【正文】 一個(gè)可行的項(xiàng)目。 開(kāi)發(fā)商致力于打造一個(gè)高檔住宅項(xiàng)目，投入大量資金用于商業(yè)配套，幼兒園，小學(xué)，陽(yáng)光車(chē)庫(kù)，提高業(yè)主居住品質(zhì)，樹(shù)立開(kāi)發(fā)商的企業(yè)品牌，因 此， 一期第一批開(kāi)工項(xiàng)目整體利潤(rùn)較低。 此銀行貸款 擬采用資產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）抵押保證的措施。因此，初步估算項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)總宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 29 銷(xiāo)售收入 億元 ，其中住宅實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入約 億元（ ㎡ *3100 元 /㎡＝ 萬(wàn)元），商業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 億元（ ㎡ *5500 元 /㎡＝ 萬(wàn)元） ,停車(chē)位實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 億元（ 764*7 萬(wàn)元 /個(gè)＝ 5348 萬(wàn)元）。 宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 26 ? ： 主要選擇在咸陽(yáng)有知名度的的《尚品》，主攻中高端消費(fèi)人群的《華商直遞》 ? ：西安 800j 影響力比較要大，媒體實(shí)力較強(qiáng)，因此以 800j 推廣為主。在團(tuán)購(gòu)單位有意向時(shí)，自行在單位組織團(tuán)購(gòu)人員，再將相關(guān)團(tuán)購(gòu)人員資料電話或者傳真至營(yíng)銷(xiāo)中心，然后約時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行專(zhuān)車(chē)統(tǒng)一接送看樓的團(tuán)購(gòu)人員。 ? 網(wǎng)站公布式： 選擇在團(tuán)購(gòu)單位的內(nèi)部網(wǎng)站進(jìn)行團(tuán)購(gòu)消息的發(fā)布，比如在網(wǎng)站內(nèi)的論壇上發(fā)布消息貼子。在現(xiàn)場(chǎng)展示有限的條件下，不適宜進(jìn)行大規(guī)模的推廣，但市場(chǎng)需要水岸楓橋發(fā)出的聲音，同時(shí)，鑒于項(xiàng)目的巨大后續(xù)供應(yīng)，所以 前期選擇更慎重和到位的推廣模式 —— 小眾營(yíng)銷(xiāo)：即通過(guò)對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)意見(jiàn)領(lǐng)袖的直接拓展和線下活動(dòng)推廣，吸納項(xiàng)目核心客戶(hù)，同時(shí)給市場(chǎng)充分認(rèn)識(shí)項(xiàng)目、認(rèn)識(shí)宇宏的時(shí)間， 為后續(xù)大賣(mài)做好鋪墊，為后續(xù)物業(yè)升值埋 好伏筆 項(xiàng)目各銷(xiāo)售階段的營(yíng)銷(xiāo)主題 水岸?楓橋項(xiàng)目 六大創(chuàng)造性?xún)r(jià)值體系 ? 稀缺價(jià)值 —— 零距離親湖生活住區(qū) ? 高端價(jià)值 —— 世紀(jì)大道西唯一有電梯小高層的高尚社區(qū) 宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 24 ? 特色價(jià)值 —— 獨(dú)特的經(jīng)典歐式建筑風(fēng)格 ? 商業(yè)價(jià)值 —— 咸陽(yáng)首席西班牙情景式休閑商街 ? 教育價(jià)值 —— 特色幼兒園、小學(xué) ? 品牌價(jià)值 —— 深圳實(shí)力品牌多年開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) 客戶(hù)拓展策略 上門(mén)、直面溝通 ? 開(kāi)發(fā)區(qū)、市中心企業(yè) ? 開(kāi)發(fā)區(qū)、市中心政府機(jī)關(guān)、學(xué)校 客戶(hù)平臺(tái) ? 汽車(chē) 4S 店客戶(hù)資源（例如三橋汽車(chē)城） ? 銀行 VIP 客戶(hù)資源 ? 移動(dòng) VIP 客戶(hù)資源 ? 高爾夫球會(huì)客戶(hù)資 源 ? 媒體客戶(hù)資源 ? 二手地鋪客戶(hù)資源 ? 咸陽(yáng)、開(kāi)發(fā)區(qū)中小企業(yè)主協(xié)會(huì) ? 行業(yè)商會(huì)（如工業(yè)、食品業(yè)） ? 地域商會(huì)（外商會(huì)） 活動(dòng)贊助： 如貿(mào)促會(huì)、公益活動(dòng)等 ? 資料投放 ? 1F 展場(chǎng) ? 班車(chē)－開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè) ? 企業(yè)：內(nèi)部報(bào)紙、雜志、網(wǎng)站、廣播、宣傳欄 ? 汽車(chē) 4S 店 ? 銀行 ? 移動(dòng) ? 高爾夫球會(huì) ? 媒體 ? 二手地鋪 宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 25 ? 外商活動(dòng)中心（安利） ? 協(xié)會(huì)、商會(huì)活動(dòng) ? 外展點(diǎn)：星級(jí)酒店、外巡展點(diǎn) ? 區(qū)政府機(jī)構(gòu) 大客戶(hù)、團(tuán)購(gòu)方式 ? 銷(xiāo)售組駐場(chǎng)式： 由團(tuán)購(gòu)單位支持配合，選擇周末的時(shí)間，在團(tuán)購(gòu)單位的食堂、俱樂(lè)部等人員活動(dòng)集中點(diǎn)，擺放洽談桌 椅、小型廣告牌及樓書(shū)、宣傳單等資料，由兩名銷(xiāo)售員對(duì)有購(gòu)樓意向者發(fā)放樓書(shū)、宣傳單等資料，同時(shí)接受咨詢(xún)與登記。項(xiàng)目堅(jiān)持住宅和配套聯(lián)動(dòng)的原則，前期實(shí)現(xiàn)住宅物業(yè)宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 23 的混合開(kāi)發(fā)、配套先行，后期平價(jià)入市，結(jié)合推貨策略，反襯首批單位的高性?xún)r(jià)比，主要目標(biāo)直指中高層面核心客戶(hù)，利用其市場(chǎng)口碑，進(jìn)一步有效傳播項(xiàng)目的品牌。 ? 商業(yè)街服務(wù)功能構(gòu)成： 內(nèi)容 建筑面積 (m2) 服務(wù)范圍 會(huì)所、銀行、餐飲、美容美發(fā)、藥店、網(wǎng)吧、服裝店、酒吧、書(shū)店、超市、音像房 91640(m2)(地上）沿街商鋪， *12 米開(kāi)間尺寸，層高一層 ，二層 米； (m2)（地下） 滿(mǎn)足小區(qū)業(yè)主和周邊消費(fèi) 需求 會(huì)所的核心服務(wù)功能 獨(dú)立商鋪標(biāo)準(zhǔn)間 統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、統(tǒng)一招商、選擇有特色的經(jīng)營(yíng)客戶(hù)群。 地域特點(diǎn)： 咸陽(yáng)本土原居民 非咸陽(yáng)本土原居民，但在中國(guó)戶(hù)籍制度的標(biāo)準(zhǔn)下已成為、或即將成為咸陽(yáng)人的群體 思想形態(tài)： 容易接受新生事物、現(xiàn)代觀念的咸陽(yáng)本土中青年一代 融合了咸陽(yáng)傳統(tǒng)文化及現(xiàn)代生活理念，樂(lè)于追求、接受生活質(zhì)素提升的、充滿(mǎn)生活情趣的現(xiàn)代新移民 綜合描述 咸陽(yáng)傳統(tǒng)城區(qū)地域（包括秦都區(qū)、渭城 區(qū)等地）的原居民 咸陽(yáng)傳統(tǒng)城區(qū)周邊地域（包括咸陽(yáng)周邊縣市等地）的原居民 宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 18 在西安市工作、像追求優(yōu)美的生活環(huán)境的（包括西安傳統(tǒng)本土居民及老咸陽(yáng)的后代） 客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)目的分析： 客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)比例分析 3 價(jià)格定位及發(fā)展預(yù)測(cè) 從目前新區(qū)市場(chǎng)現(xiàn)狀、未來(lái)供求關(guān)系的發(fā)展，區(qū)域 20xx20xx 年平均年增長(zhǎng)幅度評(píng)估： ? 20xx 年，區(qū)域價(jià)格整體上漲幅度 5%左右 ? 20xx 年 20xx 年，本案每年整體上漲幅度 3%左右 宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 19 考慮到項(xiàng)目實(shí)際重點(diǎn)銷(xiāo)售期間為 年，年均價(jià)可上漲 3％； 最后項(xiàng)目市場(chǎng)均價(jià)試算至 3100 元。人文隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，人們對(duì)住宅的要求將更多地通過(guò)樓盤(pán)規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品創(chuàng)新、物業(yè)服務(wù)等內(nèi)容來(lái)體現(xiàn)，選擇樓盤(pán)將不僅僅是 居住，更是一種對(duì)美好生活的體驗(yàn)和享受。結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)購(gòu)買(mǎi)力和整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于回暖初期的實(shí)際情況，本項(xiàng)目一是將強(qiáng)化工程管理，向管理要效益，在確保高品質(zhì)的基礎(chǔ)上，將建設(shè)成本控制在最佳水平；二是著眼聚集人氣，以相對(duì)較低的姿態(tài)入市。 因此本項(xiàng)目所要打造的目標(biāo)就是一個(gè)自然景觀突出的大型智能化生態(tài)社區(qū)。 時(shí)尚商業(yè)功能： 由風(fēng)情商業(yè)街和社區(qū)大型會(huì)所風(fēng)情商業(yè)街主要針對(duì)社區(qū)的業(yè)主的購(gòu)物、休閑需求，同時(shí)也 滿(mǎn)足項(xiàng)目周邊部分時(shí)尚人群的商業(yè)需求。如金泰絲路花城提出的成熟生活大盤(pán)，奧林匹克花園的健康運(yùn)動(dòng)主題概念，便是可以借鑒的代表。用區(qū)域、城市等超級(jí)資源（政府、行政等）的“東風(fēng)”拉動(dòng)項(xiàng)目住宅開(kāi)發(fā)的“水車(chē)”。 Opportunity 機(jī)會(huì) Threat 威脅 O西咸一體化對(duì)本項(xiàng)目的利好刺激； O處于咸陽(yáng)市住宅開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)潛力區(qū)域； O大西安生活圈的逐漸形成，擴(kuò)大目標(biāo)客戶(hù)規(guī)模； O政府出臺(tái)多項(xiàng)優(yōu)惠政策，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。 2) 發(fā)展前景 咸陽(yáng)市 80%的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)都集中在電影院十字、七廠十字、北大街十字、體育場(chǎng)十字這四大節(jié)點(diǎn)，與此同時(shí)，新建區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃卻沒(méi)有跟進(jìn)，在世紀(jì)大道、灃河新區(qū)都存在這樣的問(wèn)題 。此處可謂一處居住養(yǎng)生兩相宜的地方！ ? 小高層和高層成為市場(chǎng)主流 據(jù)了解，世紀(jì)大道開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要以小高層和高層為主，迎合了購(gòu)房者追求 視野開(kāi)闊、空氣清新的特點(diǎn)。 20xx 年，西安地鐵 1 號(hào)線將延伸至世紀(jì)大道中段（距離本項(xiàng)目約 600 米），屆時(shí)，從本項(xiàng)目到西安鐘樓僅需 25 分鐘，業(yè)主出行將更加便利。 （二） 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? 項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目地處咸陽(yáng)市灃河新區(qū)西部，而灃河新區(qū)作為西咸經(jīng)濟(jì)一體化的第一承接地 ，直接受兩地經(jīng)濟(jì)輻射 ， 區(qū)內(nèi)地勢(shì)平坦、交通便利、區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分便利，尤其是市府 “ 一心”（西咸公共服務(wù)中心）、“兩帶”（渭河景觀帶、灃河景觀帶）、“雙軸”（東西方向的世紀(jì)大道橫軸和南北方向的白馬河商貿(mào)豎軸）的規(guī)劃布局，不僅為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添了強(qiáng)勁動(dòng)力，更為本項(xiàng)目致力打造咸陽(yáng)最佳生活區(qū)創(chuàng)造了無(wú)可比擬的地域優(yōu)勢(shì)。加之咸陽(yáng)普通住宅房?jī)r(jià)比西安要低近 20xx 元，性?xún)r(jià)比明顯高于周邊城市，許多外地人已被優(yōu)惠的房?jī)r(jià)所吸引，紛紛來(lái)咸陽(yáng)置業(yè)安居。從區(qū)位優(yōu)勢(shì)與自然環(huán)境上看，咸陽(yáng)地處八百里秦川腹地，東鄰西安，西接楊凌農(nóng)業(yè)高新技術(shù)示范區(qū)，占據(jù)著西部大開(kāi)發(fā)承東啟西的位置，并有著悠久 的歷史和厚實(shí)的文化積淀，曾是我國(guó)第一個(gè)封建王朝的建都之地，是西北五省民眾非常向往的寶地。而一 體化后的咸陽(yáng)提供了更大的選擇空間，因?yàn)檫@里的地價(jià)比西安低得多。 根據(jù)咸陽(yáng)政府公布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，“八五”期間，咸陽(yáng)城區(qū)人均住宅建筑面積為 ㎡；“九五”期間為 ㎡；到 20xx 年已達(dá)到 ㎡（參考 1999 年《中國(guó)人類(lèi)住區(qū)發(fā)展報(bào)告》人均 18 ㎡的小康標(biāo)準(zhǔn)，可以說(shuō)咸陽(yáng)市住房消費(fèi)目前早已達(dá)到小康的水平）；又據(jù) 20xx年住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)查資料和 20xx 年底統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，市區(qū)人均住房建筑面積為 ㎡，根據(jù)咸陽(yáng)提出 20xx 年人均居住面積目標(biāo)要達(dá)到 28 ㎡的指標(biāo)要求，從 到 28 ㎡，咸陽(yáng)近六年人均居住面積平均年增量達(dá)到 ㎡，如果以此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，再乘以市區(qū) 48 萬(wàn)人口的數(shù)量，咸陽(yáng)每年住宅市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)提供 萬(wàn)㎡的市場(chǎng)供應(yīng)量。 20xx 年咸陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10970 元 ， 人均住宅建筑面積 23 平方米（數(shù)據(jù)來(lái)源：咸陽(yáng)政府辦）。一期第一批開(kāi)工項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度為 2 年，計(jì)劃于 20xx 年 3 月動(dòng)工建設(shè)，于 20xx年 3 月底竣工并交付使用。（詳見(jiàn)下表），一期第二批包含包括 32 層塔式住宅 3 座， 11層聯(lián)體單元式住宅 1 座。總建筑面積約 宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 5 萬(wàn)平方米（計(jì)容積率面積 萬(wàn)平方米），包括 11 層、 18 層、 32 層住宅共 12 棟，及沿世紀(jì)西路、安谷路兩側(cè)布置的商業(yè)街一段和小學(xué)、幼兒園各一所。項(xiàng)目建成后將極大地優(yōu)化城市居住條件，大大提升區(qū)域城市建設(shè)品質(zhì)，有效拉動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 水岸?楓橋項(xiàng)目周邊享有良好的景觀及經(jīng)濟(jì)價(jià)值。目前，宇宏集團(tuán)擁有商業(yè)物業(yè)面積3 萬(wàn)多平方米；位于龍崗中心城的寫(xiě)字樓面積達(dá) 2 萬(wàn)平方米；在深圳、中山、咸陽(yáng)等地?fù)碛薪?200 余萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理胡勁，大學(xué)學(xué)歷，政工師， 20xx 起任深圳宇宏科技發(fā)展有限公司常務(wù)副總經(jīng)理、深圳市宇宏物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理、深圳市宇宏投資集團(tuán)客服總監(jiān)， 20xx 年至今任咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理。 董事吳宏順，大學(xué)文化程度，深圳市宇宏投資（集團(tuán)）有限公司董事長(zhǎng)、總裁，主導(dǎo)建設(shè)的樓盤(pán)有：“羅馬公元”、“歐景花園”、“金運(yùn)家園 ”、“歐景城華庭”、“公元盛世”、“家和盛世”等大型花園式住宅物業(yè)。 宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“水岸 ?楓橋”項(xiàng)目 投資可行性研究報(bào)告 （一期第一批開(kāi)工項(xiàng)目） 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 20xx 年 3 月 宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 1 目 錄 一．開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介 （一）公司基本情況?????????????????????????????? 3 （二）主要管理人員介紹 ???????????????????????????? 3 （三）公司