【正文】 生差異化優(yōu)勢(shì)。 ※ 該區(qū)未來開發(fā)總體規(guī)劃較為樂觀發(fā)展空間大?；鼗\灣街區(qū)因其獨(dú)特的地理位置優(yōu)勢(shì)，多年來形成了川南最大的商貿(mào)集散地，城市交通四通八達(dá)，流動(dòng)人口數(shù)量大。 僅從龍馬潭區(qū)區(qū)位中分析，我們可將其分成四大板塊：小市舊城區(qū)、回籠灣街區(qū)、龍馬新城區(qū)和城北新區(qū)。 國(guó)家和瀘州市房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)的不斷出臺(tái)，使瀘州市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更加規(guī)范化、市場(chǎng)化，從更多方面給普通消費(fèi)者以實(shí)惠和保障，使開發(fā)商和消費(fèi)者能夠在更加公開、透明、規(guī)范的條件下進(jìn)行交易，充分保護(hù)了在交易中弱勢(shì)群體的利益 。這表明不僅從國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展自然帶動(dòng)龍馬潭區(qū)發(fā)展，更加從城市宏觀發(fā)展目標(biāo)方面 對(duì)龍馬潭區(qū)的發(fā)展提出了明確的規(guī)劃和目標(biāo)。 沱江濱江路完成沱一橋至沱 二橋開工段孔樁 (80多柱 )和地梁，工程累計(jì)完成投資。全區(qū)集鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)共投入資金 億元，新改擴(kuò)建房屋 258萬平方米，全區(qū)城鎮(zhèn)化水平 %。全區(qū)各類商品交易市場(chǎng) 42 個(gè)，營(yíng)業(yè)面積 萬平方米，集貿(mào)市場(chǎng)成交額 億元，增長(zhǎng) %。完成財(cái)政收入 10,584萬元，增長(zhǎng) %。 房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷方案怎么寫好篇 4 一、龍馬潭區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì) 【基本情況】 全區(qū)幅員面積 平方千米，年末總?cè)丝? 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人。完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理 。當(dāng)然，對(duì)于房地產(chǎn)銷售力的實(shí)現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無法達(dá)成，實(shí)在的產(chǎn)品和價(jià)格才是實(shí)現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤 的價(jià)值感，打動(dòng)更加理性的消費(fèi)群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在差異的塑造過程中，應(yīng)在價(jià)值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因?yàn)槠髽I(yè)的目的是營(yíng)利為本。同時(shí)要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃，每個(gè)環(huán)節(jié)、每道工序、每個(gè)細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。 在整個(gè)策劃過程中均應(yīng)該進(jìn)行營(yíng)銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、整合營(yíng)銷、廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合 。 二、房地產(chǎn)全程營(yíng)銷策劃 一是策劃為先。追求寧靜 (密度低、生態(tài)景觀臺(tái)等 )等等，不僅對(duì)配套設(shè)施的需求提高，而且對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌高要求 。競(jìng)爭(zhēng)手段將會(huì)全方位、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而中小型盤就必須以其個(gè)性化和特色需求也在市場(chǎng)占據(jù)一 席之地。各種不同類型的消費(fèi)者對(duì)樓盤的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好，消費(fèi)者對(duì)商品房的選擇會(huì)更趨 “ 個(gè)性化 ” ，會(huì)更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。因此應(yīng)注重對(duì)品牌的不斷強(qiáng)化，輸出品牌核心價(jià)值，進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略 。 活動(dòng)期間有工作人員指導(dǎo)客戶游玩項(xiàng)目 。 ?以 “ 發(fā)財(cái) _” 布置現(xiàn)場(chǎng)裝飾樹。 現(xiàn)場(chǎng)派送游戲幣 (每個(gè)到場(chǎng)客戶 5個(gè) ) ?現(xiàn)場(chǎng)氣氛烘托卡通人 :米奇、財(cái)神爺、加菲貓、兔子、喜洋洋、美羊羊、灰太狼等，制造現(xiàn)場(chǎng)氣氛與客人拍照留念，現(xiàn)場(chǎng)制作烤瓷數(shù)碼杯免費(fèi)贈(zèng)送客戶。 安排 2架滑翔傘 (或動(dòng)力氣球 )分別在 1月 13日 9:00—— 11:00、 14:00—— 16:00 兩次信陽市上空盤旋營(yíng)造活動(dòng)前期氛圍。 ?1月 11 日 :項(xiàng)目正式籌備和實(shí)施 現(xiàn)場(chǎng)布置平面 ?1月 13 日 :活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)布置 (準(zhǔn)備議程 ) 整個(gè)場(chǎng)景布景以迎 “ 新春 ” ，凸顯 “ 中國(guó)紅 ” ，以 “ 嘉年華 ” 活動(dòng)為主題。 加大活動(dòng)整體 “ 新春嘉年華 ” 氛圍展現(xiàn)，充分體現(xiàn) “ 看房送大禮 ” 活動(dòng)意義 。 二、活動(dòng)目的 制造新年市場(chǎng)熱度，加強(qiáng)市場(chǎng)關(guān)注度 。 B其他區(qū)域 a、活動(dòng)區(qū)：售樓部門口廣場(chǎng)，用作開盤活動(dòng)、剪彩等，同時(shí)作主要的包裝區(qū)域。 b、簽約區(qū)：主要用做已經(jīng)選好房的客戶在該區(qū)域簽定認(rèn)購(gòu)書、繳納房款定金，履行相關(guān)手續(xù)。 2)外圍道路布置 A塔南路兩側(cè)按排號(hào)活動(dòng)期間方案設(shè)計(jì)，插上彩旗。附設(shè)一個(gè)用鮮花包扎的講臺(tái)，以作嘉賓發(fā)言及領(lǐng)導(dǎo)致辭用，整個(gè)舞臺(tái)主要用做剪彩以及主持、發(fā)言用途。 2)通過在售房部現(xiàn)場(chǎng)的包裝和水酒供應(yīng)，工作人員的細(xì)微服務(wù)來突出表現(xiàn)項(xiàng)目的品位和檔次，讓到來的客戶都能從現(xiàn)場(chǎng)感受到一種尊貴感和榮譽(yù)感。 房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷方案怎么寫好篇 1 一、活動(dòng)目的和背景 本次房地產(chǎn)開盤活動(dòng)初定時(shí)間為 20__年 12 月 25日。在 __項(xiàng)目的推廣， __花園在市場(chǎng)上已經(jīng)具有一定的知名度，通過媒體推廣和銷售接待，客戶群對(duì)項(xiàng)目的了解已經(jīng)趨于成熟，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目銷售情況統(tǒng)計(jì)說明，項(xiàng)目的已放號(hào)客戶群中準(zhǔn)客戶所占比例較大，預(yù)計(jì)到開盤前夕，項(xiàng)目放號(hào)量將會(huì)持續(xù)增加，因此開盤活動(dòng)的市場(chǎng)背景條件應(yīng)該說是比較成熟的，同時(shí)通過一段時(shí)間的推廣，項(xiàng)目也已到了必須開盤的時(shí)候，再推遲勢(shì)必會(huì)造成客戶的流失。 3)通過合理的區(qū)域劃 分，有效的活動(dòng)流程安排，現(xiàn)場(chǎng)工作人員工作職責(zé)的合理分配以及對(duì)客戶關(guān)于選房、購(gòu)房流程的講解和傳達(dá)，有條不紊地對(duì)開盤當(dāng)天的現(xiàn)場(chǎng)人流人群進(jìn)行有效合理的控制，以使整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)感覺有次序、有、層次，整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)有條不紊。 B售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設(shè)彩虹門一個(gè)，汽柱兩個(gè)分別立在彩虹門兩端。 B項(xiàng)目工地臨塔南路一側(cè)安置空飄若干。 c、展示區(qū)：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型，索取資料，戶型圖，在選房前有個(gè)心理準(zhǔn)備。 b、休閑區(qū)：用作舞獅表演及客戶觀賞表演的區(qū)域。 通過活動(dòng)為新老客戶 加深對(duì)本項(xiàng)目的深刻印象，傳遞項(xiàng)目信息等 。 烘托 “ 新春 ” 的 “ 樂與玩 ” ，打造 “ 看房送大禮 ” 相關(guān)氣氛活動(dòng) 。外場(chǎng)為客戶提供玩與樂的場(chǎng)地，表現(xiàn)熱鬧場(chǎng)景 。 1月 14 日上午活動(dòng)期間 9:00—— 11:00在洋山新區(qū)上空盤旋營(yíng)造活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)氣氛 外場(chǎng)布置 (銷售中心門前 ): ?18米大跨度拱門 2只 :橫跨路兩側(cè) (橫幅標(biāo)語 :新春嘉年華看房選房有禮 ) ?營(yíng)銷中心前左右各 20米的路燈桿牽拉燈籠 (燈籠上標(biāo)有 :中冶 _尚園 ) ?因考慮天氣原因，搭建 15m_10m_4m桁架，即可抵擋天氣變化，有可營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣氛，頂部和四周 (留進(jìn)出口 )用噴繪 (設(shè)計(jì)圖案 )進(jìn)行圍擋，地上用紅地毯鋪設(shè)。 ?桁架外側(cè)靠南側(cè)設(shè)置兒童游樂蹦蹦床，供來賓客戶小孩游玩。 ?18:00前所有場(chǎng)景布置完畢，安裝設(shè)施檢測(cè)完畢。 室內(nèi)安排薩克斯現(xiàn)場(chǎng)真人演奏 。同時(shí)廣告意識(shí)要超前 ，推廣手段整合性強(qiáng)，利用一切可以利用的傳播資源強(qiáng)化產(chǎn)品的概念。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，大型化、集約化樓盤將成為未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn) 。在未來的發(fā)展過程中，將進(jìn)一步追求境界 (如歷史、人文、文化等 )。不僅對(duì)設(shè)計(jì)有相應(yīng)要求，可能還會(huì)對(duì)社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求 。在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中，從思維上應(yīng) 該策劃在先，包括項(xiàng)目認(rèn)證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、資金渠道、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營(yíng)銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計(jì)口徑、銀行統(tǒng)計(jì)口徑、統(tǒng)計(jì)局、商業(yè)局、房管局、國(guó)土局、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計(jì)年鑒，了解和分析市場(chǎng)購(gòu)買力及消費(fèi)趨勢(shì)等等。在價(jià)格制定上，有效利用消費(fèi)者的心理 。如市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、 市場(chǎng)形象、市場(chǎng)促銷。 四是整合營(yíng)銷。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計(jì)和戶型 。 總之，未來的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設(shè)計(jì)好，有較大的休閑活動(dòng)空間 。 交通、購(gòu)物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子。全年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 ，增長(zhǎng) %，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %。農(nóng)民人均純收入增加 150元，達(dá)到 2871元。全年完成社會(huì)消費(fèi)品零售額 ，增長(zhǎng) %。全區(qū)啟動(dòng)中心村建設(shè) 25 個(gè)，特興鎮(zhèn)魏園村、安寧鎮(zhèn)良豐村被列為市級(jí)重點(diǎn)中心村。 沱二橋至三角花臺(tái)道路整治 20__年 8月正式動(dòng)工，至年底全面結(jié)束。項(xiàng)目位于龍馬潭區(qū)最大的商貿(mào)集散重地回籠灣批發(fā)市場(chǎng)和王氏批發(fā)市場(chǎng)之間，必將是城市化發(fā)展的最大受惠者。在政策的壓力下，促使開發(fā)商不斷成熟，不斷 壯大實(shí)力，也必將淘汰部分實(shí)力弱、運(yùn)作不規(guī)范的開發(fā)商，從而十分有利于房地產(chǎn)業(yè)朝健康的方向發(fā)展。在這四大板塊的房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)中，很明顯可以看到城 北新區(qū)屬于開發(fā)質(zhì)素較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)形成最快的一個(gè)高端區(qū)域 。由于該區(qū)域商賈眾多，一直以來都為商家所必爭(zhēng)之地，商業(yè)氛圍十分濃厚，在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)阻礙了房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的健康發(fā)展，目前向陽街、五交化一條街、匯金路一帶的樓盤即可視作該區(qū)域房 地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的典型特征： ※ 規(guī)模普遍較小 。 二 項(xiàng)目定位 (一 )項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 龍馬潭區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)良好，人均 GDP逐年上升，人均可支配收入也在穩(wěn)步上升，人均可支配收入的快速增長(zhǎng)大大增強(qiáng)了居民的實(shí)際購(gòu)買力 龍馬潭區(qū)人口基數(shù)大，流動(dòng)人口量大，具備優(yōu)良的人口基數(shù)保證 。因此我認(rèn)為本案應(yīng)定位成歐陸建筑風(fēng)格與中式園林景觀相結(jié)合的中檔純居住性小區(qū)。城北新區(qū)和龍馬新城部分街區(qū) 。因此在銷售的全過程中希望銷售一線主管人員和銷售人員能夠有效地充分執(zhí)行行動(dòng)方案，同時(shí)希望開發(fā)商、建筑商能夠在項(xiàng)目工程、項(xiàng)目施工進(jìn)度、銀行按揭辦理和廣告宣傳力度上以及各類原始資料的提供上給予最多、最大的配合與工作支持。 3) 在銷售全過程中應(yīng)當(dāng)維護(hù)好開發(fā)商、建筑商及本公司形象，認(rèn)真貫徹執(zhí)行公司管理制度和項(xiàng)目部銷售管理的相關(guān)紀(jì)律制度，堅(jiān)決服從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排，履行個(gè)人服從集體的 宗旨，努力建設(shè)明星團(tuán)隊(duì)和銷售明星，爭(zhēng)創(chuàng)明星團(tuán)隊(duì)和銷售明星 “ 雙金 ” 榮譽(yù)。另外在廣告宣傳力度上能不能充分按照即定方案完全執(zhí)行和認(rèn)真對(duì)待。銷售周期 8— 9個(gè)月。 在項(xiàng)目的工程剛剛開 始之初及沒有任何園林景觀的情況下，從實(shí)際操作效果來看，我認(rèn)為在認(rèn)購(gòu)的早期，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考查市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目初步設(shè)想價(jià)格的接受程度。 認(rèn)購(gòu)期注意事項(xiàng) 1) 對(duì)認(rèn)購(gòu)階段的來訪和來電客戶必須嚴(yán)格做好詳細(xì)的客戶登記 。 4) 項(xiàng)目主管應(yīng)經(jīng)常與開發(fā)商和建筑商保持良好雙向溝通，反映問題，提出建議 。因此在認(rèn)購(gòu)期我們只做三件事： 1)傳達(dá)項(xiàng)目理念 。 2) 凡有意向進(jìn)行認(rèn)購(gòu)的客戶一律交納￥ 5000元排號(hào)費(fèi)，領(lǐng)取相應(yīng)的排號(hào)卡一張 。 (三 )強(qiáng)銷期銷售策略及促銷策略 認(rèn)購(gòu)階段利用廣告宣傳和促銷攻勢(shì)的立 體化 “ 搶灘登陸戰(zhàn) ” ，讓項(xiàng)目在市場(chǎng)上造成了一定熱度后，為項(xiàng)目強(qiáng)銷期作好了良好的市場(chǎng)鋪墊，但在強(qiáng)銷期內(nèi)的銷售任務(wù)是艱巨的，超過銷售總量 50%的任務(wù)量將在這一階段中得以消化，但是在這階段中我們不可能再像認(rèn)購(gòu)時(shí)大量地投入廣告宣傳，在廣告宣傳方面我們應(yīng)該因地制宜的尋求最恰當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)推廣機(jī)會(huì)和盲點(diǎn)，適時(shí)地與中國(guó)傳統(tǒng)的民風(fēng)、民俗節(jié)慶日相互連接推出項(xiàng)目。 強(qiáng)銷期目的 在強(qiáng)銷期堅(jiān)持內(nèi)緊外松的原則，一方面應(yīng)當(dāng)鞏固項(xiàng)目前期所建立的市場(chǎng)，加緊項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)、證照手續(xù)辦理，加強(qiáng)銷售成功率的把握 。 強(qiáng)銷期注意事項(xiàng) 1) 由于強(qiáng)銷期的工作重點(diǎn)在于開發(fā)實(shí)效和銷售實(shí)效的體現(xiàn)，因此在該階段所有銷售人員應(yīng)具備良好的工作心態(tài)，將工作計(jì)劃落到實(shí)處，發(fā)揮最大的銷售力。第二階段：實(shí)效階段 。 (六 )持續(xù)期銷售策略及促銷 1)持續(xù)期時(shí)間 20__年 4月 1日 —— 20__年 4月 30日 2)持續(xù)期銷售策略 在該階段由于銷售總量剩余在 20%左右，大多數(shù)較好的戶型、位置基本上都在前期銷售中銷售一空，在持續(xù)期中我們要結(jié)合當(dāng)時(shí)項(xiàng)目剩余戶型、位置和市場(chǎng)的實(shí)際情況制定新一輪的價(jià)格方案 。如果市場(chǎng)反映呈相反狀態(tài)，那么在執(zhí)行價(jià)格的走勢(shì)上將下浮三個(gè)百分點(diǎn)。一次性付款： 95折 。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略，可以簡(jiǎn)述為 “ 五個(gè)一 ” ，即樹立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。 3. 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。 五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格 為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。 (二 )價(jià)格定位及價(jià)格策略 ：采用比價(jià)法和綜合平衡法。 ：本項(xiàng)目地處廣場(chǎng)旁，地段，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。 ：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商說明會(huì)等形式。 二、活動(dòng)時(shí)間 20__年 9月份 (具體時(shí)間待定 ) 三、活動(dòng)地點(diǎn)凱悅城售樓中心 四、活動(dòng)前準(zhǔn)備 置業(yè)顧問電話邀約時(shí)間 :20__年 9 月份 電器的購(gòu)買 時(shí)間 :20__年 8月 30日 抽獎(jiǎng)券制作到位時(shí)間 :20__年 9月初 水果糕點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)布置到位時(shí)間 :開盤前一天 五、活動(dòng)內(nèi)容 邀請(qǐng)凱悅城開盤，購(gòu)房簽約客戶，將在售樓中心內(nèi)部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng) “ 砸金蛋得家電 ” 活動(dòng)，由項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)本次活動(dòng)類容進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹，并傳遞前期購(gòu)房客戶，老帶 新活動(dòng)政策，本次活動(dòng)抽獎(jiǎng)由當(dāng)天購(gòu)房客戶現(xiàn)場(chǎng)抽取，產(chǎn)生以下獎(jiǎng)勵(lì) :一等獎(jiǎng) :筆記本電腦 (2 名 )二等獎(jiǎng) :海爾冰箱 (4臺(tái) ) 3000_2臺(tái) =6000元 1500_4臺(tái) =6000元 1000元 _6 臺(tái) =6000 元 600元 _10臺(tái) =6000元 100元 _90臺(tái) =9000元 費(fèi)用預(yù)估 :33000元 三等獎(jiǎng) :海爾洗衣機(jī) (6 名 )四等獎(jiǎng) :微波爐 (10名 ) 五等獎(jiǎng) :榨汁機(jī)或電飯煲或加濕器 (90名 ) 六、活動(dòng)流程 新客戶到達(dá)售樓中心 —— 進(jìn)入簽到區(qū)簽到 —— 拿排號(hào)單或序號(hào) —— 客戶集中到門外 —— 現(xiàn)場(chǎng)維持開盤前客戶情緒，待開盤開始