河北石家莊鑫科槐安路項目市場研究產(chǎn)品論證案_98頁-wenkub
2023-03-20 11:56:47 本頁面
【正文】 39路、 60路 、 79路? 藏 龍 福地開 發(fā) 商 金 馬 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 公司 項 目地點 槐安樓交 談 固大街建筑面 積 70萬 占地面 積 12萬開 盤 20235 入住 2023綠 化率 30% 容 積 率 3首付 40%50%全款 公 攤 樓 間 距 40米左右 車 位 1： 均價 5700 優(yōu) 惠 全款 建筑 規(guī) 模 15棟 建筑 類 型 高 層面 積 （平）90184 主打 戶 型 兩室其它 交通 16路、 27路、 54路、 116路、 60路、 72路、快 39路等西美第五大道二期開 發(fā) 商 萬達集 團 項 目地點 槐安路交民心河建筑面 積 183萬平方米 占地面 積 40公 頃開 盤 入住 2023綠 化率 容 積 率 首付 30% 公 攤 樓 間 距 車 位 均價 6000左右 優(yōu) 惠 卡免 費 ，持卡 建筑 規(guī) 模 建筑 類 型 公寓、寫字樓、高 層面 積 （平）90161 主打 戶 型 三室其它 43中， 27中、金馬小學(xué)、裕東小學(xué)、翟營大街小， 16路、 43路、 65路等萬達廣 場⑴ .從上表不 難 看出大部分的樓 盤 從 1月開始一直上 漲 ，個 別漲 幅比 較 大⑵ 四月份作 為 地 產(chǎn) 新政出臺 階 段，以 4月尾 轉(zhuǎn) 折點，有 1/3樓 盤 下 調(diào) 房價，但下 調(diào) 的幅度不是很大；另外有 1/3樓 盤堅 持原來的價格不肯下 調(diào) ，但相 對 整體來 說銷 量一般化；剩余的 1/3樓 盤 仍然 繼續(xù) 上 揚 價格，至于 銷 量明 顯 小很多，大多來看樓 盤 的只是 觀 望下 還 有剩下好的 戶型沒，和看看價格有沒有降低⑶ .樓 盤 均價中最低 4400米 /平，最高 7000米 ./平，在平均下等于 5700米 /平，整體 處 于高水準、高檔社區(qū)，體 現(xiàn) 出 東 南地域的樓 盤 整體特征面 積 最小供 給 面 積 在 51平米，最大供 給 面 積 在 200平米；共同的供 給 范 圍 集中 100130平米之 間 ，以 較 大的兩室或者小三室 為 主。市 場 需求 戶 型以兩室、三室居多，面 積 控制在 90150平米之 間 ，性價比高的接受度 強 ，比如藏 龍 福地。且與純寫字樓相互補充，市場前景可以期待三、我們的客戶群體是一群什么樣的人？寫字樓客群分析 商業(yè)客群分析 LOFT產(chǎn)品人群分析 住宅客群分析住宅（精裝公寓）產(chǎn)品客群分析 該區(qū)域老住戶? 對于項目地理位置十分認同，對配套較為依戀，注重生活便利性首次置業(yè)人群? 裕華區(qū)作為宜居性生活區(qū)，吸引大批首次置業(yè)人群投資客群? 關(guān)注時政動態(tài)，有些經(jīng)濟基礎(chǔ)不足以投資商鋪人群四、現(xiàn)有市場產(chǎn)品與客戶需求的差距在哪？寫字樓篇商業(yè)篇住宅篇寫字樓篇 客戶的需求提升企業(yè)形象充足停車位餐飲娛樂會議配套設(shè)施完善環(huán)境優(yōu)雅性價比高完備的物業(yè)服務(wù) 區(qū)域現(xiàn)有產(chǎn)品立面及建筑毫無特色可言物業(yè)服務(wù)不到位多數(shù)宣傳沒能很好的落實對于細節(jié)把控不夠價格高，沒能貼近市場我們的機會四、現(xiàn)有市場產(chǎn)品與客戶需求的差距在哪？寫字樓篇商業(yè)篇住宅篇商業(yè)篇 客戶的需求投資回報率高物業(yè)自身有升值潛力投資資金的安全性有充足的停車位交通系統(tǒng)便利 區(qū)域現(xiàn)有產(chǎn)品年回報率在 7%左右不方便泊車行車線路受限我們的機會四、現(xiàn)有市場產(chǎn)品與客戶需求的差距在哪？寫字樓篇商業(yè)篇住宅篇住宅篇 客戶的需求生活的便利性良好的采光通透的戶型適中的價格景觀環(huán)境付款方式充足的車位 區(qū)域現(xiàn)有產(chǎn)品戶型有待優(yōu)化樓間距過近部分產(chǎn)品性價比不高我們的機會五、項目產(chǎn)品如何能脫穎而出？項目產(chǎn)品構(gòu)想及總體規(guī)劃項目住宅建議項目寫字樓建議 LOFT產(chǎn)品建議項目商業(yè)部分建議項目產(chǎn)品構(gòu)想及總體規(guī)劃以下開發(fā)建議由如下角度出發(fā)：l 最大化開發(fā)利益l 最大化規(guī)避風(fēng)險l 符合本項目整體定位l 提供差異化及品質(zhì)化產(chǎn)品l 對目標客戶群體構(gòu)成持續(xù)強吸引構(gòu)想一：寫字樓目前市場上成功的寫字樓必須具備以下幾大要素。l將 LOFT產(chǎn)品再次細分為精裝及毛坯兩種，給客戶多重選擇方案產(chǎn)品建議構(gòu)想三：精裝小戶型公寓目前市場上成功的小戶型公寓必須具備以下幾大要素。同時在配套上也可以共享部分資源，節(jié)省建設(shè)成本，同時提升了簡裝寫字樓的附加值及品質(zhì)；LOFT部分采用個性建筑形態(tài)加立面，彰顯其流動性、藝術(shù)性、前衛(wèi)性特征。汲取美、加建筑設(shè)計經(jīng)驗，隨著組團建筑形體的變化而呈現(xiàn)出一定變化，格調(diào)一致但絕不單調(diào)，使建筑自身表情 豐富，給視覺以美感戶型設(shè)計基本原則： 室內(nèi)空間 功能齊全、分區(qū)明晰、動線流暢 ，體現(xiàn)出現(xiàn)代生活的特性。根據(jù)每戶戶型特點，安排 儲藏間、工作陽臺、步入式衣柜、露臺等 ，適應(yīng)現(xiàn)代生活。單元為 *推薦戶型分析l對核心筒內(nèi)部結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，可節(jié)省出一定空間，減小公攤面積。設(shè)計可組合和更換的廣場園林，通過植物的氣味顏色和雕塑的形態(tài)調(diào)整人們的心情。原則： 設(shè)施互動，避免 重復(fù)投資從市場調(diào)查中的出結(jié)論，中心區(qū)高層寫字樓的電梯速度為 /秒左右。q 此項配套標準僅限精裝高檔寫字樓由于該地塊地上面積限制 ,建議項目在地下二層設(shè)置地下停車場，配備立體泊車系統(tǒng)，以增加產(chǎn)品檔次。提升項目品牌競爭力。主要原因是全玻璃幕墻可以更好的將陽關(guān)及室外景觀引入室內(nèi)。項目商業(yè)部分建議提案結(jié)束 謝 謝！靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 15:07:2315:07:2315:07Saturday, March 27, 20231乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。 2023/3/27 15:07:2315:07:2327 March 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點的射 線 向前。 三月 2115:07:2315:07Mar2127Mar211世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 三月 213:07 下午 三月 2115:07March 27, 20
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