【正文】 核心景區(qū)。 在這一時(shí)間短、工作量大、要求高的工作過(guò)程中，我們得到了貴公司的大力支持，尤其是得 到了蔡龍董事長(zhǎng)、朱生樹(shù)總經(jīng)理等人的關(guān)心與協(xié)助，以及王泉彬經(jīng)理的細(xì)致服務(wù)；在此，我們表示 誠(chéng)摯的感謝。 4. 美國(guó)科特勒集團(tuán) ICRC項(xiàng)目工作組，所提供的報(bào)告按貴公司規(guī)定應(yīng)有三部分；我公司實(shí)際共提 交四部分： 第一部分：市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 題目為： 《 博愛(ài)之都、文化南京、旅游勝地 》 第二部分：項(xiàng)目定位報(bào)告 題目為： 《 國(guó)際文化新高地，鐘山游憩天地環(huán) 》 第三部分：開(kāi)發(fā)規(guī)劃與商業(yè)模式報(bào)告 題目為： 《 鐘山天地環(huán)，游憩新勝地 》 第四部分：由美國(guó)科特勒營(yíng)銷集團(tuán)項(xiàng)目組專門提交的工作文本 題目為： 《 南京鐘山外緣景區(qū) ICRC項(xiàng)目赴美國(guó)招商引資的工作建議書(shū) 》 5. 我們所提供的報(bào)告，其中的創(chuàng)意、模型、策劃、規(guī)劃以及相關(guān)數(shù)據(jù)，均來(lái)自下列文件與知識(shí)庫(kù)： 貴方提供的易道的鐘山景區(qū)規(guī)劃光盤(pán)。鐘山外緣景區(qū)旅游度假休閑運(yùn)營(yíng)策劃 國(guó)際文化新高地 鐘山游憩天地環(huán) 項(xiàng)目定位報(bào)告 鐘山外緣景區(qū) ICRC項(xiàng)目工作組 KMG美國(guó)科特勒營(yíng)銷集團(tuán) Lee Associates城市設(shè)計(jì)公司 ITEK愛(ài)特克旅游娛樂(lè)設(shè)計(jì)公司 中國(guó)科特勒顧問(wèn)公司 2023年 12月 28日 說(shuō) 明 11月 28日，美國(guó)科特勒集團(tuán)項(xiàng)目工作組與貴方簽署了 《 鐘山風(fēng)景區(qū)旅游度假休閑運(yùn)營(yíng)策 劃 》 合約。 我方收集的 《 南京城市“十五”發(fā)展規(guī)劃 》 、 《 南京市旅游規(guī)劃 》 、 《 鐘山風(fēng)景區(qū)詳細(xì)規(guī)劃 》 、 《 南京形象策劃報(bào)告 》 、 《 南京市年鑒 2023/2023》 、 《 城市理性發(fā)展與經(jīng)營(yíng)機(jī)制創(chuàng)新 》 、 《 江蘇省旅游調(diào)查分析 》 、 《 南京市旅游市 場(chǎng)調(diào)查分析 》 、 《 中山陵風(fēng)景區(qū)旅游市場(chǎng)分析 》 、南京民國(guó)史料書(shū)籍、南京六朝、明朝史料書(shū)籍等資料，并向作者表示感謝。 鐘山外緣景區(qū) ICRC項(xiàng)目工作組 KMG美國(guó)科特勒營(yíng)銷集團(tuán) Lee Associates城市設(shè)計(jì)公司 ITEK愛(ài)特克旅游娛樂(lè)設(shè)計(jì)公司 中國(guó)科特勒顧問(wèn)公司 2023年 12月 28日 1. 對(duì)易道的評(píng)估 2. 項(xiàng)目基礎(chǔ)資源條件分析 3. 項(xiàng)目自然與人文環(huán)境評(píng)價(jià) 4. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值分析 5. 項(xiàng)目總體定位 6. 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力定位 7. 項(xiàng)目營(yíng)利模式、經(jīng)營(yíng)管理模式定位 8. 項(xiàng)目品牌推廣定位 9. 結(jié)語(yǔ) 目 錄 1. 我們對(duì)易道外緣景區(qū)規(guī)劃的評(píng)估 易道規(guī)劃的優(yōu)點(diǎn) 優(yōu)化了景區(qū)的空間劃分，突顯了外緣景區(qū)的綜合利用價(jià)值。 （ 4）“三重點(diǎn)”，指明孝陵、中山陵、靈谷寺三個(gè)重要景區(qū)。 考慮到了城市景區(qū)的游憩需求，新規(guī)劃了 4個(gè)景觀公園（前湖、博愛(ài)、天地、運(yùn)動(dòng)）。 （ 1）對(duì)民國(guó)遺產(chǎn)的挖掘，設(shè)博愛(ài)園； （ 2）野營(yíng)地、健康山莊，豐富了景區(qū)的產(chǎn)品組合。 中國(guó)市場(chǎng)是復(fù)合性的，對(duì)鐘山景區(qū)而言，它的性質(zhì)也是復(fù)合型的。 未能深入理解景區(qū)與城市的歷史文化遺產(chǎn)，創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)不足。 外緣景區(qū)一端緊鄰市中心，一端處于正在發(fā)展的仙西副中心，這區(qū)位決定了其不可能僅僅負(fù)擔(dān)郊野公園的功能，還同南京市的國(guó)際化發(fā)展目標(biāo)密切相關(guān)。 新經(jīng)濟(jì)是指以通訊、網(wǎng)絡(luò)、金融、文化、咨詢等產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的城市經(jīng)濟(jì)形態(tài)，這一經(jīng)濟(jì)形態(tài)以全新的發(fā)展模式推動(dòng)了傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，創(chuàng)造了新的財(cái)富，形成了特有工作方式與生活方式。他們的需求會(huì)對(duì)鐘山外緣景區(qū)的商業(yè)化提出更新的價(jià)值要求。旅游的全功能設(shè)計(jì)，是指將可相對(duì)獨(dú)立的城市游憩性設(shè)計(jì)完全納入傳統(tǒng)旅游的總體設(shè)計(jì)，過(guò)于強(qiáng)調(diào)觀賞性而忽略休閑性與商務(wù)性。這樣的規(guī)劃設(shè)計(jì)將給開(kāi)發(fā)商與管理者帶來(lái)不經(jīng)濟(jì)的后果，將不能保障開(kāi)發(fā)與效益的平衡。包括鐘山北麓 1 18林班及其周 邊 1 1 1 21林班等構(gòu)成的生態(tài)保護(hù)區(qū)。 一級(jí)保護(hù)區(qū) 包括所有文物保護(hù)單位的建設(shè)控制地帶、自然景觀保護(hù)區(qū)、一級(jí)景點(diǎn)河部分其它級(jí)別景點(diǎn)周邊一 定范圍與空間。 二級(jí)保護(hù)區(qū) 包括特級(jí)、一級(jí)保護(hù)區(qū)外圍以及風(fēng)景區(qū)內(nèi)其余景點(diǎn)和景物周圍用地和空間。 要有序控制各項(xiàng)建設(shè)與設(shè)施，通過(guò)搬遷、更新、改造等手段進(jìn)行綜合整治并應(yīng)與風(fēng)景環(huán)境相 協(xié)調(diào)。 （ 4）風(fēng)景保護(hù)的相關(guān)性、景源利用的統(tǒng)一性、游賞功能的必要性、景區(qū)管理的可行性。 （ 2）中山陵景區(qū)： 中山陵、孫中山紀(jì)念館、鐘山書(shū)院、永慕廬、革命歷史圖書(shū)館、行健亭、永豐社、孝經(jīng)鼎、音樂(lè) 臺(tái)、光華亭、仰止亭、流徽榭、滑道游樂(lè)園、美齡宮、邵家山等，面積 。 （ 5）山岳景區(qū)： 包括紫金山山脊沿線地堡線、紫金山天文臺(tái)、頭陀嶺、北高峰、中茅山、小茅山、松山、東馬腰、 中馬腰、西馬腰等，面積 。 規(guī)模預(yù)測(cè) 預(yù)計(jì)中山陵園風(fēng)景區(qū)客流量 2023年為 600萬(wàn)人次、 2023年為 650萬(wàn)人次、 2023年為 800萬(wàn)人次。 游覽設(shè)施規(guī)劃：旅游服務(wù)基地分為三級(jí) 旅游城： 中山陵園外圍南京市區(qū)，國(guó)家級(jí)歷史文化名城、六朝古都和著名旅游勝地。 （ 3） 三級(jí)服務(wù)站點(diǎn)：小型零售店。 （ 3）四級(jí)道路管制 －全開(kāi)放路（通城市路。 （ 4）三級(jí)景區(qū)入口： －一級(jí)環(huán)路入口 8個(gè) －二級(jí)公園入口 10個(gè) －三級(jí)爬山入口 2個(gè) （ 5）二級(jí)綠化停車場(chǎng)： －主要車場(chǎng) 9個(gè) －次要車場(chǎng) 15個(gè) （ 6）交換中心 12個(gè) （ 7）三種通行證 －內(nèi)部車輛長(zhǎng)期免費(fèi)證 －旅游客車臨時(shí)免費(fèi)證 －社會(huì)客車臨時(shí)免費(fèi)證 （ 8）路權(quán)管制口 12個(gè) 景區(qū)內(nèi)已形成可靠的給水系統(tǒng)，規(guī)劃期內(nèi)，要逐步遷出一些企事業(yè)單位和居民區(qū)，以增加供水能 力。 排水規(guī)劃 景區(qū)內(nèi)排水制度為雨污分流制，已有安全可靠的雨水排水系統(tǒng)與防洪排澇設(shè)施。 規(guī)劃期內(nèi)，景區(qū)不再建設(shè)新的大型供電設(shè)施，對(duì)現(xiàn)有電力設(shè)施作適當(dāng)調(diào)整，使之更趨向合理配套。利用寬帶網(wǎng)技術(shù)， 逐步建立與國(guó)內(nèi)外各風(fēng)景區(qū)聯(lián)網(wǎng)的旅游交通信息服務(wù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。 （ 2）根據(jù)風(fēng)景區(qū)用地的生態(tài)狀況，按危機(jī)區(qū)、不利區(qū)、穩(wěn)定區(qū)和有利區(qū)四個(gè)等級(jí)加以區(qū)分。 （ 4）去除與風(fēng)景無(wú)關(guān)、影響風(fēng)景區(qū)環(huán)境及至生存的設(shè)施與單位，退耕還林，退村還景。形成山、水、城、林的特色城市景觀布局。 3. 項(xiàng)目自然與人文環(huán)境評(píng)價(jià) 鐘山外緣景區(qū)的開(kāi)發(fā)基礎(chǔ) ，山（水）、林、城、陵勝地 鐘山風(fēng)景區(qū)面積 31平方公里，盤(pán)桓于古城南京東郊，為江南四大名山之一，歷來(lái)是國(guó)內(nèi)名勝景 區(qū)。 城市中的山林 —— 獨(dú)特的 自然環(huán)境 紫金山的自然環(huán)境是以城市為背景展開(kāi)的 ， 這是其生態(tài)環(huán)境 、 山水自然的顯現(xiàn)方式 。 紀(jì)念性 、 歷史性 、 人文性的文化環(huán)境 紫金山主要的文化資源以三條線展開(kāi) ， 即六朝文化 、 明文化 、 民國(guó)文化 。 鐘山外緣景區(qū)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)空間 紀(jì)念性觀賞旅游 —— 中外游客的最愛(ài) 在中山陵景區(qū)的系列景點(diǎn)中 ， 中山陵的影響力最強(qiáng) ， 明孝陵次之 ， 靈谷公園更次之 。 目前 ， 國(guó)內(nèi)生態(tài)旅游 、 都市休閑旅游 、 主題公園旅游正在快速發(fā)展 ， 體驗(yàn)性 、 參與性旅游正成為潮流 ， 所以鐘山外緣景區(qū)除了進(jìn)一步挖掘和強(qiáng)化中山陵 、 明孝陵的陵園文化內(nèi)涵 、 并完善陵園文化的各種景點(diǎn)設(shè)施 、 深度體驗(yàn)產(chǎn)品之外 ， 還應(yīng)該發(fā)掘其它脈絡(luò)的人文資源 ， 生發(fā) 、 組合 、 嫁接出其它的旅游產(chǎn)品 ，做長(zhǎng)產(chǎn)品線 ， 以適應(yīng)更多元化的游客需求 。 但是中山陵的品牌價(jià)值要不斷放大 、 及時(shí)注入資源 ， 才能提升品牌 。 鐘山外緣景區(qū)可適度開(kāi)發(fā)佛教文化資源 靈谷寺公園等其它人文資源 ,是被中山陵和明孝陵兩大景點(diǎn)的文化特質(zhì)決定的 ,是一個(gè)捆綁的旅游景點(diǎn) ,所以本身是不具備足夠的獨(dú)立吸引游客的能力的 。 這是一個(gè)兩難的問(wèn)題 ， 南京市對(duì)這一景區(qū)的改造和產(chǎn)業(yè)提升是有限制條件的 。 第一資源系統(tǒng)： 鐘山景區(qū)的 6種核心景源 中山陵園風(fēng)景區(qū)內(nèi)景源包括歷史人文景源、現(xiàn)代人文景源、生物景源、山景景源和天景天象景源等六種類型 （ 1） 歷史人文景源 鐘山地區(qū)為六朝古都南京的有機(jī)組成部分，古代文化遺存眾多，達(dá) 100多處。 （ 2） 現(xiàn)代人文景源 體現(xiàn)中山陵園風(fēng)景區(qū)個(gè)性的現(xiàn)代人文景源 ， 包括： ①與風(fēng)景區(qū)相輔相成的南京古都新貌，其“山、水、城、林”的城市特色與風(fēng)景區(qū)有機(jī)結(jié)合，城景共生共榮，形成景觀層次豐富良好的視覺(jué)環(huán)境空間； ②風(fēng)景區(qū)內(nèi)富有特色的梅花節(jié)、桃花風(fēng)箏節(jié)、桂花節(jié)等民風(fēng)民俗活動(dòng)。 ②珍惜樹(shù)種、邊緣特征植物和古樹(shù)名木：風(fēng)景區(qū)內(nèi)有植物 3000余種，其中名貴和重要經(jīng)濟(jì)植物約千余種，特、稀、危植物 50余種。 （ 5） 水景景源 水景景源是點(diǎn)綴風(fēng)景區(qū)各處的景觀重點(diǎn)。 ②地景：淋浴林濤，季相變幻。 南京的山水人文景觀，具有不同凡響的雄厚深蘊(yùn)之美，歷經(jīng) 2023多年天工人力的辛勤建設(shè)，形成了古都 名城，雖經(jīng)幾番戰(zhàn)亂，仍呈天成地就的巨大藝術(shù)品格局與特色。 六朝明清文化的巨大文化遺產(chǎn) 南京有漢魏、六朝、隋唐、宋、元、明、清時(shí)期的文化歷史遺址遺物，如石頭城、孫權(quán)墓、南朝石刻、 千佛堂、棲霞山舍利塔、南唐二陵、定林寺塔、夫子廟元碑以及長(zhǎng)達(dá) 22公里的明城墻，已獲世界文化遺產(chǎn)的 明孝陵、明故宮遺址、待重建的大報(bào)恩寺，天妃宮碑，洪武銅鐘等，清代的江寧織造府花園、朝天宮、棲霞 寺、江南江南貢院、太平路清真寺等形成了景區(qū)開(kāi)發(fā)的厚重歷史文化資源。如總統(tǒng)府、中央研究院、中央博物院、中央大學(xué)、中央體育場(chǎng)、大華大戲院等經(jīng)濟(jì)、文化、衛(wèi)生設(shè)施，如政界人物、文化名流、三教九流等，都可能成為景區(qū)開(kāi)發(fā)的歷史性資源。 都市商業(yè)的旅游資源 南京作為省會(huì)、都市圈核心城市與長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市，其都市商業(yè)十分發(fā)達(dá)，在省市、區(qū)域、全國(guó)及國(guó)際的旅游網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品中，具有無(wú)可替代的旅游價(jià)值與游憩功能，是鐘山外緣景區(qū)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的重要資源。 聯(lián)合國(guó)教科文組織制定的 《 人類口頭條例指南 》 規(guī)定： “ 列入 《 人類口頭和非物質(zhì)遺產(chǎn)代表作名錄 》 的作品 ， 必須是具有代表性的傳統(tǒng)杰出工藝 ， 有杰出藝術(shù)價(jià)值的非文字形式的傳統(tǒng)民間藝術(shù) 、 文學(xué) 、 突出代表民族文化認(rèn)同 ， 又因種種原因?yàn)l于失傳或正在失傳的文化表現(xiàn)形式 。這種尊重歷史真實(shí)、拋棄狹隘黨派之爭(zhēng)、復(fù)歸民族精神的品牌效應(yīng)，不僅是一個(gè)城市和它的 人民對(duì)過(guò)去歷史遺產(chǎn)的繼承，還必然對(duì)城市未來(lái)、城市居民乃至對(duì)整個(gè)中華民族的精神，產(chǎn)生難 以估量的重大重塑作用。 － 明孝陵被列入世界遺產(chǎn)名錄。 － 三次被評(píng)為全國(guó)“科教興市”先進(jìn)城市。 經(jīng)濟(jì)實(shí)力持續(xù)發(fā)展 據(jù) 04年 12月 17日南京日?qǐng)?bào)報(bào)道， 04年南京經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展又快又好，全市生產(chǎn)總值突破 1900億元， 增長(zhǎng) 17％左右；財(cái)政收入突破 400億元，增長(zhǎng) 20％左右；均增加個(gè)體戶、私營(yíng)企業(yè)達(dá) 200家；經(jīng)濟(jì)總量 和運(yùn)行質(zhì)量同步提升， GDP增幅為近 10年來(lái)最高；沿江開(kāi)發(fā)集中了電子、石化、鋼鐵、汽車、 電力五大支柱產(chǎn)業(yè)，最高投資強(qiáng)度已超過(guò) 100萬(wàn)美元；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入達(dá) 1000億元，增長(zhǎng) 42％；服務(wù)業(yè)增加值將超過(guò) 800億元，增長(zhǎng) 13％；外資實(shí)際投資 ，增長(zhǎng) ％；民營(yíng)規(guī)模企 業(yè)新增 121家，達(dá) 939家，工業(yè)總產(chǎn)值 ，增長(zhǎng) ％ 南京強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展為鐘山外緣景區(qū)的開(kāi)發(fā)提供了宏觀層面與居民收入的全面保障。 南京市經(jīng)五緯八道路主干道框架基本形成，滬寧高速，城東干道等 80多條重要道路投資建成， 地鐵一號(hào)線 03年建成，二號(hào)線批準(zhǔn)立項(xiàng)，計(jì)劃建設(shè)軌道交通 2023年 77公里， 2023年 200公里， 為外緣景區(qū)的方面快捷提供了基礎(chǔ)。 主城區(qū)發(fā)展提升金融、商務(wù)和知識(shí)產(chǎn)業(yè)三個(gè)中心功能。 第四資源系統(tǒng) 區(qū)域 —— 城市居民與游客的成長(zhǎng)性資源 擁有鐘山景區(qū)每年 600萬(wàn)旅游客量與 500萬(wàn)游憩客量的基礎(chǔ)性支持 據(jù)統(tǒng)計(jì)，鐘山景區(qū)的年游客量已近 600萬(wàn)人次，且每年以 16％的增長(zhǎng)率增長(zhǎng)；同時(shí)，鐘山景區(qū)又是南京市 民的最愛(ài)，每年的健身、登山、度假、休閑、游憩人數(shù)不低于 500萬(wàn)人次。 城 市 03G D P 總值 （億元） 03 年人均可支配收入 04 年上半年可支配收入（元） 人 口（萬(wàn)） 人均 GDP （元） 上海 6251 14867 8513 171 1 46586 蘇州 2802 12362 7678 590 . 97 47701 無(wú)錫 1901 1 164 7 7097 442 . 54 43155 常州 900 1 130 7 6802 346 . 22 26149 鎮(zhèn)江 644 9451 5494 467 . 19 13800 南京 1576 10194 5839