【正文】 足駕?；镜奈飿I(yè)管理 需求是可行的，在物業(yè)管理費(fèi)用方面，經(jīng)測(cè)算，滿足這部分的服務(wù)需求每年 約 需 120 萬元的支出 （后附預(yù)算說明資料） 。校區(qū)辦公樓安裝有電梯兩部，空調(diào)若干，并設(shè)有消防噴淋、消防栓、消防自動(dòng)報(bào)警及監(jiān)控系統(tǒng)、供配電、給排水系統(tǒng)等；門房設(shè)一套閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和遠(yuǎn)紅外線防盜報(bào)警系統(tǒng)，監(jiān)控整個(gè)校區(qū)安保狀況。 物業(yè)科 管理層在制定管控標(biāo)準(zhǔn)、工作流程、量化 考核方面還需要做大量的研究，需要我們 通過學(xué)習(xí)同行業(yè) 先進(jìn) 成熟 管理 理念，結(jié)合自身的實(shí)際情況，并 進(jìn)行 大膽的探索，最終找到適合駕校物業(yè)管理的模式 ，提高管理水平。 （二） 成立物業(yè) 管理科 面臨主要困難 及解決辦法 因物業(yè)管理屬專業(yè)的管理，需要各方面較專業(yè)的高素質(zhì)人才；另外 在自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧的市場(chǎng)化道路上 ，物業(yè)管理科 還將面臨生存和發(fā)展的考驗(yàn) 。 后勤科的職能設(shè)置屬機(jī)關(guān)事業(yè)單位模式， 新 駕校 建成 后 ，后勤科原有 物業(yè)管理力量 肯定難以滿足駕校不斷發(fā)展的需求。 駕校 原 設(shè)備設(shè)施 方面的 管理，主要是由駕校后勤科負(fù)責(zé)。 1 南湖駕校成立物業(yè) 管理 科 可行性分析報(bào)告 一、成立 物業(yè)管理科 背景及利弊分析 （一） 設(shè)立的必要性 南湖駕校江夏培訓(xùn)基地 ， 地理位置屬武漢市遠(yuǎn)城區(qū)，其占地面積大、設(shè)施齊全、功能完善，它的建成將 為南湖駕校的二次騰飛 創(chuàng)造 有力條件。設(shè)備設(shè)施管理在物業(yè)管理中屬技術(shù)含量高，涉及面非常廣的 項(xiàng)目。如果照搬 2 駕校原物業(yè)管理外包模式，那么不光投入成本相對(duì)較大， 而且 銜接工作麻煩，扯皮拉筋的事情 將 會(huì)很多 ， 難以與 基地 建設(shè)末期 的 收尾工 作相銜接，降低今后的物業(yè)服務(wù)水平 。 成立物業(yè)管理科 ，將面臨著幾個(gè)方面的困難： 起步階段，從社會(huì)上招募人員的 綜合素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力參差不齊，集體培訓(xùn)上崗，并在崗位上能完全獨(dú)立 發(fā)揮應(yīng)有的作用，還有一定的 時(shí)間過程。 二、 駕校物業(yè) 管理的需求及可行性說明 （一） 物業(yè)管理 服務(wù) 需求 說明 基礎(chǔ)設(shè)施慨括 南湖駕校新區(qū)位于江夏區(qū)紙坊大街東林村，四周山巒環(huán)抱，空氣清新，景色怡人。校區(qū)考訓(xùn)場(chǎng)地下敷設(shè)有雨污排水管道若干米；給水管道若干米；明溝若干米；場(chǎng)區(qū)、道路照明路燈若干；廁所 3 座；面積約 10 畝的魚塘一個(gè)。 駕校的發(fā)展離不開配套服務(wù)，人員的接送、餐飲以及車輛的維護(hù)、修理、加油等項(xiàng)目的服務(wù)，都是駕校生存和發(fā)展的一部分，但這些配套項(xiàng)目的管理 將牽扯 駕校 很大的精力。 5 成立物業(yè)管理科 ，在今后配套服務(wù)方面投入的資金相對(duì)外包模式來說肯定要少。這樣不僅可以增加駕校的營業(yè)收入，也為駕校今后的發(fā)展拓寬了道路。 具體方案如下： （一） 交通車管理 。 預(yù)計(jì) 每輛教練車 每天有 5 人參與 訓(xùn)練 （含教練員） ， 每天需要運(yùn)送的人員為（含駕校員工 200 人）： 450*5*90%+200=2220（人） ； 交通車來回時(shí)間 約 90 分鐘（南湖 江夏 南湖）； 設(shè)定每天9:30 前必須運(yùn)送 50%以上的學(xué)員到江夏：頭班車 7:00 從南湖發(fā)車運(yùn)送第一批學(xué)員， 返回后在 8:40 運(yùn)送第二批學(xué)員，約 55%（ 1200）人員運(yùn)抵江夏，按 50 座 交通車實(shí)際載客人數(shù)預(yù)計(jì)為 60 人計(jì)算 ， 則交通車的需求量為 10 輛。 修理廠的業(yè)務(wù)范圍：駕校車輛的保養(yǎng)及修理， 在保證不影響駕校車輛維修的情況下可對(duì)外開展業(yè)務(wù)。 設(shè)備規(guī)模的確定保證修理廠能夠應(yīng)付一定規(guī)模的修理量。 合理價(jià)格、明白 消費(fèi)。 固定數(shù)量的車輛保養(yǎng)及維修車輛。 修理廠在設(shè)備投入、資質(zhì)認(rèn)定、工商注冊(cè)、稅務(wù)登記、人員招聘管理、稅費(fèi)繳納、企業(yè)經(jīng)營方面負(fù)全部責(zé)任；修理廠須制定《 汽車維修質(zhì)量承諾制度 》、《 汽車維修質(zhì)量管理制度 》、《汽修廠顧客投訴 受理制度 》、《 汽車維修質(zhì)量檢驗(yàn)制度 》、《 汽車維修檔案管理制度 》，并嚴(yán)格按制度執(zhí)行。如修理廠在經(jīng)營中不能滿足駕校合理要求，物業(yè) 科可 要求修理廠退場(chǎng)，且不做任何補(bǔ)償。 辦公室用品含空調(diào)一部 （ 3000 元） 、辦公桌椅兩套 （ 1300 元） 、文件柜一個(gè) （ 500） 、飲水機(jī)一臺(tái) （ 300 元） 、 3 座 鐵制座椅一套（ 400元）、電表一個(gè)（ 50 元） 。由物業(yè)科 制定相關(guān)管理規(guī)制度 、價(jià)格 并負(fù)責(zé)經(jīng)營管理 。 房屋租賃 管理制度 （適用辦公室、宿舍） (五 )駕校食堂 駕校食堂的管理 相對(duì)其他項(xiàng)目來說更加重要 ，我們不光需要它在保證安全衛(wèi)生的條件下，解決駕校一千多人的吃飯問題， 還 需要考慮它 的經(jīng)營 連續(xù)性。 有不穩(wěn)定性供餐的經(jīng)驗(yàn)及延點(diǎn)加班供餐應(yīng)對(duì)方案。不穩(wěn)定就餐人數(shù)約 1000 人 左右 。承包公司 須建立《 食堂衛(wèi)生管理制度 》、《 從業(yè)人員健康檢查制度 》、《 食品試嘗留樣管理制度 》、《 原料采購索證登記制度 》、《 食堂衛(wèi)生檢查制度 》并嚴(yán)格執(zhí)行 。 （六） 存儲(chǔ)柜 、銀行柜員機(jī) 在駕校 辦公樓大廳（靠近科目一考試區(qū) 域 ） 、科目二候考大廳設(shè)置 220（ 150+70） 個(gè) 左右的投幣 存儲(chǔ)柜， 每次收費(fèi)約兩元。 四、成立 物業(yè) 公司效益分析 （一） 物業(yè)管理費(fèi)用預(yù) 算 物業(yè)公司開辦費(fèi) （表一） 序號(hào) 物品名稱 單位 數(shù)量 單價(jià) 金額（元） 備注 辦公用品、設(shè)備器材 1 臺(tái)式電腦 臺(tái) 2 2500 5000 2 網(wǎng)絡(luò) 1000 1000 3 電話 部 1 100 100 業(yè)務(wù)固定電話 4 相機(jī) 部 1 1000 1000 14 5 復(fù)印機(jī) 臺(tái) 1 2500 2500 6 桌椅 套 4 500 2020 7 工具柜 個(gè) 1 450 450 8 文件柜 個(gè) 1 500 500 9 電視機(jī) 臺(tái) 1 1500 1500 宿舍用 10 空調(diào) 臺(tái) 3 3000 9000 宿舍 2 臺(tái)、辦公室 1臺(tái) 11 校區(qū)垃圾桶 個(gè) 10 350 3500 固定 12 保潔垃圾收集桶 個(gè) 25 260 6500 移動(dòng) 13 對(duì)講機(jī) 臺(tái) 5 1280 6400 14 監(jiān)控設(shè)備 臺(tái) 1 12500 12500 15 維修工具 套 4055 4055 開辦費(fèi)用合計(jì) 56005 南湖駕校物業(yè)公司 人員 編制及基本 工資測(cè)算表 (表二 ) 序號(hào) 部門 人數(shù) 工資標(biāo)準(zhǔn) （元 /月） 工資總額 （元 /月） 1 保安部 13 1500 19500 1（主管 ） 1700 1700 2 保潔部 8 1300 10400 1（主管） 1500 1500 3 綠化工 1 2020 2020 4 水電工 1 2020 2020 5 物業(yè)公司 經(jīng)理 1 3000 3000 合 計(jì) 全員 26（人） 40100（元 /月） 15 人員支出、設(shè)施 設(shè)備、魚塘維護(hù)費(fèi)用測(cè)算表 （表三 ） 序號(hào) 項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù) 測(cè)算費(fèi)用（元 /月） 備注 一 人工費(fèi) 定編 26 人 73320 1 員工工資 詳見附表 二 40100 詳見附表 二 2 社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi) 、福利、教育 工資基數(shù)的 40% 16040 3 保安部節(jié)日 加班費(fèi) 及雙休加班費(fèi) [（基本工資 /）*11天 *3倍 ] *8/12月 1540 11天法定節(jié)假日 保安部按 8人加班 [（基本工資 /）*52天 *2倍 ] *14/12月 8372 保安部每星期休息一天 4 保潔部 雙休加班 [（基本工資 /）*52天 *2倍 ] *9/12月 4680 保潔 部每星期休息一天 二 設(shè)備設(shè)施 維護(hù)費(fèi) 綜合測(cè)算 2588 工程運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用指單件 50元以下的費(fèi)用 1 供配電系統(tǒng) 根據(jù)同類型物業(yè)估算 300 2 智 能化系統(tǒng) 根據(jù)同類型物業(yè)估算 300 監(jiān)控、消防設(shè)施 3 電梯 2部 750 含年檢 4 供水系統(tǒng) 根據(jù)同類型物業(yè)估算 200 包括上下水管等 5 公用部位養(yǎng)護(hù)、管理和小型維修 根據(jù)同類型物業(yè)估算 300 6 維修工具 根據(jù)同類型物業(yè)估算 338 詳見表 八 7 公共照明維修 估算 200 8 魚塘維護(hù)費(fèi) 估算 200 16 安保、清潔、綠化 (表四 ) 序號(hào) 項(xiàng)目 測(cè) 算 依 據(jù) 測(cè)算費(fèi)用 （元 /月） 備注 一 安保運(yùn)行費(fèi) 綜合測(cè)算 1908 1 服裝費(fèi) 估算 2套 /人 *200*14/12 467 2 日常耗材、裝備 保養(yǎng) 費(fèi)用 899 詳 見表 七 3 日常能 耗 費(fèi) 水電費(fèi) 500 4 無線電管理費(fèi) 相關(guān)規(guī)定 42 100*5/12 二 綠化維護(hù)費(fèi) 綜合測(cè)算 2329 1 澆水費(fèi)用 根據(jù)同類型物業(yè)估算 10000㎡ *（面積估算） 2020 按 1㎡ *t/年 （暫定） 2 維護(hù)工具費(fèi) 根據(jù)同類型物業(yè)估算（面積為估算 10000/4000*500/12 104 按 4000㎡ *500元 /年 3 服裝費(fèi) 1*300/12 25 4 農(nóng)藥花肥費(fèi) 根據(jù)同類型物業(yè)估算 100 5 雜草清運(yùn) 100 三 保潔維護(hù)費(fèi) 綜合測(cè)算 4212 1 服裝費(fèi) 估算 2套 /人 *200*9/12 300 2 工具費(fèi) 根據(jù)同類型物業(yè)估算 1112 詳 見表 六 3 垃圾清運(yùn)費(fèi) 2020 4 化糞池 管網(wǎng) 清理費(fèi) 800*6*2/12（ 800元 /次） 800 按 6個(gè)化糞池 17 辦公費(fèi)用及辦公用品、設(shè)備器材費(fèi)用 （表五） 序號(hào) 物品名稱 單位 數(shù)量 單價(jià) 金額（元） 備注 辦公用品、設(shè)備器材 1 臺(tái)式電腦 臺(tái) 2 2500 5000 2 網(wǎng)絡(luò) 1000 1000 3 電話 部 1 100 100 業(yè)務(wù)固定電話 4 相機(jī) 部 1 1000 1000 5 復(fù)印機(jī) 臺(tái) 1 2500 2500 6 桌椅 套 4 500 2020 7 工具柜 個(gè) 1 450 450 8 文件柜 個(gè) 1 500 500 9 電視機(jī) 臺(tái) 1 1500 1500 宿舍用 10 空調(diào) 臺(tái) 3 3000 9000 宿舍 2臺(tái)、辦公室 1臺(tái) 小 計(jì) 23050 5 年折舊、月折舊 384元 辦公費(fèi)用 11 低值易耗品 1000 全年 12 辦公能耗 2400 全年 13 業(yè)務(wù)費(fèi) 7000 全年招聘及印刷費(fèi)用 14 通信費(fèi) 3600 主管話費(fèi)補(bǔ)貼 2*150*12 小 計(jì) 14000 1166元 /月 18 保潔工具費(fèi)用 （表六） 序號(hào) 物品名稱 單位 數(shù)量 單價(jià) 金額（元） 備注 1 校區(qū)垃圾桶 個(gè) 10 350 3500 固定 2 保潔垃圾收集桶 個(gè) 25 260 6500 移動(dòng) 3 保潔塵推拖把 個(gè) 10 120 1200 4 小拖把 個(gè) 20 20 400 5 防風(fēng)撮箕掃把 套 10 30 300 6 抹布 條 20 5 100 7 拖把桶 個(gè) 10 30 300 8 保潔巡掃車 輛 3 350 1050 2年 合計(jì) 13350 月均 1112 保安器材費(fèi)用 （表七） 序號(hào) 物品名稱 單位 數(shù)量 單價(jià) 金額（元 /月） 備注 1 對(duì)講機(jī) 臺(tái) 5 1280 294 使用年限二年折舊，月維修費(fèi)按 5%計(jì) 2 橡膠警棍 根 15 15 3 電筒 個(gè) 5 35 15 4 監(jiān)控設(shè)備 臺(tái) 1 12500 571 使用年限二年折舊，月維修費(fèi)按 5%計(jì) 合計(jì) 899 19 工程維修工具費(fèi)用 （表八） 序號(hào) 物品名稱 單位 數(shù)量 單價(jià) 金額 備注 儀表儀器類 1 鉗型表 只 1 200 200 2 數(shù)字萬用表 只 1 300 300 通用電動(dòng)工具 3 沖擊鉆 把 1 800 800 4 手鉆 把 1 400 400 5 各種沖擊鉆頭 套 1 200 200 電力工具 6 絕緣螺絲刀 把 1 60 60 7 電工刀 把 1 30 30 8 絕緣手套 付 2 20 40 9 絕緣靴 雙 1 50