【正文】 嘉華山莊 營銷企劃書 E3 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 380 952， 元 E4 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 580 996， 元 E5（樣板房） M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 6， 580 1， 431， 元 E7 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 580 996， 元 E8 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 580 996， 元 E9 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 580 996， 元 E10 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 580 996， 元 E11 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 580 996， 元 E20 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 580 996， 元 E21 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 550 989， 807 元 E22 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 550 989， 807 元 E23 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 380 952， 元 E26 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 380 952， 元 E27 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 380 952， 元 E28 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 380 952， 元 E29 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 380 952， 元 E30 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 380 952， 元 E33 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 380 952， 元 E34 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 380 952， 元 E37 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 420 961， 元 E 型 幢號(hào) 建筑面積 戶型 銷售單價(jià)元 /M2 總價(jià) (元 ) 嘉華山莊 營銷企劃書 E39 M2 四房四 廳 四 衛(wèi) 4， 350 946， 299 元 E40 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 380 952， 元 E41 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 380 952， 元 E43 M2 四 房 四 廳 四 衛(wèi) 4， 380 952， 元 合計(jì)： M2（ 24 套） RMB 23， 727， 088 元 備注 ? 銷售總面積為 平方米 ? 銷售總套數(shù)為 53套 ? 銷售總金額為人民幣 66， 327， 元 ? 銷售平均價(jià)格為 4576 元 /平方米 ? 以上 銷售價(jià)格策略 采用 差別、折扣定價(jià)的方式來促進(jìn)銷售回籠資金，達(dá)到預(yù)期銷售均價(jià)（ 4300 元 /平方米）。發(fā)放對(duì)象包括目標(biāo)客戶，新替在客戶，競爭品牌使用者，投資者等 D、 播活動(dòng)展開，對(duì)周邊個(gè)案進(jìn)行“謠言”攻勢(shì)，逼其盡快做出反應(yīng)，修正現(xiàn)有銷售策略 E、 部分媒體開始出現(xiàn)，項(xiàng)目現(xiàn)場及周邊路網(wǎng)視覺引導(dǎo)，海報(bào)等。 3. 定期召開租售現(xiàn)場會(huì)議，了解物業(yè)及客戶動(dòng)向，作出實(shí)時(shí)決定。在整個(gè)銷售期中更將其進(jìn)行復(fù)訓(xùn)與隨機(jī)測(cè)試。 本案廣告及推廣費(fèi)用總金額約為人民幣 300 萬左右。 接待來人 ■ 現(xiàn)場劃定銷售桌，由業(yè)務(wù)人員輪流坐； ■ 坐銷售桌者必需隨時(shí)保證銷售桌物品擺放整齊，除個(gè)人用活頁夾外不能有其它雜物； ■ 坐銷售桌人員必需坐姿端正，不宜高聲喧嘩或與其它同事聊天或打鬧，也不宜頻繁走動(dòng)，銷售桌不能抽煙； ■ 對(duì)來者（首次），需先問是否與案場哪位同事有聯(lián) 絡(luò)或約定；對(duì)來過之客戶，引導(dǎo)入座后找以前聯(lián)絡(luò)同事， ■ 非接待人員不得同時(shí)坐銷售桌； ■ 對(duì)非客戶進(jìn)場需進(jìn)行禮貌性接待，或告知專案安排人員接待； 嘉華山莊 營銷企劃書 ■ 送走來客后需整理桌面，桌椅歸位，并填寫來人登記表，表格填寫需切實(shí)準(zhǔn)確，來客資料詳細(xì)填寫后留檔放入指定地點(diǎn)檔案夾中； ■ 來客需送至接待中心大門外； ■ 客戶落座后接待人員或其它同事配合倒水，拿印刷品及煙灰缸； ■ 活頁夾隨身攜帶，不得給客戶造成隨意翻動(dòng)之機(jī)會(huì) 柜臺(tái)作業(yè) ■ 代理人接待區(qū)是嚴(yán)肅區(qū)域，每位同事在接待區(qū)必需隨時(shí)注意自身形象； ■ 接待區(qū)內(nèi)禁止抽煙，吃食物及看與銷售無關(guān)的雜志 書報(bào)或嬉笑打鬧； ■ 文具使用后需歸位于筆筒或交專人負(fù)責(zé)保管； ■ 接待區(qū)隨時(shí)保持清潔，整齊，非銷售用品不得放于桌面，人員不坐接待臺(tái)，自用資料（活頁夾、筆記本）不得留于桌面上，否則若被沒收需“拿錢來取”，繳款全部充入個(gè)案傭金； ■ 銷控表僅限項(xiàng)目、主管級(jí)以上可查看，其它人不得翻看； 嘉華山莊 營銷企劃書 ■ 作廢預(yù)約單必須繳回，不得撕毀或私自留存，特別情況下需經(jīng)項(xiàng)目授權(quán)的人員可查看； ■ 非經(jīng)主管級(jí)以上人員同意，不得翻閱任何銷售資料（已購、未購、日?qǐng)?bào)表等）； ■ 售、定、簽、退公證需填寫及提供留存之資料需及時(shí)辦理，以免給接待作業(yè)造成困擾； ■ 小定金一律 隨預(yù)約單交至柜臺(tái)；客戶抵押物一律當(dāng)客戶面封存于信封內(nèi)，于預(yù)約單中注明后交由柜臺(tái)，退戶一律憑白單辦理并由退者本人親筆簽收本人不能到現(xiàn)場，則代理人仍需持白單及代理人身份證件辦理，必要時(shí)請(qǐng)出示買方來人的委托書。 8. 每天當(dāng)職人員的值班時(shí)間為 9： 00AM—— 6： 30PM。 樣板房包裝設(shè)計(jì) 通過大量成功個(gè)案分析購房者的購房行為，可以不難發(fā) 現(xiàn)購房者對(duì)物業(yè)的第一感覺在決定其購買行為中起著極為重要的作用，尤其是樣板房，是購房者感覺物業(yè)房型和使用功能的最初感受， 所以樣板房越來越成為樓盤整體營銷中重要的促銷手段， 樣板房是否具有震撼力是決定購房者購房行為的先題 。視具體情況再進(jìn)行提價(jià)或降價(jià)。 ? 戶型設(shè)計(jì)不合理，內(nèi)部現(xiàn)有裝修已過時(shí)、損壞（許多空置物業(yè)中地板已損壞）。 嘉定區(qū)別墅租賃市場以在區(qū)內(nèi)工作的外籍人員為主，較有規(guī)模之租盤除了嘉華山莊，暫時(shí)只有南翔鎮(zhèn)之南翔綠谷別墅，租金約在 $ 到 $，但空置率有 60%以上。 別墅類型 由加拿大著名設(shè)計(jì)師關(guān)鏘光和華東建筑設(shè)計(jì)院共同構(gòu)思設(shè)計(jì)。 社區(qū)服務(wù) 社區(qū)內(nèi)定期組織旅游及其它娛樂活動(dòng)。但從上海市別墅的分布區(qū)域及發(fā)展情況來看，雖然這一區(qū)域的別墅市場還沒有形成規(guī)模氣候，處錦秋加洲花園以外，其他零星別墅鮮為人知，但 這一區(qū)域別墅發(fā)展的空間較大， 從長期來看會(huì)成為上海市房地產(chǎn)投資的熱土。 嘉華山莊 營銷企劃書 四、推廣策 略 本項(xiàng)目全程均價(jià)為每平方米４３００元（內(nèi)部認(rèn)購價(jià)為每平方米 4000 元） 4 .2 銷售計(jì)劃 A 套 B 套 C 套 D 套 E 套 備注 首期 A A4 B B4 C C C10 D D D D12 D1 D2D3 D3 D35 E E E1 E2E2 E2 E2E3 E40 當(dāng)前均為空置房 （其中 C D E5 為樣板房 ） 二期 C11 、 C12 、C1 C21 D D1 D1D2 D30 E E E2 E1E3 E2 E9 當(dāng)前均為出租房 （ 在 36 個(gè)月租約到期 ） 三期 C C15 D D21 E E3 E E3E3 E9 當(dāng)前均為出租房 （ 在 6 個(gè)月后租約到期 ） 嘉華山莊 營銷企劃書 本案前期“空置時(shí)間過長”對(duì)現(xiàn)有推廣帶來一定的抗力。 客戶接待中心是客戶直接了解項(xiàng)目的場所，客戶對(duì)其包裝設(shè)計(jì)的直觀感覺如何將直接影響其對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的認(rèn)識(shí)和評(píng)估。 嘉華山莊 營銷企劃書 備 嘉華山莊 專案 簽訂部 2 人 銷售人員 3 人 接待 １人 財(cái)務(wù) ２人 銀行 2 人 負(fù)責(zé)接待 貸款咨詢 客戶服務(wù)部 ２人 裝潢咨詢部 １人 制作合同 安排簽約 1 人 代辦按揭 辦理產(chǎn)證 １人 收取定金樓款