【正文】 府《關(guān)于批準(zhǔn) 上海 土地儲備中心為八大市場住宅儲備用地 A（ B、 C）塊劃撥國有土地的通知》，閔府土（ 20xx）358 號（ 359 號、 360 號） 2 7) 《房屋土地測繪技術(shù)報告書》 (上海市測繪院第二分院 ) 8) 上海 市 上海 規(guī)劃管理局《關(guān)于居住區(qū)修建性詳細規(guī)劃的批復(fù)》，閔規(guī)綜 (20xx)25 號 9) 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》； (20xx 年版 )（ GB5018093） 10) 《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》； (20xx 年 11 月版 ) 11) 《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》；（ DGJ085520xx） 12) 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》； (20xx 年版 ) (GBJ1687) 13) 上海市《幼兒園建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》；（ DG/TJ084595） 14) xx154 號地塊公建配套相關(guān)部門意見 項目研究的結(jié)論 社會需求預(yù)測 上海作為經(jīng)濟中心的地位對于資本 和人口都具有巨大的吸引力，但是由于地理因素，它的空間承載力極為有限。人們已經(jīng)開始不滿于林林總總的辦公大樓，不絕于耳的汽車噪音，嚴重的城市污染；疏解經(jīng)濟中心成為大勢所趨。上海西南交通樞紐和現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形 3 成。目前，正在積極創(chuàng)建全國文明城區(qū)和國家生態(tài)區(qū)。全區(qū)累計新建 30 多個住宅小區(qū)。具有“造價不高水平高”、“面積不大功能全”，“占地不多環(huán)境美”，傾力體現(xiàn)老百姓的長遠利益，著力 4 貼近老百姓的實際需求，給動遷以及中低收入家庭帶來實惠。本工程為其中 幼兒園 項目。 項目開發(fā)進度 本項目建設(shè)期為 8個月，分前期準(zhǔn)備階段和施工階段兩個階段。投資構(gòu)成如下圖所示： 效益主要反映在社會效益方面。幼兒園作為教育實體，主要承擔(dān)著教育的功能和其他的一些社會性 功能，如提高全民族的素質(zhì)，促進社會的公平和進步等。幼兒園的主要目的是實施教育而不是贏利。 7 第二章 項目概況 項目建設(shè)條件 自然條件 1) 地理位置 上海 位于上海市中心區(qū)的西南部。吳淞江流經(jīng)北端。年降水 1200毫米左右，年日照 1940小時左右，年平均氣溫 ℃左右 3) 水資源 上海 河道屬太湖流域黃浦江水系，大小河道密布。區(qū)內(nèi)地表水資源總量 (含本地區(qū)徑流、黃浦江支流進潮量、各閘門引水量 )，年內(nèi)地表水取水量 立方米。區(qū)內(nèi)過境公路主要有滬寧高速公路、滬杭高速公路、莘奉金高速公路、延安高架與內(nèi)環(huán)高架、 312國道、 318國道、 320國道等。 上海 是新中國機電和化工工業(yè)的搖籃，國內(nèi)最早的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 閔行經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)就座落于此。目前 上海 本地人口和流動人口的比例基本為 1： 1。基地總規(guī)劃用地面積為 ，可 建設(shè)用地（不包括 F地塊） ，其中居住用地 ，小區(qū)級公建用地 。 投資的必要性 居住區(qū)為上海市、 上海 共同投資開發(fā)建設(shè)的重大工程配套商品 10 房的大型 住宅區(qū)，占地 ，總建筑面積 180萬平方米，其中住宅 154萬平方米，分為 A、 B、 C、 D、 E、 G、 H、 I、 J地塊。對于廣大的兒童家長來說，由于他們工作繁忙，生活節(jié)奏快，而照顧、教育兒童要花費大量的時間和精力，他們也迫切需要有一個幼兒教育機構(gòu)來照看、教育兒童，為孩子打下良好的基 礎(chǔ)。 本項目做為居住區(qū)的配套公建項目之一，對完善整個居住區(qū)的環(huán)境有著重要意義。為了使配套公建與住宅同時竣工，同時交付使用，本項目的建設(shè)已十分緊迫。按規(guī)定，幼兒園配建“千人指標(biāo)”：建筑面積為 551平方米；用地面積為 720平方米。根據(jù)幼兒園的服務(wù)半徑以及居住區(qū)內(nèi)公建配套設(shè)施的規(guī)劃位置，考慮到家長的送托方便， 幼兒園 應(yīng)主要為 A地塊居民、 B地塊大部分居民和 C1地塊的部分居民服務(wù)，服務(wù)人口大約在 1萬人左右。 1) 功能分區(qū)明確，布局合理，聯(lián)系方便，應(yīng)按保育、教育、游戲活動、生活等不同功能進行分區(qū)，方便使用管理，避免相互干擾，有利交通疏散； 2) 考慮與相鄰建筑物的關(guān)系，保證有良好的建筑朝向、日照和通風(fēng)，有利于兒童的身心健康； 3）以人為本，崇尚人性化設(shè)計； 4） 建筑風(fēng)格要體現(xiàn)幼兒活潑稚氣、天真開朗的性格 5） 考慮兒童的心理感覺，色彩運用上強調(diào)明快、單純，符合兒 童心理特征 6）建筑標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)考慮兒童與成人的不同特點，確定合理的裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備安裝以及防護措施等，符合國家和上海市的消防、環(huán)保和衛(wèi)生等的要求； 7) 面向未來，具有前瞻性，滿足教學(xué)手段和現(xiàn)代化設(shè)備的更新、添置及幼兒園發(fā)展的需要。 建筑設(shè)計 設(shè)計原則 對建筑的體量和造型進行環(huán)境分析，協(xié)調(diào)處理建筑與周邊環(huán)境關(guān)系，根據(jù)建筑性質(zhì)，力圖表現(xiàn)建筑單體的功能特征，通過對建筑造型、體量、材質(zhì)、色彩的處理來塑造建筑個性，建筑風(fēng)格體現(xiàn)幼兒活潑稚氣、天真開朗的性格。將托兒、幼兒臥室也設(shè)置在朝南的房間里，在滿足睡眠休息功能的前提下，對兒童的身心健康也極為有利。 合理利用資源?；顒蛹?輔助用房又可按照功能的不同，細分為托兒用房、幼兒用房和共用活動用房等，其中，設(shè)有 托兒班 6個班，幼兒班 9個班， 17 托兒用房和幼兒用房應(yīng)分別成套設(shè)置活動室、小餐廳、臥室、衛(wèi)生間、衣帽間和消毒間等。內(nèi)裝修材料要符合室內(nèi)裝飾材料的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，其室內(nèi)空氣質(zhì)量應(yīng)達到國家標(biāo)準(zhǔn)《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB/T18883）的要求。 18 上部結(jié)構(gòu)設(shè)計 1) 上部結(jié)構(gòu)設(shè)計的基本原則 滿足國家及上海市有關(guān)規(guī)范工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強制條文的要求；最大限度滿足工藝及建筑的工藝要求；滿足工藝進度和有利于施工方便及施工管理的要求；選擇合適的方案，傳力途徑明確，結(jié)構(gòu)布置合理，計算模型與實際狀況合理；力求剛度中心與建筑物重心保持一致，減少扭矩對結(jié)構(gòu)的不利影響；構(gòu)造柱的布置滿足砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范；由于建筑物長度超過 55米 ，在建筑物中部設(shè)置沉降縫，以減少溫度應(yīng)力對結(jié)構(gòu)的不利影響。 基礎(chǔ)設(shè)計 根據(jù)提供的現(xiàn)有的地質(zhì)資料，第②層褐黃－灰黃色粉質(zhì)粘土，土質(zhì)較好，可作為輔助用房的持力層。 電氣設(shè)計 設(shè)計范圍 ★ 園區(qū)樓宇的電力、照明、防雷及安全接地系統(tǒng) ★ 室內(nèi)的電話系統(tǒng) ★ 室內(nèi)的有線電視系統(tǒng) ★ 室內(nèi)智能系統(tǒng) 供電設(shè)計 供電電源：電源由小區(qū)變配電站低壓電纜埋地引入，埋深為室外地坪下 。 2) 幼兒園園舍用房干線采用銅芯塑料線穿金屬管沿公用部位明敷。 3) 防雷和防雷波侵入、電器設(shè)備信息系統(tǒng)等接地共用同一接地裝置，接地電阻不大于 1歐姆。 給水設(shè)計 1) 水源：市政自來水，從市政給水管接入。室內(nèi)污廢水分流，衛(wèi)生間設(shè)置專 21 用通氣管。 消防車道：本 幼稚園位于 A地塊上，坐落于老滬閔路和都會路交叉口，能 滿足消防車道及相關(guān)消防規(guī)范要求。 室內(nèi)排水管及雨水管采用 UPVC管，粘接。 本項目為居住區(qū)配套幼兒園項目，主要污染與污染源為生活污廢水排水量、廁所等排放廢氣、機房噪聲、生活垃圾等。 5) 環(huán)保材料 采用綠色建材，有效地防止由于建材引起的環(huán)境污染，尤其是要考慮對生態(tài)的影響，采用環(huán)保型建材，最大限度地節(jié)約能源、土地、水等資源。 (3) 噪聲 園區(qū)內(nèi)的聲環(huán)境可滿足《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（ GB309693）中的 2類標(biāo)準(zhǔn)，即：晝間 Leq(A)≤ 60dB(A)、夜間 Leq(A)≤ 50dB(A)。園區(qū)綠化采用分散綠化和集中綠化相結(jié)合的原則。 防盜安保設(shè)計 1) 設(shè)計任務(wù) 25 本防盜安保設(shè)計針對該項目可能產(chǎn)生的安全危害作相應(yīng)的治理，以達到有關(guān)防盜安保的要求。 節(jié)能設(shè)計 1) 建筑耗能措施 樓房各部位及構(gòu)件的保溫、隔熱性能均滿足夏熱冬冷地區(qū)節(jié)能設(shè) 計標(biāo)準(zhǔn)要求，房型在日照、通風(fēng)、朝向等方面都注入人性化需求，充分體現(xiàn)了實用性、經(jīng)濟性、功能性、親和性和舒適性。 4) 設(shè)備節(jié)能措施 光源及燈具：住宅采用螺口瓷質(zhì)燈頭，樓梯采用自熄式節(jié)能燈。這種項目組織結(jié)構(gòu)融資方式的優(yōu)點有： 1）可以快速籌集項目所需資金； 2）法律關(guān)系簡單，便于銀行就項目資產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保權(quán)益，融資結(jié)構(gòu)上易為貸款銀行接受，投資者債務(wù)責(zé)任清晰； 3）項目融資債務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險大部分限制在項目公司中，易實現(xiàn)有限追索和非公司負債型融資，可利用大股東的資信優(yōu)勢獲得優(yōu)惠貸款； 4）項目的所有權(quán)集中在項目公司，便宜管理，項目公司可直接運作項目，也可在法律上擁有項目資產(chǎn)，而將項目運作委托外單位進行。這樣既減輕了上海 的管理壓力，又便宜實現(xiàn)項目內(nèi)部的協(xié)調(diào)和推進。 此外，在人力資源安排方面，將項目所需人力資源放入項目公司編制中，這樣既協(xié)調(diào)清楚兩者的關(guān)系，同時在項目建設(shè)完成后，可以考慮將項目公司轉(zhuǎn)變成專業(yè)物業(yè)管理公司，負責(zé)對居住區(qū)物業(yè)及運營管理，這樣還有利于項目后期工作的開展和實現(xiàn)項目從實施階段到運營階段的 過渡。 項目建設(shè)進度計劃 本項目 做為整個項目的公建配套項目， 建設(shè)期將滿足 整個項目的進度計劃安排 。項目投資估算表見附表 2，投資構(gòu)成如圖 1所示。 31 2) 前期工程及專業(yè)費用 前期工程及專業(yè)費用包括項目的可行性研究、規(guī) 劃、勘察、設(shè)計、監(jiān)理、造價咨詢（標(biāo)底編制、決算審核等）等相關(guān)工程師的費用，一般為建筑成本的 5%10%左右，視工程的大小及難易程度確定，工程越大比例越低，工程難度越大，比例越高。 4) 預(yù)備費 簡稱 “ 預(yù)備費 ” ,又稱 “ 不可預(yù)見費 ” 。 5) 建設(shè)期間利息 項目建設(shè)需要貸款 500萬元，建設(shè)期年利率為 8%，年利息為 20萬元。本項目建設(shè)期按一年計算，投資額為，資金來源：自有資金 ，銀行借款 500萬元。 資金需要及投入計劃 本項目開發(fā)公司自有資金為 ；自有資金在項目前期安排到位，之后的不足部分用銀行借款等方法籌集，銀行借款為500萬元，具體資金使用和籌措情況見表附表 3所示。詳細計算，參見項目借款還本付息計算表。財政總收入 195 億元，比上年增長 %，其中區(qū)級財政收入 億元，增長 %。預(yù)計 20xx年～ 20xx年 上海 財政收入增長將會進一步增加，完全可以滿足該項目償債能力要求。發(fā) 展學(xué)前教育對于促進兒童身心健康發(fā)展，普及義務(wù)教育，提高國民素質(zhì)，實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)具有重要意義。近幾年來 ， 上海 各項事業(yè)取得較大發(fā)展，國民經(jīng)濟保持了適度快速增長。幼稚園的建設(shè)將能夠滿足他們的要求，為他們解除后顧 之憂，使他們能夠全心全意地投入到工作之中。這些生命階段的特性使幼兒教育的作用和責(zé)任不僅不比其他任何階段遜色，反而顯得更為重大。教育項目在一定程度上影響收入分配，有利于實現(xiàn)城鄉(xiāng)人民“共同富?！焙腿娼ㄔO(shè)小康社會。幼兒園能夠?qū)和M行學(xué)前教育，從而提高整個社會的人口素質(zhì)。 38 體現(xiàn)了教育優(yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略地位，有利于教育更好地為社會經(jīng)濟發(fā)展服務(wù)，使教育成為經(jīng)濟發(fā)展的必要條件之一。近年來該區(qū)房產(chǎn) 市場發(fā)展迅猛，另外本項目依托居住區(qū)的發(fā)展，發(fā)展前景較好；但是，考慮項目環(huán)境及其自身特點，仍然在如下方面存在一定的風(fēng)險。 項目管理進度安排風(fēng)險及對策 （ 1） 風(fēng)險分析： 在有限資源的前提下，要準(zhǔn)時保 質(zhì)完成項目開發(fā)，