【正文】 中心”等等，容納了大量的高科技企業(yè)或新型創(chuàng)業(yè)企業(yè)?！鞍臑憣氎　?、“長(zhǎng)春都市豪庭”、“吟春園”等住宅小區(qū)，即是這類小型企業(yè)的集中地。原有的“風(fēng)和園”、“鳳巢園”、“聯(lián)邦花園”、“萬振逍遙苑”、“金地國際城”內(nèi)大量的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)和成長(zhǎng)型企業(yè)將走出住宅小區(qū)，成為周邊消化寫字樓的主體。藍(lán)海”的銷售，特別是政務(wù)新區(qū)大量的商業(yè)和辦公土地即將進(jìn)入開發(fā)大限（ 2年內(nèi)開發(fā)），政務(wù)新區(qū)無疑將成為合肥未來高檔寫字樓集中地。 長(zhǎng)江中路“紅旗飯店”區(qū)域改造項(xiàng)目以及“華僑飯店”區(qū)域改造項(xiàng)目所在的廬陽區(qū)，規(guī)劃以商業(yè)和住宅為主。 板塊劃分 區(qū)域特征 檔次 供應(yīng)主力 供應(yīng)量 一環(huán)線以內(nèi)的老城區(qū) 在未來合肥城市發(fā)展過程中，該區(qū)域仍將是合肥寫字樓的聚集中心（ CBD） 高檔 財(cái)富大廈二期、置地投資廣場(chǎng)、眾城國際廣場(chǎng) 約 ㎡ 政務(wù)新區(qū) 將成為合肥高檔寫字樓集中地區(qū)域，將發(fā)展成為合肥新的 CBD 高檔 新城國際、綠地 和嘉國際廣場(chǎng)營(yíng)銷推廣策略提案 Hosn Organization [ 和聲機(jī)構(gòu) 2023年 11月 〕 目錄｜ Contents 第一部分 宏觀市場(chǎng)研究 第二部分 微觀市場(chǎng)研究 第三部分 競(jìng)爭(zhēng)定位研究 第四部分 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 第五部分 項(xiàng)目形象定位 第六部分 營(yíng)銷推廣大綱 第一部分 宏觀市場(chǎng)研究 / 寫字樓 ?一個(gè)中心，多極存在 推敲合肥寫字樓在地理位置上的分布可以發(fā)現(xiàn)，“一個(gè)中心，多極存在”的格局已經(jīng)形成。藍(lán)海 約 25萬㎡ 馬鞍山路沿線 新興市場(chǎng)，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)和成長(zhǎng)型企業(yè)將成為周邊寫字樓消化的主體 中高檔 綠地海頓公館寫字樓、佳和項(xiàng)目、富安項(xiàng)目等 約 10萬㎡ 新站區(qū) 配套齊全，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)和成長(zhǎng)型企業(yè)將成為消化周邊寫字樓的主體 中高檔 恒豐國際大廈、UTOWN金色地帶寫字樓 約 6萬㎡ 高新區(qū) 高新型創(chuàng)業(yè)企業(yè)及 IT行業(yè)將成為周邊寫字樓消化的主體 中高檔 浙商創(chuàng)業(yè)大廈、富臨廣場(chǎng) 約 ㎡ 合計(jì) 未來兩年內(nèi)放量（不含其他已取得土地但尚未上市的） 約 ㎡ ?合肥寫字樓板塊劃分及供應(yīng)量統(tǒng)計(jì) 一環(huán)線以內(nèi)的老城區(qū) 約 ㎡ 政務(wù)新區(qū) 約 25萬㎡ 新站區(qū) 約 6萬㎡ 馬鞍山路沿線 約 10萬㎡ 高新區(qū) 約 9萬㎡ 板塊競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系圈定 ＩＴ 專業(yè)區(qū) ?一環(huán)線以內(nèi)的老城區(qū) 該區(qū)域是合肥市的市中心，交通便利、配套完善、商業(yè)氛圍較濃。廬陽區(qū)過去作為省市領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)所在地，是合肥政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心區(qū)域，所以分布了大量的早期寫字樓。 政務(wù)新區(qū)將成為合肥繼一環(huán)線以內(nèi)的老城區(qū)之后又一高檔寫字樓集中地區(qū)域，將有條件發(fā)展成為合肥新的 CBD。 借勢(shì)濱湖新區(qū)的開發(fā)，馬鞍山路商圈將成為中高端寫字樓的新興市場(chǎng)，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)和成長(zhǎng)型企業(yè)將成為周邊消化寫字樓的主力。 二、由于新站區(qū)大規(guī)模的純住宅項(xiàng)目不多，很多項(xiàng)目在取得土地時(shí)就是綜合用地，住宅、商業(yè)、辦公混合使用情況較為普遍。同時(shí)，在一些行業(yè)集中的區(qū)域 ——如 IT行業(yè)集中的黃山路和金寨路交口區(qū)域，對(duì)寫字樓的需求也較大，這些地方的寫字樓租售情況也相對(duì)較好。 ○● 據(jù)合肥房交網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，隨著寫字樓開發(fā)量的增長(zhǎng)，合肥寫字樓銷售量在2023年底已經(jīng)達(dá)到了 。 ■ 合肥高檔寫字樓盡管硬件配置上較高，但在物業(yè)管理等軟性服務(wù)上，目前尚未達(dá)到真正意義上的 5A標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)仍然缺少軟件和硬件都能達(dá)到高品質(zhì)的寫字樓，總體上寫字樓市場(chǎng)處于第三代產(chǎn)品階段。 第二部分 微觀市場(chǎng)研究 / 寫字樓 ?立面形象對(duì)比 財(cái)富廣場(chǎng)二期 眾城國際廣場(chǎng) 市場(chǎng)供給特征分析 置地投資廣場(chǎng) 恒豐國際大廈 浙商創(chuàng)業(yè)大廈 中環(huán)國際廣場(chǎng) 新城國際 富臨廣場(chǎng) 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 總建面 (㎡ ) 棟數(shù) \樓層 層高 面積范圍 (㎡ ) 公攤率 置地投資廣場(chǎng) 蜀山 1棟 26層 60350 120為主 26％ 財(cái)富廣場(chǎng)二期 廬陽 2棟 16層 21層 m 851500 標(biāo)準(zhǔn)層約 1100㎡ 26％ 眾城國際廣場(chǎng) 廬陽 1棟 18層 /計(jì) 224戶 m 84137/商住樓 ％ 恒豐國際大廈 新站 3萬 1棟 28層 m 801500/80為主 標(biāo)準(zhǔn)層約 1500㎡ 23％ 浙商創(chuàng)業(yè)大廈 高新 1棟 20層 m 381800/6080為主 標(biāo)準(zhǔn)層約 1800㎡ 26％ 中環(huán)國際廣場(chǎng) 新站 1棟 29層 m挑高 60143 標(biāo)準(zhǔn)層： 800多 ㎡ —— 新城國際 政務(wù) 20萬 3棟（ 2棟 23層 1棟 33層） m —— —— 富臨廣場(chǎng) 高新 1棟 16層 m 241085/60150 標(biāo)準(zhǔn)層約 1085㎡ 26％ ?基礎(chǔ)指標(biāo)對(duì)比 項(xiàng)目 區(qū)域 項(xiàng)目定位 核心賣點(diǎn) 財(cái)富廣場(chǎng)二期 廬陽 一環(huán)路首席財(cái)富地標(biāo) 商啟中華，經(jīng)濟(jì)天下 新徽商比肩世界 500強(qiáng)戰(zhàn)略平臺(tái) 綜合規(guī)模、企業(yè)品牌、產(chǎn)品 品質(zhì) 眾城國際廣場(chǎng) 廬陽 合肥首座 SOHO寫字樓 德式精英 Office 高性價(jià)比 恒豐國際大廈 新站 一環(huán)經(jīng)濟(jì)總部 高性價(jià)比、地段 置地投資廣場(chǎng) 蜀山 國際化商務(wù)坐標(biāo) 純正甲級(jí)商務(wù)品質(zhì) 地段、企業(yè)品牌、產(chǎn)品品質(zhì) 浙商創(chuàng)業(yè)大廈 高新 高新商務(wù)旗艦 24小時(shí)環(huán)球商務(wù)領(lǐng)地 綜合配置、 24H辦公、浙商 定制 新城國際 政務(wù) 合肥唯一 “航母級(jí) ”總部商務(wù)寫字樓 政務(wù)新區(qū)首座國際甲級(jí)寫字樓 規(guī)模、品質(zhì)、發(fā)展前景 富臨廣場(chǎng) 高新 配有管家的特色寫字樓 集辦公、研發(fā)、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部 低密度、生態(tài)環(huán)境、高性價(jià)比 ?項(xiàng)目定位對(duì)比 ■ 建筑立面、市場(chǎng)定位同質(zhì)化 ■ 標(biāo)準(zhǔn)層基本單元?jiǎng)澐?，每個(gè)單元在 80120平方米之間 ■ 標(biāo)準(zhǔn)層面積在 1000－ 1500平方米之間 ■ 以中外合資二、三級(jí)電梯品牌居多 ■ 空調(diào)分戶控制，成本可自控，使用時(shí)間可自控 ■ 物業(yè)服務(wù)以本地公司為主， 24小時(shí)物業(yè)服務(wù)受市場(chǎng)歡迎 ■ 總體均價(jià)在 4000－ 6000元，非中心區(qū)與中心區(qū)高端寫字樓相差20233000元 ■ 商住性質(zhì)寫字樓銷量情況普遍總體良好 ■ 2023年中下旬將迎來集中交付高峰期 ■純商務(wù)作為主推核心已經(jīng)成為趨勢(shì) 總結(jié) 板 塊 板塊特征 主要客戶 三孝口板塊 交通便利，配套完善 銷售代理、廣告策劃及代理公司、外地公司分支機(jī)構(gòu) 四牌樓板塊 商業(yè)氛圍濃厚，交通便利 外地企業(yè)駐合肥分公司、分支機(jī)構(gòu)、本地企業(yè) 百花井板塊 一般寫字樓和商住樓 中小型私營(yíng)企業(yè) 大鐘樓板塊 濃厚商業(yè)氛圍，交通擁擠 金融、科技類企業(yè) 科大板塊 專業(yè)化市場(chǎng) 計(jì)算機(jī)軟件、硬件開發(fā)及銷售 北一環(huán)板塊 交通便利，商務(wù)氛圍及配套欠缺 外地企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)、中介服務(wù)類企業(yè)、代理公司 南一環(huán)板塊 交通便利，配套完善 中介服務(wù)類、貿(mào)易類、實(shí)業(yè)類等本地企業(yè) 高新區(qū)板塊 交通通暢，商務(wù)氛圍及配套欠缺 高新技術(shù)企業(yè)、外地辦事處、分公司、科研單位 新站區(qū)板塊 交通便利，配套成熟，商務(wù)氛圍不濃厚 日化用品代理公司、建材、房地產(chǎn)企業(yè) 客戶群比較分析表 （信息來源：合肥房地產(chǎn)交易網(wǎng)） 市場(chǎng)需求特征分析 已建成主要寫字樓入駐企業(yè)一覽表 項(xiàng)目名稱 級(jí)別 地段 主要入駐企業(yè) 金誠大廈 頂級(jí)寫字樓 三孝口 A樓：金融系統(tǒng)單位 B樓：服裝外貿(mào)公司和科技產(chǎn)業(yè)公司 盛安廣場(chǎng) 頂級(jí)寫字樓 三孝口 入駐公司行業(yè)較雜，各種類型共同存在 潤(rùn)安大廈 較好寫字樓 阜南路 證券公司，律師事務(wù)所，會(huì)計(jì)事務(wù)所 綠都商廈 較差寫字樓 四牌樓 房產(chǎn)公司，如中信評(píng)估公司等 郵電大廈 甲級(jí)寫字樓 淮河路 郵電系統(tǒng)單位，各種行業(yè)公司 同濟(jì)大廈 甲級(jí)寫字樓 蕪湖路 入駐單位有較大規(guī)?；驀斜尘埃绨餐òl(fā)展有限公司、省統(tǒng)計(jì)局、證券期貨公司等 宏圖大廈 較好寫字樓 金寨路 房地產(chǎn)行業(yè)公司較多，入駐公司較雜 新鴻安大廈 甲級(jí)寫字樓 金寨路 新華集團(tuán)，廣告公司，電腦軟件公司 財(cái)富大廈 頂級(jí)寫字樓 北一環(huán) 世界 500強(qiáng)、房產(chǎn)公司、證券公司、律師事務(wù)所 中環(huán)國際廣場(chǎng) 甲級(jí)寫字樓 新站 貿(mào)易公司、駐肥辦事處、服飾公司 秀珍大廈 較好寫字樓 新站 美容美發(fā)用品公司