(duì)深圳盛澤擔(dān)保有限公司增資擴(kuò)股 可行性研究報(bào)告戰(zhàn)略策劃與投資部2010319 I盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告 經(jīng)營(yíng)目標(biāo)............................................................................................................20 業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃....................................................................................................20 第六章 項(xiàng)目必要性分析.........................................................................................21 有助于公司迅速擴(kuò)大規(guī)模................................................................................21 探討和發(fā)展日益增長(zhǎng)的存量市場(chǎng)業(yè)務(wù)，符合世聯(lián)的戰(zhàn)略方向....................21 延展產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)良好的業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)........................................................22 品牌疊加，實(shí)現(xiàn)良好的品牌協(xié)同效應(yīng)............................................................22 第七章 投資方案情況.............................................................................................23 投資方案............................................................................................................23 投資額及定價(jià)依據(jù)............................................................................................23 資金籌措............................................................................................................23 資金運(yùn)用............................................................................................................23 第八章 項(xiàng)目投資效益分析.....................................................................................24 損益分析...........................................................................................................24 投資回報(bào)分析...................................................................................................27 第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及控制.........................................................................................28 政策風(fēng)險(xiǎn)............................................................................................................28 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)............................................................................................................28 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)............................................................................................................28 管理風(fēng)險(xiǎn)............................................................................................................29 新區(qū)域或子公司經(jīng)營(yíng)虧損的風(fēng)險(xiǎn)....................................................................29 引進(jìn)資金投資項(xiàng)目的實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)........................................................................29 第十章 結(jié)論.............................................................................................................30 III盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告前言今后幾年房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)將在整合周期中逐漸進(jìn)入規(guī)模之爭(zhēng)的狀態(tài)，業(yè)內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)中能夠形成規(guī)?；l(fā)展能力的企業(yè)將逐步確立其領(lǐng)導(dǎo)者地位。未來隨著城市化進(jìn)程等因素影響，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，從而帶來個(gè)人住房信貸的巨大需求，我國(guó)住宅按揭信貸行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展空間巨大。在二手房交易活躍程度較高的城市，二手中介和按揭中介已經(jīng)自然成為連接銀行與借款人的主體，擔(dān)保、估價(jià)等業(yè)務(wù)也開始顯現(xiàn)。盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告第一章 項(xiàng)目概述 項(xiàng)目?jī)?nèi)容深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“公司”、“世聯(lián)”）對(duì)深圳盛澤擔(dān)保有限公司（以下簡(jiǎn)稱“盛澤擔(dān)保”）進(jìn)行增資擴(kuò)股。 項(xiàng)目資金籌措項(xiàng)目資金將由世聯(lián)以超募資金完成。70 萬元用于集成 IT 系統(tǒng)平臺(tái)建設(shè)，以保障各業(yè)務(wù)品種的標(biāo)準(zhǔn)化管理和提高后臺(tái)運(yùn)營(yíng)管理效率。但項(xiàng)目同時(shí)會(huì)帶來市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)和管理等風(fēng)險(xiǎn)，公司需要重點(diǎn)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制、財(cái)務(wù)管理等內(nèi)部管理體制。何建中先生，現(xiàn)年 42 歲，大學(xué)本科學(xué)歷；曾就職于湖北省國(guó)際信托投資公司，任資金計(jì)劃部經(jīng)理；深圳市深茂集團(tuán)有限公司投資部經(jīng)理；深圳市正龍達(dá)實(shí)業(yè)有限公司工作總經(jīng)理；2004 年加入盛澤按揭、世聯(lián)信貸，歷任拓展經(jīng)理、業(yè)務(wù)總監(jiān)、副總經(jīng)理、常務(wù)副總經(jīng)理?，F(xiàn)任盛澤擔(dān)保公司副總經(jīng)理、世聯(lián)小額信貸公司總經(jīng)理。盛澤擔(dān)保實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，總經(jīng)