【正文】 車位的配比關(guān)注較多，但對車位的配置關(guān)注較少，細節(jié)缺失嚴重。在水溫柔的偎抱中將自然海景盡收眼底 ……“ 每一塊土地，都有不同的生命 …… 我們的專業(yè)不只是賣房子，而是領(lǐng)先觀念創(chuàng)造更好的身心居所 ”引用震驚全世界發(fā)明的抗衰老 “ 納米微細氣泡高含氧活水浴 ” 。本項目： 18萬平米， 573套（ 180450平米，180/250/290為主力產(chǎn)品雅戈爾杭商院地塊： ，全高層（春節(jié)后入市）遠洋杭一棉地塊： ，沿河聯(lián)排 +小高層綠城 /濱江杭汽發(fā)地塊： ，定位頂級城市商務(wù)公寓（戶型面積預(yù)計不會走得過大， 200平）綠城望江地塊： ，南區(qū) 300600平米 /北區(qū)170/180平主力，部分 200平躍層濱江陽光海岸： 12萬， 188套， 3801200平米3040萬 5060萬競爭：本項目作為片區(qū)先行者，利用先發(fā)優(yōu)勢定義片區(qū)將成為項目價值實現(xiàn)的關(guān)鍵。必須明確的游戲規(guī)則游戲規(guī)則 1 —— 大勢：景氣回落，調(diào)整戰(zhàn)略預(yù)期游戲規(guī)則 2：市場供應(yīng)● 杭州上半年住宅成交統(tǒng)計分析● 杭州上半年住宅成交統(tǒng)計分析在本輪宏觀調(diào)控中，杭州雖然略顯后知后覺但并沒有成為例外， 08年 5月后價格企穩(wěn)但交易量持續(xù)下滑；—— 數(shù)據(jù)來源： 《 世聯(lián)地產(chǎn)杭州 7月房地產(chǎn)市場播報 》現(xiàn)狀：隨著城市擴張，杭州市場的板塊格局特征明顯； 目前杭州城市豪宅的價格箱體基本在 ； 0607年杭州高層豪宅供應(yīng)旺盛，市場消化能力強； 08年高總價物業(yè)銷售放緩，剛性需求成為市場消化主力； 杭州市場已經(jīng)形成環(huán)湖、臨江、西溪三大高端板塊； 西湖景觀因具備景觀與城市兩重優(yōu)勢且絕對稀缺決定其價值領(lǐng)先地位杭州高層豪宅以舒適居家 3/4房為主， 4房主力面積在 220 350平米， 3房主力面積在 130180平米； 杭州高層豪宅主力總價區(qū)間： 400800萬， 1000萬以上。u濱江集團新股上市首日漲幅不到 20%，并連續(xù)下跌直至跌破發(fā)行價u富力地產(chǎn)等公司推遲回歸 A股u萬科、保利、新湖中寶的企業(yè)債發(fā)行遇冷u香港市場，恒大 IPO推遲、河南建業(yè)逆市發(fā)行破發(fā)u……市市場場氣氣氛氛跌跌至至谷谷底底上市開發(fā)企業(yè)策略選擇本報告是嚴格保密的。杭州一手商品房周成交面積成交套數(shù)：與 07年同期相比下降%，與 06年同期相比下降 %成交均價：與 07年同期相比上升%，與 06年同期相比上升 40%成交套數(shù)： 12835套成交均價： 14271元 /平米? 杭州 08年上半年商品房市場整體呈現(xiàn) “量跌價升 ” ，其中 6月成交量有大幅下降，而成交均價卻有小幅回升。圖： 2023年，主要城市的銷竣比銷售竣工比：廣州、南京需求中有泡沫銷售竣工比：廣州、南京需求中有泡沫當前房地產(chǎn)市場的主要特征本報告是嚴格保密的。豪宅市場由于供應(yīng)短缺、對利率不敏感，相對堅挺；低總價、小戶型由于需求剛性、不受二套政策影響而熱銷。?從月度趨勢發(fā)展來看，成交量在春節(jié)前后降至冰點， 3月份底由于開發(fā)商主動降價促銷售成交出現(xiàn)過短暫反彈；但 4月份即回落， 5月旺季不旺， 6月再次回落。游戲規(guī)則 1：房地產(chǎn)宏觀大勢將何去何從？必須明確的游戲規(guī)則本報告是嚴格保密的。?從區(qū)域分布來看，上海表現(xiàn)最堅挺。當前房地產(chǎn)市場的主要特征本報告是嚴格保密的。商品房銷售面積 商品房竣工面積房地產(chǎn)開發(fā)投資總額 ﹤ 商品房銷售額? 杭州從 2023年開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資額小于商品房銷售額，說明杭州市場需求旺盛，同時也說明開發(fā)商處于盈利高峰期。區(qū)域市場概況 杭州本報告是嚴格保密的。銷售壓力銷售壓力一旦預(yù)期轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)會出現(xiàn)有價無市的局面財務(wù)壓力財務(wù)壓力中國的房地產(chǎn)商普遍缺乏資本，財務(wù)杠桿過大，一旦周期逆轉(zhuǎn)，抗風險能力弱融資渠道融資渠道國內(nèi)企業(yè)的融資渠道不暢，過份依賴銀行，吸收外資的政策風險也很大房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力面臨的壓力上市開發(fā)企業(yè)策略選擇本報告是嚴格保密的。未來：從目前在售及土地出讓情況來看，未來兩到三年內(nèi)可預(yù)計的供應(yīng)量為 1260萬平，集中在西湖區(qū)、江干區(qū)和濱江區(qū)。（典型案例：中信紅樹灣）項目 容積率 規(guī)模 地塊特征 資源 產(chǎn)品本項目 18萬 居住 運河（二線）綠地 /上塘河 180450平米杭汽發(fā)地塊(綠城 ) 綜合體 運河 (一線 )定位頂級城市商務(wù)酒店：預(yù)計不會走得極大， 170200平杭一棉地塊(遠洋 ) 運河 (一線 )河景沿河排屋不沿河高層杭商院地塊(雅閣爾 ) 居住 無 精裝修高層?xùn)|南面粉廠 8萬 居住 運河 高層豪宅時間本項目一期先行者 追隨者 奠定者杭一棉 / 杭汽發(fā) 東南面粉廠片區(qū)動態(tài)演進：片區(qū)定義者 —— 最初定義片區(qū)形象的項目；片區(qū)追隨者 —— 借助片區(qū)形象實現(xiàn)項目價值；片區(qū)奠定者 —— 將片區(qū)價值挖掘到極值的。改善身體機能，兼顧青春保氧與健康保養(yǎng)的劃時代高科技養(yǎng)生湯 …… 源自臺灣 —— 大沃天荷 居住理念頂層復(fù)式：頂復(fù)溢價系列 ——頂層露臺 /泳池 /景觀頂層復(fù)式增值建議天際泳池本報告是嚴格保密的頂層復(fù)式：頂復(fù)溢價系列 ——空中四合院頂層復(fù)式增值建議天際泳池建議：打破當前按棟分布產(chǎn)品的現(xiàn)狀 /常規(guī)頂復(fù)的空中四合院院落院落泳池中空的院落本報告是嚴格保密的頂層復(fù)式：頂復(fù)溢價系列 ——空中四合院頂層復(fù)式增值建議天際泳池建議：打破當前按棟分布產(chǎn)品的現(xiàn)狀 /常規(guī)頂復(fù)的空中四合院空中泳池空中庭院基底層l香蜜湖一號：九宮殿l17英里：太空艙l凱旋門：天際屋l盤古大觀：空中四合院頂層拼合值得敬仰的高度！本報告是嚴格保密的擒獲客戶的視覺感知 —— 贏取好感豪宅客戶對配置的感知，首先存在于一些幾何 尺度 和材質(zhì) 質(zhì)地 上，對于使用功能的記憶尚不清晰。產(chǎn)品增值建議細節(jié)與尺度問題關(guān)注點 問題 客戶需求車位尺寸 一般車位尺寸 3*5但豪宅客戶車位標準應(yīng)該放大豪華車型的車位尺寸應(yīng)滿足如奔馳 S600陸虎攬勝車位與住宅的距離停車空間與住宅相隔較遠 希望車位就在自家住宅樓下，直接通過電梯到家，避免繞行過遠距離車庫環(huán)境 漆黑 /沉悶的空氣 希望車庫內(nèi)空氣流通，光線明亮車庫服務(wù) 憂慮安全情況 /服務(wù)空白地帶封閉管理 /保安巡邏諸如設(shè)置一些類似超市中的購物推車，否則大包小包下車十分狼狽車行流線 人行 /車行混雜 人行 /車行分流，減少安全隱患公交引入 保姆 /老人的難以出行 引入公交路線 /不愿意搭乘保姆外出本報告是嚴格保密的高標準的禮賓服務(wù)為項目增值產(chǎn)品增值建議物管服務(wù)中海物業(yè)專門針對香蜜湖 1號開發(fā)的深藍服務(wù)體系服務(wù)體系設(shè)置 細節(jié)分類 主要內(nèi)容搭建專署價值體系 提升居住價值將常規(guī)服務(wù)執(zhí)行到極致，讓物業(yè)歷久彌新首創(chuàng)社區(qū) “ 氛圍管理 ” ，通過引導(dǎo)和感化來實現(xiàn)管理有序，同時營造社區(qū)尊貴氛圍和高尚氣質(zhì)擴大投資價值 為業(yè)主提供專業(yè)化的物業(yè)保養(yǎng)服務(wù)，持續(xù)提升服務(wù)與管理，提高項目的投資及珍藏價值關(guān)注合作價值 在各個領(lǐng)域內(nèi)尋找最為頂級的業(yè)者與之合作，整合眾多社會資源，提供專屬服務(wù)，超越單純的居住實行服務(wù)分級 物業(yè)經(jīng)理人 為最高級別服務(wù)，負責社區(qū)各項事務(wù)，極高職業(yè)素養(yǎng)，協(xié)助處理禮儀、社交、物業(yè)投資、物業(yè)保養(yǎng)等多個領(lǐng)域問題；物業(yè)私人助理 最直接面對業(yè)主的服務(wù)者，提供私人助理服務(wù)， 24小時在線，包括生活顧問、出游安排、代為繳費、房屋代管等全方位服務(wù)社區(qū)衛(wèi)士 經(jīng)過社區(qū)衛(wèi)士培訓(xùn)基地嚴格培訓(xùn)，各負專職，具有極強的職業(yè)敏感性及對事物的洞察力；分為園區(qū)雙人巡警 /隱性特衛(wèi)隊 /護衛(wèi)儀仗隊深度禮賓式 指南針服務(wù) 對生活消費場所進行全面調(diào)查，設(shè)計消費服務(wù)菜單，提供生活顧問健康服務(wù) 為業(yè)主建立家庭健康檔案 /提供 24小時醫(yī)療急救援助 /定期舉辦健康知識講座 /私人陪護服務(wù) /提供健康顧問，心理咨詢等異地 SOS服務(wù) 在港澳及國內(nèi)開通中海物業(yè)地區(qū)服務(wù)熱線，提供異地緊急援助前置服務(wù) 設(shè)立溝通大使 /收樓大使 /裝修大使等，在購樓過程中提供全程服務(wù)個性化服務(wù) 私人隨護 /四點鐘學(xué)校 /愛心服務(wù) /物業(yè)理財 /保姆培訓(xùn) /家居服務(wù) /代辦服務(wù) ……著眼于細節(jié)，在將傳統(tǒng)豪宅物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)上將程度提升到極致的同時，再從高端客戶的切身需求出發(fā)，制訂出專署的私有化的服務(wù)體系及內(nèi)容，本報告是嚴格保密的產(chǎn)品是基礎(chǔ)：細節(jié)優(yōu)化 —— 杭州最具關(guān)懷的居住體驗步驟 1：產(chǎn)品價值提升 豎向拼合 / 標桿產(chǎn)品 / 產(chǎn)品細節(jié)步驟 2：定制化滿足客戶需求 戶型單元不同層級適宜需求尺度打造步驟 3：頂級物業(yè)管理體系 高標準的禮賓式服務(wù)游戲規(guī)則 1 ——大勢：景氣回落，調(diào)整戰(zhàn)略預(yù)期游戲規(guī)則 2 ——供應(yīng)：競爭激烈，先發(fā)制人游戲規(guī)則 游戲的基礎(chǔ)杭城最具關(guān)懷的居住體驗游戲的形式形象中信紅樹灣 =POWER波托菲諾 =CLASS紅樹西岸 =FASHION三分天下的豪宅氣象金色的杭州本我的杭州POWER： 我們經(jīng)常對東方潤園式的 “中國十大超級豪宅 ”充滿著敵意；我們永遠都不屑于金色海岸們的惡俗CLASS： 我們對同樣 “黃燦燦 ”的綠城推崇備至，無可奈何杭州的新意FASHION ： 在九樹、公元沐橋的另類之外，我們開始欣喜于西溪天堂的 “大師在此，城市在此，自然在此 ”的視覺享受，并贊嘆萬象城的國際化手筆POWERCLASSICFASHION“黃燦燦的杭州 ”“本我的綠城 ”萬象城的新意本項目的營銷調(diào)性貴族起勢，時尚作秀 ——尋找價值信息（ FAB分析）F（ Features/fact） : 項目本身的特性 /屬性A（ Advantages）： 相對于競爭對手項目的優(yōu)勢B（ Benefit/value）：樓盤帶給用戶的利益 /價值我有什么我好在哪兒我能給你帶來什么價值營銷的誤區(qū)尋找價值信息（ FAB分析）F（ Features/fact）：項目本身的特性 /屬性A（ Advantages）： 相對于競爭對手項目的優(yōu)勢B（ benefit/value）：樓盤帶給用戶的利益 /價值理智型讓人產(chǎn)生 “對號入座 ”的感覺，一種自然需求煽動型 F（ Fashion）：流行，時尚A（ Attractive）興趣，誘惑B（ Brand）： 品牌，名牌讓人產(chǎn)生 “擁有它 ”的欲望，一種心理滿足；與某個社會群體的時尚相關(guān)尋找價值信息（ FAB分析）F A B定義 FABB：大標題（廣告詞）A：支撐大標題的付標題F：支撐 A的素材核心城區(qū)城郊遠離自然；娛樂場所；高地租 ；塞車；擁擠渾濁；天空朦朧；街道照明良好；貧民窟和酒 店；宏偉大廈；街區(qū)繁華；社交機會；自然美；缺乏社會性；空氣清新；道路寬敞；缺乏娛樂；發(fā)展?jié)摿Υ?；百業(yè)待興；街區(qū)無法體現(xiàn)價值；（新）杭州人將何去何從？道路清潔；街區(qū)不成熟；視野開闊；被綠地所環(huán)繞；敞亮的住宅和花園；無貧民窟，無人氣，人造，和生活無關(guān)錢江新城優(yōu)質(zhì)的步行系統(tǒng)：庭園、教育、游憩、 shopping、便利生活所需 豐富的景觀系統(tǒng)：綠樹、嬉戲的兒童、高層建筑、繁華夜色、水體關(guān)于城市，以上這些是否已足夠？謹慎不張揚 的龔先生，義烏私企業(yè)主約 45歲，頭發(fā)較稀少，眼神平和，話很少，性格內(nèi)向。四口之家， 兒子管理家族企業(yè) ，女兒讀小學(xué)—— 沒有什么時間休息，經(jīng)常要應(yīng)酬，來杭州置業(yè)目的主要為了來杭度假和以后退下來養(yǎng)老，對居住環(huán)境要求比較高—— 如果以后不工作了，就周游列國，四處走走，這就是我的夢想了——“ 杭州豪宅項目肯定保值，我們義烏老板都喜歡這邊 ”私營業(yè)主，在溫州 開工廠 。身高約 168左右，上身穿萬寶路深色襯衫，下身穿米色休閑褲，戴一副 黑框眼鏡 。房子里面臥室一定得大，客廳可以不必過于太大；—— 精裝修的會更受歡迎點（各裝修材料全部用名牌）。溫文儒雅，非常平和四口之家 兩兒子都已成家，平時老兩口在家具有多次置業(yè)經(jīng)歷，之前在一直在城中心居住，孩子長大后想找個環(huán)境好的地方養(yǎng)老，就買了富春山居的別墅，自然環(huán)境較以前是改善了很多，但居住久了發(fā)現(xiàn)生活很不便利，親戚朋友也不在身邊。這些人形成了一個個嚴密的 圈子 （雖然其形式有時候看起來極其松散），他們有自己的圈子文化和圈子語言