【正文】 道 行業(yè)狀態(tài)： 餐飲、購(gòu)物、醫(yī)藥、日用品、超市、眼鏡店、小商品、家電 鋪位面積： 30 平方米左右 工程進(jìn)度： 現(xiàn)房 交房標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯 產(chǎn)品格局： 3 米多開(kāi)間， 8 米進(jìn)深 入住率： 30—40% 單價(jià)： 13000— 14000 元 /平方米（售價(jià)） 計(jì)價(jià)面積以套內(nèi)面積為準(zhǔn) 10000 元 /平方米（實(shí)際成交價(jià)） 租金： 一層： 50 元 /平方米 /月 二層： 25 元 /平方米 /月 三層： 20 元 /平方米 /月 四層： 18 元 /平方米 /月 頂層： 13 元 /平方米 /月 名義回報(bào)率： 4%— 6% 實(shí)際回報(bào)率： 5%左右 稅收優(yōu)惠： 免租期半年 折扣： 一次性付款 折 大量購(gòu)買(mǎi)可打 9 折 付款方式：一次性付款 無(wú) 按揭 備注： 以客源來(lái)看 50%為本地， 50%為外地（以浙江為多） 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)呈頹勢(shì) 開(kāi)發(fā)商將物業(yè)進(jìn)行銀行抵押。 案號(hào)： 3 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 單價(jià)： 一樓： 13888 元 /平方米 二樓： 7000 元 /平方米 中心廣場(chǎng)： 14888 元 /平方米 臨贛東大道鋪面： 16888— 18888元 /平方米 400 平方米超市： 9888 元 /平方米 租金： 贛東大道一側(cè)： 120 元 /平方米 /月 二樓： 50 元 /平方米 /月 一樓內(nèi)街： 100 元 /平方米 /月 名義回報(bào)率： % 實(shí)際回報(bào)率：無(wú) 稅收優(yōu)惠： 免收第一年?duì)I業(yè)稅 折扣： 一次性付款 折 無(wú)貸款 付款方式： 一次性付款 備注： 開(kāi)發(fā)商無(wú)包租 項(xiàng)目是臨贛東大道繁華處的分支，市場(chǎng)成熟度高。 案號(hào)： 2 案名： 丹亭步行街 基地位置： 贛東大道與營(yíng)上巷交匯處 行業(yè)狀態(tài)： 超市、餐飲、服飾、休閑、娛樂(lè) 鋪位面積： 40 平方米左右 工程進(jìn)度： 主體即將封頂 交房標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯 產(chǎn)品格局： 開(kāi)間 3— 5 米，進(jìn)深 12 米，每間鋪都有衛(wèi)生間 入住率： 未交房 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第一次交易免征契稅。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年 實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。既可免除商鋪?zhàn)饨穑钟猩啼伾档那熬啊? ? 有房產(chǎn)或商鋪投資經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于各方面的考慮比較周到。 客戶類型分析 投資型客戶和自用型客戶將分別占 30%和 70%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。比如洗發(fā)水，感性認(rèn)識(shí)上的氣味清香，質(zhì)量好，效果明顯，都會(huì)促使他們繼續(xù)使用下去。這也正是大學(xué)生消費(fèi)示范效應(yīng)的結(jié)果。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 很會(huì)精打細(xì)算，對(duì)促銷商品很感興趣，因此對(duì)價(jià)格很敏感。 隨著周邊住宅小區(qū)不斷吸引新的居民進(jìn)入該區(qū)域，以及居民的生活素質(zhì)的提高，預(yù)計(jì)撫州市的新居民們會(huì)需要更高檔次的商業(yè)氣氛和休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 目前，撫州市的消費(fèi)主力是占區(qū)域人口 60%的原居民，這些居民的消費(fèi)能力并不是很強(qiáng)，多以生活實(shí)用為消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。同時(shí)，經(jīng)營(yíng)狀況也明顯不如贛東大道上的商鋪，絕大部分店鋪的贏利不高，只是略有贏利而已。從買(mǎi)賣(mài)兩方面來(lái)分析，應(yīng)當(dāng)是該地區(qū)的購(gòu)買(mǎi)潛力和消費(fèi)能力，與現(xiàn)有商家的供應(yīng)能力基本平衡。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 二、撫州市商業(yè)用房市場(chǎng)概況 （一）商業(yè)用房分布及經(jīng)營(yíng)狀況 贛東大道上商業(yè)氛圍濃厚 撫州市的商業(yè)用房主要集中在贛東大道上，贛東大道上的商業(yè)氛圍較為成熟，常用生活配套設(shè)施很是齊全。 撫州的 經(jīng)濟(jì)總量 不斷 增加 ， 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) 10%， 預(yù)計(jì)， 到 2020 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值躍上 200 億元的新臺(tái)階。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。這些收入較高群體的入住，將提高撫州市居民休閑消費(fèi)檔次。這些樓盤(pán)的總價(jià)都在 513 萬(wàn)元之間，可以估算出這些居民大部分的家庭月收入都在 800－ 1200 元左右，其特點(diǎn)是：收入略高于撫州市人均收入水平，具有一定的消費(fèi)能力，消費(fèi)的觀念和層次也達(dá)到一定的水準(zhǔn)。 轉(zhuǎn)港上海 )在南昌設(shè)有集裝箱碼頭，承接外運(yùn)貨物，撫州距集裝箱碼頭和海關(guān)僅l 00 公里，撫州的產(chǎn)品能及時(shí)、快捷、順暢地運(yùn)往世界各地。鷹廈、浙贛鐵路穿境而過(guò)，撫州火車(chē)站 (二級(jí)站 )離市區(qū) 6 公里；滬瑞高速公路撫州至上海段今年年底通車(chē)， 5 小時(shí)可到達(dá)；京福高速公路 (北京至福州 )預(yù)計(jì) 2020 年 年底 通車(chē)；昌廈高速公路已全面開(kāi)通， 331 206 國(guó)道橫穿市境；距南昌昌北機(jī)場(chǎng)僅 l 00 公里，至香港、深圳、廣州、廈門(mén)、上海、寧波、北京等各大城市均有航班；中國(guó)遠(yuǎn)洋國(guó)際貨運(yùn)集團(tuán)公司 (中 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 建成后的金巢華城，將以“上海生活城”多姿風(fēng)采的繁榮景象，形成撫州市市區(qū)商業(yè)劃時(shí)代的商業(yè)文化中心。 時(shí)代的步伐跨入二十一世紀(jì)，隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的加快，古老的中國(guó)經(jīng)濟(jì)早已融入色彩斑瀾的地球村落，與世界同步發(fā)展的理念，使中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，由中心城市向各省級(jí)城市乃至地縣級(jí)城市如燎原之火般迅速蔓延。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年 實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年 實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中小型城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展很大部分是依托該地區(qū)商業(yè)的繁榮，現(xiàn)代商業(yè)的繁榮，往往又會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的 效應(yīng)，有數(shù)據(jù)證明，商業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的同步發(fā)展，最終會(huì)促進(jìn)地區(qū)商業(yè)市場(chǎng)的新一輪火爆。其不僅在政治上增加和補(bǔ)充了撫州地方的財(cái)政稅收和提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，同時(shí)，也為這座歷史名城在整體發(fā)展上融入時(shí)代潮流，提供了新的發(fā)展機(jī)遇和希望： 帶動(dòng)城市新一輪發(fā)展 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 塑造新的城市中心 城市商業(yè)結(jié)構(gòu)的更新 強(qiáng)化城市中心的價(jià)值和凝聚力 提升都市生活質(zhì)量 影響城市文化 可以肯定地說(shuō)，具有標(biāo)志性的商業(yè)文化中心，是一座城市的“窗口”，打開(kāi)這扇“窗 口”，吹向這座城市的是一股全新理念的清風(fēng)，將掀開(kāi)了這座城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展之章冊(cè)的全新一頁(yè)，而我們則是給這座城市，遞上了一張擔(dān)綱描繪城市時(shí)尚商業(yè)文化設(shè)計(jì)師的“名片”。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年 實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 （三）人口類型 當(dāng)?shù)赝辽灵L(zhǎng)的本 地居民 常年居住臨川區(qū)的當(dāng)?shù)鼐用?，這部分居民大概占目前居民總?cè)藬?shù)的 60％左右。 外來(lái)經(jīng)商者在市區(qū)購(gòu)房安家的居民 近年來(lái)在撫州市從業(yè) 或經(jīng)商的外來(lái)人員，并在此置業(yè)安家，約占區(qū)域人口的 20%左右，這部分人口的收入相對(duì)較高，有一定的消費(fèi)觀念，投資概念也達(dá)到一定水準(zhǔn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 在撫州就讀的高校學(xué)生 撫州 自古就有 “才子之鄉(xiāng) ”、 “文化之邦 ”的美譽(yù) ，這里指的是撫州華東理工大學(xué)等高校的在校就讀生，大多來(lái)自五湖四海，他們的經(jīng)濟(jì)獨(dú)立性較差，消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)少， 對(duì)待消費(fèi)不能理性化。全市財(cái)政總收入年均增長(zhǎng) 10%， 2020 年超過(guò) 14 億元。商業(yè)類型有餐飲酒店、服飾專賣(mài)店、美容美發(fā)店、超市便利店等，其中以服飾店居多，一些便民服務(wù)小店在該區(qū)域 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 的分布也比較均勻，如眼鏡店、服裝百貨店、新華書(shū)店、音像商店、藥店、診所、洗衣店、照相館、沖印店、網(wǎng) 吧、家具裝潢等，同時(shí)郵政局、中國(guó)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等各家商業(yè)銀行也均在大道上開(kāi)設(shè)了營(yíng)業(yè)所。目前，贛東大道上的租金價(jià)格在 40120 元 /月 /平方米之間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 撫州市商業(yè)經(jīng)營(yíng)分布表0%5%10%15%20%25%30%便利店洗衣店照相店眼鏡店裝璜花店網(wǎng)吧服飾音像書(shū)籍藥店診所餐飲美容美發(fā)銀行郵局所占比例 （二） 消費(fèi)傾向分析 主力消費(fèi)群體的消費(fèi)傾向單一，投資理念混亂 撫州市市民的消費(fèi)傾向比較單一，而且消費(fèi)觀念也是以短期消費(fèi)為主，這一點(diǎn)從業(yè)態(tài)分布上表現(xiàn)得較為明顯，撫州市的商業(yè)業(yè)態(tài)呈 兩極分化的態(tài)勢(shì)，主業(yè)態(tài)一是餐飲業(yè)，二是娛樂(lè)業(yè)，而其他商業(yè)業(yè)態(tài)分布不完整，缺乏休閑設(shè)施。應(yīng)該說(shuō)，現(xiàn)在撫州市的商業(yè)配套設(shè)施，已經(jīng)能夠基本滿足他們的生活需要。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中老年人士的消費(fèi)對(duì)價(jià)格敏感 顧客自身的特點(diǎn)（包括家庭、 年齡等因素）對(duì)顧客的購(gòu)買(mǎi)行為有很大的影響，該顧客代表了一個(gè)群體的消費(fèi)特點(diǎn)，這個(gè)群體具備這樣一些特點(diǎn)： 5060歲的老年夫婦，和第三代生活在一起；基本的收入是退休金和子女提供的一 些幫助，負(fù)責(zé)照顧第三代。 在校學(xué)生的消費(fèi)特點(diǎn) 大學(xué)生的基本生活消費(fèi)和心理整體上是現(xiàn)實(shí)的 、合理的，但離散趨勢(shì)明顯，個(gè)體差異大。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。拿手機(jī)產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，目前，有手機(jī)的大學(xué)生中，一部分有通信的需要，且家庭經(jīng)濟(jì)條件允許；另一部分有通信需要，但是家庭經(jīng)濟(jì)條件負(fù)擔(dān)不起的情 況下 “趨前 ”消費(fèi)；還有一部分是既無(wú)通信需要又無(wú)家庭經(jīng)濟(jì)條件負(fù)擔(dān)的“奢侈 ”消費(fèi)。 ? 大學(xué)生更側(cè)重時(shí)尚性消費(fèi) 學(xué)生思想活躍，對(duì)新事物有強(qiáng)烈的求知欲，喜歡追求新潮，并敢于創(chuàng)新，消費(fèi)的趨附 性強(qiáng)，娛樂(lè)消費(fèi)占全部消費(fèi)額的比重很大。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 投資型客戶考慮總價(jià)和租金的比例關(guān)系多一些，而自用型客戶則會(huì)更多思考商鋪的位置和實(shí)用性因素。包括物業(yè)的升值潛力。 吸引該類客戶投資的方式：