【正文】 速邁入世界級(jí)大企業(yè)行列，維維集團(tuán)、卡特彼勒等企業(yè)成為業(yè)內(nèi)領(lǐng)軍型企業(yè)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的高端化發(fā)展步伐不斷加快、產(chǎn)業(yè)層次不斷提升。三大需求協(xié)同拉動(dòng) ，完成固定資產(chǎn)投資 億元、增長(zhǎng) %，億元以上項(xiàng)目數(shù)量和投資額同比實(shí)現(xiàn)翻番；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 817 億元、增長(zhǎng) %；自營(yíng)出口增長(zhǎng) 42%。 （三） 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 徐州呈現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長(zhǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。在政策環(huán)境上，努力營(yíng)造政策 “ 洼地 ” ，在用地、稅費(fèi)、投資條件等方面盡最大可能予以?xún)?yōu)惠，對(duì)重大項(xiàng)目實(shí)行 “ 綠卡 ”制度，一事一議、特事特辦。 模式 ： “ 十 ” 字聚合軸 縱軸：沿京滬鐵路、京臺(tái)高速城市軸線(xiàn)（濟(jì)寧 — 徐州 — 宿州） 橫軸：沿隴海鐵路、連霍高速城市軸線(xiàn)（商丘 — 徐州 — 連云港） 2020 年 5 月 10 日，第二屆淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)核心區(qū)城市市長(zhǎng)會(huì)議在淮北市召開(kāi)，會(huì)議通過(guò)了《 2020 年淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)核心區(qū)一體化建設(shè)重點(diǎn)工作方案》，核心區(qū) 8 城市共同簽署了《旅 游合作協(xié)議》、《關(guān)于共用連云港港的合作協(xié)議》，淮北、宿州、徐州三市簽署了《關(guān)于建設(shè)城際快速通道的合作協(xié)議》。 徐州與 淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)核心區(qū)共同體 。被譽(yù)為 “ 北國(guó)鎖鑰，南國(guó)門(mén)戶(hù) ” ，自古是 兵家必爭(zhēng)之地 ，素稱(chēng) “ 五省通衢 ” 。丘陵海撥一般在 100－ 200 米左右，丘陵山地面積約占全市 %。43′ ～ 34176。公路四通八達(dá)，北通京津，南達(dá)滬寧，西接蘭新，東抵海濱，為我國(guó)重要水陸交通樞紐和東西、南北經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的重要“ 十字路口 ” ?，F(xiàn)為全國(guó)重要的交通和鐵路樞紐，能源基地和工業(yè)基地，有 “ 中國(guó)工程機(jī)械之都 ” 和 “ 亞洲硅都 ” 的美譽(yù)。 二、投資環(huán)境分析 （一） 地理位置 本項(xiàng)目所在地為江蘇省徐州市 鼓樓區(qū)，徐州 古稱(chēng)彭城， 中國(guó)歷史文化名城 。 本 投資項(xiàng)目 集商務(wù)寫(xiě)字樓、住宅、休閑娛樂(lè)等多種物業(yè)功能為一體，使單個(gè)項(xiàng)目具有超出一般物業(yè)的多元價(jià)值 ， 于人性化之中突顯時(shí)代風(fēng)尚。預(yù)計(jì) 2020年竣工。 （二） 項(xiàng)目總體定位 項(xiàng)目選址于徐州城市 中心區(qū)，占據(jù)黃河故道內(nèi)河風(fēng)水寶地，享有一線(xiàn)城市河景。全景視野、美觀(guān)節(jié)能，城市綠地廣場(chǎng)、黃河風(fēng)光、中庭園林景觀(guān)，一覽無(wú)余， 打造成成功 商務(wù)人士 的置業(yè)及辦公 首選 。 淮海經(jīng)濟(jì)區(qū) 中心城市，為華夏九州之一。 徐州是蘇北最大城市，是 國(guó)務(wù)院 批準(zhǔn)的擁有地方立法權(quán)的較大的市，是 江蘇省 重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的三大都市圈核心城市和四個(gè)特大城市之一，也是新亞歐大陸橋中國(guó)段六大中心城市之一和 淮海經(jīng)濟(jì)區(qū) 的中心城市，現(xiàn)為第二亞歐大陸橋東端一個(gè)人口超過(guò)三百萬(wàn)的特大城市。 徐州市位于東經(jīng) 116176。58′ 之間。徐州地處南北相交之處，湖光山色，剛?cè)嵯酀?jì)，自然風(fēng)光兼有北方的豁然大氣和南方的鐘靈秀麗。 徐州按照 大城市、現(xiàn)代化、高標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)輻射 的要求，完善科教、文化、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)福利、保險(xiǎn)、商貿(mào)金融等公共設(shè)施規(guī)劃和供電、郵電、供水、排水、燃?xì)?、供熱、公交、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃及人防、消防、防洪、抗震等城市防災(zāi)規(guī)劃，繼而提高城市的整體水平，創(chuàng)造方便、舒適、安全、良好宜人的生活、工作環(huán)境。 2020 年 5 月 7 日淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)核心區(qū)一體化正式啟動(dòng) 。 圖 3 徐州在淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的位置 圖 4 本項(xiàng)目在徐州的位置之一 圖 5 本項(xiàng)目在徐州的位置之二（細(xì)部圖） （二）政策環(huán)境 徐州始終堅(jiān)持以誠(chéng)招商、以信養(yǎng)商、以利興商，精心打造優(yōu)越的服務(wù)環(huán)境。在法制環(huán)境上，全面清理各類(lèi)法規(guī)和規(guī)范性文件，努力做到依法辦事、依市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事、按國(guó)際慣例辦事。 “ 十一五 ” 期間，全市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速連續(xù)五年高于全省平均水平，去年完成 GDP 2942億元，人均超過(guò) 5000 美元，均比 2020 年翻了一番多；實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 億元，一般預(yù)算收入 億元，均比 2020 年翻了兩番多，總體實(shí)力躍上了嶄新的臺(tái)階。三大收入穩(wěn)步提高，實(shí)現(xiàn)一般預(yù)算收入 億元、增長(zhǎng) 40%；規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)銷(xiāo)售收入、利稅總額分別增長(zhǎng) 45%和 50%；城鄉(xiāng)居民收入分別增長(zhǎng) %和 %。在新興產(chǎn)業(yè)上，新能源、新材料、新醫(yī)藥等六大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)加速崛起，全市新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值在去年增長(zhǎng) %的基礎(chǔ)上，今年 前三季度達(dá)到 1186 億元、增長(zhǎng) 84%，已占全部工業(yè)產(chǎn)值的近四分之一。十五年來(lái)，經(jīng)濟(jì)區(qū)成員共同致力于投資環(huán)境的改善，利用區(qū)域的廣闊舞臺(tái)，借力、借勢(shì)、借天時(shí)、借地利，實(shí)施 “大開(kāi)放、大交通、大市場(chǎng) ”的戰(zhàn)略，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大為加強(qiáng)，區(qū)域共同市場(chǎng)嶄露頭角，各地投資軟、硬條件不斷改善，使淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)社會(huì)影響大幅度提高，已形成 各成員市共同擁有的無(wú)形資產(chǎn)和社會(huì)財(cái)富。 2020 年 15 月國(guó)家及市政府發(fā)布了一系列針對(duì)房地產(chǎn)的政策調(diào)控， 部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到初步遏制，但是， 2020 年房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的 勢(shì)頭 仍然存在。二是 實(shí)際利率水平，也就是名義利率減去通貨膨脹率。從 2020 年的數(shù)據(jù)看，商品房銷(xiāo)售 億平方米，超過(guò)了竣工的 億平方米，供求矛盾仍然比較突出。 （五）市場(chǎng)需求 2020 年徐州內(nèi)需拉動(dòng)不斷增強(qiáng)，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長(zhǎng) %。經(jīng)濟(jì)給力增長(zhǎng)，給城鄉(xiāng)居民帶來(lái)了摸 得著的實(shí)惠，也讓企業(yè)看見(jiàn)了不斷向好的希望。 目前，市區(qū)人均住宅建筑面積為 22 平方米，距 2020 年人均 35 平方米的目標(biāo)仍有較大差距，城市化率為 41%，比全省 48%的平均水平低 7 個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)預(yù)測(cè)未來(lái) 10 年徐州將有大量周邊縣城人口遷移到市區(qū)，徐州市區(qū)未來(lái)住宅需求量將快速增長(zhǎng)，因此 房地產(chǎn)仍然具備較好的增值潛力。 徐州加大金融對(duì) “ 三重一大 ” 等重大項(xiàng)目和重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)及中小企業(yè)發(fā)展支持力度。 （ 七 ）人居、文化環(huán)境 徐州是彭祖文化， 兩漢文化 的發(fā)源地，也是 徐文化 的集大成者。 古彭徐州，歷史悠久，地杰人靈。歷代徐州籍的開(kāi)國(guó)皇帝就有數(shù)人之多。徐州又有 “ 千年龍飛地、一代帝王鄉(xiāng) ” 之譽(yù)。徐州也是自古以來(lái)兵家必爭(zhēng)之地，現(xiàn)代戰(zhàn)爭(zhēng)中就有以徐州為中心的 抗日戰(zhàn)爭(zhēng) 徐州會(huì)戰(zhàn) 和解放戰(zhàn)爭(zhēng) 淮海 戰(zhàn)役 。 徐州國(guó)金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司源于國(guó)鑫（香港）有限公司成立的 子公司，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及投資。香 港國(guó)鑫以雄厚的實(shí)力獲得業(yè)界一致好評(píng)，受到社會(huì)認(rèn)可。 圖八 經(jīng)濟(jì)區(qū)位圖 徐州作為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心，是江蘇沿海開(kāi)發(fā)與中部崛起的連接帶和長(zhǎng)三角與環(huán)渤海兩大經(jīng)濟(jì)板塊的結(jié)合部，具有顯著的東靠西移、南北對(duì)接、雙向開(kāi)放、梯度推進(jìn)的戰(zhàn)略區(qū)位特征，具有集散功能、交通樞紐功能、創(chuàng)新功能、創(chuàng)意功能等顯著的區(qū)域性中心城市功能 。到 2020 年，全市形成 1 個(gè)特大城市， 5 個(gè)中等城市， 65 個(gè)小城鎮(zhèn) . 圖十 五縣市城區(qū)圖 （二） 交通優(yōu)勢(shì) 徐州的交通優(yōu)勢(shì)是不言而喻的。市區(qū) 3 條環(huán)城路環(huán)繞城區(qū)，市到縣全部通上一級(jí)公路。 項(xiàng)目地 處 鼓樓區(qū) ， 南處市區(qū)中心，北至京杭大運(yùn)河，東枕京滬鐵路，西接九里山麓，坐擁全市最繁華的彭城廣場(chǎng)、淮海廣場(chǎng)兩大中心商圈和全市重點(diǎn)規(guī)劃的北三環(huán)物流園，在徐州市的商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展中處于舉足輕重的地位。中心區(qū)距離繞城高速入口僅 10 分鐘路程、距離徐州觀(guān)音機(jī)場(chǎng)僅 30 分鐘路程，鐵路、公路、航運(yùn)交通綜合優(yōu)勢(shì)獨(dú)具特色，是市區(qū)人流、物流、資金流的匯聚中心 。 圖十二 中心城區(qū)鼓樓區(qū) 軌道交通體系規(guī)劃將進(jìn)一步推動(dòng)徐州市快速的發(fā)展 圖 十三 市區(qū)軌道線(xiàn)規(guī)劃 （本案近距于 1,2 線(xiàn)交匯處） 圖十四 徐州美麗的故黃河 （三）、 消費(fèi)能力 優(yōu)勢(shì) 2020 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %，增速居全省第一位。徐州整體消費(fèi)能力正進(jìn)入快速發(fā)展期，為本項(xiàng)目提供了比較好的安全邊際。 四、競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析 （一）、周邊開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)分析 由于綜合優(yōu)勢(shì)和增值潛力強(qiáng)勁，徐州中心城區(qū)正在成為各路開(kāi)發(fā) 商爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。 5 月底各區(qū)均價(jià)情況如下，數(shù)據(jù)來(lái)源為徐州 E 房網(wǎng) ： 圖十五 項(xiàng)目周邊在售樓盤(pán)情況 圖十六 項(xiàng)目于市區(qū)交通位置 以下為本案周邊在售或已 售樓盤(pán)均價(jià)價(jià)格情況 ： 圖十七 高價(jià)格地帶 從價(jià)格分布來(lái)看 ，項(xiàng)目屬于中心城區(qū)價(jià)格第一梯隊(duì)。 圖十八 徐州主要商圈圖 本項(xiàng)目相鄰于彭城廣場(chǎng)與淮海廣場(chǎng)兩大商業(yè)圈，尤其是彭城廣場(chǎng)作為徐州的市級(jí)商業(yè)中心，擁有約 30 萬(wàn)方的商業(yè)體量，是徐州商業(yè)商 業(yè)氛圍最濃厚、影響力最強(qiáng)的商業(yè)中心，由此給項(xiàng)目帶來(lái)極好的借勢(shì)機(jī)會(huì)。 （三）、 目標(biāo)客戶(hù)群購(gòu)買(mǎi)力分析 本項(xiàng)目的住宅平均建筑面積約為 90 ㎡ ,均價(jià) 9900 元 /㎡，如果加上贈(zèng)送的 15 平 方米，每套 8486 元 /㎡，這個(gè)價(jià)格在徐州中心區(qū)市場(chǎng)有絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力；每套住房的總價(jià)為約 76 萬(wàn)元左右，按首付 30%和還款期限為 20 年計(jì)算，每月還款約在 4756 元。 主要建設(shè)內(nèi)容： 建筑包括 2 棟 22 層高層住宅 、 1 棟 14 層 商務(wù)單身公寓、 以及 地下商場(chǎng) 。 AB 地塊緊密相聯(lián)， 金港灣廣場(chǎng) 和城市廣場(chǎng)一起形成一個(gè)高品位的綜合體， 總建筑面積 平方米，其中地上總建筑面積 平方米，地上車(chē)位 297 個(gè)，地下商業(yè)面積 平方米； 該項(xiàng)目容積率為 ，綠化率大于 20%，建筑密度