【導讀】集商務寫字樓、住宅、休閑娛樂等多種物業(yè)功能為一體的投資項目，項目總占地面積為15528平方米，建筑包括住宅、商。高總投資額約億元人民幣，預計2020年竣工。全景視野、美觀節(jié)能，城市綠地廣場、黃河風光、中庭園林。景觀，一覽無余，打造成成功商務人士的置業(yè)及辦公首選。淮海經濟區(qū)中心城市，為華夏九州之一。現(xiàn)為全國重要的交通和鐵路樞紐，徐州是蘇北最大城市，是國務院批準的擁有地方立法權的較。徐州“東襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齊。魯”，素有“五省通衢”之稱。11258平方公里，占江蘇省總面積的11%。屬于華北平原的東南部，域內除中部和東部存在少數(shù)丘崗外，大部皆為平原。般在100－200米左右，丘陵山地面積約占全市%。素稱“五省通衢”。城市的時間均在3小時左右。經濟區(qū)核心區(qū)一體化正式啟動。

　　

【正文】 總面積 單價 /平方米 銷售額合計 一、住宅 212 已預訂 5446 未預訂 9900 二、單身公寓 8200 三、綜合樓商鋪 13800 四、地下商業(yè)建筑 (出租） 9800 五、總銷售收入 項目利潤 項目銷售收入 萬元，總投資為 萬元，財務費用 萬元，銷售和管理費 萬元，利潤為 萬元，凈利潤為 萬元，項目銷售利潤為 %。 序號 項目名稱 金額（萬元） 1 營業(yè)收入 2 營業(yè)成本 3 營業(yè)稅金及附加 4 土 地增值稅 5 營業(yè)利潤 6 所得稅（ =5*25%） 7 稅后利潤 (=78) 8 凈利潤 銷售利潤率 : % 本項目資金來源主要有三個渠道：總投入 萬元，自有資金投入港幣 7000 萬元（折合人民幣 6000 萬元）、預售房款投入 萬元，銀行借款或其他融資 5350 萬元。如果項目資金出現(xiàn)缺口，將自籌資金解決。 來源 金額 比例 自籌資金 自有資金 6000 預售房款 銀行借款 /其他融資 5350 合計 100% （三） 不確定性分析： 盈虧平衡分析 本項目用盈虧臨界作業(yè)率表示的盈虧平衡點（ BEP）為 %，即當項目的銷售量達到 平方米（平均）時就可保本，大于 平方米（平均）時就可盈利。加上已預訂 平方米，經營安全狀態(tài)較好 ,因此本項目風險不大。 七、風險及對策 (一 ) 政策風險： 為抑制 城市房價過快上漲勢頭 ，政府出臺了一系列調控政策 : 1 月 27 日財政部、國家稅務總局聯(lián)合出臺《關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》； 3 月 6 日，發(fā)改委表示，今明兩年將各建 1000萬套保障房 ； 3 月 9 日，住建部宣稱，房租將納入調控范圍 ； 3 月 15 日起，徐州市實行商品房售價備案制度，半年內價格最多上浮 3% ； 3 月 16 日，國家發(fā)改委發(fā)布《商品房銷售明碼標價規(guī)定》， 5 月 1日起商品房銷售明碼標價 ； 3 月 22 日，首部中介法規(guī)《房地產經紀管理辦法》發(fā)布， 4 月 1日起，中介發(fā)布房源須房主書面委托，服務明碼標價。 3 月 23 日，發(fā)改委決定，自 5 月 1 日起降低和規(guī)范住房 交易手續(xù)費等收費標準和行為。 徐州市 決定，自 5 月 1 日起 徐州市在主城區(qū)（包括鼓樓、云龍、泉山區(qū)）及新城區(qū)范圍內實施普通商品住房限購政策，期限暫定一年。 5 月 11 日，江蘇省物價局發(fā)布《江蘇省商品房銷售明碼標價實施細則》，從 5 月 30 日起正式實施?！都殑t》要求，商品房銷售應當在正式銷售 5 日前一次性公開全部銷售房源并進行明碼標價， “ 一套一標 ” 。 5 月 12 日，國家發(fā)展和改革委員會公布通知，房地產開發(fā)企業(yè)違反明碼標價規(guī)定未實行 “ 一套一標 ” ，每套處 5000 元罰款。構成價格欺詐的，責令改正，沒收違法所得，并處違法所得 5 倍以下罰款；沒有違法所得，處 5 萬元以上 50 萬元以下罰款。 5 月 12 日，中國人民銀行決定，從 2020 年 5 月 18 日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率 個百分點。此次上調后，存款準備金率將達到 21%的歷史新高 。 5 月 13 日，國務院辦公廳發(fā)出通知，決定立即在全國開展征地拆遷制度規(guī)定落實情況專項檢查，強化監(jiān)管，嚴肅問責，堅決制止違法強拆行為，切實維護群眾合法權益。 5 月 15 日，國土資源部下發(fā)緊急通知，要求各級國土資源部門要認真做好征地拆遷中矛盾糾紛化解工作。防止簡單粗暴壓制群眾，引發(fā)惡性和群體性 事件發(fā)生。堅決防范查處強征強拆等違法行為，切實維護群眾合法權益。 1據(jù) 5 月 16 日報道，自 6 月 1 日開始，徐州市將按照新的預征率、核定征收率，對房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅進行征收管理。 1 5 月 26 日，國土部向各省國土部門下發(fā)了《關于嚴格落實異常交易地塊上報制度有關問題的函》，上述決定開始生效，該文件要求各縣級國土部門對 2020 年以來的成交地塊進行清理，對漏報的地塊應在 6 月 30 日前補充上報。 限購抑成交，容易造成地產商資金周轉困難，資產負債率會急劇上升。 （二） 金融風險 房地產投資投入大、周期長，沒有大量的資金供應，房地產投資是難以維繼的。因此，房地產業(yè)離開了金融業(yè)的支持是不可能得到發(fā)展的。而國家正是通過金融政策，即運用貨幣供應量、利率、稅率及匯率等經濟杠桿對房地產進行宏觀調控，引導房地產經濟運轉，使之與國民經濟發(fā)展相互協(xié)調實現(xiàn)房地產經濟的社會總供需的動態(tài)平衡。 貨幣供應量的大小直接影響著房地產行業(yè)的活力和市場的興衰，是市場經濟中制約企業(yè)不可缺少的調控手段。通過控制貨幣供應量，從而控制投資，調節(jié)產業(yè)發(fā)展速度。房地產業(yè)對貨幣依存度相當高，貨幣供應量的擴大必然 有利于大量資金進入房地產市場，從而引起房地產價格的攀升，反之，則可能導致資金抽出房地產市場，房地產價格下跌。 （三）企業(yè)風險 經營風險 當前的房地產市場是完全競爭市場，但是土地受到國家控制，政策繁多，部分區(qū)域市場操作不規(guī)范。如果在經營上的不善或失誤，會喪失對房地產市場的占有率，造成期望收入與實際情況相背離的風險。經營風險還可能來源于主觀因素，它包括投資區(qū)位的選擇失誤、對當?shù)叵M傾向不了解等等。 財務風險 房地產投資資金來源分為自有資金和借貸資金，并且絕大多數(shù)投資者資金是借貸資金。在利率保持不變 的狀態(tài)下，可以充分利用自有資金和借貸資金這支財務杠桿的效應，擴大投資利潤，如果這個財務杠桿運用得不好，同時也加大了收不抵債的風險。 （四）對策 以適當融資成本，充沛現(xiàn)金流： 從我國房地產市場發(fā)展歷史看，我國房地產市場存在低潮期短，上升期長的特點，故 20202020 年如能以合理的成本融到資金，開發(fā)商就可度過難關。因此當今如何獲得盡可能多的現(xiàn)金流是至關重要的。這也是現(xiàn)今難從銀行貸款后，為何房地產基金盛行，成為開發(fā)商熱衷與之接洽的一大原因。只要融資成本適中，開發(fā)商還能把握此次良機兼并其他企業(yè)或獲得其他企業(yè)為 獲得現(xiàn)金流而低價轉讓的土地，從而提升自己的市場份額。 重視 投資項目區(qū)域： 良好的項目區(qū)位能具備較好的抗跌和相對較好的銷售；良好的項目區(qū)位包括：交通、學校、醫(yī)院、菜市場、商貿、良好發(fā)展前景等因素。 強調項目可行性分析和市場監(jiān)測 （ 1） 、 可行性研究是對擬建投資項目進行全面的綜合技術經濟分析，提出該項目是否值得投資和如何進行建設的咨詢意見，為項目決策提供依據(jù)的一種綜合性的分析方法。當今火熱市場行情下，企業(yè)需要做好可行性研究，做好項目開發(fā)成本和財務分析。房地產開發(fā)中既涉及土地、稅費、工程、開發(fā)、營銷、財務等 費用，也包括不可預測費用。財務費用主要分析成本與收益，一般以動態(tài)分析為主，以靜態(tài)分析為輔，對項目進行現(xiàn)金流量分析、動態(tài)投資回收期、內部收益率、盈利分析、敏感性分析等方面進行合理評估。這些費用和預測充滿不確定性因素，所以，可行性分析正確如否對項目利潤和風險防范影響較大。 (2)、 進行充分的市場調研和監(jiān)測，對供求變化做出良好的反應。須委托專業(yè)咨詢公司對房地產市場的供求狀況進行調研，獲取詳細的信息資料，同時根據(jù)社會需求和城市建設規(guī)劃來調整投資項目，避免供需失衡的風險。 結論 金港灣廣場（國金時代）規(guī)劃總建筑 面積 平方米，總投資 萬元人民幣，計劃實施期四 五年。項目 將 建設 成為集居住、商務、休閑娛樂、為一體的城市綜合體 ， 有利于促進地區(qū)經濟和社會發(fā)展具有拉動作用，對合理利用土地資源，提高居民居住生活質量，加快城區(qū)基礎設施建設改善徐州環(huán)境，改善城市面貌和環(huán)境，完善綜合服務功能、優(yōu)化設施布局，促進城市現(xiàn)代化建設及國民經濟更快發(fā)展有著重要的現(xiàn)實意義。 項目投資開發(fā)的外部綜合條件，包括區(qū)位、交通、其它基礎設施、城市經濟基礎、產業(yè)發(fā)展水平等重要條件都呈現(xiàn)良好態(tài)勢；項目的投資方作為大型企業(yè)，具有房地 產開發(fā)以及綜合城市土地開發(fā)的豐富經驗，也符合項目建設的內部條件要求。 項目充分利用 地段優(yōu)勢、學區(qū)優(yōu)勢、景觀優(yōu)勢、產品優(yōu)勢 ， 建設目的、目標市場明確，建設條件具備，符合城市總體建設的規(guī)劃和區(qū)域經濟發(fā)展的戰(zhàn)略要求。 項目實施可以明顯改善區(qū)位的品位和形象，因而具有良好的社會效益。 項目建設符合城市總體規(guī)劃要求，資金籌措方式合理且來源可靠，可獲取可觀利潤。 綜上所述 ， 本報告通過政策、環(huán)境、市場、社會等方面的綜合分析評估， 認為 徐州金港灣廣場（國金時代）具有規(guī)避投資風險的能力，并具有十分良好的投資價值和盈利前景。