【正文】 成為可能。全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元 ,增長 %。 （ 2）年齡結構與家庭結構 總人口中年齡結構為 /戶，郊區(qū)為 /戶。 【塑料產(chǎn)業(yè)】現(xiàn)有寶都塑料、樂富塑料、東方塑料、永發(fā)塑料等加工企業(yè)102 家，年加工能力 10 萬噸，出品創(chuàng)匯 1500 萬美元。水泥生產(chǎn)能力達 50多萬噸。 07 年濰坊城區(qū)的兩條主干道東風西街和寶通西街將與昌樂縣的利民街和新城街全面貫通，標志著昌樂駛上了發(fā)展的快車道，加速與濰坊城區(qū)的全面對接。 （一）地理位置及交通狀況 【地理位置得天獨厚】 昌樂縣位于山東半島中部，與海濱城市青島 相距 150 公里，北與渤海相距 80 公里。 Page1 山東省濰坊市昌樂房地產(chǎn) 市場調查報告 2021 年 10 月 Page2 第二章 昌樂宏觀環(huán)境分析 本章通過對昌樂的概況、經(jīng)濟發(fā)展、居民生活及整體規(guī)劃等宏觀層面的闡述、分析、預測，準確的把握昌樂房地產(chǎn)市場所處的宏觀環(huán)境及未來發(fā)展趨勢。行政隸屬山東省濰坊市，東距濰坊城區(qū) 25 公里，西接臨朐、青州，南與安 丘隔汶河相望，北與壽光接 壤 ， 總 面 積 達 平方 公里，東西最大橫距 公 里，南北最大縱距 公里。 【食品產(chǎn)業(yè)】主要有濰坊樂港食品股份有限公司、濰坊永昌食品工業(yè)有限公司、濰坊齊魯星牧乳品有限公司、濰坊德盛食品有限公司等企業(yè)。素有 “建材之鄉(xiāng) ”之稱。 【化工產(chǎn)業(yè)】主要有濰坊振興焦化有限公司、山東樂化集團有限公司、山東永利化學有限公司、昌樂恒昌化工有限公司等。 （ 3）人口發(fā)展 近期 2021年至 2021年，規(guī)劃人口 20萬；至 2020年，規(guī)劃人口 28萬；遠景至 2050年，規(guī)劃人口 40萬 。 財政收入 ： 8 3 . 51 0 9 . 81 2 8 . 50204060801001201402021 年 2021 年 2021 年GDP值單位：億元 昌樂縣 2021 年 —2021 年財政收入圖示 支出 ： 昌樂縣居民收入有所增長，生活水平得到明顯改善。從以上數(shù)據(jù)可以看出，人民隨著收入的增加，生活水平的改善，購買力越來越強。 二、 昌樂經(jīng)濟發(fā)展迅速，居民消費收入增長較快，消費能力進一步提高，對房地產(chǎn)有著較高的價格承受能力。 五、 昌樂的藍寶石，儲量豐富，世所罕見 ,經(jīng)過近幾年的發(fā)展，珠寶業(yè)已初具規(guī)模，從業(yè)人員 5 萬人以上 ,可謂薈萃世界珠寶，云集天下客商，昌樂被譽為 “寶石城 ”。目前，新區(qū)中的文化教育、工業(yè)、商業(yè)等片區(qū)已形成規(guī)模，各類單位已達 300 余家，基礎設施配套已實現(xiàn)道路、供水、排水、亮化、綠化、通信等高標準建設，整個新區(qū) 發(fā)展日新月異，充滿活力。 【昌樂產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展構想】 Page9 通過上圖我們可以看出整個中心居住區(qū)向南、北、西三面調整擴散，使得中心居住區(qū)范圍擴張，居住使用面積加大，新居住區(qū)擴建，老居住區(qū)改建，使得房地產(chǎn)行業(yè)快速升溫。 無規(guī)矩不成方圓，昌樂縣牢固樹立規(guī)劃是資源的觀念，以規(guī)劃統(tǒng)領城市建設全局。 以規(guī)劃為藍本，昌樂縣城市建設突出 “山 ”、 “水 ”、 “綠 ”自然特色。嚴格建設程序，所有規(guī)劃區(qū)范圍內的土地，全部實行規(guī)劃、征用、儲備、供應、監(jiān)管 “五統(tǒng)一 ”，對商業(yè)旅游、娛樂、商品住宅等所有經(jīng)營性項目的用地，全部實行 “招拍掛 ”，對所有政府投資項目全部實行招標投標。目前 ,市區(qū)西部發(fā)展初見成效 ,獨特魅力已經(jīng)悄然呈現(xiàn)。昌樂已進入一個良好的大發(fā)展時期，可以預計經(jīng)過三至五年的發(fā)展，昌樂的經(jīng)濟總量將會得到明顯的提高。 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較快，住宅投資仍占主體地位 ； 竣工房屋面積小幅增長，商業(yè)營業(yè)用房竣工面積增幅較快 ，但空置面積繼續(xù)擴大 ； 商品房銷售面積與銷售額快速增長 ； 到位資金充足，資金來源結構進一步優(yōu)化 ； 本年購置土地面積和土地成交價款增長較快 ； 資金向大企業(yè)集中，房企走向品牌化 ； 目前，在貫徹落實國家宏觀調控政策的過程中，昌樂住房市場的基本情況是：房地產(chǎn)投資持續(xù)增長。從整體上看，預計未來幾個月內，房價不會出現(xiàn)較大變動，但房價穩(wěn)中有升的總趨勢不會改變。去年，商業(yè)項目更是齊頭并進，引發(fā)了昌樂的商業(yè)時代。 （三）價格多年滯漲，相對低利潤空間 昌樂房改進行較晚，前幾年有大量企業(yè)及部門內部定向開發(fā)樓盤，帶有福利性質，沒有真正推向市場，就是目前也有許多企業(yè)團購的樓盤，低團購價格導致樓盤市場價格增長遲緩；從產(chǎn)品層面講，昌樂市場缺乏品質樓盤，沒有高檔樓盤也是價格滯漲的重要因素。產(chǎn)品類型多為多層 。 ? 南部行政區(qū)（新區(qū) ）板塊 多為大盤開發(fā)； 市場平均價格跟市中心差不多，大約在 2400~2500 元 /平方米。 80120130140901308515090175130 13091138020406080100120140160180大上芙蓉園 潤澤龍鳳苑 泰和世家 玫瑰園 錢塘府 西湖庭院 聚賢苑 Page20 （六）銷售均價 總體市場均價在 2600 元 /平方米。 （三）各類產(chǎn)品客戶心理分析： 多層客戶： ? 此類客戶一般都比較保守，年齡一般在 40—60 之間，比較懷舊，在觀念上有了一定的限制。 小高層客戶： ? 該部分客戶呈現(xiàn)特點為：年青人、私企業(yè)主，思想比較活躍的，年齡一般在 25—40 歲之間，該部分人群容易接受新鮮事物。 ? 這樣的客戶年齡平均都在 35 歲