【正文】 次和業(yè)種經(jīng)營上已較全面，令市場對(duì)項(xiàng)目主題性或特色性要求較高。 ④ 進(jìn)入新的市場或新的細(xì)分市場，縱觀大連市現(xiàn)時(shí)的商場定位一般都比較傳統(tǒng)，如將本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為一個(gè)中青年的娛樂、休閑新天地，可吸引這部份細(xì)分的消費(fèi)群。 O—— 機(jī)會(huì) ① 與百年城等的步行街隔路相望，商圈較為成熟，已有一批消費(fèi)群鄰近于本項(xiàng)目，只要將這批消費(fèi)群吸引過來，擴(kuò)大原有的商業(yè)圈，就會(huì)給項(xiàng)目帶來一定的人流。 ② 由于項(xiàng)目先天的地塊分塊組成缺陷，分塊的部份難以整體地連貫，各部份平面層的面積較小，難以滿足優(yōu)秀商業(yè)經(jīng)營布局的條件，同時(shí)令到招商時(shí)引入主力店有一定的難度。 城市的商業(yè)地位：大連市是東北的據(jù)點(diǎn)，是一個(gè)有名的旅游城市，會(huì)向一個(gè)國際城市的方向發(fā)展，商業(yè)的氛圍日漸濃厚，商機(jī)無限。 3 項(xiàng)目的商場部份分析 31 項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目位于大連市的中心商業(yè)區(qū) — 中山區(qū)，北起玉光街，南至南山街，西起解放路，東至昆明街，總規(guī)劃面積 27900 平方米。商場業(yè)態(tài)較為復(fù)雜，有大型超市、服裝珠寶、眼鏡、各種風(fēng)味餐飲、兒童游樂區(qū)等 ，是集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的大型購物中心。 ※ 商品布局 樓層圖 A 座 B 座 六樓 卡友中心、教育中心 C 座 六樓 不夜色喜慶宴會(huì)廳 五樓 針織館 五樓 不夜城 KTV 酒店 四樓 紳士館 四樓 不夜城中餐廳金泰皇魚翅、火鍋 三樓 青年館 三樓 蒙古烤肉自助餐廳、川小吃 二樓 男女皮鞋 二樓 四季快餐、上海湯包、肯德基 首層 彩妝館 首層 好萊塢影城、咖啡廳、必勝客西餐廳 夾層 少淑女館 夾層 亞惠快餐、大觀園、頤和園、 DQ 冰淇淋、露天劇場 地下一層 淑女裝 地下一層 聯(lián)惠居室用品、旅游一條街、湯姆熊歡樂場世界 地下二層 婦幼館 地下二層 南蘿宮游樂場、威廉士堡、新寶路臺(tái)球廳、姆熊歡樂場世界 地下三層 勝利美式量販超市、量販家電、天福茗茶、咖啡廳、兒 童樂場、休閑吧 232 大連大世界家居廣場 位置 ： 沙河口區(qū)五一廣場 4 號(hào) 開業(yè)日期： 20xx 年 4 月 21 日 商場總樓面建筑面積： 71， 000 平方米 樓層： 地上五層，地下一層 營業(yè)時(shí)間： 上午 9 時(shí)至午 8 時(shí) 招商條件： 地下一層和地上一層整體出租 ※ 現(xiàn)場氣氛 商場招商情況良好，進(jìn)場經(jīng)營的商家規(guī)模較大，大部分經(jīng)營品牌產(chǎn)品，產(chǎn)品多為中高檔品牌。目前的進(jìn)場條件是商場抽成 2328%左右。現(xiàn)時(shí)大連市各大商場的租售條件主要以倒扣為主，即營業(yè)額的抽成。 相比天津街，青泥洼橋商業(yè)街雖然屬于后起之秀，但發(fā)展相當(dāng)迅速，以大連商場、秋林女店、邁凱樂商場 、先施秋林、中山大廈商場為核心的青泥洼橋商業(yè)街逐漸超過天津街成為大連最繁華的商業(yè)街。世界排名前三位零售商巨頭 — 美國的 沃爾瑪、法國的家樂福、德國的麥德龍同時(shí)落戶一個(gè)城市，這是中國獨(dú)一無二的，在世界上也是少見的。天百大樓率先提出 “ 十五條龍服務(wù) ” 并利用 50 年店慶機(jī)會(huì)，推出全場店慶價(jià)，創(chuàng)造了營業(yè)額3 天共 4000 萬的佳績，此舉在中央電視臺(tái)黃金時(shí)段多次亮相。隨著超過二十五萬平方米合資商場的引入，大連商業(yè)市場飽受沖擊，原有商場的租賃及銷售市場幾乎不復(fù)存在，代之而來的是商場與商戶共同承擔(dān)曲險(xiǎn)的聯(lián)營方式。 大連 mall 商場 項(xiàng)目策劃報(bào)告書 第一部分：商用物業(yè) 1大連市概況 11 大連市概況 大連市位于遼寧省南部，遼東半島南端，西北頻臨渤海，東南面向黃海，與山東半島隔海相對(duì)，共扼渤海，素有 “ 京津門戶 ” 之稱，北面背依東北大陸，腹地了闊，甚稱 “ 東北之窗 ” ，海、陸、空交通發(fā)達(dá)，十分便利。邁凱樂大連商場因經(jīng)營業(yè)績突出，是大連少數(shù)采用保底扣率合作方式的商場之一，如服裝保底額多訂于 1800 美元 /平方米。大連商場集團(tuán)也推出 “ 不滿意就退貨 ” 的承諾。 20xx 年 7 月，民族超市 “ 龍頭老大 ” 北京華聯(lián)超市在大連開業(yè)。 22 大連商業(yè)分析 221 大連現(xiàn)時(shí)商業(yè)總存量 在調(diào)查的 22 個(gè)已開業(yè)的商場項(xiàng)目中，有 17 個(gè)是座落于中山區(qū)，其余 5 個(gè)分布在西崗、沙河口及甘井子區(qū)。不同的行業(yè)，倒扣的比例也有所不同，以大連商場為例，經(jīng)營服飾 的倒扣率是 20%至 24%，而經(jīng)營化妝品的，則有較高的 23%至 27%的倒扣率（詳見下表） 大連市主要商場招商條件一覽表 序 項(xiàng)目名稱 發(fā)展商 /投資商 地區(qū) 招商條件 1 大連商場 大連商場股份有限公司 中山 服裝： 2024%倒扣率化妝品： 2327%倒扣率 2 秋林女店 大連商場股份有限公司 中山 服裝： 2124%倒扣率化妝品： 2428%倒扣率 3 友誼商城 大連友誼集團(tuán) 中山 服裝： 2630%倒扣率化妝品： 2630%倒扣率 4 先施百貨 秋林百貨、香港先施 中 山 服裝： 2528%倒扣率化妝品： 2530%倒扣率皮具： 2628%倒扣率 5 富麗華酒店 友誼集團(tuán) 中心 地上租金：美元每天每平方米 元地下租金：美元每天每平方米 元 6 勝利廣場 大連勝利開發(fā)公司、香港博泰公司 中山 服裝： 2125%倒扣率 7 邁凱樂大連商場 大連商場股份有限公司、日本邁凱樂百貨株式會(huì)社 中山 服裝：2832%倒扣率珠寶：每月每平方米 3 萬元（保底）服裝：每月每平方米 萬元（保底） 8 大世界家居廣場 大連金泰房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 沙河口 地上二層租金：美元每天每天平方米 元地下三 五層租金：美元每天每平方米 元 9 巴黎之春購物中心 大連宏孚大廈有限公司 中山 服裝： 2326%倒扣率化妝品：2124%倒扣率皮具： 2326%倒扣率珠寶： 1013%倒扣率 10 大連百盛購物中心 大連天河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、百盛集團(tuán) 沙河口 服裝：2328%倒扣率化妝品： 2428%倒扣率皮具： 2328%倒扣率 23 大連商業(yè)個(gè)案分析 231 大連勝利廣場 位置： 中山區(qū)大連火車站前廣場 開業(yè)日 期： 1998 年 8 月 商場總樓面建筑面積： 147， 000 平方米 樓層： 地上六層，地下三層 營業(yè)時(shí)間 ： 上午 9 時(shí)至下午 9 時(shí) ※ 招商條件 從開業(yè)初期至現(xiàn)在陸續(xù)出售店面，地下一層為每平方米人民幣 35， 00045， 000 元，地下二層為每平方米人民幣 30， 000 元，銷售業(yè)績相當(dāng)不錯(cuò)。 值得一提的是，南蘿宮在 勝利廣場業(yè)績很好，目前的進(jìn)場條件是商場抽志 27%，但包含所有費(fèi)用，除了來自游戲機(jī)的用電外。屬于大型專業(yè)商場。 ※ 商品布局 樓層 商品種類 主要商品品牌 地下一層 沃爾瑪超市 Only、 w。中間由橫列的武漢街、華昌街和縱列的五州街將地塊分成A、 B、 C、 D、 E、 X 六地塊。 W—— 項(xiàng)目劣勢(shì) ① 項(xiàng)目不是一個(gè)整體地塊，而是由幾條路切割成六個(gè)地塊組成。 ③ 項(xiàng)目是由商場與住宅兩部份組成，商業(yè)規(guī)劃要求與住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)有一定的矛盾，不利于最大限度地發(fā)揮兩方面的優(yōu)勢(shì)。 ② 大連市是一個(gè)旅游城市，每年旅游觀光人數(shù)不少。 ⑤ 現(xiàn)時(shí)大連市國有商業(yè)比較多，市場定位、商場操作手法、整體形象推廣等的經(jīng)營管理的模式比較傳統(tǒng)，雖有部份外資商業(yè)引入，如百盛廣場、沃爾瑪?shù)?，它們大都是百貨或超市的形式與本項(xiàng)目的形式不同，如將新型的經(jīng)營管理模式引入將會(huì)使將整個(gè)項(xiàng)目提升。 ③ 市場習(xí)慣消費(fèi)模式和層次對(duì)項(xiàng)目定位上的影響。 雖然在設(shè)計(jì)方面大多吸收香港的經(jīng)驗(yàn)，及聘用能者設(shè)計(jì)，但因欠缺市場意識(shí)，商場協(xié)調(diào)能力，經(jīng)營者經(jīng)驗(yàn)及市場供求的肇的關(guān)系，對(duì)市場的期望太樂觀，而做成在各大城市，各大鄉(xiāng)鎮(zhèn)都做成大量空置商場積壓。但這是不是代表現(xiàn)在就不應(yīng)該興建商場呢？答案應(yīng)該是未必。在商業(yè)或購物區(qū)興建商場永遠(yuǎn)都是合理的做法。到招商推廣時(shí)，問題出現(xiàn)了，但卻改不了暨定的事實(shí)。租戶在租金方面的負(fù)擔(dān)，現(xiàn)在絕對(duì)不是問題。一般商場經(jīng)營者都 希望加速成熟期，這就非要從設(shè)計(jì)，配套，服務(wù)，推廣及經(jīng)營的一條龍發(fā)展過程中做工夫不可了。 422 雖然說租戶都不原獨(dú)立承擔(dān)租金的風(fēng)險(xiǎn)，但家樂福和沃而瑪?shù)倪M(jìn)入市場使大連的傳統(tǒng)零售模式起了變化我們相信也會(huì)刺激 新的后來者。街上人流多，商場內(nèi)，尤其實(shí)在首層以上，人流不多；商場布局欠佳；而貨品種類也若非檔次太低，則檔次太高，不能迎合顧客需要。 43 本項(xiàng)目覆蓋地域及經(jīng)濟(jì)潛力 431 大連本項(xiàng)目坐落于中山區(qū)內(nèi)的青泥窖橋地區(qū)。 432 除甘井子區(qū)外，無論在市民住房，學(xué)歷，家庭月收入及月消費(fèi)方面都是比較大連市的平均數(shù)字高。 434 游客平均每月有 166 萬人，假設(shè)每位游客消費(fèi) 500 元，每月從游客方面得到的額外消費(fèi)額會(huì)是每月 億元。顯示購買能力實(shí) 際上升了 %。市民的日常購物也從基本便利需要，演變成為休閑習(xí)慣。 ② 百貨公司在沒有強(qiáng)烈競爭及缺乏經(jīng)營新意及檔次定得過高的情況下，已漸漸失去了他們?cè)陬?客心中的地位。 n 舒適的商場通道。 n 具名氣的商場。國外游客購買力的檔次不能成為主流東北游客的經(jīng)濟(jì)能力普遍比大連低，所以雖然旅游消費(fèi)可能比較大連日常消費(fèi)高，但平均來說，消費(fèi)能力是也應(yīng)該比較廣州，上海及北京低的。百貨公司沒有，但行業(yè)專門店則比較多。所以它有 兩家百貨公司，一家超市，兩個(gè)快餐廣場，很多待業(yè)專門店，同時(shí)也有餐飲，娛樂及個(gè)人購物便利店。 ■ 經(jīng)營角度上講，本項(xiàng)目的招商可分為中檔和高檔 1． 高檔次的經(jīng)營對(duì)本項(xiàng)目包裝定位是一個(gè)強(qiáng)有力的支撐點(diǎn)，在一定程度提高了項(xiàng)目的消費(fèi)檔次。形式上不雷同于市內(nèi)的現(xiàn)有商場，這樣一方面可以避開與原有的商場 正面競爭，不需要在原有的市場消費(fèi)餅塊上爭奪份額；另一方面，可體現(xiàn)本項(xiàng)目的特色，形象上有別于市內(nèi)原有商場，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場競爭力。 4%，實(shí)現(xiàn)旅游收入 130 億元以上，相當(dāng)于 GDP 10％左右。 當(dāng)你漫步于其中時(shí)，意大利的比塞塔、羅馬的斗獸場浮雕、羅馬柱、巍峨的阿爾卑斯山、蘇黎世的萬國彩旗、典型的歌德式建筑、美國迪士尼卡通等具代表性的異國風(fēng)景、風(fēng)俗文化都會(huì)卷入你的眼簾，令你留連忘返。 我們認(rèn)為由于基于項(xiàng)目的規(guī)模及地段優(yōu)勢(shì)，奠定了項(xiàng)目良好的定位和經(jīng)營規(guī)劃基礎(chǔ)，主要在以下方在呈現(xiàn)： A—— 以多種業(yè)態(tài)并 存進(jìn)行經(jīng)營規(guī)劃。 C—— 營造濃厚的市場商業(yè)氛圍 l 形成強(qiáng)烈的投資氛圍，全面促進(jìn)銷售及招商進(jìn)程。 l 強(qiáng)化項(xiàng)目的價(jià)格升值空間，并以中山路的臨街商鋪進(jìn)行價(jià)格模擬，突出項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)。 異國風(fēng)情美食組團(tuán)的 “ 廣州蕉葉飲食集團(tuán) ” （東南亞美食）、臺(tái)灣美食店等等。 作用： n 能吸引青泥洼的商業(yè)旺區(qū)的人流往主力百貨這邊走，青泥洼商圈營造多一個(gè)熱點(diǎn)，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場潛力。主力百貨店一方面可吸引大量的人流，推動(dòng)其它樓層業(yè)態(tài)的經(jīng)營；另一方面，可帶動(dòng)項(xiàng)目前期的銷售、招商。 家居飾物珠寶玉器世界：經(jīng)營各種品牌家居用品、燈飾，各類珠寶玉器等相應(yīng)產(chǎn)品。 。 所謂 “ 動(dòng) ” 是指經(jīng)營一些娛樂性質(zhì)的、有動(dòng)感的，甚至是以運(yùn)動(dòng)為主題的新型娛樂、康體活動(dòng)。 設(shè)置原因：既懣足附近居民區(qū)的需要，又可針對(duì)悠閑人群 租售做法：以 3— 4 家行業(yè)主力店進(jìn)行帶動(dòng)。 租售做法：配套以招商形式或自營為主，鋪位部分通過 12 家主力店帶動(dòng)獨(dú)立銷售。 租售做法：部分以招商為主，用 “SPA” 會(huì)館經(jīng)營，吸引女性消費(fèi)者；部分通過 34 家行業(yè)主力店帶動(dòng)獨(dú)立銷售。 國際名店城：薈萃當(dāng)今國內(nèi)外高級(jí)品牌、精品服飾。 ■ 裝修設(shè)計(jì)的統(tǒng)一性 在外立面、公共空間、甚至在寬闊的步行街上，都布置著各具特色的異國風(fēng)情文化。 旅游風(fēng)情街：經(jīng)營大連及東北特色旅游商品 香港蘭桂坊：經(jīng)營特色酒巴、無煙餐飲。令項(xiàng)目定位的旅游、休閑、娛樂、購物溶為一體。 引起無錫全市關(guān)注的焦點(diǎn) n 媒體組合：以報(bào)紙為主 n 推廣重點(diǎn)：項(xiàng)目的投資前景和經(jīng)營前景 n 公關(guān)活動(dòng)： 174。 項(xiàng)目動(dòng)工新聞發(fā)布會(huì) n 租售策略 174。 立即引起市場轟動(dòng) n 媒體組合： 174。 創(chuàng)新的規(guī)劃布局 n 公關(guān)活動(dòng)： 174。 主力商戶直銷 174。 報(bào)紙、電視、電臺(tái)為主 n 推廣重點(diǎn)： 174。 首次公開租售火暴 174。 三人籃球賽 174。 加推新一期鋪位 174。 創(chuàng)新的經(jīng)營理念 174。 高額穩(wěn)定的投資回報(bào) 174。 女性美容纖體講座 174。 報(bào)紙、電視、電臺(tái)為主 n 推廣重點(diǎn)： 174。 確保升值的商場售價(jià)體系 174。 國際美食節(jié) 174。 推廣宣傳中保持高姿態(tài)的調(diào)性。 n 業(yè)主承諾開業(yè)優(yōu)惠折扣 客戶買鋪時(shí)承諾按發(fā)展商規(guī)定時(shí)間準(zhǔn)時(shí)開業(yè)的，并交納 1 萬元開業(yè)保證金（對(duì)準(zhǔn)時(shí)開業(yè)鋪位的業(yè)主可退還保證金）后，可享受 2%折扣優(yōu)惠；此項(xiàng)可在《認(rèn)購須知》中注明。 n 反租銷 售 針對(duì)部分位置較差，預(yù)計(jì)銷售存在一定難度的鋪位而采用的促銷手段。發(fā)展商與商戶共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共同分享利潤。 ■ 免租期 根據(jù)租賃的實(shí)際情況，給予彈性的免租期優(yōu)惠。 好吸引，