【正文】 畝綠色旅游區(qū)環(huán)繞周圍，應(yīng)該說豐臺園擁有一定的綠化資源，能夠營造出 Business Park 所需要的良好園林景觀。 ” 在威格斯的技術(shù)說明上，對當(dāng)時命名為北京首家商務(wù)花園的豐臺園二期這個項(xiàng)目的說明為： “隨著北京經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，北京的高科技企業(yè)無論從規(guī)模還是數(shù)量上都有所增長，因此對于 Business Park 這種辦公模式，在北京的高科技企業(yè)中出現(xiàn)了大量的需求。 其中，產(chǎn)業(yè)區(qū)定位于“商務(wù)花園 ” 在威格斯的報(bào)告中，有以下的定論。 只有解決這些在產(chǎn)業(yè)功能定位、開發(fā)模式定位上的問題， 園區(qū)二期的開發(fā)才能突破迷霧，取得勝利，這必須要有創(chuàng)新的思維。 三、一期開發(fā)的教訓(xùn)與啟示。 但是，即便在 1992 年開發(fā)的時侯，豐臺園即估算到產(chǎn)業(yè)區(qū)土地的轉(zhuǎn)讓收益不可能補(bǔ)償產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)成本，即提出了以住宅補(bǔ)償產(chǎn)業(yè)的辦法，尋求資金的平衡。 第三章 豐臺園二期開發(fā)的啟動及需解決的問題 豐臺園二期是豐臺園產(chǎn)業(yè)基地的一部分，占地 平方公里，緊臨一期，位于四環(huán)路南側(cè)，于 2020 年開始策劃啟動， 2020 年正式進(jìn)場， 2020 年全面啟動。同時，園區(qū)還建立了中介服務(wù)體系、人才服務(wù)體系、投融資體系在內(nèi)的四大中介服務(wù)體系。 成熟的產(chǎn)業(yè)氛圍。 豐富的文教與科技資源。沿四環(huán)路可就近達(dá)京石高速、京開高速、京津溏高速，通達(dá)首都機(jī)場、南苑機(jī)場也十分便捷。它包括 5 平方公里產(chǎn)業(yè)基地和科技一條街。 第三部分，是總部經(jīng)濟(jì)的理論。 中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園，利用自身的區(qū)位優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)了傳統(tǒng)科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，采用國外成熟的商務(wù)花園建設(shè)模式，與已日趨成熟的總部經(jīng)濟(jì)形態(tài)相結(jié)合，適應(yīng)企業(yè)總部選址的差異化需求，打造了全國第一家科技總部基地。 全文分四個部分進(jìn)行論述。 第四部分，是商務(wù)花園與總部經(jīng)濟(jì)對接，形成中關(guān)村（豐臺）總部基地，及總部基地的建設(shè)、推廣和理論的日趨成熟。產(chǎn)業(yè)基地分三期開發(fā)建設(shè)， 是中關(guān)村科技園區(qū)最具活力的產(chǎn)業(yè)基地之一。 良好的人文環(huán)境和自然環(huán)境。 有北京電子工程學(xué)院、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)、裝甲兵工程學(xué)院等 7 所高等院校；豐臺區(qū)是僅次于海淀區(qū)的北京市第二大技術(shù)知識密集區(qū)。 產(chǎn)業(yè)基地一期 平方公里，目前已具備了“七通一平”和“花園式科技園”景觀為基礎(chǔ)的硬件條件，形成了完備的基地管理體制和制度，土地一級開發(fā)已經(jīng)完成，部分大型企業(yè)已建成投產(chǎn)，形成了電子信息、生物醫(yī)藥、光機(jī)電一體化三大產(chǎn)業(yè)群。 第二章 豐臺園發(fā)展的情況及經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 豐臺園從 1992 年正式開發(fā)，至今已 10 個年頭，企業(yè)數(shù)從無到有，累計(jì)已認(rèn)定高新技術(shù)企業(yè) 2020 余家，存活的企業(yè)超過 1400 多家，已經(jīng)形成了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。但與十年前一期開發(fā)時的情況相比，二期開發(fā)時的內(nèi)外環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化。 事實(shí)上，在十年后啟動的二期開發(fā)，地價成本隨著房屋密度、人口的增加和城市擴(kuò)張帶來的拆遷量的增加，已經(jīng)使開發(fā)成本劇增，由一期開發(fā)時的平均成本900 多元 /平方米增長到 1600 多元 /米。 豐臺園一期的開發(fā)方式采用土地招商，即是將市政做到位 ，將土地轉(zhuǎn)讓給工業(yè)項(xiàng)目，但是，事實(shí)上，在一期基地里面，真正做工業(yè)的企業(yè)并不多，很多企業(yè)拿到土地后，多數(shù)做成了可以轉(zhuǎn)讓或出租的寫字樓或其他房產(chǎn)，原因是什么呢？除一部分企業(yè)本身不具備做工業(yè)的條件外，另一個重要的原因在于經(jīng)濟(jì)行為，即企業(yè)用這片地，不做工業(yè)而做成房產(chǎn)，房產(chǎn)的收益更大，在現(xiàn)在，豐臺園所處的橋南，由于四環(huán)路修通，配套更加完善，如果把土地地價千方百計(jì)壓低，即使賣給真正的工業(yè)企業(yè)，由于收益的差別，大部分企業(yè)也未必將它拿來做成工業(yè)。 第二部分：商務(wù)花園 商務(wù)花園，是借用國外成熟的 Business Park 理念，對豐臺園產(chǎn)業(yè)基地二期開發(fā)提出的一種新的開發(fā)模式，它是豐臺園二期開發(fā)思路的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。 “ 豐臺園將會成為未來北京西南部的商務(wù)科技中心，西南部落后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r也急需一個商務(wù)中心來帶動該區(qū)域相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此，辦公物業(yè)將是二期開發(fā)的核心和基礎(chǔ)。 雖然 Business Park 受到企業(yè)的推崇，但是它的選址與興建卻有著嚴(yán)格的要求和標(biāo)準(zhǔn)。 就此，基于對國外 Business Park 發(fā)展脈絡(luò)的研究，對目前國外類似Business Park 案例的分析，以及對北京各科技園區(qū)的調(diào)查，在充分發(fā)揮豐臺園地段優(yōu)勢及其環(huán)境潛質(zhì)的基礎(chǔ)上，在此建造 Business Park的設(shè)想是完全可行的，也是非常適合的。所謂?個性化?是指其在群體結(jié)構(gòu)上，各個 Business Park 單元體可分可合，可大可小，能夠滿足不同規(guī)模、不同性質(zhì)、不同業(yè)態(tài)公司的需要，從而以一種統(tǒng)一中求變化的辦公單元組合體系列，使各類公司客戶都能找到自己最理想的辦公天地。 園區(qū)內(nèi)的住宅將采用景觀較好的精品板樓設(shè)計(jì)，極目西望，西側(cè) Business Park 的高技派花園景觀可以盡收眼底，使其成為同時擁有花園綠地景觀，又兼顧高科技人文景觀的高尚居住區(qū)，成為高科技員工真正理想的居住樂園。 隨后，豐臺園與英國道豐集團(tuán)在建設(shè)商務(wù)花園的思路上一拍 即合，道豐決定與豐臺園合作，按商務(wù)花園規(guī)劃模式，合作建設(shè)道豐科技商務(wù)園。它是坐落于城市邊緣，通過規(guī)劃有序的工作室或廠房，及優(yōu)美的綠色園林景觀給人以靈感和休閑的地方。 要建設(shè)的 Business Park，是一種融合了四至六層現(xiàn)代化智能化辦公空間的花園別墅式寫字樓復(fù)合體，具有占天占地，獨(dú)門獨(dú)院的特點(diǎn)，并且擁有獨(dú)立的出口和獨(dú)立的門牌號，以及同時贈與客戶的大廈冠名權(quán)，從而能夠充分滿足事業(yè)初成一族對于擁有一個?公司家園?和?創(chuàng)業(yè)家園?的愿望。但由于Business Park 對建筑密度、綠化和交通等方面的特殊要求， 而使北京在很長一段時間與此無緣。 園區(qū)內(nèi)的住宅均采用景觀較好的精品板樓設(shè)計(jì)，將西側(cè) Business Park 的高技派花園景觀與初步告竣的?花園式科技園?融為一體，使其成為同時擁有花園綠化景觀，又兼高科技人文景觀的高尚居住區(qū)，成為高科技員工真正理想的創(chuàng)業(yè)樂園。 以下是研討會發(fā)言的記錄： 汪洪（中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園管委會主任、研究員） 在工業(yè)經(jīng)濟(jì)時代，科技園區(qū)往往成為科技產(chǎn)品的制造基地?？梢?，現(xiàn)代高速的信息平臺，為這種運(yùn)行模式提供了有力的技術(shù)支持，使立業(yè)期的科技中小企業(yè)也隨之脫離了工業(yè)時代的傳統(tǒng)模式，但其商務(wù)交流和信息溝通會更加至關(guān)重要。二是在單位面積開發(fā)成本上，與兄弟科技園區(qū)比較不顯優(yōu)勢，如壓低土地價格轉(zhuǎn)讓，難以形成良性循環(huán)開發(fā)建設(shè)。我相信， Business Park 完全是為擴(kuò)張階段的科技中小企業(yè)量身定做，必將得到市場的呼應(yīng)，成為科技中小企業(yè)立業(yè)的理想家園。根據(jù)我們的研究，豐臺園建立 Business Park 有她的幾個機(jī)遇，一是中關(guān)村科技園的發(fā)展有向北發(fā)展的趨勢，發(fā)展空間有限 ,這就為豐臺園的發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇，二是豐臺園的地域位置決定了商務(wù)花園的獨(dú)門獨(dú)院的特點(diǎn)， 在這個商務(wù)花園里我們不是孵化企業(yè)，而是為科 技型的企業(yè)找一個家，我們知道現(xiàn)在有許多孵化企業(yè)，但孵化后的企業(yè)到哪里去呢？ ?而立之年?需要有一個家，對于心理情緒，東、西方觀念不同，東方人具有本地情緒和本地色彩，所以商務(wù)花園來到中國，需要本地化，需要有一個中國特色的商務(wù)花園，我們有信心打造這樣一個商務(wù)花園。 規(guī)化問題。 功能化的結(jié)構(gòu)有一個標(biāo)準(zhǔn)即聯(lián)系、環(huán)境、景觀。 顏振軍（中國第一個孵化器博士、北京孵育協(xié)會秘書長） 科技型花園實(shí)際上也是為科技型企業(yè)產(chǎn)生及發(fā)展、服務(wù)的機(jī)構(gòu)、組織，這種組織有一個演變的過程，它最早，也就是從空間角度上來講是孵化器，它是一個小的機(jī)構(gòu)，后來逐漸經(jīng)過幾個階段演變到現(xiàn)在的 Business Park。 王瑞明（中國高新區(qū)協(xié)會秘書長） 豐臺園的科技人員比較集中，政府部門重視，相對于中關(guān)村，豐臺園的發(fā)展空間逐漸突顯優(yōu)勢。四、 豐臺區(qū)政府以及豐臺園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)之間確實(shí)下了很多功夫，使豐臺變化特別大，創(chuàng)造了很好的條件。二、隨著北京居住條件的改善，人們需要好的自然環(huán)境，豐臺園既有水庫 ,又有大片綠地、果園、在交通上，三、四、五環(huán)去機(jī)場、中關(guān)村等都很方便。 俞孔堅(jiān)（哈佛大學(xué)設(shè)計(jì)學(xué)博士、北京大學(xué)教授） 豐臺園建 Business Park 可能的必然性：豐臺園有高科技，因?yàn)楝F(xiàn)在除了一些貴族 ,高科技人才才有可能享受在花園里辦公的理想 ,最想享受這種 Business Park環(huán)境，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)實(shí)現(xiàn)了在花園里辦公的理想 ,以前無法實(shí)現(xiàn)。建議：一、避免房地產(chǎn)開發(fā)的短期行為。然而，位于城市邊緣北京西南四環(huán)的豐臺園，坐落于享有?陸路碼頭?盛譽(yù)的豐臺，緊靠百米綠化帶和萬畝綠色旅游區(qū)，交通便利，綠化資源豐富，完全可以滿足 “Business Park”的基本要求。 隨著北京經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前各經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)爭奇斗艷，競爭日益激烈。中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園打造 “Business Park”的舉措無疑在這方面邁出了強(qiáng)有力的一步，并真正揭開北京高科技園區(qū)由?同質(zhì)化?競爭向?差異化?競爭轉(zhuǎn)型的序幕，促使科技園區(qū)的發(fā)展早日步入互補(bǔ)性的發(fā)展軌道。豐臺園將這種思想首先融入到了規(guī)劃之中。 四季走廊以開花樹木植物為主，多層次植物搭配，強(qiáng)調(diào)不同季節(jié)的景色變化，以曲面造型為主，底層配備服務(wù)設(shè)施，形成了多樣化的街道空間，另外，還建有別具一格的休閑走廊、為滿足入駐企業(yè)生活需要的公建區(qū)、生活區(qū)。 ?商務(wù)花園?的規(guī)劃設(shè)計(jì) 涉及到了環(huán)境與形象兩部分，并成了傳遞?尊重個體?、?以人為本?價值觀念的有效載體。從最早的工業(yè)園區(qū)開始到現(xiàn)在，商務(wù)花園已經(jīng)演化成強(qiáng) 調(diào)支持大型跨國企業(yè)的辦公環(huán)境ＮＥＷＴＯＷＮ，愈發(fā)成為城市通過規(guī)劃來吸引企業(yè)和提升城市建設(shè)的共同途徑。 豐臺的商務(wù)花園位于中關(guān)村豐臺園產(chǎn)業(yè)基地二期內(nèi)， 總建筑面積達(dá) 100 萬平方米，總投資 30 億元人民幣。 在北京各個高新區(qū)的開發(fā)歷程中，政府一直處于支配地位，政府不僅掌握著土地和政策，而且要完成規(guī)劃、土地一級開發(fā)和整個招商工作，既是政策制定者也是政策操作者。 汪洪認(rèn)為采取這樣的分工合作方式，不僅能解決資金問題，也使建設(shè)周期大為縮短。在產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)階段，一些高新技術(shù)企業(yè)聚集起來，有一些發(fā)展好的企業(yè)、產(chǎn)業(yè)輪廓清晰，中關(guān)村高新區(qū)正處于由產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)階段向創(chuàng)新突破階段的轉(zhuǎn)換這樣的階段。對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)國際房地產(chǎn)研究中心主任梁蓓指出，高新科技園區(qū)必須是設(shè)施完善先進(jìn)、環(huán)境整潔優(yōu)美，能夠吸引科技人才居住、生活和工作的地方。在環(huán)境支持和城 市規(guī)劃上，政府在精力和能力有限的情況下把高新區(qū)建設(shè)局限于土地一級開發(fā)，畫好圈、修好路、通上電就算完成任務(wù)開始招商，后期的土地開發(fā)和城市建設(shè)完全交給入園的企業(yè)自己完成，這造成城市規(guī)劃建設(shè)的兩大弊端。企業(yè)在入園的時候就被劃分了各自的景觀和綠地范圍， 但是否開發(fā)景觀是企業(yè)的選擇，綠地建設(shè)毫無例外地都選擇集中綠地，缺乏人性化。據(jù)了解，由于模式單一，全國各地乃至一個地區(qū)之間多個高新區(qū)為爭奪有限的資源展開惡性競爭。而且豐臺園一級土地開發(fā)資金相對匱乏，要想解決資金瓶頸，需要尋求一個市場化的路子，優(yōu)化資源配置，借助外界力量，把投資風(fēng)險盡量降低。現(xiàn)代的商 務(wù)花園概念是一個綜合與人性化的產(chǎn)物，通常商務(wù)花園坐落在城市邊緣，其園區(qū)內(nèi)為規(guī)劃有序的工作室或者廠房的有機(jī)組合，是提高生活質(zhì)量，并以優(yōu)美的綠色園林景觀激發(fā)工作人員靈感的地方。但問題是商務(wù)花園的理念能否融入本土，北京是否具備其物質(zhì)條件？威格斯房地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理李忠認(rèn)為，商務(wù)花園是城市規(guī)劃帶來的必然現(xiàn)象，而中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展已使得邊緣化辦公成為可能。但我們不得不注意到中國作為一個后起國家城市化的兼容性特色。 但是，在商務(wù)花園的理論上，一直有一個問題未得以解決，商務(wù)花園的物業(yè)形式，基本上是定位于新型的寫字樓，與傳統(tǒng)的科技園區(qū)的產(chǎn)業(yè)基地定位于工業(yè)的做法是違背的，如何來解釋脫離開工業(yè)的園區(qū)仍是真正的科技園區(qū)，園區(qū)對這些方面進(jìn)行了一系列的研究 。由于級差地租的影響，原來三種業(yè)態(tài)同時向市中心集聚已開始轉(zhuǎn)向辦公園和工業(yè)園逐步向近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)轉(zhuǎn)移。 （開發(fā)方式的轉(zhuǎn)變）由各自為政的單塊開發(fā)轉(zhuǎn)變到集中有序的統(tǒng)一開發(fā)。 第三部分 “總部經(jīng)濟(jì)”概念的形成 和中心城市總部 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 總部經(jīng)濟(jì)，是?總部基地?產(chǎn)生的理論基礎(chǔ)，中心城市總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)與前景，就是總部基地的未來。 在競標(biāo)會上，豐臺園發(fā)現(xiàn)了市社科院經(jīng)濟(jì)所副所長趙弘帶隊(duì)的課題小組提出了“總部經(jīng)濟(jì)”這個名詞可以為豐臺園所采用，此時趙正對北京制造業(yè)發(fā)展的困惑進(jìn)行研究，在豐臺園的約稿之下，趙開始關(guān)注“總部經(jīng)濟(jì)”的理論。北京提出發(fā)展制造業(yè)雖然有其客觀必要性，但在北京這樣的首都城市如何發(fā)展制造業(yè)確實(shí)有許多問題需要很好地研究解決。 北京制造業(yè)的衰落固然有其體制方面的共 性原因，包括政企關(guān)系沒有理順，以及體制、管理漏洞而造成的企業(yè)家腐敗和國有資產(chǎn)流失等，都使企業(yè)缺乏持續(xù)創(chuàng)新和發(fā)展的體制保障。比如， 2020 年北京房地產(chǎn)價格均價 4771 元 /平米，全國最高，是上海 3297 元 /平米的近 倍，是全國均價 2137 元 /平米的 倍。特別是北京的 技術(shù)開發(fā)人才多，工藝技術(shù)人才少，務(wù)虛的人才多，務(wù)實(shí)的人才少，進(jìn)行資本運(yùn)作和營銷管理的人才多、高素質(zhì)和具有豐富操作經(jīng)驗(yàn)的高級藍(lán)領(lǐng)技工少。北京產(chǎn)業(yè)門類較多，但具有規(guī)模和優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)集群少，尤其是能夠按照產(chǎn)業(yè)鏈形成前向相關(guān)、后向相關(guān)的產(chǎn)業(yè)集群更少，使得產(chǎn)業(yè)發(fā)展的配套能力不強(qiáng)。北京云集著眾多的跨國公司總部多和全國大型企業(yè)集團(tuán)的總部，這些跨國公司和企業(yè)集團(tuán)的銷售渠道，可以成為北京制造業(yè)企業(yè)利用的產(chǎn)品銷售渠道 。我認(rèn)為，這種創(chuàng)新 的基本思路可