當前閑置土地形成原因及處理建議-wenkub
2024-09-30 21 本頁面
【正文】 的閑置土地，使之科學利用與管理，更好地服務(wù)經(jīng)濟建設(shè)，筆者就此談幾點初淺的看法。在實踐中有下列情形之一的，也可以認定為閑置土地：一是國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的；二是已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25％且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；三是法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。其中，北京160宗、廣州54宗、海南77宗、江蘇48宗，四地閑置土地數(shù)量占全國的近四分之一，70%以上閑置土地性質(zhì)為住宅用地，成為閑置土地重災(zāi)區(qū)。第三種情況，雖然是開發(fā)商自身原因造成了土地閑置，但拿地的開發(fā)商卻是政府招商引資“求”來的。但實際情況卻是，這些政策在執(zhí)行中都被嚴重地打了折扣，閑置時間超過一年以上的土地比比皆是，閑置時間超過5年的也不在少數(shù)。更重要的是，這些閑置的土地，有相當一部分是地方政府拆遷不到位、補償不到位等方面的原因造成的。但自國家宏觀調(diào)控樓市以來，出臺了很多新政策，樓市交易少了，開發(fā)商資金回籠少了，銀行收緊銀根，開發(fā)商因自身資金周轉(zhuǎn)或經(jīng)濟實力發(fā)生變化，現(xiàn)已無力進行開發(fā)，或者有的項目土地開發(fā)手續(xù)早已完善，但其間開發(fā)企業(yè)之間相互轉(zhuǎn)讓，造成開發(fā)時間延誤，從而造成土地閑置。土地是稀缺資源，從長遠來看是有很好的增長預(yù)期，開發(fā)商正是看到了這一點，因此他們十分樂意囤地，只要不及時開發(fā)，將開發(fā)周期延長，那么就可以享受到高額的土地利潤回報，因為地價的翻番是比建房、賣房更大、更快的暴利獲取方式，而且這些土地不需要流轉(zhuǎn)而升值，土地增值稅無法對這類土地閑置行為進行調(diào)節(jié)，推遲開發(fā)可以使開發(fā)商獲得更多的利潤而無任何損失，卻導致了土地的閑置。前期審批過程中的各項合同約定，后續(xù)監(jiān)管中無法一一落實，僅限于宗地驗收過程中的建筑占地面積的測定，而無法檢查其合同約定的實施情況，合同也就成為一紙空文，從而形成了國土管理部門想管而無從入手的局面。三是閑置土地查處機制沒有形成，每一宗的閑置土地的出現(xiàn)，都涉及相應(yīng)的人、財、物，牽涉錯綜復(fù)雜的社會關(guān)系。 （四）社會、市場機制的原因。近幾年，部分企業(yè)因?qū)κ袌雠袛噙^于樂觀，和過于激進的拿地導致過高的地價與當?shù)刂苓叿績r幾乎持平，部分地區(qū)地價甚至比周邊房價還要高，正是這種“面粉貴過面包價”的怪現(xiàn)象使開發(fā)商不敢輕易進行開發(fā)，畢竟土地開發(fā)風險要比土地閑置大很多，因此開發(fā)商更加愿意囤地。閑置土地占用了大量的建設(shè)用地指標，形成了無實力開發(fā)的企業(yè)占用土地，真正有開發(fā)實力的企業(yè)因沒有土地而無法進駐的局面，既造成了土地資源的浪費，又造成了開發(fā)企業(yè)財力、精力的浪費。在城市中，有顯著區(qū)位優(yōu)勢的土地閑置未開發(fā)，容易給外來投資客商及當?shù)厝罕娫斐沙鞘幸?guī)劃混亂、城市建設(shè)無序的印象，有大量土地閑置，勢必影響城市形象和建設(shè)進程。政策從新還是從舊。閑置土地的處置事關(guān)國民經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略資源問題。對清理中查出的問題，本著“依法清理、逐級負責、統(tǒng)一政策、分類處置、限期完成、促進發(fā)展”的原則，依照土地出讓合同和法律法規(guī)有關(guān)政策規(guī)定妥善處理。對閑置土地進行處置的主導思想，應(yīng)該立足于有機地盤活土地資產(chǎn)，重新規(guī)劃、利用。考慮閑置土地產(chǎn)生的客觀原因以及經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展的綜合因素，結(jié)合《閑置土地處置辦法》的規(guī)定，對閑置土地應(yīng)區(qū)別不同情況采取不同方法妥善處理。通過開展閑置及低效利用土地清理工作，充分挖掘存量用地潛力，“從存量中找增量”，實現(xiàn)
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