【正文】 累！ 提心吊膽！ 管理能力 ： 憑經(jīng)驗(yàn)管理 提升 到精細(xì)化管理 個(gè)體的管理能力 VS 組織的管理能力 1 工程管理概述 工程管理：憑經(jīng)驗(yàn)管理 提升到 標(biāo)準(zhǔn)化管理 案例：萬科的兩次擴(kuò)張 ：萬科歷史上有過兩次擴(kuò)展，結(jié)果大相徑庭。 第一次 是在 92——93年，一下子將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張到十幾個(gè)城。市場(chǎng)告訴萬科，為了發(fā)展，必須突破專業(yè)化這個(gè)瓶頸。 并用了長(zhǎng)達(dá)十年的時(shí)間來完成第一次專業(yè)化 ，為其順應(yīng)市場(chǎng)集中的趨勢(shì)，布局全國(guó)市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)份額奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 工程管理流程的適用范圍 本程序適用于公司開發(fā)的所有項(xiàng)目在施工準(zhǔn)備及施工階段的質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全及現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)等的管理和控制。 3 負(fù)責(zé)收集成本動(dòng)態(tài)信息及時(shí)反映建設(shè)成本的動(dòng)態(tài)變化。 目錄 1 業(yè)務(wù)流程總覽 項(xiàng)目部成立（如有） 市政配套調(diào)查 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 運(yùn)營(yíng)中心 基礎(chǔ)工程單位進(jìn)場(chǎng) 履行合同、管理監(jiān)理公司 三通一平工程采購(gòu) 基礎(chǔ)工程采購(gòu) 基礎(chǔ)施工 施工監(jiān)理采購(gòu) 現(xiàn)場(chǎng)臨建、三通一平 總包工程采購(gòu) 質(zhì)量、進(jìn)度管理 完工 主體施工 質(zhì)量進(jìn)度管理 驗(yàn)收 履行合同、管理監(jiān)理公司 總包隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng) 專項(xiàng)工程驗(yàn)收 工程竣工驗(yàn)收備案說明書 專業(yè)工程 配合銷售工程 質(zhì)量進(jìn)度管理 組織初步驗(yàn)收 組織竣工驗(yàn)收 營(yíng)銷主管部門提出配合銷售要求 主體竣工 設(shè)備、材料 分包工程采購(gòu) 供應(yīng)商承包商進(jìn)場(chǎng) 2 一級(jí)流程主要內(nèi)容 目錄 十大管理 1 施工準(zhǔn)備管理 2 進(jìn)度管理 3 技術(shù)管理 4 質(zhì)量管理 5 成本管理 6 對(duì)監(jiān)理公司的管理 7 安全管理 8 質(zhì)量記錄管理 9 工程物業(yè)移交管理 10 保修期內(nèi)維修管理 一級(jí)流程主要內(nèi)容 1 施工準(zhǔn)備管理 施工準(zhǔn)備管理 對(duì)監(jiān)理公司的管理 安全管理 成本管理 保修期內(nèi)維修 工程物業(yè)移交 質(zhì)量記錄管理 質(zhì)量管理 技術(shù)管理 進(jìn)度管理 B 10 B 7 B 9 1 B 8 B 3 2 B 6 B 4 B 5 流程主要內(nèi)容 1 項(xiàng)目部的成立 1 施工準(zhǔn)備階段管理 目錄 3 采購(gòu)招投標(biāo) 2 編制 《 項(xiàng)目工程管理指導(dǎo)書 》 5 場(chǎng)地“三通一平”的實(shí)施，施工臨時(shí)排水、施工路口手續(xù)的辦理 4 工程管理指導(dǎo)書的培訓(xùn)與交底 6 施工組織設(shè)計(jì)審查 7 開工報(bào)告的審批 1 施工準(zhǔn)備階段管理（ 1/7） 1 項(xiàng)目公司的成立 ? 當(dāng)項(xiàng)目立項(xiàng)以后，公司根據(jù)實(shí)際情況決定項(xiàng)目公司的成立時(shí)間、人員配備、辦公地點(diǎn)等各項(xiàng)事宜， ? 當(dāng)項(xiàng)目完成后，公司再根據(jù)實(shí)際情況發(fā)文 撤銷項(xiàng)目公司。 1 施工準(zhǔn)備階段管理（ 3/7） 3 采購(gòu)招投標(biāo)（ 2/3） 采購(gòu)招標(biāo)應(yīng)遵循以下原則： 1 全面招標(biāo)原則 符合招標(biāo)方式的工程采購(gòu)都要以招標(biāo)方式確定供方 2 整體招標(biāo)原則 禁止將一單完整的采購(gòu)肢解或化整為零 3 事前預(yù)算原則 在招標(biāo)前，進(jìn)行目標(biāo)成本的預(yù)測(cè)或編制標(biāo)底參考造價(jià) 4 資質(zhì)審查原則 只有符合本文件規(guī)定條件的投標(biāo)人才有資格參加投標(biāo) 5 合理低價(jià)中標(biāo)原則 在技術(shù)標(biāo)合格的情況下，合理低價(jià)標(biāo)原則 6 透明公正原則 采購(gòu)過程透明，禁止暗箱操作 7 保密原則 標(biāo)底、投標(biāo)文件、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)有關(guān)信息和文件的轉(zhuǎn)播范圍只限于工程管理部門（招標(biāo)采購(gòu)）、成本造價(jià)主管部門、項(xiàng)目部三個(gè)部門的參與人員及重大事項(xiàng)評(píng)審小組成員，每個(gè)人均有義務(wù)保密，以防影響招標(biāo)的公正與效果。 詳見 《 項(xiàng)目開工準(zhǔn)備管理規(guī)范 》 1 施工準(zhǔn)備階段管理（ 6/7） 6 施工組織設(shè)計(jì)審查 (1/2) 在施工單位中標(biāo)后，工程管理部門應(yīng)要求中標(biāo)單位在進(jìn)一步熟悉施工圖及施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，有針對(duì)性地完善投標(biāo)時(shí)報(bào)送的 《 施工組織設(shè)計(jì) 》 ，并一式三份報(bào)項(xiàng)目部、企業(yè)管理部門及監(jiān)理單位審查。 《 項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃編寫規(guī)范 》 總體施工進(jìn)度控制計(jì)劃編制完成后，工程管理部門應(yīng)組織公司相關(guān)部門對(duì)計(jì)劃給予討論和評(píng)審，并填寫 《 項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃評(píng)審記錄 》 ，以保證計(jì)劃的可行性和嚴(yán)肅性評(píng)審?fù)暌院髴?yīng)交工程總監(jiān)批準(zhǔn)后發(fā)公司相關(guān)部門執(zhí)行。工程管理部門需及時(shí)完成施工過程中的報(bào)批報(bào)建，合理安排工序穿插，解決圖紙、限價(jià)、甲方分包、甲供材料等甲方需協(xié)調(diào)解決的問題 3 計(jì)劃的調(diào)整 4 執(zhí)行情況的檢查 2 進(jìn)度管理（ 4/5） 1 項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃管理 工程管理部門每月應(yīng)提交一份工程管理月報(bào)，內(nèi)容包括： ? 工程進(jìn)度控制情況 ?工程質(zhì)量控制情況 ?工程投資控制情況 ?安全文明施工管理情況 ?材料設(shè)備管理情況 ?重大協(xié)調(diào)事項(xiàng)備忘 《 工程管理月報(bào)（樣本） 》 5 工程管理月報(bào) 2 進(jìn)度管理（ 5/5） 2 工程配套進(jìn)度計(jì)劃管理 項(xiàng)目總施工進(jìn)度控制計(jì)劃審定后，工程管理部門根據(jù)項(xiàng)目總體施工進(jìn)度計(jì)劃提出施工圖紙交付計(jì)劃、招投標(biāo)計(jì)劃、甲供材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、資金計(jì)劃、樣板確認(rèn)計(jì)劃、乙供材限價(jià)計(jì)劃、承建商進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃等編制工作的要求，并分別抄送產(chǎn)品研發(fā)主管部門、合約采購(gòu)主管部門、財(cái)務(wù)部門等，以便各部門根據(jù)項(xiàng)目時(shí)間要求和工作本身周期編制部門工作計(jì)劃。一般來說，工程管理部門圖紙至少應(yīng)有 2份。 第三次評(píng)審為開工前的施工圖交底（產(chǎn)品研發(fā)主管部門、工程管理部門、物業(yè)公司、設(shè)計(jì)院、監(jiān)理單位、施工單位等），主要解決施工工藝上的問題，由監(jiān)理單位主持。后者由工程管理部門負(fù)責(zé)歸口匯總并審核。 2 問題的解決 原則上，設(shè)計(jì)變更問題的解決由產(chǎn)品研發(fā)主管部門負(fù)責(zé)歸口，再交設(shè)計(jì)院解決。為使工作有序及有利于結(jié)算等，工程管理部門應(yīng)每月整理設(shè)計(jì)變更文件 《 設(shè)計(jì)變更通知單 》 ，填寫 《 設(shè)計(jì)變更文件清單 》 ，并交付各相關(guān)部門。對(duì)于在施工過程中臨時(shí)出現(xiàn)的施工技術(shù)質(zhì)量問題，由工程管理部門監(jiān)督監(jiān)理公司處理，必要時(shí)組織外圍專家召開專題會(huì)議。 《 材料與工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 》 4 質(zhì)量管理 2 事前控制 工程管理部門根據(jù)工程特點(diǎn)編制 《 工程管理指導(dǎo)書 》 ，明確工程質(zhì)量目標(biāo)體系，并且從制度和技術(shù)兩個(gè)方面分別提出質(zhì)量保證措施。 1 編制 《 工程管理指導(dǎo)書 》 中的質(zhì)量目標(biāo)體系 2 嚴(yán)格要求監(jiān)理公司的質(zhì)量管理工作 3 審核質(zhì)量保證措施 凡是重復(fù)循環(huán)施工作業(yè)的分部分項(xiàng)工程和操作工藝，都必須樣板引路，這是保證施工質(zhì)量的重要管理措施。 合約采購(gòu)主管部門對(duì)于乙供材料，必須在施工合同或限價(jià)過程中給予必要的質(zhì)量要求描述。 4 質(zhì)量管理 3 過程監(jiān)控（ 2/3） 在需要進(jìn)行中間驗(yàn)收的分部工程完工后，工程管理部門按照有關(guān)施工中間驗(yàn)收控制程序的規(guī)定核查質(zhì)量并組織驗(yàn)收。當(dāng)出現(xiàn)不合格時(shí)，工程管理部門要求監(jiān)理工程師填寫 《 整改通知單 》 ，并要求其負(fù)責(zé)施工單位整改后的驗(yàn)證和封閉。嚴(yán)格要求施工企業(yè)和監(jiān)理公司將這些問題消滅在建造過程中。開發(fā)企業(yè)的工程管理人員必須高度重視。 《 工程巡視管理流程 》 4 質(zhì)量管理 6 事后控制 工程驗(yàn)收 (1/2) 工程竣工初驗(yàn)由 監(jiān)理單位 負(fù)責(zé)組織 竣工驗(yàn)收由 工程管理部門 負(fù)責(zé)組織 竣工驗(yàn)收備案應(yīng)具備的主要條件 1 完成規(guī)劃、水質(zhì)、電梯、人防、消防、室內(nèi)環(huán)境、環(huán)保、節(jié)能、分戶驗(yàn)收、無障礙設(shè)施等專項(xiàng)驗(yàn)收，并取得相應(yīng)證明文件 2 有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料 3 有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告 4 有勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件 5 有工程質(zhì)量保證書、住宅使用說明書 6 參建各方出具的評(píng)價(jià)報(bào)告、施工總結(jié)等 7 當(dāng)?shù)貦n案部門出具的預(yù)驗(yàn)收證明 8 有施工單位簽署的工程保修書 9 付款證明。 重要性：物業(yè)公司協(xié)助開發(fā)商再把最后一道質(zhì)量關(guān)。 《 工程付款管理流程 》 《 房地產(chǎn)公司付款見證性資料規(guī)范表 》 5 成本管理 2 合同外增量成本管理 工程管理部門對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證、零星工程等洽商進(jìn)行嚴(yán)格審核，配合成本管理部對(duì)設(shè)計(jì)變更和甲供材采購(gòu)進(jìn)行成本管理。 《 現(xiàn)場(chǎng)簽證管理流程 》 1 現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn) 2 現(xiàn)場(chǎng)簽證的成本控制 3 現(xiàn)場(chǎng)簽證的實(shí)施 5 成本管理 4 特急零星工程管理 特急零星工程需要以口頭或報(bào)告形式報(bào)相關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。 工程管理部門根據(jù)工程投保合同，收集足夠有效證據(jù)和資料，與成本管理部一起向保險(xiǎn)公司及時(shí)進(jìn)行索賠。 《 建設(shè)工程委托監(jiān)理合同（樣本） 》 《 監(jiān)理工作的獎(jiǎng)懲方法 》 6 對(duì)監(jiān)理公司的管理 2 對(duì)監(jiān)理工程師的資格審查 工程管理部門應(yīng)對(duì)監(jiān)理公司派出的監(jiān)理工程師進(jìn)行資格審查，核對(duì)監(jiān)理人員數(shù)量、資格證書是否與監(jiān)理合同的規(guī)定相一致、是否具備資格、工作人員數(shù)量是否足夠等。參加由監(jiān)理公司組織的施工圖紙會(huì)審，配合產(chǎn)品研發(fā)主管部門催促設(shè)計(jì)院完善設(shè)計(jì)圖紙，解決設(shè)計(jì)問題。對(duì)于其中存在的問題以及工程管理部門平時(shí)巡視所發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)要求監(jiān)理公司敦促施工單位予以整改，并將整改結(jié)果再上報(bào)工程管理部門核實(shí)。 1《 監(jiān)理月報(bào) 》 2 監(jiān)理例會(huì)或其它專題會(huì)議 6 對(duì)監(jiān)理公司的管理 4 監(jiān)理的文件管理監(jiān)督 督促監(jiān)理單位對(duì)不合格工程質(zhì)量發(fā)不合格報(bào)告和整改通知等質(zhì)量文件，并監(jiān)督監(jiān)理公司在施工單位整改后的驗(yàn)證與文件的封閉。 6 對(duì)監(jiān)理公司的管理 6 承建商之間的協(xié)調(diào) 各承建商之間的相互進(jìn)度配合、成品與半成品的相互保護(hù)等易發(fā)生矛盾的地方， 原則上由監(jiān)理公司負(fù)責(zé)解決 。對(duì)于每次協(xié)調(diào)的結(jié)果，應(yīng)形成例會(huì)紀(jì)要并發(fā)給各相關(guān)單位。 9 對(duì)監(jiān)理單位檢查評(píng)比 《 監(jiān)理單位檢查評(píng)比表 》 ? 監(jiān)理