【正文】 （另外 畝土地已交納部分地款，須待政府完成拆遷工作后交地辦土地使用證。 針對市場需求，一期項目將分二次滾動開發(fā)，其中一期第一批開工項目建筑面積約 萬平 方米，地上建筑面積約 萬平方米，地下建筑面積約 萬平方米。 （二） 項目建設(shè)規(guī)劃 項目規(guī)劃設(shè)計由深圳協(xié)建設(shè)計有限公司和西安有色冶金設(shè)計研究院強強聯(lián)手打造，景觀設(shè)計由 希爾（美國）景觀設(shè)計有限公司擔綱完成。南望世紀西路車水馬龍繁榮景象，西觀百米寬綠化帶與渭河美景。 二、 項 目概況 （一） 項目 簡介 水岸?楓橋項目地塊位于咸陽市灃河新區(qū)西部，南臨世紀西路，是一條寬 80 米的快速干道。 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理 王海州 ，大學學歷， 曾任 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng) 、 西安中城房地產(chǎn)開發(fā)公司 、 陜西正陽置業(yè)管理公司主要 領(lǐng)導 工作 ， 20xx 年任咸陽宇宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 4 宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理。 董事劉魯華，研究生學歷，高級工程師，歷任深圳中油能源投資有限公司總經(jīng)理、中油華南管理中心總經(jīng)理、深圳宇宏宏集團有限公司常務(wù)副總裁等職務(wù)。集團下轄深圳市宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、中山市宇宏住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司、咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、青海大地藥業(yè)有限公司、深圳市宇宏物業(yè)管理有限公司、中山宇宏 物業(yè)管理有限責任公司、深圳市宇宏乒乓球俱樂部有限公司、深圳市成城混凝土有限公司、中山市宇宏混凝土有限公司、深圳市博深高新材料有限公司等控股企業(yè)。 20xx 年，宇宏集團被評為“深圳地產(chǎn)三十強”、“深圳十大潛力品牌”等稱號； 20xx 年，中山市宇宏住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司榮獲中國房地產(chǎn) 500 強稱號。 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)理馮志杰，大學學歷，高級工程師，歷任深圳大學建筑設(shè)計院設(shè)計室主任、深圳市建藝監(jiān)理公司董事長、總經(jīng)理，香港中旅集團置業(yè)公司副總經(jīng)理，深圳中旅置業(yè)公司董事長、總經(jīng)理，廣州捷中寶地產(chǎn)公司總經(jīng)理，深圳宇宏集團副總裁等職務(wù)。 （三）公司開發(fā)項目情況 宇宏集團先后在深圳、中山等地成功開發(fā)了宇宏?歐景花園、宇宏?歐景城華庭、宇宏?金運家園、宇宏?海畔雅居、宇宏?羅馬公元、宇宏?公元盛世、宇宏?健康花城等多個大中型知名樓盤，累計開發(fā)土地面積 160 萬平方米、總建筑面積近 300 萬平方米。北靠情侶路，東鄰段家路，中跨安谷路。環(huán)境優(yōu)雅、交通便捷，地理位置優(yōu)越。 水岸?楓橋項目計劃分四期開發(fā)完成。包括 18層塔式住宅 3 座， 11 層聯(lián)體單元式住宅 5 座，沿街二層商鋪一段，幼兒園、小學各一所。） 已于 20xx 年 6 月取得了 畝土地《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 計劃于 20xx 年 3 月取得項目第一期開工建設(shè)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 計劃于 20xx 年 3 月取得項目第一期 開工建設(shè)的《建設(shè)工程施工許可證》 上述取證工作正在積極辦理中。一期第二批計劃 2 年完成， 20xx年 3 月動工建設(shè)，于 20xx年 3 月底竣工并交付使用。 2..產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 目前咸陽的支柱產(chǎn)業(yè)仍以農(nóng)業(yè)為主，其年產(chǎn)值位居陜西省第一，但根據(jù)咸陽市未來“十一五”規(guī)劃，第二產(chǎn)業(yè)將會得到較大的提升，在“十一五”期間內(nèi)將三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由目前的20： 44： 36 調(diào)整到 14： 50： 36，通過產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，力爭 走上工業(yè)化強市之路 （數(shù)據(jù)來源：咸陽政府辦） 。（數(shù)據(jù)來源：咸陽城建網(wǎng)） 西咸經(jīng)濟一體化對兩市房地產(chǎn)發(fā)展帶來的變化不言而喻！首先，一體化擴大了西安房地產(chǎn)發(fā)展的空間。據(jù)了解，目前咸陽市區(qū)各類住宅、寫字樓比西安同類產(chǎn)品房價每平方米要低 1000 元左右。據(jù)調(diào)查，在咸陽投資建設(shè)的房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最高投資回報率為 %，最低為 %，平均投資回報宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 11 率為 %，明顯優(yōu)于西部其他城市。 小結(jié)： ? 咸陽市區(qū)原有規(guī)模較小，人口數(shù)量有限，住宅和城市建設(shè)尚處于爬升階段，除了個別的幾個有實力的大盤之外，大部分的小區(qū)規(guī)劃和設(shè)計遠不能適應(yīng)未來市場發(fā)展的需求。項目建成后，這一區(qū)域?qū)⒆屜剃柺忻穸恳恍?，小區(qū)將成為咸陽商住物業(yè)的新標桿。該工程作為咸陽市連接渭河兩岸交通的一項重大工程，預計將與本項目一期同步完成，建成后從本項目穿越渭河即直抵北岸彩虹一路鬧市區(qū)，從而使本項目的交通狀況越加錦上添花。 1) 市場現(xiàn)狀 伴隨西咸一體化進程和地鐵 1 號線等利好信息的落實，咸陽商業(yè)氛圍正在穩(wěn)步提升，這點可從超市、便利店在本地的強勁 勢頭中可看出。 宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 13 四、項目定位及發(fā)展預測 （一）項目 SWOT 分析 SWOT分析的目標 圍繞 優(yōu)勢 —— 賣點 、 通過 劣勢 —— 突破 、借助 機會 —— 方向、基于 挑戰(zhàn) —— 方法 項目 SWOT 示意 Strength 優(yōu)勢 Weakness 劣勢 S位于咸陽熱點開發(fā)區(qū)域，早期購地成本較低，土地具有明顯的增值前景； S渭河隧道、地鐵 1 號線、公交線路、世紀大道組成便捷的交通體系； S距灃河較近，生態(tài)環(huán)境可塑性強； S擁有深圳先進的開發(fā)理念和規(guī)劃設(shè)計，成本控制能力強。 項目對抗劣勢與威脅的辦法 消除劣勢 ————— 區(qū)域形象的提升 （價值體系認同） 具有一定理念的高度和延展性，充分利用階段性策略，分層次的逐步深化，打造產(chǎn)品的核心競爭力和開發(fā)商品牌，為開發(fā)商后期房地產(chǎn)開發(fā)奠定強有力的品牌效應(yīng)。通過對區(qū)域價值的提升，將項目開發(fā)提升為政府進行區(qū)域開發(fā)的有力抓手，爭取成為“ 灃 河新區(qū)”的重點工程，從而獲得超常規(guī)的戰(zhàn)略資源。 解決威脅 ————— 產(chǎn)品特色的提煉（生活方式認同） 突出項目規(guī)模體量，產(chǎn)品定位，產(chǎn)品個性，人居環(huán)境，提出新的城市生活，并打造一種新的生活方式。 產(chǎn)品特色提煉 時尚商業(yè) 人文生態(tài) 生活居住 社區(qū)教育 宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 15 （二）項目發(fā)展預測 根據(jù)前述市場分析及區(qū)域規(guī)劃發(fā)展，結(jié)合項目自身用地條件，我們對項目整體功能定位及發(fā)展方向做出合理決策。河水清澈，滋潤了沿岸秀麗風光 岸︱ — 社區(qū)與河之間，精心營造的坡地景觀，廣場、木橋、等點綴其中 流︱ — 引入社區(qū)的活水循環(huán)，湖、河、溪，忽寬忽窄，形態(tài)豐富，進退自然 院︱ — 分布于水域周邊的組團，形成一個個獨立的空間，院內(nèi)有交流，有風景 街︱ — 打破城市冰冷生硬的一面，體現(xiàn)友好的城市界面，營造出良好的街區(qū)感 門︱ — 大開放的社區(qū)內(nèi)，獨立的門廳，讓你找到屬于自己的帕提歐 宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 16 廊︱ — 從室內(nèi)到室外，一個接受陽光沐浴的自然 過渡空間 4. 定位釋由： 1) 從項目所處大環(huán)境分析 目前咸陽房地產(chǎn)市場正處于發(fā)展階段，尤其以世紀大道區(qū)域為開發(fā)熱點。 2) 從項目自身情況分析 項目周邊本身就具備良好的生態(tài)基礎(chǔ)，隨著咸陽市政府對項目北面渭河濕地公園及情侶路的修建，項目外環(huán)境將會得到更大提升。 3) 從開發(fā)商的實力分析 宇宏集團是一家以務(wù)實著稱的知名開發(fā)商，憑借自身在深圳、中山等地十多年的開發(fā)經(jīng)驗和充足的資金實力，以及企業(yè)“家懷天下”的深厚文化底蘊，完全具備開發(fā)一個大型高檔項目的能力。他們可以是咸陽本土人，也可以是喜歡在咸陽生活的非本 土人。購物 ? 20xx年 10 月：銷售整體均價 4500 元 /㎡起價（一期開盤預期價格） ? 20xx年 10 月：銷售整體均價 5500 元 /㎡（一期均價預期價格） 項目整體實現(xiàn)商業(yè)銷售均價： 5500 元 / m2 六、 營銷方案 （一）營銷策略 項目各銷售階段的營銷策略 營銷目標 入市時機 營銷階段劃分 水 岸?楓橋項目一期第一批開工項目銷售面積 住宅： 11小高層， 6號高層（ 平方米） 高形象、中價格入市、快速上漲 ,以合理的推廣費用 28－ 30 個月實現(xiàn) 100%銷售 ! 20xx 年 10 月 考慮工程進度、取得預售證、樣板情景開放； 20xx 年 10 月為最佳的營銷時機； 1 營銷籌備期 —20xx 年 1 月 ——20xx 年 4 月 2 市場預熱期 —20xx 年 5 月 ——20xx 年 9 月 3 首度引爆期 —20xx 年 10 月 ——20xx 年 4 月 4 第二勁銷期 —20xx 年 5 月 ——20xx 年月 12 月 5 尾盤沖刺期 —20xx 年 1 月 ——20xx 年 6 月 宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 22 商業(yè)街（ ） 項目營銷執(zhí)行五大要點 要點之一、 宇宏集團第一次進入咸陽，踏入務(wù)實的咸陽市場， 需要通過項目讓市場認識宇宏（以人為本的理念）、認識宇宏人（嚴謹求實的價值觀）， 即借助項目高水平的開發(fā)，躋身咸陽房地產(chǎn)第一陣營 要點之二、 以集團的強勢品牌帶動項目品牌形象的確立，完成市場的有效區(qū)隔；同時配合優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和天然不可復制的水岸環(huán)境，打造咸陽最具價值的居住大盤 ， 確立項目高品質(zhì)的市場標竿 ；結(jié)合住居新標準的推廣宣傳， 影響核心客戶和業(yè)內(nèi)意見領(lǐng)袖 ，最終達到引領(lǐng)市場的目標。配套的引進和成功運營，一方面體現(xiàn)了地產(chǎn)商的開發(fā)水平，彰顯了公司實力，一方面可以給予客戶信心，因為眼前便是這是未來生活的展現(xiàn)，再一方 面，高品質(zhì)配套意味著高品質(zhì)的生活，它也將有效地打動消費者（尤其是相對苛求地意見領(lǐng)袖）；所以應(yīng)當 堅持“配套先行”、堅持“品牌配套”、執(zhí)行“配套＋展示”的聯(lián)動策略 。 ? 廣告入場式： 選擇在團購單位的食堂、俱樂部等人員活動集中點，張貼相關(guān)本項目進行團購的海報，上面留有團購組織者聯(lián)系方式及樓書等相關(guān)宣傳資料的索取地點。若有意者可自選資料進行了解咨詢，并可用看樓車統(tǒng)一時間拉至項目所在地觀看。以 1/2 版為主，少量全版。 （二）營銷方式 銷售代理 由于開發(fā)商以前開發(fā)樓盤均為沿海地區(qū)，在本地沒有銷售團隊和銷售經(jīng)驗，因此本樓盤采用獨家代理方式承包給代理公司進行銷售。） 經(jīng)營稅金及附加： 萬元（綜合稅率 %） 銷售費用： 萬元 管理費用： 萬元 （ 萬元 *%） 財務(wù)費用： 萬元（ 7000 萬元 *%*2 年） 利潤總額： 11, 萬元 宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 30 所得稅： 萬元 稅后利潤： 萬元 投資利潤率 (成本費用利潤率 )： % 1 銷售利潤率 : % 1 靜態(tài)投 資回收期： 2 年 八、結(jié) 論及建議 （一）項目開工建設(shè)資金籌措方案 “水岸?楓橋”一期第一批開工項目投資總額 萬元，擬通過企業(yè)自籌、銀行貸款、期房銷（預）售相結(jié)合的籌資方式來解決。 按目前較為保守的經(jīng)濟測算，項目能保證基本的經(jīng)濟效益指標，財務(wù)分析可行。 總體來看， 水岸?楓橋項目一期第一批開工項目 市場前景好，有一定經(jīng)濟效益，抗風險能力較強，是