【正文】 0優(yōu)山美地B2295304 170 21 15% 17000 500800340380 210 62 45%460900 250500 53 40% 9001200西山美廬 350390 210235 65 65% 22023 660880400610 210350 34 36% 9001500觀唐 271307 93115 60 38% 17500 480530330370 120 80 50% 580650446 133 20 12% 790豪宅別墅普遍能實現(xiàn) 16000元 /平方米的單價總價 800萬元24本報告是嚴格保密的。 ……22本報告是嚴格保密的。 中西廚房是否均有？是否分開？173。 建筑外部使用價值 173。20本報告是嚴格保密的。?看好北京未來 3年內的經(jīng)濟發(fā)展、特別是房地產(chǎn)行業(yè)，認為機場沿線高檔物業(yè)具備很強的升值潛力，準備繼續(xù)在此方面進行投資；18本報告是嚴格保密的。17本報告是嚴格保密的。高級別墅產(chǎn)品市場現(xiàn)狀u地上建筑面積 400㎡左右的別墅，是北京市場上長久以來客戶認可的面積區(qū)間；u完全滿足居住空間要求，舒適度極高；u該面積區(qū)間的別墅產(chǎn)品在北京市場能實現(xiàn)600萬元 /套以內的總價范圍項目名稱 地上面積 地下面積 套數(shù) 比例 單價 總價優(yōu)山美地B23區(qū)295304 170 21 15% 17000 500800340380 210 62 45%460900 250500 53 40% 9001200觀唐 271307 93115 60 38% 17500 480530330370 120 80 50% 580650446 133 20 12% 790納帕溪谷大獨棟240 0 141 24% 12023 210260240260 7080 175 30% 280300260270 90 43 7% 280350325400 150 188 33% 16000 510650451475 185 29 6% 760800西山美廬 350390 210235 65 65% 22023 660880400610 210350 34 36% 9001500高級別墅在市場上通常實現(xiàn) 600800萬元 /套的總價16本報告是嚴格保密的。大感受 ”的居住感受?室內空間?室外庭院感受?室內外交流?別墅組團14本報告是嚴格保密的。?敏感點 1： 獨棟別墅的建筑形式?敏感點 2： 對價格極其敏感、關注別墅的總價客戶描述客戶敏感點13本報告是嚴格保密的。小獨棟別墅客戶的特點?首次別墅置業(yè)；?年輕，年齡在 35173。 （距離遠）花園還不夠大，如果能踢足球多好。3/5/2023 本報告是嚴格保密的。馬先生， 45歲某 PC銷售企業(yè)的老板?2023年底成為麥卡倫地準成交客戶8本報告是嚴格保密的。?性格穩(wěn)重、斯文，謹慎、內斂，對風險和變數(shù)敏感，既謹慎又略有所張揚的性格。u亞北板塊是小獨棟產(chǎn)品的聚集區(qū)域，已經(jīng)成為北京別墅的典型板塊；龍灣別墅則是目前天竺板塊的第一個小獨棟項目，市場反應有待考驗。北京獨棟別墅產(chǎn)品線200 250 300 350 400 450 500 550250 320173。啟動區(qū)位置及規(guī)模u啟動區(qū)位于地塊綜合條件最好的位置：l臨老河灣l臨河濱路 對外交通l規(guī)模適中l(wèi)社區(qū)中心別墅建設 面積： ㎡地上建筑面積： 47136 ㎡容積率： 住宅部分社區(qū)中心3本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。3/5/2023東?；▓@項目啟動區(qū)定位與物業(yè)發(fā)展建議謹呈：魯能英大集團本報告是嚴格保密的。一舉展示項目精華一舉展示項目精華充分展示項目的規(guī)模資源、大盤形象和項目精華啟動區(qū)的開發(fā)目標及啟動區(qū)作用北京具有極佳自然環(huán)境、規(guī)模最大的第一居所別墅的 出世之作產(chǎn)品的精準定位產(chǎn)品的精準定位?找準每類產(chǎn)品目標客戶的核心價值點，形成產(chǎn)品發(fā)力點。330 400目前北京獨棟別墅產(chǎn)品形成了小獨棟別墅、高級別墅、豪宅別墅這三類產(chǎn)品線，每類產(chǎn)品線的客戶群特征和產(chǎn)品價值體系存在很大的差異。u在兩個主要別墅板塊實現(xiàn)不同的單價，但小獨棟總價區(qū)間同樣保持在 260350萬元區(qū)間內，由此形成小獨棟別墅在市場上 350元/套的價格上限；板塊 可實現(xiàn)單價 總價區(qū)間亞北板塊 1000011000元 /㎡ 270350天竺板塊 1300014000元 /㎡ 2603206本報告是嚴格保密的。?歐洲留學經(jīng)歷，在英國、德國及北歐等多個國家居住過，氣質較為國際化。本報告是嚴格保密的。小獨棟別墅客戶訪談我在歐洲住了大約半年，深深喜歡上了那邊的居住環(huán)境和房子 （國外生活背景）感覺的確很奇妙，我一下就喜歡上了，因為和我在國外的感覺非常象因為我特別喜歡大的花園，對房間的大小到不在意 （大花園）每個房子都挺漂亮的，但間距實在太近房子間的街道太窄了，只能通過一輛車，路邊無法停車，那如果來了幾撥朋友作客怎么辦？我上次去 TownHouse朋友家里作客就發(fā)現(xiàn)同樣的問題最后是毛坯房，還要自己裝修， LD最怕裝修 （精裝修）穿過一大排（大概有上千棵）大樹的林茵道，已經(jīng)被震撼了一進門有個挑空的廳，木質的斜屋頂，有壁爐，感覺特別好 （戶型挑空要求）地下室可以隔三個屋子，一個做成家庭影院，一個可以做保姆房，另外一個給孩子將來玩用，地下室?guī)涞亻T，可以直通一個地下花園，我打算這里搞個溫室種花了。 （花園面積不夠）我那個戶型門口直接對著道路，如果增加一個帶頂?shù)拈T廊就完美了， LD對這個一直不滿，這也是這個戶型的一個缺陷，沒有曲徑通幽的感覺，其他戶型有但又會有其他的遺憾。40歲間；?家庭結構簡單，丁克、兩代家庭居多?懷有別墅居住夢想，向往別墅的生活狀態(tài)：獨立住宅、私密、體面、戶外空間；?向往清靜、環(huán)境好的地方?有價格承受上限，希望用有限的資金換取最好的別墅?關注使用成本：希望戶型面積不要過大，以免增加日常生活成本；距離城市中心近，減少交通成本。客戶關注 +市場反應 = 產(chǎn)品核心價值點產(chǎn)品發(fā)力點：產(chǎn)品發(fā)力點：獨棟的別墅建筑形式獨棟的別墅建筑形式 + 低總價低總價通過控制可售面積（地上建筑面積）控制別墅總價?地上面積 250173。北京獨棟別墅產(chǎn)品線200 250 300 350 400 450 500 550250 320173。朱先生， 45歲，知名廣告公司老總?1996年購入天竺名都園內的獨棟別墅，居住至今。高級別墅客戶寫真林女士， 50歲，企業(yè)高級管理人員，市場銷售?林女士為美籍華裔，在洛杉磯擁有別墅。高級別墅客戶訪談 優(yōu)山美地業(yè)主訪談：周邊環(huán)境好 +順義國際學校方便孩子讀高中 +具有投資潛力 +交通便利：產(chǎn)品質量好，性價比高；：別墅的后院應允許業(yè)主設計一些個性化的東西，如做陽光房等；物業(yè)管理費太貴，應控制在 56塊錢 /平米；窗戶面積太小，采光差，而且不能打開，不通風； 100平米左右比較合適，對地下室有采光、通風、排水的要求，傾向于選擇室內車位，愿意為室內車位付費，面積至少要達到 200平米，但是如果在大面積的公共空間和私家花園中作出選擇，會傾向于選擇大面積的私家花園：納帕溪谷的美式西班牙風格、優(yōu)山美地 C區(qū)的中西結合的風格；喜歡石材，或者石材加涂料的外墻材；，包括：太陽能技術，低耗能制冷和采暖系統(tǒng)，并愿意為該技術和材料的使用多付費，對于小學，計劃為此支出的費用為 2萬美金 /年 .，愿意為以下項目多付費：社區(qū)未來將成為北京別墅項目的精典之作，高檔別墅區(qū)社區(qū)內擁有大面積集中開放空間擁有面積相對較大的私家花園面積19本報告是嚴格保密的。高級別墅客戶敏感點具有豐富的別墅居住經(jīng)驗，在選擇別墅產(chǎn)品時趨于理性，用挑剔的眼光關注別墅各方面細節(jié)，為其未來使用中的所有生活細節(jié)作考慮，愿意為追求別墅居住舒適度的提高而支付一定的議價。 來自社區(qū)的生活支持客戶敏感點21本報告是嚴格保密的。 客廳是否有挑空？173。北京獨棟別墅產(chǎn)品線200 250 300 350 400 450 500 550250 320173。豪宅客戶寫真孫先生， 40歲，政府背景人士，西山美廬成交客戶?商界人士，年輕有為，政府背景極強；?事業(yè)繁忙，經(jīng)常往來國內各地；?擁有多部高級車量，經(jīng)濟實力強；?別墅置業(yè)帶有很強的投資性，將房產(chǎn)投資作為資金的一個出口，?個人秉承 “買，就買最好 ”的別墅置業(yè)理念，特別看重稀缺性，包括：地段、位置、戶型和景觀；?非常在意自家花園的面積和尺度，希望越大越好；?有很強的鑒賞眼光，置業(yè)理念獨到；?挑剔別墅社區(qū)的氣質，但不挑剔別墅建筑細節(jié)；25本報告是嚴格保密的。啟動區(qū)產(chǎn)品定位28本報告是嚴格保密的。、香江別墅區(qū)內涌起的升級換代潮流、為該區(qū)域的客戶提供購買選擇。小獨棟別墅產(chǎn)品發(fā)力點和設計建議31本報告是嚴格保密的。大感受 ”。n 彰顯別墅特質的功能空間，如客廳、主臥的面積尺寸可局部放彰顯別墅特質的功能空間，如客廳、主臥的面積尺寸可局部放大，而其他的功能空間的面積尺寸可適當縮小。n 注意不同的空間之間的交流與聯(lián)系，通過縱向、橫向的空間交注意不同的空間之間的交流與聯(lián)系，通過縱向、橫向的空間交流，通過隔與非隔創(chuàng)造豐富的空間層次感。34本報告是嚴格保密的。室內車庫，單車位。個次臥室。p 廚房應分為中廚和西廚，其中中廚的面積較大。p 260平米左右的戶型一層可不設臥室，接近平米左右的戶型一層可不設臥室，接近 280平米的戶型一層應設計一間平米的戶型一層應設計一間臥室。p二層主要功能空間為臥室，包括二層主要功能空間為臥室，包括 1個主臥區(qū)個主臥區(qū) + 2個次臥室的選擇，其中主臥個次臥室的選擇，其中主臥區(qū)應至少包括主臥市、主人衛(wèi)生間、步入式衣帽間三個組成部分。36本報告是嚴格保密的。水印長灘38本報告是嚴格保密的。客廳挑空客廳挑空室內空間感受u小獨棟別墅客廳面積有限，客廳局部挑空后能明顯提高客廳的開敞度，項目名稱 客廳挑空面積 (m2)納帕溪谷 SA戶型 20納帕溪谷 SF戶型 17優(yōu)山美地 b1戶型 22龍灣別墅 A5戶型 31溫哥華森林 b3T戶型 19溫哥華森林 b3P戶型 29碧水莊園 b2戶 型 3540本報告是嚴格保密的。小獨棟別墅主要功能空間面積建議首層、地下室分層分層 功能空間功能空間 面積面積 (㎡㎡ ) 總面積總面積 (㎡㎡ )　首層 門廳 5 140 173。 15車庫 20地下室 家庭影院 20 173。60主人衛(wèi)生間 10步入式衣櫥 5173。15公用衛(wèi)生間 5（或）主臥區(qū) 2 主臥室 15173。擴大 主臥室主臥室 與 起居室 空間面積，縮小其他功能空間 室內空間感受萊蒙湖別墅 A戶型 親愛的 VILLA F2戶型 二者差距總建筑面積 （㎡） 653 330 50%其中地上建筑面積（㎡） 434 255 58%大客廳 91 70（含餐廳） 57%小客廳 32家庭室 30 30 100%主臥區(qū) 42 35 83%次臥室 23/30 15 50%小獨棟別墅具有和高檔別墅幾乎同樣的功能空間劃分和功能空間數(shù)量，但與高檔別墅室內空間尺度相比，小獨棟別墅的室內空間尺度相對比較小，但這種縮小并不是均等的縮小。贈送地下室、半地下室贈送地下室、半地下室室內空間感受u小獨棟別墅地下室面積約在 70100平方米之間，由于地上面積有限，業(yè)主通常會一些私人愛好和家庭生活功能空間移至地下室內。景觀內庭院景觀內庭院室內空間感受u景觀內庭院雖占據(jù)了10平方米的室內面積，但卻成為一個 功能空間 ，即可 觀景 ，又增加了別墅內部的 橫向空間交流 ，擴大了可視范圍，實則擴大了使用空間感受。下沉式庭院已經(jīng)成為小別墅必備點。小獨棟別墅的位置排布原則小獨棟別墅布置于啟動地塊北側位置；位于社區(qū)的外圍，臨近規(guī)劃中的市政道路和河濱路，形成對地塊內部高級別墅的屏障，盡可能較少高級別墅同社區(qū)外部的直接聯(lián)系。溫哥華森林 C5173。53本報告是嚴格保密的。C戶型總建筑面積 385㎡地上建筑面積 252㎡地上一層地上一層 138㎡ 地上二層地上二層 114㎡ 半地下室半地下室 132㎡ 54本報告是嚴格保密的?？偨ㄖ娣e 344㎡地上建筑面積地上建筑面積 264 ㎡地上一層地上一層 ㎡ 地上二層地上二層 ㎡ 閣樓閣樓 ㎡地下室地下室 ㎡ ?該戶型是納帕溪谷經(jīng)典的小該戶型是納帕溪谷經(jīng)典的小戶型設計，戶型設計， 2套套 SD與與 2套套 SE戶戶型圍合構成型圍合構成 ““ 組團組團 ”” ，通過，通過共用庭院、行車路等強調鄰共用庭院、行車路等強調鄰里居住氛圍的手段來提高局里居住氛圍的手段來提高局部容積率。個房間。小獨棟別墅推薦戶型 4l 將所有的功能空間圍繞步入室景觀內庭將所有的功能空間圍繞步入室景觀內庭院緊湊布局，不僅保證了良好的序列感院緊湊布局，不僅保證了良好的序列感，而且使得每個房間都至少有了，而且使得每個房間都至少有了 2個以上個以上的采光面。l 二層主臥區(qū)南北通透，且每