【正文】 客戶定位 客戶 特征 需求特點(diǎn) 外地企業(yè)辦事處及分支機(jī)構(gòu) ?資金雄厚，對(duì)租金不敏感 ?要求形象 ?對(duì)鄭州現(xiàn)狀寫字樓不滿意 ?形象高檔 ?市中心繁華地段、交通便利 ?配套完善 ?現(xiàn)房 成長(zhǎng)型及高知服務(wù)型中小企業(yè) ?規(guī)模不大、對(duì)辦公面積要求不高 ?有一定實(shí)力 ?對(duì)使用成本和租金較敏感 ?對(duì)改善環(huán)境較急迫 ?注重物業(yè)外在形象 ?處于商務(wù)氛圍濃厚地段，交通便捷、配套齊全 ?較高的實(shí)用率 ?現(xiàn)代辦公配套 ?多在項(xiàng)目處于準(zhǔn)項(xiàng)現(xiàn)房后購(gòu)買 草創(chuàng)型企業(yè) ?處在發(fā)展階段，實(shí)力不強(qiáng) ?對(duì)租金和物管費(fèi)很敏感 ?可換可不換，不急迫 ?總價(jià) ?使用率高 ?辦公和居住一體 投資客 ?有資金閑置 ?對(duì)回報(bào)率敏感 ?關(guān)注總價(jià)、升值潛力 ?易于出租 ?租金回報(bào) ?按揭方式及產(chǎn)權(quán) 寫字樓購(gòu)買客戶關(guān)注因素 ?客戶定位 重要程度 要 素 啟示點(diǎn) 不可缺少 ? 優(yōu)越區(qū)位 ? 高端物業(yè)形象 ? 高品質(zhì)的建筑 客戶對(duì)于辦公環(huán)境要求越來(lái)越高，本項(xiàng)目可提升項(xiàng)目的建筑品質(zhì)價(jià)值，項(xiàng)目定位高端 十分重要 ? 周邊濃郁的商務(wù)配套氛圍 ? 完善的自身配套（高檔次會(huì)議中心與接待中心等） 有對(duì)外部和內(nèi)部商務(wù)配套要求，推廣中可將項(xiàng)目的外部商務(wù)配套做為重點(diǎn)宣傳 普通 商業(yè) 項(xiàng)目需配備商業(yè)，但在推廣中可不做為重點(diǎn) 忌諱點(diǎn) 雜亂，大小公司混雜 銷售過(guò)程中，控制大小公司房源銷控，引進(jìn)品牌物業(yè)管理公司，盡量保證商務(wù)活動(dòng)環(huán)境 客戶關(guān)注對(duì)項(xiàng)目啟示 ?客戶定位 自 身 素 質(zhì) 能 吸 引 的 客 戶 市場(chǎng)寫字樓客戶特征 遵循市場(chǎng)規(guī)律， 挖掘潛力空間， 引導(dǎo)客戶外溢 增強(qiáng)自身優(yōu)勢(shì)， 拓寬客源方向， 鎖定客戶圈層 目標(biāo)客戶定位 ?客戶定位 ? 大型整棟客戶挖掘存在一定難度，需要時(shí)間不斷尋求機(jī)會(huì)，同時(shí)提升項(xiàng)目建筑品質(zhì)與產(chǎn)品價(jià)值，吸引客戶關(guān)注； ? 在商品住宅產(chǎn)品受到政策嚴(yán)厲壓制下，散戶和投資客戶對(duì)寫字樓的需求將會(huì)更加顯現(xiàn)，項(xiàng)目應(yīng)抓住此類客戶； ? 本項(xiàng)目所處區(qū)域商務(wù)前景良好，政府大力引導(dǎo)和支持，有條件引進(jìn)知名企業(yè)客戶 ,提升本項(xiàng)目形象，起到聚客能力，同時(shí)到達(dá)快速銷售的目的，是項(xiàng)目營(yíng)銷的重要措施。 ?品牌價(jià)值 ?物管價(jià)值 良好的物業(yè)管理也是項(xiàng)目?jī)r(jià)值的重要體現(xiàn)，因此建議項(xiàng)目聘請(qǐng)世界五大行世邦魏理仕或者是第一太平戴維斯作為項(xiàng)目的物業(yè)管理公司，以提高項(xiàng)目的物管價(jià)值。 地塊緊鄰城市主干道、地鐵站、新東站，高鐵站等，交通便捷。隸屬于鄭東新區(qū)發(fā)展范圍下的交通樞紐區(qū)，具有極高的區(qū)域價(jià)值。 ?鄭東新區(qū)仍將是整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展的主力方向，交通樞紐片區(qū)將是繼 CBD之后發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，未來(lái)區(qū)域價(jià)值巨大。 2023年 上半年 鄭州市辦公用房供求走勢(shì)圖0510152025萬(wàn)㎡00 . 20 . 40 . 60 . 811 . 21 . 41 . 61 . 82批準(zhǔn)預(yù)售 1 . 3 1 0 1 1 . 3 9 2 2 . 8 5 . 9 9 0成交量 3 . 5 3 2 . 0 9 6 . 4 1 6 . 3 9 5 . 0 4 6 . 4供求比 0 . 3 7 0 1 . 7 8 1 . 3 9 1 . 1 9 02 0 1 1 . 0 1 2 0 1 1 . 0 2 2 0 1 1 . 0 3 2 0 1 1 . 0 4 2 0 1 1 . 0 5 2 0 1 1 . 0 62 0 0 6 2 0 1 1 年上半年鄭州市辦公用房成交價(jià)格走勢(shì)圖2023400060008000100001202314000元/ ㎡均價(jià) 3981 5730 4934 5256 7277 125582023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2 0 1 1 年上半年2 0 0 6 年 2 0 1 1 年上半年鄭州市辦公用房供求走勢(shì)圖020406080100萬(wàn)㎡00 . 20 . 40 . 60 . 811 . 21 . 41 . 6批準(zhǔn)預(yù)售 1 5 . 8 5 3 . 3 8 5 2 . 3 7 2 1 . 1 3 7 8 . 3 1 4 1 . 4 9成交量 1 7 . 5 9 4 7 . 2 3 3 5 . 4 5 6 1 . 7 4 9 2 . 9 3 3 9 . 8 5供求比 0 . 9 1 . 1 3 1 . 4 8 0 . 3 4 0 . 8 4 1 . 0 42023年 2023年 2023年 2023年 2023年2 0 1 1 年上半年2023年 上半年 鄭州市辦公用房供求走勢(shì)圖0510152025萬(wàn)㎡00 . 20 . 40 . 60 . 811 . 21 . 41 . 61 . 82批準(zhǔn)預(yù)售 1 . 3 1 0 1 1 . 3 9 2 2 . 8 5 . 9 9 0成交量 3 . 5 3 2 . 0 9 6 . 4 1 6 . 3 9 5 . 0 4 6 . 4供求比 0 . 3 7 0 1 . 7 8 1 . 3 9 1 . 1 9 02 0 1 1 . 0 1 2 0 1 1 . 0 2 2 0 1 1 . 0 3 2 0 1 1 . 0 4 2 0 1 1 . 0 5 2 0 1 1 . 0 6 作為城市辦公用房的集中區(qū)域，鄭東新區(qū)寫字樓仍然是整個(gè)市場(chǎng)供求最旺盛的區(qū)域，并且價(jià)格領(lǐng)漲整個(gè)市場(chǎng)，但是隨著區(qū)域供應(yīng)量的驟增，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將加劇。 ? 利率上調(diào)，存款準(zhǔn)備金上調(diào)：融資成本加大，渠道進(jìn)一步收窄 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管加強(qiáng)：監(jiān)管更加嚴(yán)厲，運(yùn)作空間縮小 ? 銀行放貸收緊，投資資金量大大縮減 對(duì)項(xiàng)目開發(fā)有影響的政策法規(guī) 對(duì)置業(yè)需求有影響的政策法規(guī) 2023年開始，政府出臺(tái)更為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，調(diào)控政策的出臺(tái)對(duì)住宅產(chǎn)品影響較大，隨著住宅市場(chǎng)的逐漸冷淡，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了觀望情緒，再加上整個(gè)經(jīng)濟(jì)危機(jī)氛圍的加重，銀行放貸的收緊，使得寫字樓市場(chǎng)也出現(xiàn)了一定的下滑趨勢(shì) …… 2023年下半年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)政策仍然趨近，近期國(guó)務(wù)院出臺(tái)政策，三線城市也將出臺(tái)限購(gòu)政策，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境仍將繼續(xù)趨緊，這也將在一定程度上加大客戶的觀望情緒，降低房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的預(yù)期。按照規(guī)劃設(shè)計(jì)，核心區(qū)東口地區(qū)用地面積為 。 那么寫字樓物業(yè)真的會(huì)一如既往的如此火爆下去嗎？如此火爆的場(chǎng)面到此能持續(xù)多久呢？ 我們先來(lái)看看房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)如何？ 目錄 ︳ Contents 一、市場(chǎng)環(huán)境分析 二、項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理 三、項(xiàng)目定位建議 四、營(yíng)銷推廣建議 「一、市場(chǎng)環(huán)境分析」 ?城市發(fā)展方向研究 ?調(diào)控政策環(huán)境研究 ?寫字樓市場(chǎng)環(huán)境研究 7 鄭州城市空間發(fā)展戰(zhàn)略為“以東為主（鄭州新區(qū)、 CBD等區(qū)域和概念），兼顧西部，培育南部，控制北部”。目前西區(qū)和南區(qū)的規(guī)劃及大量項(xiàng)目的入市將會(huì)對(duì)東區(qū)產(chǎn)生一定的競(jìng)爭(zhēng)，但是東區(qū)仍將 成為市場(chǎng)的價(jià)值領(lǐng)跑者。西口地區(qū)用地面積為 ，以商務(wù)辦公、旅館服務(wù)業(yè)和居住為主，成為一個(gè)主要面向鄭州城區(qū)的內(nèi)向型中高檔商務(wù)商業(yè)中心 。 2023年鄭州市商品房市場(chǎng)火爆，年銷售量達(dá) 1146萬(wàn)㎡，價(jià)格高速增長(zhǎng)，首次突破 6000元 /㎡ 。 隨著高鐵的建設(shè)和投入使用，區(qū)域在未來(lái)的兩年內(nèi)有大量的高端寫字樓物業(yè)集中入市，區(qū)域內(nèi)的高端商務(wù)辦公氛圍將非常濃厚，但是大量同檔次項(xiàng)目的集中入市也將加劇項(xiàng)目之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)。 ?嚴(yán)厲的政策調(diào)控已經(jīng)影響到了商品住宅甚至是商品房市場(chǎng)，商品住宅市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了下滑趨勢(shì)，在調(diào)控政策繼續(xù)嚴(yán)厲的情況之下，寫字樓物業(yè)也有下滑的趨勢(shì)。 本案 ?區(qū)域價(jià)值 ?緊鄰七站合一的鄭東新客站， 3小時(shí)內(nèi)可到達(dá)北京、上海等一線城市。 ?交通價(jià)值 綜合交通樞紐商圈區(qū)，是政府強(qiáng)力打造的重點(diǎn)區(qū)域，周邊企事業(yè)單位：省政府、省國(guó)土資源廳、省交通廳、省司法廳等單位眾多，新火車站商圈：升龍站前廣場(chǎng)商業(yè)，綠地之窗商業(yè)、百樂(lè)門大型商業(yè)等各種配套資源一應(yīng)俱全。 項(xiàng)目五大 資源價(jià)值 交通價(jià)值 區(qū)域價(jià)值 配套價(jià)值 品牌價(jià)值 物管價(jià)值 純玻璃幕墻立面，簡(jiǎn)潔大氣，彰顯國(guó)際化品質(zhì) 關(guān)鍵詞：“大氣、實(shí)用、人性化” ? 外立面： 簡(jiǎn)潔明快的外形，挺拔正統(tǒng)，現(xiàn)代感十足 ?美學(xué)價(jià)值 ?硬件配套價(jià)值 挑高四層， 20米高大堂 氣勢(shì)恢宏，昭示性強(qiáng) 尊顯業(yè)主高檔身份 ?硬件配套價(jià)值 兩棟樓總計(jì) 20部高速品牌電梯 建面電梯比高達(dá) 5000㎡ ： 1，保障您有充足的電梯使用 每棟樓都有一部總裁專用電梯，足顯您的尊貴 ?硬件配套價(jià)值 頂層私享會(huì)所 為您的休閑娛樂(lè)、會(huì)客提供優(yōu)雅高檔的專屬領(lǐng)地 ?硬件配套價(jià)值 1200個(gè)停車位，隨時(shí)準(zhǔn)備著您的泊車，對(duì)于停車日益緊張的市場(chǎng)現(xiàn)狀，1:，絕對(duì)是一種奢侈 …… ?軟件配套價(jià)值 關(guān)鍵詞：“人性、智能、環(huán)保、節(jié)能” 泰辰建議： ? 中央空調(diào)：環(huán)保辦公，運(yùn)用世界領(lǐng)先的 VRV空調(diào)， 24小時(shí)分戶運(yùn)行，獨(dú)立計(jì)量； ? 新風(fēng)系統(tǒng)：特有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的新風(fēng)量 —— 30立方米 /小時(shí) /人； ? 雙層中空 LOWE玻璃、 VIP洗手間；