【正文】 285000 ㎡ 425000㎡ 1． 56 戶型在 40120㎡ 之間。其中，會村附近今年將出現(xiàn)一個100150 萬平米的大項目。在售項目中萬象新天、東一時區(qū)、珠江綠洲和水郡長安項目規(guī)模在 30 萬平米以上，屬區(qū)域內(nèi)大盤，規(guī)模優(yōu)勢明顯。 2020 年本區(qū)域新推和后續(xù)推出的住宅面積約在 150 萬平米 左右。 3) 區(qū)域住宅市場價格水平呈現(xiàn)梯度排列。 1) 商務辦公用物業(yè)增多，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整趨于合理。 三、 區(qū)域市場概述 （一）、東五環(huán)外、京通快速路沿線區(qū)域市場分析 地產(chǎn)開發(fā)逐步加快 在新一輪地產(chǎn)開發(fā)競爭中，作為北京市未來城市規(guī)劃重點區(qū)域的東部地區(qū)以及北京重點衛(wèi)星城鎮(zhèn)通州區(qū)的發(fā)展建設(shè)給北京東部地區(qū)房地產(chǎn)市場迎來了絕好的發(fā)展機遇。 （二）、 政策調(diào)研結(jié)論列示 “國六條 ”出臺之后， 北京市乃至全國的房地產(chǎn)市場都陷入到了新一輪宏觀調(diào)控之中。根據(jù)北京市土地整理儲備中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前 5 個 月供地 35 塊， 供地面積為 2353469 平方米，所占總供地地塊和面積比例分別是 69%和 63%。由此看來，政府向市政基礎(chǔ)設(shè)施用地傾斜的目的很明確，這也是國土部門配合城市郊區(qū)化發(fā)展和建設(shè)社會主義新農(nóng)村方向的必然結(jié)果。其中商品房用地供應量為 1600 公頃，比上年減少 100 公頃；經(jīng)濟適用房用地為300 公頃，比 2020 年增加 100 公頃。 B9 B1 至通惠河南街 占地面積 76萬平方米 建筑面積 44160平米 容積率： 控高： 18米 B9 區(qū) 項目概況 土地性質(zhì) 現(xiàn)狀情況 戶數(shù) 人數(shù) 項目進展 合作方式 項目位置： B9區(qū)項目位于三間房東柳村 四至范圍：東至北花園街路，西至東柳巷西路 北 至雙橋路南 至 京哈鐵路至通惠河南街 3 、占地面積 75602平方米 其中規(guī)劃建設(shè)面積61192平方米，代征道路面積約 14410平米。總建面約97907平方米。 2020 年 1－ 8 月北京公開出讓土地面積為 373 萬平方米，比 2020年的 353 萬平方米高出 20 萬平方米。 加大土地供應是政府穩(wěn)定房價的措施之一，特別是對于在國內(nèi)房價漲幅排前三的北京而言。在實施 “國六條 ”之后的六七八三個月，供地塊數(shù)和面積分別是 16 塊和 1384510 平方米。 易事達認為 “國六條 ”及其細則的文件的初衷是穩(wěn)定房價，降低房價增幅，而不是讓房價下跌，結(jié)合 2020 年新政后的市場反饋，經(jīng)歷過短暫的市場冷淡后交易量又迅速上揚，剛性的住房需求和巨大的消費群體是支撐房價的主要因素。未來 10 年，本區(qū)域?qū)⑼瓿山?jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，區(qū)域環(huán)境和區(qū)域面貌將發(fā)生質(zhì)的改變； 區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將進入現(xiàn)代化，從 2020 年以來，北京東部地區(qū)房地產(chǎn)市場借力北京市城市新規(guī)劃，使地產(chǎn)開發(fā)步伐加快。 2) 區(qū)域住宅市場進一步繁榮，居住氛圍日趨濃厚。朝青板塊普通住宅房價在 6500 元 /平米 —10000 元 /平米左右，管莊區(qū)域（五環(huán)外） 普通住宅房價在 5000 元 /平米 —6500 元 /平米左右，通州北苑、果園區(qū)域房價范圍在 5000 元 /平米 —6000 元 /平米之間。 本區(qū)域目前市場 現(xiàn)有 供給量見下表 （包括已售完的） ： 項目名稱 占地面積 建筑面積 容積率 主力戶型面積 物業(yè)形態(tài) 華龍美樹 約 50000 ㎡ 150000 ㎡ 2． 4 39 ㎡ 、 60 ㎡ 、 108 ㎡ 、 132㎡ 、 135 ㎡ 板樓 萬象新天（四區(qū)） 約 60000 ㎡ 約 110000 ㎡ 1． 83 69 ㎡ 一居至 180 ㎡ 四居。 各項目建筑面積體量對比圖（單位： ㎡ ） 0100000202000300000400000500000600000華龍美樹 上東上品 朝陽旺角 東一時區(qū) 珠江綠洲東衛(wèi)城建筑面積 從上圖可以看出，本區(qū)域內(nèi)項目供應量在 20 萬平米以上的項目不多，項目規(guī)模不大，多為中小規(guī)模項目。 本區(qū)今年新增加的供應量主要為在售項目樓盤后續(xù)的推盤放量。主力戶型為 80㎡ 二 居 。主力戶型為 70 到80 ㎡ 二居。 2) 裝修標準以毛坯房為主。 5) 區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品面積集中在 40150平米之間，一居為 4070平米，二居為 80100 平米，三居為 110150 平米。 （三）、總結(jié) 三間房作為東部傳統(tǒng)居住區(qū) 域，開發(fā)逐漸升溫。轄區(qū)面積 平方公里。 中華本草園是三問房鄉(xiāng)已綠化的精品工程．也是區(qū)、市綠化樣板工程。 B區(qū)一金家村、北雙橋村、新房村、西柳 巷村區(qū)內(nèi)開發(fā)建設(shè) ”藝水芳園 ? 天泰新房苑 ? 天泰北雙苑 ”住宅區(qū)及天泰商業(yè)中心、天泰和平廣場等商業(yè)項目．總建筑面積約為 35萬平米。 ４、三塊產(chǎn)業(yè)用地 三塊產(chǎn)業(yè)用地指康達商業(yè)中心、天泰廣場和 東盛商務廣場。 東盛商務廣場位于京通路北．朝陽路南 兩路中旬地帶，西臨北京天壇生物制品有限公 ，總建筑面積約 l0萬平米。從整體比較，本項目地塊污染狀況遠比北京市區(qū)為輕，似有心曠神怡及有氧運動之美。西南面廠區(qū)內(nèi)的工業(yè)用房年代較為久遠，以五至六層磚混建筑為主 項目地塊周邊居民以村民為主，服務業(yè)人口較少，居民世代為鄰，總體治安狀況較好。 五、 地塊優(yōu)劣分析 （一）優(yōu)勢分析 土地平坦，自然條件優(yōu)越，適宜進行房地產(chǎn)開發(fā)及營造良好的居住環(huán)境。區(qū)域的整體開發(fā)提升 了 版塊整體形象和競爭力。 地塊內(nèi)有較長的河岸線，有利于打造生態(tài)河景；沿河的河漫灘有利于營造親水的休閑空間。 （二）劣勢分析 地塊周邊少量的商業(yè)和原始住戶需要拆遷，給項目帶來了不確定因素。 六、地塊初步定位建議 （一）物業(yè)類型定位 定 位： 以住宅為主，商業(yè)為輔的綜合性項目 定位依據(jù)： 地塊，周邊人口較為密集，部分居民有購房需求； 地塊位置非常優(yōu)越，交通極為便利 地 地塊周邊缺乏大型購物 場所及農(nóng)貿(mào)市場等生活服務配套設(shè)施。 （四）價格定位 住宅平均售價為 7000 元 /平方米 商業(yè)門市平均售價為 10000 元 /平方米 朝陽區(qū)房地產(chǎn)市場多層住宅的平均價格大約在 5500—7500 元/平方米之間，而本項目位置較為優(yōu)越，因此，取均價 7000 元 /平方米。 （二）建筑成本分析 對該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案， B1 區(qū) 占地面積： 萬 ㎡ ，建筑面積： 44160 ㎡ （含 15%的地下面積為 萬平米） 。 本預算地下面積已經(jīng)計入建安成本但未計入銷售收入。 849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。MuWFA5uxY7J nD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQc UE% amp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTyamp。qYpEh5pDx2zVkum amp。 QA9wkxFyeQ^! djsXuyUP2kNXpRWXm Aamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 UE9aQGn8xp$Ramp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 UE9aQGn8xp$Ramp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am UE9aQGn8xp$Ramp。 ks v*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8!z 89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am v^$UE9wEwZQcUE% amp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$U*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。qYp Eh5pDx2zVkumamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9amp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv3t nGK8! z89A