【正文】 理 體 系知 識 管 理 體 系項 目 運(yùn)營 會 議管 理非 項 目運(yùn) 營 會議 管 理集 團(tuán)關(guān) 鍵節(jié) 點區(qū) 域公 司一 、二 、三 級計 劃研發(fā) 、設(shè) 計成 果成本項目收益營銷策略方案其它采 購 管理 體 系質(zhì) 量 管 理體 系P M O 體 系非 項 目層 面 知識 管 理項 目 層面 知 識管 理龍湖集團(tuán)運(yùn)營管理體系體系 本報告主要集中在 PMO體系、區(qū)域公司會議管理體系與知識管理體系三個方面 ? 走進(jìn)龍湖 ? 龍湖集團(tuán)運(yùn)營管理體系 ? 整體概述 ? PMO管理體系 ? 項目進(jìn)度管理體系 ? 項目階段成果管理體系 ? 區(qū)域公司會議管理體系 ? 區(qū)域公司項目運(yùn)營會議管理體系 ? 區(qū)域公司非項目運(yùn)營會議管理體系 ? 龍湖集團(tuán)知識管理體系 ? 龍湖項目進(jìn)度管理系統(tǒng)介紹 ? 龍湖計劃管理體系小結(jié) 內(nèi)容 PMO架構(gòu)、定義及運(yùn)作形式 ? (Project Management Office)地區(qū)公司項目運(yùn)營決策機(jī)構(gòu)。 ? PMO的運(yùn)作形式：主要是由各種 PMO會議組成。 項 目 進(jìn) 度 計 劃 檢 查 及 調(diào) 整集 團(tuán) 總 經(jīng) 理集 團(tuán) 財 務(wù) 部集 團(tuán) 計 劃 運(yùn) 營負(fù) 責(zé) 人集 團(tuán) 計 劃 運(yùn) 營專 員區(qū) 域 公 司 總 經(jīng)理P M O 會 議P M O 召 集 人（ 區(qū) 域 公 司 計劃 運(yùn) 營 專 員 ）項 目 負(fù) 責(zé) 人部 門 職 能 負(fù) 責(zé)人項 目 專 員項 目 職 能 負(fù) 責(zé)人集 團(tuán) 關(guān) 鍵節(jié) 點 計 劃項 目 一 級計 劃項 目 二 級計 劃項 目 三 級計 劃否是否是是否否 是是否每 周 自 查 、回 顧與 項 目 職 能 負(fù) 責(zé)人 達(dá) 成 一 致每 周 檢 查 、點 評審 核匯 總 并 初審運(yùn) 營 簡 報 和 未完 成 情 況 通 報月 度 運(yùn) 營會 討 論 和審 核批 準(zhǔn)每 月 不 定 期檢 查 、 點 評批 準(zhǔn) 并 發(fā)布與 職 能 負(fù) 責(zé)人 達(dá) 成 一 致討 論 批 準(zhǔn)運(yùn) 營 簡 報和 未 完 成情 況 通 報討 論 批 準(zhǔn)每 月 檢查 并 上報是 否 影 響 集團(tuán) 關(guān) 鍵 節(jié) 點提 交 書 面解 釋 和 調(diào)整 申 請直 接 調(diào) 整 計劃初 審 并 判斷 是 否 提交 P M O是 否 影 響 集團(tuán) 關(guān) 鍵 節(jié) 點每 月 檢查 并 上報更 新 計 劃（ 區(qū) 域 計 劃 運(yùn)營 專 員 更 新 并報 集 團(tuán) 運(yùn) 營 專員 ）轉(zhuǎn) 入 集 團(tuán) 關(guān)鍵 節(jié) 點 調(diào) 整流 程更 新 一 級 計劃（ 項 目 負(fù) 責(zé) 人 更新 并 報 區(qū) 域 計 劃運(yùn) 營 專 員 和 各 職能 負(fù) 責(zé) 人 ）每 月 檢查 并 上報抽 查審 核每 月 檢查審 核是 否 影 響 7個 關(guān) 鍵 節(jié) 點轉(zhuǎn) 入 集 團(tuán)關(guān) 鍵 節(jié) 點調(diào) 整 流 程項 目 周 例會 回 顧 和檢 查項目進(jìn)度計劃檢查和調(diào)整流程 集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點計劃編制與批準(zhǔn)管理指引 定義 及模版 編制 計劃批準(zhǔn) 編制 完成 時間 編制 完成 定義 執(zhí)行 責(zé)任人 上報 批準(zhǔn) 送達(dá) 集團(tuán)層面對各項目的管控計劃 ,每個項目共有 17個關(guān)鍵節(jié)點 (由集團(tuán)統(tǒng)一定義標(biāo)準(zhǔn)模版 ) 項目 負(fù)責(zé)人 地區(qū)公司 計劃運(yùn)營 專員 → 集團(tuán) 計劃運(yùn)營 專員 地區(qū)公司 PMO(會議 ) → 集團(tuán)計劃運(yùn)營專員 (OA) → 集團(tuán)運(yùn)營負(fù)責(zé)人 (OA) → 集團(tuán)投融資中心負(fù)責(zé)人 (OA) → 集團(tuán)會計中心 (OA) → 集團(tuán)財務(wù)總監(jiān) (OA) → 集團(tuán)總經(jīng)理批準(zhǔn) (OA) 集團(tuán)副董事長項目職能負(fù)責(zé)人參與審批人員 項目啟動 :取得土地后 14個工作日內(nèi) (以 PMO項目啟動會的方式確定 ,詳見 《 龍湖集團(tuán)項目運(yùn)營會議管理指引 》 ) 上報批準(zhǔn) 地區(qū)公司總經(jīng)理 年末項目計劃調(diào)整：每年12月 15日之前完成 半年項目計劃調(diào)整：每年 6月 15日之前完成 批準(zhǔn)流程中會議與 OA系統(tǒng)審批相結(jié)合！提高效率！ 集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點計劃回顧與調(diào)整管理指引 回顧頻次及方式 回顧結(jié)果 調(diào)整批準(zhǔn) 完成 時間 完成 定義 頻次 方式 檢查人 上報前提 上報人 批準(zhǔn) 送達(dá) 集團(tuán)按如下方式抽查：每月一次（ C類）每二月一次（ B類）每三月一次（ A類） 抽查 集團(tuán)計劃運(yùn)營專員 集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點完成情況，將在集團(tuán)運(yùn)營簡報上做統(tǒng)計分析，其中不能完成的將進(jìn)行通報。 項目階段性成果管理體系 其他項目負(fù)責(zé)人PMO召集人＋計財部研發(fā)造價工程營銷1 、 土 地 投 資 分 析 階 段成 果2 、 項 目 啟 動 階 段 成 果3 、 方 案 設(shè) 計 成 果 驗 算 與 初設(shè) 指 導(dǎo)4 、 初 步 設(shè) 計 成 果 驗 算 與 施設(shè) 指 導(dǎo)5 、 施 工 準(zhǔn) 備 階 段 成 果6 、 營 銷 階 段 成 果 7 、 交 房 階 段 成 果8 、 后 續(xù) 階 段 成果1 、 項 目 戰(zhàn)略 定 位 、 市場 假 設(shè) 及 客戶 定 位 報 告2 、 項 目 預(yù) 案3 、 投 資 分 析報 告 （ 土地 ）4 、 項 目 定 位 、 客 戶 肖 像 描述 、 客 戶 價 值 敏 感 分 析 、 市場 預(yù) 測 及 銷 售 假 設(shè)5 、 成 本 敏 感 分 析 、 價 值 分配 及 成 本 預(yù) 設(shè) 方 案8 、 投 資 分 析 報 告（ 啟 動 ）9 、 方 案 設(shè) 計 任 務(wù) 書1 0 、 景 觀 方 案 設(shè) 計 任 務(wù)書7 、 項 目 一 二 級 進(jìn) 度計 劃2 2 、 精 裝 房 方 案 設(shè) 計 任務(wù) 書6 、 售 樓 處 、 樣 板 房 選 址 、定 位 、 修 建 、 開 放 計 劃 及 預(yù)算1 5 、 成 本 測 算 及 驗 算 報 告1 2 、 方 案 設(shè) 計成 果1 3 、 景 觀 方 案設(shè) 計 成 果3 0 、 精 裝 房 方 案 設(shè) 計 成 果1 6 、 投 資 驗 算 及分 析 報 告 （ 方 案 ）1 7 、 初 步 設(shè) 計任 務(wù) 書1 8 、 景 觀 初 步設(shè) 計 任 務(wù) 書2 0 、 初 步 設(shè) 計 成 果2 1 、 景 觀 初 步 設(shè) 計 成果2 3 、 投 資 驗 算 及 分 析報 告 （ 初 設(shè) ）2 4 、 項 目 目 標(biāo) 成 本2 5 、 項 目 銷 售 指 標(biāo)2 6 、 項 目 管 理 大 綱2 7 、 三 通 一 平 實 施 方 案2 8 、 施 工 、 監(jiān) 理 單 位 篩 選及 評 估 報 告2 9 、 招 投 標(biāo) 、 計 價 方 案 、合 約 規(guī) 劃3 1 、 項 目 營 銷 策 略 方 案3 2 、 售 房 合 同 配 置 標(biāo) 準(zhǔn)3 3 、 售 房 合 同 附 圖3 4 、 價 格 表 及 付 款 方 式3 5 、 交 房 方 案3 7 、 商 業(yè) 移 交方 案3 6 、 資 產(chǎn) 管 理方 案銷 售 指 標(biāo) 分 解目 標(biāo) 成 本 分 解 報 告設(shè) 計 成 果 會 審 及 交 底 紀(jì) 要3 8 、 項 目 后 評 估報 告項 目 月 度 投 資 收 益 分 析 簡 報項 目 月 度 計 劃 運(yùn) 營 簡 報成 本 系 統(tǒng) 動 態(tài) 跟 蹤 報 告、 初 步 設(shè) 計 成 果施 工 圖 設(shè) 計 成 果 過 程 設(shè) 計 變 更 、 現(xiàn) 場 指 導(dǎo) 、 材 料 選 樣 等市 場 調(diào) 研 及 分 析 報 告 ， 對 研 發(fā) 、 工 程 的 修 正 、 反 饋 ， 設(shè) 計 會 審 及 交 底 紀(jì) 要 等施 工 管 理獲 取 土 地 信 息 ～項 目 上 會土 地 中 標(biāo) 通 知 書 取 得 ～方 案 設(shè) 計 任 務(wù) 書 發(fā) 出方 案 設(shè) 計 完 成 ～初 設(shè) 任 務(wù) 書 發(fā) 出初 步 設(shè) 計 完 成 ～施 工 圖 設(shè) 計 開 始平 場 ～基 礎(chǔ) 開 工方 案 設(shè) 計 完 成 ～項 目 開 盤向 物 業(yè) 移 交 ～交 房交 房 ～交 房 后 半 年1 1 、 精 裝 房 定 位 、 限 價以 及 建 設(shè) 實 施 方 案1 4 、 精 裝 房 設(shè) 計 師 參 與 戶 型 研 討及 對 其 它 專 業(yè) 指 導(dǎo) 性 意 見精 裝 房 初 步 設(shè) 計 及 施 工 圖 設(shè) 計 成 果龍湖集團(tuán)項目階段性成果定義及審批流程 明確了 44個階段性成果的定義、承辦部門崗位、審核人及批準(zhǔn)人，審批完成后抄送人 除文件中定義的審批人和抄送人，各區(qū)域公司可根據(jù)實際需要，申請增加審核人和抄送人，但需經(jīng)過集團(tuán)總經(jīng)理的批準(zhǔn) 隨公司發(fā)展，集團(tuán)會增減管控的階段性成果范圍和對審批流程進(jìn)行更新 龍湖項目階段性成果管理辦法 上一階段的項目階段性成果完成審批，才能進(jìn)入下一階段工作 集團(tuán)運(yùn)營中心負(fù)責(zé)對各區(qū)域公司項目階段性成果提交的及時性、規(guī)范性進(jìn)行管控 對不按時提交階段性成果的項目，集團(tuán)每月在“ OA集團(tuán)”公告中定期公示，公示內(nèi)容包括未完成階段性成果的項目名稱、具體經(jīng)辦人、責(zé)任部門及經(jīng)理； 集團(tuán)每季度進(jìn)行一次統(tǒng)計分析，對按時達(dá)成率較好的區(qū)域公司進(jìn)行公開表揚(yáng)，對按時達(dá)成率較差的區(qū)域公司集團(tuán)會建議區(qū)域公司總經(jīng)理對相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行處罰； 各區(qū)域公司計劃財務(wù)部也應(yīng)將項目階段成果納入各部門一級計劃節(jié)點計劃進(jìn)行管控 各區(qū)域公司計劃財務(wù)部管理組主管負(fù)責(zé)每月填寫并向集團(tuán)提交 《 項目階段性成果跟蹤表 》 項目階段性成果 審核流程 各 專 業(yè) 成 果項 目 負(fù) 責(zé) 人 審 核 ， 整 理部 門 審 查A 部 門復(fù) 核 并 提 交 集 團(tuán) 審 核P M O 會 議 審 核 及 論 證集 團(tuán) 階 段 性 成 果 審 核區(qū) 域公 司集 團(tuán)集 團(tuán) 運(yùn) 營 中 心P M O 召 集 人P M O 成 員項 目 負(fù) 責(zé) 人各 專 業(yè) 成 果部 門 審 查B 部 門各 專 業(yè) 成 果部 門 審 查C 部 門職 能 部 門項 目 職 能 經(jīng) 理? 走進(jìn)龍湖 ? 龍湖集團(tuán)運(yùn)營管理體系 ? 整體概述 ? PMO管理體系 ? 項目進(jìn)度管理體系 ? 項目階段成果管理體系 ? 區(qū)域公司會議管理體系 ? 區(qū)域公司項目運(yùn)營會議管理體系 ? 區(qū)域公司非項目運(yùn)營會議管理體系 ? 龍湖集團(tuán)知識管理體系 ? 龍湖項目進(jìn)度管理系統(tǒng)介紹 ? 龍湖運(yùn)營管理體系小結(jié) 內(nèi)容 區(qū) 域 公 司 會 議 管 理 體 系項 目 運(yùn)營非 項 目運(yùn) 營地 區(qū) 公 司 辦 公 周 例 會非 項 目 運(yùn) 營 的 跨 部 門 專題 研 討 會公 司 高 層 與 員 工 座 談 會季 度 綜 合 指 標(biāo) 回 顧 會年 度 總 結(jié) 表 彰 會半 年 表 彰 會P M O 預(yù) 案 決 策 會P M O 階 段 成 果 審 查 會P M O 項 目 啟 動 會