【正文】 業(yè)增長 個百分點(diǎn)。 1－ 4 月全市輕工業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 億元，同比增長 %。 信貸收緊后，對樓市成交又是一記重拳，剛需首套房購房者預(yù)計(jì)又將重新陷入觀望之中。由于年初存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，銀根有所放松，銀行的房貸業(yè)務(wù) 資金比較充裕。各家分行均收到總行的通知。 目前沙區(qū)的核心還是位于小龍坎、三峽廣場、陳家灣片區(qū)；目前梨樹灣片區(qū)的大面積開發(fā)已全面啟動，加上此次香港譽(yù)天重金進(jìn)駐開發(fā)，整個沙區(qū)的城市外擴(kuò)速度將大大提高。 該項(xiàng)目為譽(yù)天國際城市項(xiàng)目，總投資約 200 億，總用地約 2020 畝，位于目前沙區(qū)井口、雙碑片區(qū)原嘉陵廠和重鋼特鋼廠地塊。 此次大額引資，必將促進(jìn)重慶基礎(chǔ)配套的快速發(fā)展，而且對人才引進(jìn)促進(jìn)較大。 重慶合作方包括國有和非國有企業(yè)、中小微型企業(yè)、區(qū)縣等。 《重慶收到 罕見大禮：多家央企高調(diào)投資 3000 億》 5 月 16 日，一支由國務(wù)院國資委主任王勇、副主任邵寧親自率隊(duì)的央企高管團(tuán)來到重慶，舉行建國以來最大的集中簽約。近兩年來重慶市場上主打“綠色”“低碳”牌的項(xiàng)目逐漸增多，如國奧村、中冶北麓原、金源利重慶市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會總工程師吳波在論壇中提到，重慶市將從 2020 年起分區(qū)域、分階段強(qiáng)制推行新建建筑執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。 對樓市而言，此次存準(zhǔn)金率下調(diào)會緩解一定資金壓力，但并不代表房地產(chǎn)已經(jīng)度過“寒冬” 。 根據(jù) 4 月存款 余額初步計(jì)算，此次下調(diào)可釋放銀行體系流動性 4000 億元左右。因此中央房地產(chǎn)調(diào)控總基調(diào)雖然不變，但地方政策局部微調(diào)大幕正在拉開。 經(jīng)濟(jì)、金融解析 《 4 月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示：經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)下滑，地方樓市政策局部微調(diào)將繼續(xù)上演》 5 月 11 日，國家統(tǒng)計(jì)局公布 2020 年 4 月主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)： 4 月 CPI 同比上漲 %，通脹處于繼續(xù)緩解態(tài)勢； 外貿(mào)增速 %，處在低位徘徊，進(jìn) 口、出口形勢都未有明顯好轉(zhuǎn)跡象； PMI 連續(xù)五個月回升至 %，但與實(shí)體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)存在一定背離； 工業(yè)增速 %，再創(chuàng)三年來的歷史低位； 消費(fèi)增速 %，較 3 月份放緩 個百分點(diǎn)； 投資增速為 %，較 3 月份放緩 2 個百分點(diǎn)。但是，以往公積金貸款的限額低，對賬戶余額的要求也高，讓很多人望而興嘆。但是，中央層面一直堅(jiān)持調(diào)控態(tài)度，因此后市還希望穩(wěn)健行事，對行業(yè)持謹(jǐn)慎態(tài)度為好。 第一篇 市場背景篇 第一章、政策資訊 一、政策經(jīng)濟(jì)解析 政策、法規(guī)解析 《住建部表態(tài)絕不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù) 促進(jìn)房價合理回歸》 房地產(chǎn)調(diào)控兩年有余， 近來陸續(xù)傳出一些地方政府放松調(diào)控的消息，對此住建部房地產(chǎn)市場市場監(jiān)管司副司長張小宏 5 月 18 日表示，其將堅(jiān)定不移加強(qiáng)調(diào)控，絕不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)，抑制和化解各種不利因素的影響。 旭陽臺北城 關(guān)注點(diǎn)：西永大學(xué)城第一核心商圈 旭陽臺北城，位于西永大學(xué)城核心區(qū)，緊鄰西永臺資信息產(chǎn)業(yè)園、西永微電園和綜合保稅區(qū)，毗鄰重慶大學(xué)、重慶城市管理學(xué)院等知名學(xué)府；輕軌 7 號線沿線物業(yè)，便捷通達(dá)全城。自然資源非常豐富，西靠中梁山脈，東臨嘉陵江水，三面環(huán)水，山丘河谷層次豐富，場地形態(tài)獨(dú)具個性，周邊還有縉云山、北溫泉、小三峽等著名的風(fēng)景旅游區(qū)，用地相對平坦開闊，工程地質(zhì)條件好，環(huán)境優(yōu)美，是一塊未被破壞的上風(fēng)上水的寶地。一方面延續(xù)近期的打折優(yōu)惠措施，不少價格便宜、性價比較高的產(chǎn)品入市，獲得購房者追捧。 5 月樓市呈現(xiàn)一片好景，主要有以下兩個方面原因： 首先，政策信貸方面影響。本月市場基本持平，需求比為 。 此次全國統(tǒng)一，房貸取消 85 折，首套房貸不論資質(zhì)，一律恢復(fù)到基準(zhǔn)利率。下調(diào)后，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率降至 20%。 數(shù)據(jù)來源 本報(bào)告數(shù)據(jù)主要引用重慶市國土局、統(tǒng)計(jì)局、重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)等權(quán)威機(jī)構(gòu)的公示信息，競爭個盤資料主要來源于克而瑞信息技術(shù)有限公司 銷售價格：指樓盤銷售套內(nèi)價格。 成交量：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)公布商品房成交建筑面積。重慶機(jī)構(gòu) 5 本月導(dǎo)讀： 6 克而瑞視點(diǎn)： 7 數(shù)字樓市： 8 關(guān)注樓盤： 9 第一篇 市場背景篇 9 第一章、政策資訊 9 一、政策經(jīng)濟(jì)解析 12 二、市政時事解析 14 三、行業(yè)動向解析 16 第二章、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 16 一、重慶市 GDP 16 二、工業(yè)生產(chǎn) 17 三、對外經(jīng)濟(jì) 18 四、 固定資產(chǎn)投資 18 五、消費(fèi)品市場 20 第三章、房地產(chǎn)投資 20 一、開發(fā)投資額 20 二、房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo) 22 第二篇 市場分析篇 22 第四章、土地市場 22 一、土地資訊 23 二、土地供應(yīng) —— 供應(yīng)面積及宗數(shù)大幅下降 24 三、土地成交 —— 大幅下降 26 四、重點(diǎn)地塊 28 第五章、商品房市場 28 一、市場綜述 —— 樓市飄紅，供求量持續(xù)高位 30 二、供求關(guān)系 —— 需求旺盛，樓市供求基本持平 31 三、供應(yīng)量 —— 市場活躍，供應(yīng)持續(xù)高位 32 四、成交量 —— 需求收斂，成交小 幅回降 33 五、成交均價 —— 成交結(jié)構(gòu)微調(diào)，價格略微上升 34 六、區(qū)域市場 —— 成交分布穩(wěn)定，價格小幅上漲 35 第六章、商品住宅市場 35 一、供應(yīng)量 —— 較上月基本持平，依然處于較高水平 36 二、新推量 —— 市場反應(yīng)較好，房企持續(xù)加速推盤 40 三、熱點(diǎn)板塊 —— 沙坪壩區(qū)大學(xué)城板塊 41 第七章、辦公市場 41 一、個案分析 43 第八章、商業(yè)市場 43 一、個案分析 45 第九章、產(chǎn)品分析 45 一、產(chǎn)品綜述 51 二、案例分析 54 第十章、營銷媒體 54 一、營銷綜述 55 二、媒體分析 57 三、典型項(xiàng)目 —— 恒基翔龍江畔 59 第三篇 區(qū)域數(shù)據(jù)篇 59 一、渝北區(qū) 59 二、南岸區(qū) 60 三、九龍坡區(qū) 61 四、江北區(qū) 61 五、沙坪壩區(qū) 62 六、渝中區(qū) 62 七、巴南區(qū) 63 八、大渡口區(qū) 64 九、北碚區(qū) 65 附件列表 65 一、土地?cái)?shù)據(jù) 67 二、商品住宅數(shù)據(jù) 報(bào)告說明 由于重慶政府未公布商品住宅、商業(yè)以及辦公成交數(shù)據(jù)，因此報(bào)告僅提供商品房成交數(shù)據(jù)。 供求比：供應(yīng)量 /成交量。 監(jiān)測區(qū)域 重慶市場：指重慶行政劃分主城區(qū)九區(qū)，其中渝北區(qū)包含行政劃分渝北區(qū)與北部高新區(qū)、北部經(jīng)開區(qū)；南岸區(qū)包含行政劃分南岸區(qū)與經(jīng)開區(qū)；九龍坡區(qū)包含行政劃分九龍坡區(qū)與高新區(qū)。重慶機(jī)構(gòu) CRIC數(shù)據(jù)庫。中小型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率降至 %。各家分行均收到總行的通知。 詳情請見 P28 克而瑞視點(diǎn)： 2020 年 5 月重慶主城商品房市場表現(xiàn)：政策微調(diào)，市場成交活躍；供應(yīng)持續(xù)高位，供求持平；中高端產(chǎn)品入市，帶動房價略微上漲。隨著上調(diào)公積金貸款最高限額和央行的存款準(zhǔn)備金率下調(diào) 個百分點(diǎn)兩大政策的出臺，購房者對下半年市場信心增強(qiáng)，觀望情緒被打破。特別近期北碚區(qū)幾個名企項(xiàng)目低價入市，市場反應(yīng)較好，如 中庚城、保億麗景紫園等。 保億麗景紫 園總占地 萬方，總建筑面積 30 萬方。 旭陽臺北城規(guī)劃用地面積約 萬方，總建筑面積約 109 萬方。 克而瑞點(diǎn)評 ： 近期中央已經(jīng)多次強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的調(diào)控，確保調(diào)控政策落到實(shí)處，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。 《公積金貸款可補(bǔ)繳賬戶余額》 5 月 28 日，重慶市住房公積金管理中心召開新聞通氣會，為了支持更多的普通市民購 房，公積金中心調(diào)整了政策，主要表現(xiàn)在下面三個方面： 個人可以補(bǔ)交賬戶余額； 公積金中心個貸模式調(diào)整為“銀行先審后貸、中心再審清算”模式，讓公積金貸款發(fā)放的速度和銀行商業(yè)貸款的速度一樣。目前，公積金門檻放低，特別是可以補(bǔ)交賬戶余額，讓更多剛需一族有了更好的選擇，此舉有助于樓市下半年剛需的 釋放。 克而瑞點(diǎn)評： 4 月 CPI 小幅回落，通脹壓力繼續(xù)趨緩，各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)際增速全線下滑回落，表明近期經(jīng)濟(jì)軟疲明顯。 《央行：下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 個百分點(diǎn)》 中國人民銀行 12 日晚間發(fā)布消息稱，將從 2020 年 5 月 18 日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個百分點(diǎn)。 克而瑞點(diǎn)評： 降準(zhǔn)顯示預(yù)調(diào)微調(diào)力度趨于加大，經(jīng)濟(jì)正在觸底。目前房企資金缺口非常大，釋 放的流動資金能夠進(jìn)入房企的部分杯水車薪。 克而瑞點(diǎn)評： 近年來隨著宜居城市的品牌形象愈加深入人心，構(gòu)筑“低碳生活”也成為一個新熱點(diǎn)和社會話題，因此，在居住方面，綠色建筑是也成為社 會關(guān)注熱點(diǎn)。傾國傾城等，其中國奧村項(xiàng)目更是“低碳住宅”的標(biāo)桿。 這個央企高管團(tuán)的成員，主要包括中石油、中石化、大唐集團(tuán)、華能集團(tuán)、國家電網(wǎng)、中國電力投資集團(tuán)、神華集團(tuán)、中國兵器裝備集團(tuán)、中國船舶重工、中國移動、中國電信、中國民航、國家開發(fā)投資公司、中糧集團(tuán)、華夏銀行、建設(shè)銀行、進(jìn)出口銀行等三十家中央直屬大型國有企業(yè)。 克而瑞點(diǎn)評： 此次投資主要涉及能源、工業(yè)和金融板塊。另外，區(qū)縣發(fā)展將得到快速促進(jìn)。目前正在簽定意向性開發(fā)協(xié)議，還尚未正式拿地。從近年來的房地產(chǎn)開發(fā)上看，沙坪壩片區(qū)目前主要集中在大學(xué)城片區(qū)的建設(shè)，而此次雙碑井口片區(qū)的建設(shè)全面提速，則讓整個沙坪壩沿江片區(qū)建設(shè)駛上“快車道”。 近日，重慶部分銀行調(diào)整了首套房貸利率政策，中德銀行等也叫停了 折優(yōu)惠利率。但隨著房業(yè)務(wù)大幅增長，額度可能比較有限，因此工商銀行取消首套房優(yōu)惠利率在情理之。 第二章、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 一、重慶市 GDP 2020 年第一季度，重慶 GDP 增長 %，超過全國平均水平 個百分點(diǎn)，列全國第 西部第 2；增速較上年同期回落 2 個百分點(diǎn)，但依然保持在直轄以來 %的年均增幅上方運(yùn)行，亦 超過 20202020年重化工發(fā)展周期的年均增長，表明當(dāng)前重慶經(jīng)濟(jì)隨國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)增長緩中趨穩(wěn)的同時，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、市場化、國際化的基本面支撐依然穩(wěn)固，增速處于適度區(qū)間，呈平穩(wěn)較快發(fā)展態(tài)勢。重工業(yè)總產(chǎn)值為 億元，增長 %，占全市工業(yè)總產(chǎn)值比重達(dá) ％，拉動工業(yè)總產(chǎn)值增長 個百分點(diǎn)。 14 月，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售產(chǎn)值 億元，同比增長％，工業(yè)產(chǎn)品銷售率 %，同比下降 個百分點(diǎn)。其中：國有企業(yè)、外資企業(yè)和私營企業(yè)出口總額分別是 億美元、 億美元、 億美元，國有企業(yè)同比下降 20%，外資企業(yè)和私營企業(yè)同比分別增長 %、 %；一般貿(mào)易、加工貿(mào)易、機(jī)電產(chǎn)品和高新技術(shù)產(chǎn)品出口總額分別是 億美元、 億美元、 億美元和 億美元，同比分別增長 %、 393%、 %和 %。 從隸屬關(guān)系看， 14 月，中央項(xiàng)目投資 億元，同比增加 %；占投資總額 %的地方項(xiàng)目投資 億元，同比增長 21%。 按經(jīng)營單位所在地分，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額 億元，增長 %；鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額 億元，增長 %。 14月，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)完成商品房銷售面積 ，同比上升 %。 其中，住宅竣工面積 萬平方米，同比上升 %；辦公樓竣工面積 萬平方米，同比回落 %；商業(yè)營 業(yè)用房竣工面積 萬平方米，同比回落 %。 克而瑞觀點(diǎn)： 清理閑置土地可以盡快的形成住房供應(yīng)，是樓市調(diào)控的重要一環(huán)；而對地方政府來說，盤活閑置土地，也可以穩(wěn)定投資，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。其中九龍坡區(qū)占比最大，供應(yīng) 4 宗，供應(yīng)土地面積 萬。公建配套用地 2 宗，占地 萬方，占比 %。 拿地企業(yè)分析 2020 年 5 月的成交土地中有 1 宗外地開發(fā)商拿地。占地面積為 萬平方米，預(yù)計(jì)可開發(fā)總建筑面積約 萬平方米，容積率 。新城占地約 10 平方公里，總投資 400 億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 45 億元，新城建成后，預(yù)計(jì)常住人口將超過 30 萬。 該宗地周邊配套較少，有待完善。 表 243：九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) N 標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)周邊主要在售和形象樓盤一覽表 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 建筑形態(tài) 總建面積 (㎡ ) 開盤時間 銷售狀態(tài) 銷售報(bào)價 (元 /㎡ ) 春風(fēng)與湖 九龍坡區(qū) 高層 530000 20201231 預(yù)售 7000 恒基翠庭 九龍坡區(qū) 小高層 53730 20201120 預(yù)售 7500 渝高香洲 九龍坡區(qū) 別墅、洋房、高層 270000 202091 形象 —— 資料來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 周邊房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段，區(qū)域內(nèi)住宅類產(chǎn)品較多。本月市場基本持平，需求比為 。 其次，市場環(huán)境的影響即。 圖 251： 2020 年 5 月 2020