【正文】 嘉華山莊 營(yíng)銷企劃書 E3 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 380 952， 元 E4 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 580 996， 元 E5（樣板房） M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 6， 580 1， 431， 元 E7 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 580 996， 元 E8 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 580 996， 元 E9 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 580 996， 元 E10 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 580 996， 元 E11 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 580 996， 元 E20 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 580 996， 元 E21 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 550 989， 807 元 E22 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 550 989， 807 元 E23 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 380 952， 元 E26 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 380 952， 元 E27 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 380 952， 元 E28 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 380 952， 元 E29 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 380 952， 元 E30 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 380 952， 元 E33 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 380 952， 元 E34 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 380 952， 元 E37 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 420 961， 元 E 型 幢號(hào) 建筑面積 戶型 銷售單價(jià)元 /M2 總價(jià) (元 ) 嘉華山莊 營(yíng)銷企劃書 E39 M2 四房四 廳 四 衛(wèi) 4， 350 946， 299 元 E40 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 380 952， 元 E41 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 380 952， 元 E43 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 380 952， 元 合計(jì)： M2（ 24 套） RMB 23， 727， 088 元 備注 ? 銷售總面積為 平方米 ? 銷售總套數(shù)為 53套 ? 銷售總金額為人民幣 66， 327， 元 ? 銷售平均價(jià)格為 4576 元 /平方米 ? 以上 銷售價(jià)格策略 采用 差別、折扣定價(jià)的方式來(lái)促進(jìn)銷售回籠資金，達(dá)到預(yù)期銷售均價(jià)（ 4300 元 /平方米）。視具體情況再進(jìn)行提價(jià)或降價(jià)。臨近自然及人工景觀者，銷售價(jià)格按均價(jià)上浮，反之則不調(diào) 整。 ? 本區(qū)域內(nèi)高層次的消費(fèi)群體量少。 ? 本案物業(yè)沒(méi)有充分考慮空調(diào)安置位置，因此對(duì)物業(yè)的外觀形象產(chǎn)生一定的負(fù)面形象。 ? 戶型設(shè)計(jì)不合理，內(nèi)部現(xiàn)有裝修已過(guò)時(shí)、損壞（許多空置物業(yè)中地板已損壞）。 物業(yè)整體外觀維護(hù)較好。但現(xiàn)有具體工業(yè)發(fā)展計(jì)劃中只在安亭鎮(zhèn)建國(guó)際汽車城，而安亭鎮(zhèn)與本案之間需 30 分鐘車程，故近期不會(huì)對(duì)嘉華山莊帶來(lái)直接利益。 其它嘉定區(qū)內(nèi)別墅，均價(jià)在 RMB3， 000RMB4， 000/平方米左右。 嘉定區(qū)別墅租賃市場(chǎng)以在區(qū)內(nèi)工作的外籍人員為主，較有規(guī)模之租盤除了嘉華山莊，暫時(shí)只有南翔鎮(zhèn)之南翔綠谷別墅，租金約在 $ 到 $，但空置率有 60%以上。保安系統(tǒng)有紅外線、電視監(jiān)控及全天不間斷巡邏“三位一體”。有班車去虹橋家樂(lè)福、麥德龍、人民廣場(chǎng)。總占地面積 66969 M2，總建筑面積 3 萬(wàn)多平米。 別墅類型 由加拿大著名設(shè)計(jì)師關(guān)鏘光和華東建筑設(shè)計(jì)院共同構(gòu)思設(shè)計(jì)。 嘉華山莊 營(yíng)銷企劃書 一、項(xiàng)目概況 ? 基地面積 66969 M2 ? 建筑占地面積 18000 M2 ? 總建筑面積 31698 M2共 115 幢，其中：別墅 109 幢，管理樓配套用房 6 幢 ? 容積率 ? 層數(shù) 別墅三層、綜合樓二層、基地一層 ? 層高 底層、二層 3 米，三層 2。共有六種房型的加拿大風(fēng)格的花園別墅，建筑面積從 217 M2470 M2不等。 具有美倫美奐的日本式花園，歐陸風(fēng)情的古羅馬柱，美妙的人工湖、假山及噴泉、大草坪等。 社區(qū)服務(wù) 社區(qū)內(nèi)定期組織旅游及其它娛樂(lè)活動(dòng)。另外物業(yè)管 理處還提供免費(fèi)代購(gòu)機(jī)票、代訂報(bào)紙、雜志等其它服務(wù)。 ： ? 愛(ài)里舍花園（期房），成交價(jià) RMB3， 500/平方米，于 2001 年 9 月開(kāi)盤，已售 40%。 綜合以上數(shù)據(jù)，本案與其它區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案現(xiàn)狀相比具有一定優(yōu)勢(shì)。但從上海市別墅的分布區(qū)域及發(fā)展情況來(lái)看，雖然這一區(qū)域的別墅市場(chǎng)還沒(méi)有形成規(guī)模氣候，處錦秋加洲花園以外，其他零星別墅鮮為人知，但 這一區(qū)域別墅發(fā)展的空間較大， 從長(zhǎng)期來(lái)看會(huì)成為上海市房地產(chǎn)投資的熱土。 本案周邊擁有孔廟、秋圃園等上海市著名旅游景點(diǎn)，可以為本案帶來(lái)“賣點(diǎn)” 這一地區(qū)別墅較少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不大，有一定的需求空間。 ? 缺乏配套及會(huì)所設(shè)施，目前只有一個(gè)別墅改 建之健身房（需付費(fèi)使用）及借用鄰近江海賓館之游泳池等設(shè)施（需付費(fèi)使用）。 ? 整個(gè)小區(qū)物業(yè)之間的棟距過(guò)小，使每幢物業(yè)的私密性、安全性相互受到影響。 嘉華山莊 營(yíng)銷企劃書 四、推廣策 略 本項(xiàng)目全程均價(jià)為每平方米４３００元（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)為每平方米 4000 元） 4 .2 銷售計(jì)劃 A 套 B 套 C 套 D 套 E 套 備注 首期 A A4 B B4 C C C10 D D D D12 D1 D2D3 D3 D35 E E E1 E2E2 E2 E2E3 E40 當(dāng)前均為空置房 （其中 C D E5 為樣板房 ） 二期 C11 、 C12 、C1 C21 D D1 D1D2 D30 E E E2 E1E3 E2 E9 當(dāng)前均為出租房 （ 在 36 個(gè)月租約到期 ） 三期 C C15 D D21 E E3 E E3E3 E9 當(dāng)前均為出租房 （ 在 6 個(gè)月后租約到期 ） 嘉華山莊 營(yíng)銷企劃書 本案前期“空置時(shí)間過(guò)長(zhǎng)”對(duì)現(xiàn)有推廣帶來(lái)一定的抗力。） 差別定價(jià)： 同一房屋，銷售給顧客的價(jià)格不同。 折扣定價(jià)： 時(shí)間折扣：一次性付清的折扣比例最大。 嘉華山莊 營(yíng)銷企劃書 ? 一次性付款（ 9598 折），定金 RMB 20， 000，簽定認(rèn)購(gòu)書 10 天內(nèi)付樓款 100%。 客戶接待中心是客戶直接了解項(xiàng)目的場(chǎng)所，客戶對(duì)其包裝設(shè)計(jì)的直觀感覺(jué)如何將直接影響其對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的認(rèn)識(shí)和評(píng)估。 ? 內(nèi)容 嘉華山莊 營(yíng)銷企劃書 功能分區(qū) 區(qū)域功能與布置 入口大堂區(qū) 現(xiàn)代豪華、寬敞氣派，充分顯示項(xiàng)目的品質(zhì)與格調(diào) 洽 談 區(qū) ? 設(shè)置 LOGO 墻、接待臺(tái) ? 接待桌椅及飲水機(jī) ? 復(fù)印機(jī)、傳真機(jī) ? 設(shè)置二門電話線、一門銷售電話，一門是客戶回訪及傳真 ? 音響及 AV 中心 ? 客戶洽談專用桌椅 模型區(qū) ? 設(shè)置物業(yè)總體規(guī)劃沙盤及物業(yè)房型剖面模型 ? 背景燈光 簽約室 ? 設(shè)簽約桌椅（沙發(fā)、茶幾）、藝術(shù)掛畫 、盆景、燈飾等 財(cái)務(wù)室 ? 設(shè)有點(diǎn)鈔機(jī) ? 客戶接待中心環(huán)境構(gòu)想： 嘉華山莊 營(yíng)銷企劃書 北美風(fēng)情 客戶接待中心沿物業(yè)主入口處現(xiàn)有的綠地，種植樹(shù)木盆景需有綠茵滿園之感，同時(shí)安置桌椅及太陽(yáng)傘，和考慮筑臨時(shí)噴泉， 使客戶