商圈及城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃-wenkub
2023-03-23 12:01:49 本頁面
【正文】 某市選擇一個(gè)商業(yè)區(qū)附近投資開設(shè)一個(gè)大型 SHOPPINGMALL，該市有兩個(gè)中心商業(yè)區(qū)， A商業(yè)區(qū)有 8萬人口， B商業(yè)區(qū)有 4萬人口， A、 B區(qū)域之間有一大型住宅 C區(qū)，人口有 10萬， C區(qū)距離 A區(qū)有 2公里路程，距離 B區(qū)有 1公里路程，問哪個(gè)商業(yè)區(qū)市場(chǎng)潛力大，企業(yè)應(yīng)該選擇在哪個(gè)商業(yè)區(qū)設(shè)店？ ? 該法則的 優(yōu)點(diǎn) ：計(jì)算簡(jiǎn)便； ? 缺點(diǎn)： 考慮的是兩地的里程距離； ? 忽略了經(jīng)營能力及商品本身的影響。 三、零售商圈的測(cè)定方法 （一）零售引力法則（雷利法則） 雷利認(rèn)為，商圈規(guī)模由于 人口的多少 和距離商店的遠(yuǎn)近 而有不同，商店的吸引力是由最鄰近商圈的人口和里程距離兩方面發(fā)揮作用。 次級(jí)商圈 ? 是指次級(jí)商圈以外的區(qū)域，在這個(gè)區(qū)域內(nèi)顧客來店購物不夠方便。核心商圈的顧客大約占 55%70%。 作為地理概念，指一定距離內(nèi)顧客積聚的程度，即人流狀況，完全取決于區(qū)域的選擇，所以也叫區(qū)域定位法； 作為經(jīng)營概念，即取決于業(yè)態(tài)種類和經(jīng)營能力所煥發(fā)的內(nèi)聚力和輻射力大小作為劃分商圈的依據(jù)。第四章 商圈及城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 主要內(nèi)容： ?商圈的含義 ?影響商圈的因素 ?現(xiàn)代商圈的特點(diǎn) ?商圈理論 ?商圈測(cè)定的方法 ?城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的原則和重點(diǎn) 學(xué)習(xí)重點(diǎn)： 商圈理論、商圈測(cè)定的方法。 商圈結(jié)構(gòu) ? 基礎(chǔ)商圈 ? 邊緣商圈 ? 異地商圈 觀點(diǎn)對(duì)照：商圈的層次 ?商圈可分為三個(gè)層次： ?核心商圈 ?次級(jí)商圈 ?邊緣商圈 ? 是指最接近店鋪的區(qū)域，在這個(gè)區(qū)域內(nèi)顧客來店購物最方便。 核心商圈 ? 是指核心商圈的外圍區(qū)域，在這個(gè)區(qū)域內(nèi)顧客來店購物比較方便。一般來說，小型 店鋪的邊緣商圈在 ，顧客步行來店在 20分鐘以上； 大型 店鋪的邊緣商圈在 8公里以外，不論使用何種交通工具，顧客來店都要在 40分鐘以上。 在兩個(gè)城鎮(zhèn)之間設(shè)立一個(gè)中介點(diǎn)，顧客在此中介點(diǎn)可能前往任何一個(gè)城鎮(zhèn)購買，即在這一中介點(diǎn)上，兩城鎮(zhèn)商店對(duì)此地居民的吸引力完全相同，這一地點(diǎn)到兩商店的距離即是兩商店吸引顧客的地理區(qū)域。 該方法適用于耐用品或者專門品的商圈分析。從不同都市銷售場(chǎng)地面積的角度，界定商圈分界點(diǎn)，求商圈的大小。 （四） 哈夫法則 在一地的數(shù)個(gè)商業(yè)聚集區(qū)中，居民到各個(gè)商業(yè)聚集區(qū)購物的 概率 ，由商業(yè)聚集區(qū)的 規(guī)模 和居民到商業(yè)聚集區(qū)的 距離 決定，具體由該商店對(duì)消費(fèi)者的吸引力與在這一地區(qū)內(nèi)全部同類商店的吸引力綜合的比率。 哈夫模型的假設(shè)前提： ?消費(fèi)者光顧賣場(chǎng)的概率會(huì)因零售賣場(chǎng)面積的變化而變化； ?消費(fèi)者因購物動(dòng)機(jī)而走進(jìn)零售店； ?消費(fèi)者到某一零售店賣場(chǎng)購物的概率受其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的影響，競(jìng)爭(zhēng)店越多，概率越小。 哈夫模型的局限性： （五） 實(shí)驗(yàn)法（小型零售店） ? 實(shí)地調(diào)查 ? 電話詢問 ? 郵寄問卷 ? 提供服務(wù) （六）商圈飽和度 式中： C某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客人數(shù)； RE某地區(qū)每一顧客平均購買額； RF某地區(qū)經(jīng)營同類商品的商店?duì)I業(yè)總面積； IRS某地區(qū)某類商品零售飽和指數(shù)。 四、商圈分析 人口統(tǒng)計(jì)分析 市場(chǎng)需求和購買力 零售市場(chǎng)的飽和程度 店址區(qū)位的可獲得性 其他 五、 零售店的具體選址方法 一、市場(chǎng)需求與供應(yīng)密度分析方法 例如連鎖百貨公司 假設(shè)：中等的家庭收入超過 40000元 每平方公里的住戶數(shù)超過 2023戶 最近三年人口平均增長(zhǎng)率 2%以上。 （二）規(guī)模理論 商圈的大小還取決于它的經(jīng)營規(guī)模的大小。 計(jì)算基本商圈的購買力水平時(shí)，要研究對(duì)邊緣商圈、異地商圈的吸納能力。 第二節(jié) 城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃是指在充分反映城市商業(yè)發(fā)展規(guī)律的基礎(chǔ)上，對(duì)城市商業(yè)發(fā)展的 總量 、 規(guī)模 、 結(jié)構(gòu) 和布局 進(jìn)行宏觀指導(dǎo)和引導(dǎo)，以達(dá)到促進(jìn)城市社會(huì)和經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的目的。 ? 首先是 控制總量 ，即一個(gè)城市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)比例及規(guī)模要依據(jù)當(dāng)?shù)刭徺I力、人口及經(jīng)濟(jì)發(fā)展設(shè)定； ? 第二是 規(guī)劃增量 ，一些新開發(fā)的項(xiàng)目位置設(shè)在城市中心或是郊區(qū)、社區(qū)及新開發(fā)區(qū)，需要進(jìn)行科學(xué)論證。 規(guī)劃重點(diǎn)： ? 市級(jí)商業(yè)中心； ? 社區(qū)商業(yè)； ? 商業(yè)街； ? 專業(yè)市場(chǎng)； ? 大型零售業(yè)
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