【正文】 成交客戶統(tǒng)計，大型企業(yè)員工購房集中于三房，講究舒適度，并對房屋使用有不同要求，個性化上與職業(yè)特點相一致。塑造品牌樓盤、注入更多的文化理念，才能留住這部分客戶。因此，外區(qū)特別是虹口區(qū)的房價走勢對楊浦區(qū)樓盤價格影響較大。環(huán)內(nèi)交易量居前的樓盤，成交價主要集中在40004400元/ m2，如星惠佳苑、上海大花園、華升新苑、現(xiàn)代星洲城等。而選擇代理商的條件將依次是代理楊浦個案經(jīng)歷、品牌個案經(jīng)歷、以及與大型發(fā)展商合作的經(jīng)歷等。但是以往的個案都沒有做好，和平一期最后的傾銷，典型地說明了這一點。西區(qū)和南區(qū)的戰(zhàn)無不勝是其信心的源泉，但是這一次，中海面臨的是一場空前嚴峻的考驗，因為和平南苑項目和中海的其它項目有著巨大的差別。一、超級大戰(zhàn)場的競爭形勢 虹口區(qū)、楊浦區(qū)交接處的大連路是東區(qū)最大的戰(zhàn)場之一，其中個案的銷售競爭，尤其是價格競爭明顯白熱化。從理論上講，中海完全有實力去塑造區(qū)域觀念，但實際上，對于這樣一塊極度陌生的土地，一個風云變幻的市場，中海會一帆風順嗎？三、80萬／套的電梯公寓房幾乎完全超出了這一區(qū)域的“法定”范圍這樣的客層較難由經(jīng)驗把握，或者說，這樣的客層尚需引導，引導的范圍涉及全市。第一部分：市場分析一、楊浦區(qū)房產(chǎn)市場特點 熱點集中楊浦區(qū)借助黃興綠地效應，使環(huán)外規(guī)模樓盤成為一大熱點，并注入文化概念，吸引了楊浦環(huán)內(nèi)、虹口、浦東、寶山等地客戶，個別領先樓盤平均價格接近4800元/m2。其中江浦路上的星惠佳苑價格略低，為4000元/ m2，目前已全部售完。預計虹口區(qū)環(huán)內(nèi)樓盤受到北外灘、四川路、多倫路等地區(qū)的高檔樓盤的推出影響，價格將有所上揚，打破目前與環(huán)外樓盤價格差不大的格局。 環(huán)內(nèi)缺乏品牌樓盤除環(huán)外主打綠地、文化品牌的大盤之外，環(huán)內(nèi)僅同濟綠園依托著名高校，受到熱烈追捧，但宣傳力度不強，減少了想象空間和價格空間。因此，部分樓盤針對這些客戶推出優(yōu)惠方案，東方名園也在各大企業(yè)進行巡回推展，取得良好效果，并建立了密切的聯(lián)系。后續(xù)供應樓盤面積有放大趨勢，三房市場競爭將很激烈。但具有景觀、相對位置優(yōu)勢的三房卻具有較高的價格彈性，受到市場追捧。如此產(chǎn)品的規(guī)劃，在當前市場情況下，具有獨特性和領先性。B 水環(huán)境系統(tǒng) 對于住宅小區(qū)的水系統(tǒng)，要考慮水質(zhì)和水量兩個問題。C 氣環(huán)境系統(tǒng) 住宅小區(qū)的氣環(huán)境系統(tǒng)包括室外和室內(nèi)兩方面，室外空氣質(zhì)量要求達到二級標準。即生活垃圾的收集要全部袋裝，密閉容器存放，收集率應達到100%；垃圾應實行分類收集，分類率應達到50%。 B 健康窗 采用雙層中空玻璃起到隔音、保溫的作用。E 木屑覆蓋裸土減少塵土污染。銀杏：落葉喬木，綠化觀賞性強，也具治心血管疾病，同時是一種植物的活化石，具有美好的象征意義。住宅小區(qū)綠化建設要上臺階，應以“生態(tài)+保健+美觀”為向?qū)?，以新觀念，新方法形成“科學內(nèi)涵，文化底蘊，園林外觀，藝術結構”的新景觀。三、產(chǎn)品特性 1．代表“新中海精神”的個案在地產(chǎn)與住宅成為熱門話題的今天，中海外企業(yè)本身就是一個焦點。在上海，深圳，還有成都等城市，中海與萬科等大企業(yè)的區(qū)別是：萬科主要在城郊結合部蓋精品房子，中海只在最好的地方蓋精品的房子。中海天生就是為建筑而生的企業(yè)，中海人所有的興趣、所有的關注、所有的焦點只有建筑。擅長精致環(huán)境細節(jié)規(guī)劃的中海公司在東上海將用一個完美的“小社區(qū)”實現(xiàn)一次歷史性的突破和時代性的定格。故而本案建議的戶型可走向兩極化，戶型建議為：二房（95100平米）………… 45%小三房（110120平米）…………15%大三房（130140平米）…………35%特殊戶型（一房、復式）…………5%房型面積（m2）套數(shù)比例廳（m2）主臥（m2）次臥（m2）衛(wèi)（m2）廚（m2）儲藏（m2）二房9510045%2530132010一衛(wèi)72小三房11012015%2530132013+10主衛(wèi)7次衛(wèi)573大三房13014035%3040162513+10主衛(wèi)7次衛(wèi)5105特殊戶型61501805%3040162516+13+10主衛(wèi)7次衛(wèi)5105 2． 會員卡由于社區(qū)規(guī)模限制，社區(qū)會所將局限于健身、棋牌、閱覽、酒吧等功能，而一些更大型的、需規(guī)模經(jīng)營的“生活享受型”設施采取“泛會員卡”形式，即與外部專業(yè)休閑娛樂機構合作，讓本小區(qū)住戶成為此類大型休閑娛樂場所的會員。 為南苑的定價和服務定位尋找依據(jù)168。 為項目作一個簡單的推廣三、 調(diào)查對象168。168。針對同型態(tài)個案整體情況的調(diào)查，將采用觀察的方法，調(diào)查同型態(tài)個案整體信息（包括外觀、面積、售價、服務及其他一些配置）。 深訪消費者的調(diào)查將采用深訪的方式，直接進行調(diào)查，主要引導消費者提出其對于購買時首先考慮的因素，以及在入住后對于中高檔住宅的整套服務中認為最有價值的一部分增值服務的認識。必要時以公開或不公開形式購買一些所需的資料（主要是營銷模式與效果方面的資料）。二、環(huán)境先行 環(huán)境樣板展示區(qū)必須先開盤而建。建議裝修分初裝修至精裝修不同配置，價位在400元/平米，600元/平米，800元/平米，1000元/平米幾檔，其中二房側重精裝修，三房側重初裝修（考慮各自客層年齡、特征及總價段）。五、關于售樓處位置選擇 售樓處受到場地限制，可供選擇的僅為會所和轉角商場兩部分，前者面積過小，可能需要搭建部分設施。因此，售樓處內(nèi)的強勢景觀將弱化外部景觀弱勢。簽約區(qū)形成一條龍服務，設公證、律師等專座。整個推出次序完全按照分塊定價（均價）的高低為序，低價的先上市，最高價的部分最后推，這樣，在本身已拉開時間先后的差價的前提下，如再輔以總平均價走勢的上揚，樓盤的“增值感”十分明顯。春節(jié)節(jié)點（或相應三個月銷售期后）全面推出內(nèi)排景觀套型，均價5800元/平米，沿街部分相應上漲；就本案來說，銷售前期是必須運用一些調(diào)控手段的，否則整個項目的風險很大。m2左右非景觀套型三房：150～200元/第六部分：市場推廣策略一．售前階段 此一階段以市場推廣和媒體互動及研討會類等專業(yè)公共關系活動為主。二．開盤階段 此階段將考慮媒體懸念性鋪墊+實效SP的策略。▲舉辦以“