【正文】 項(xiàng)目的輪廓設(shè)想。 ? 多功能建筑 （綜合樓宇 ,又叫 城市綜合體 ）。 ? 工業(yè) 用途的房屋。建設(shè)項(xiàng)目管理 ——知識介紹 5/16/2023 1 第一部分 房地產(chǎn)基本知識 本 概 念 第二部分 相 關(guān) 法 律 第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理 課程內(nèi)容 5/16/2023 2 第一部分 房地產(chǎn)基本知識 5/16/2023 3 ? 房地產(chǎn) 投資 有以下幾個(gè)特點(diǎn)： ? （一） 位置的固定性和不可移動(dòng)性； ? （二） 使用的長期性； ? （三） 影響因素多樣性； ? （四） 價(jià)值 大量性； ? （五） 保值 增值 性； ? （六） 行業(yè) 相關(guān)性。 ? 商業(yè)用途的房屋。 5/16/2023 6 1） .基本建設(shè)程序： 基本建設(shè)項(xiàng)目從醞瑯決策 、 設(shè)計(jì) 、 施工 、 到竣工投產(chǎn)等所經(jīng)歷的整個(gè)過程中的各項(xiàng)工作開展先后順序的規(guī)定 。 ② 開展可行性研究和編制設(shè)計(jì)任務(wù)書 。從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上對擬建工程作出詳盡規(guī)劃?？尚行匝芯亢统醪皆O(shè)計(jì) ,送請有條件的工程咨詢機(jī)構(gòu)評估 ,經(jīng)認(rèn)可，報(bào)計(jì)劃部門，經(jīng)過綜合平衡，列入年度基本建設(shè)計(jì)劃。準(zhǔn)備工作就緒后，提出開工報(bào)告，經(jīng)過批準(zhǔn)，即開工興建 。 ⑧ 驗(yàn)收投產(chǎn) 。項(xiàng)目完工后對整個(gè)項(xiàng)目的造價(jià)、工期、質(zhì)量、安全等指標(biāo)進(jìn)行分析評價(jià)或與類似項(xiàng)目進(jìn)行對比。是保證項(xiàng)目投資效果的一項(xiàng)重要工作，可以為投足、貸款、招標(biāo)，承建提供決策的依據(jù)，是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。通常是將項(xiàng)目投產(chǎn)后預(yù)計(jì)的正常年份的凈收入同總投資相比來評價(jià)項(xiàng)目效益的好壞，靜態(tài)分析常采用的指標(biāo)：①單位產(chǎn)品投資②投資償還期③單位投資收益。動(dòng)態(tài)分析法的關(guān)鍵是運(yùn)用不同時(shí)間上總量指標(biāo)進(jìn)行對比，將不同時(shí)點(diǎn)上的一筆資金按一定折算率換算成同一時(shí)點(diǎn)上的一筆價(jià)值計(jì)量后，再來分析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。其主要作用被用來計(jì)算各種靜態(tài)和動(dòng)態(tài)評價(jià)指標(biāo)，如：內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、簡單收益率等，進(jìn)行財(cái)務(wù)盈利分析。 5/16/2023 21 11 ） .敏感性分析 敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。 可行性研究 5/16/2023 23 盈虧平衡點(diǎn) 越低，說明項(xiàng)目盈利的可能性越大，虧損的可能性越小，因而項(xiàng)目有較大的抗經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)能力。其中產(chǎn)量與生產(chǎn)能力利用率，是進(jìn)行項(xiàng)目不確定性分析中應(yīng)用較廣的。 ? 式中：年利稅總額可以是正常生產(chǎn)年份的年利潤總額與銷售稅金之和，也可以是生產(chǎn)期平均年利潤總額與銷售稅金之和，年利稅總額 =年利潤總額 +年銷售稅金及附加 =年 產(chǎn)品銷售收入 —年總成本費(fèi)用；總投資包括 固定資產(chǎn)投資 、 建設(shè)期利息 及流動(dòng)資金。項(xiàng)目建議書主要論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性，建設(shè)方案和投資估算也比較粗，投資誤差為177。 ●如公路工程中獨(dú)立設(shè)計(jì)、獨(dú)立施工、建成后可以獨(dú)立交工通車 的一個(gè)合同段，即可成為 單項(xiàng)工程 。 5/16/2023 29 ? 單位工程的劃分應(yīng)按下列原則確定 ： ? 1 具備獨(dú)立施工條件并能形成獨(dú)立使用功能的建筑物及構(gòu)筑物為一個(gè)單位工程。 5/16/2023 30 18） 分部分項(xiàng)工程 分項(xiàng)工程 是指分部工程的組成部分，是施工圖預(yù)算中最基本的計(jì)算單位。如土方工程、地基與基礎(chǔ)工程、砌體工程、地面工程、裝飾工程，管道工程、通風(fēng)工程，通用設(shè)備安裝工程、容器工程、自動(dòng)化儀表安裝工程、工業(yè)爐砌筑工程等 。 5/16/2023 33 21）建筑密度 建筑密度：指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的一層所占的面積與規(guī)劃建設(shè)用地之比。在 中國 古代漢語詞典里是沒有的。 5/16/2023 34 戶室比 ：戶室比又叫戶型比，它是指各種戶型在總戶數(shù)中所占的百分比，反映到住宅設(shè)計(jì)上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅總套數(shù)的比重，如一棟住宅樓中，小套（或一室戶）占 25％，中套（二室戶）占 47％，大套（三室和四室戶）占 28％。 所謂 凈面積 就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。它包括三項(xiàng)，即 使用面積 、 輔助面積和 結(jié)構(gòu)面積 。 ? 5/16/2023 38 ? （ 3）輔助面積：指建筑物各層平面為輔助生產(chǎn)或生活活動(dòng)所占的凈面積的總和，例如 居住建筑 中的樓梯、走道、廁所、廚房等。 29）建筑工程規(guī)劃許可證 （ building permit）是城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，確認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。 分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo) 5/16/2023 41 ★工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法 第八條 依法必須招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)具備下列條件才能進(jìn)行施工招標(biāo)： （ 一）招標(biāo)人已經(jīng)依法成立； （二）初步設(shè)計(jì)及概算應(yīng)當(dāng)履行審批手續(xù)的，已經(jīng)批準(zhǔn)；（三）招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式和招標(biāo)組織形式等應(yīng)當(dāng)履行核準(zhǔn)手續(xù)的，已經(jīng)核準(zhǔn)； （四）有相應(yīng)資金或資金來源已經(jīng)落實(shí)； （五）有招標(biāo)所需的設(shè)計(jì)圖紙及技術(shù)資料。一般都選擇 310個(gè)之間參加者較為適宜，當(dāng)然要視具體的招標(biāo)項(xiàng)目的規(guī)模大小而定。其中屬于政府采購而采用公開招標(biāo)或者邀請招標(biāo)方式的，則還應(yīng)當(dāng)遵循政府采購信息發(fā)布管理規(guī)定，目前財(cái)政部指定的政府采購信息發(fā)布媒體有三家，即：中國政府采購網(wǎng)、中國財(cái)經(jīng)報(bào)、中國政府采購雜志。 ★ 開標(biāo) 開標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)和程序以公開方式進(jìn)行。招標(biāo)人與中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的規(guī)定和中標(biāo)結(jié)果簽訂書面合同 5/16/2023 45 第二部分 相 關(guān) 法 規(guī) 5/16/2023 46 中華人民共和國建筑法 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 物業(yè)管理?xiàng)l例 房屋登記辦法 商品房銷售管理辦法 土地登記辦法 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 (2023修訂 ) 國土資源部關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知 最高人民法院印發(fā)《關(guān)于當(dāng)前形勢下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見》的通知 最高人民法院民二庭庭長宋曉明在“物權(quán)法擔(dān)保物權(quán)國際研討會(huì)”上的講話－－物權(quán)法擔(dān)保物權(quán)編實(shí)施中的幾個(gè)重要問題 1國有 土地 上房屋征收與補(bǔ)償條例 1城市 房地產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 5/16/2023 47 ? 1城市 商品房 預(yù)售管理辦法 ? 1城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 ? 1商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定 ? 1最高人民法院關(guān)于審理涉及國有 土地使用權(quán) 合同糾紛案件適用法律問題的解釋 ? 1最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同司法解釋 ? 1最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn) 房屋租賃 合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 ? 1最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的司法解釋 ? 最高人民法院關(guān)于審理 建筑 物區(qū)分 所有權(quán) 糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 ? 》 5/16/2023 48 2《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》 2《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》 2《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》 2《中華人民共和國合同法》 2《工程項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》 2《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》 5/16/2023 49 第三部分房地產(chǎn)項(xiàng)目管理 思 考 5/16/2023 50 1． 房地產(chǎn) 項(xiàng)目管理的含義 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是工程項(xiàng)目管理的一個(gè)分類，是房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過程和全方位的綜合管理，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。在項(xiàng)目的建設(shè)過程中，盡管不同的參與者所承擔(dān)的工作任務(wù)不同，但是各參與者及其工作任務(wù)共同構(gòu)成了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的完整體系。如果除項(xiàng)目建設(shè)單位之外還包括項(xiàng)目的其他投資者，如項(xiàng)目融資單位、 BOT項(xiàng)目的投資者等，他們必須參與項(xiàng)目全過程的管理，便于了解項(xiàng)目的投資收益情況，確定投資方案。其工作任務(wù)已延伸到項(xiàng)目施工階段的施工監(jiān)督、竣工階段的質(zhì)量驗(yàn)收，滲透到項(xiàng)目前期為項(xiàng)目建設(shè)單位提供可靠的技術(shù)服務(wù)，幫助建設(shè)單位進(jìn)行產(chǎn)品定位和項(xiàng)目立項(xiàng)等。 5/16/2023 54 ? 現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)雜性，使業(yè)主越來越趨向于將項(xiàng)目的全部任務(wù)交給一個(gè)承包商完成，即采用“設(shè)計(jì) ——施工 ——供應(yīng)”的總承包 (EPC)方式。 5/16/2023 55 (4)咨詢單位 (監(jiān)理公司 )。 ? 上述各項(xiàng)目參與單位的工作任務(wù)都符合“項(xiàng)目”的定義，因此在具體的實(shí)施過程，都可設(shè)立自己的相應(yīng)的項(xiàng)目管理組織，以實(shí)施相應(yīng)的項(xiàng)目管理任務(wù)或過程。在設(shè)計(jì)的過程中，要堅(jiān)持技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理相結(jié)合的原則，堅(jiān)持資源可持續(xù)利用的原則，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人類生存發(fā)展相結(jié)合的原則，加強(qiáng)人居環(huán)境的改善，保證項(xiàng)目實(shí)施的安全性和使用的高效性。 5/16/2023 58 上述三個(gè)方面的工作是項(xiàng)目取得成功的前提條件和基礎(chǔ)。 (2)要在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)完成項(xiàng)目的建設(shè)，不拖延，及時(shí)地實(shí)現(xiàn)投資目的，達(dá)到預(yù)定的項(xiàng)目總目標(biāo)和要求。這是“以人為本”思想在 房地產(chǎn) 項(xiàng)目的具體體現(xiàn)，包括與自然環(huán)境的協(xié)調(diào)，與人文環(huán)境的協(xié)調(diào)，與社會(huì)環(huán)境的協(xié)調(diào)