【正文】 車位的配比關(guān)注較多，但對(duì)車位的配置關(guān)注較少，細(xì)節(jié)缺失嚴(yán)重。在水溫柔的偎抱中將自然海景盡收眼底 ……“ 每一塊土地，都有不同的生命 …… 我們的專業(yè)不只是賣房子，而是領(lǐng)先觀念創(chuàng)造更好的身心居所 ”引用震驚全世界發(fā)明的抗衰老 “ 納米微細(xì)氣泡高含氧活水浴 ” 。本項(xiàng)目： 18萬(wàn)平米， 573套（ 180450平米，180/250/290為主力產(chǎn)品雅戈?duì)柡忌淘旱貕K： ，全高層（春節(jié)后入市）遠(yuǎn)洋杭一棉地塊： ，沿河聯(lián)排 +小高層綠城 /濱江杭汽發(fā)地塊： ，定位頂級(jí)城市商務(wù)公寓（戶型面積預(yù)計(jì)不會(huì)走得過(guò)大， 200平）綠城望江地塊： ，南區(qū) 300600平米 /北區(qū)170/180平主力，部分 200平躍層濱江陽(yáng)光海岸： 12萬(wàn)， 188套， 3801200平米3040萬(wàn) 5060萬(wàn)競(jìng)爭(zhēng)：本項(xiàng)目作為片區(qū)先行者，利用先發(fā)優(yōu)勢(shì)定義片區(qū)將成為項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。必須明確的游戲規(guī)則游戲規(guī)則 1 —— 大勢(shì)：景氣回落，調(diào)整戰(zhàn)略預(yù)期游戲規(guī)則 2：市場(chǎng)供應(yīng)● 杭州上半年住宅成交統(tǒng)計(jì)分析● 杭州上半年住宅成交統(tǒng)計(jì)分析在本輪宏觀調(diào)控中，杭州雖然略顯后知后覺(jué)但并沒(méi)有成為例外， 08年 5月后價(jià)格企穩(wěn)但交易量持續(xù)下滑；—— 數(shù)據(jù)來(lái)源： 《 世聯(lián)地產(chǎn)杭州 7月房地產(chǎn)市場(chǎng)播報(bào) 》現(xiàn)狀：隨著城市擴(kuò)張，杭州市場(chǎng)的板塊格局特征明顯； 目前杭州城市豪宅的價(jià)格箱體基本在 ； 0607年杭州高層豪宅供應(yīng)旺盛，市場(chǎng)消化能力強(qiáng)； 08年高總價(jià)物業(yè)銷售放緩，剛性需求成為市場(chǎng)消化主力； 杭州市場(chǎng)已經(jīng)形成環(huán)湖、臨江、西溪三大高端板塊； 西湖景觀因具備景觀與城市兩重優(yōu)勢(shì)且絕對(duì)稀缺決定其價(jià)值領(lǐng)先地位杭州高層豪宅以舒適居家 3/4房為主， 4房主力面積在 220 350平米， 3房主力面積在 130180平米； 杭州高層豪宅主力總價(jià)區(qū)間： 400800萬(wàn)， 1000萬(wàn)以上。u濱江集團(tuán)新股上市首日漲幅不到 20%，并連續(xù)下跌直至跌破發(fā)行價(jià)u富力地產(chǎn)等公司推遲回歸 A股u萬(wàn)科、保利、新湖中寶的企業(yè)債發(fā)行遇冷u香港市場(chǎng)，恒大 IPO推遲、河南建業(yè)逆市發(fā)行破發(fā)u……市市場(chǎng)場(chǎng)氣氣氛氛跌跌至至谷谷底底上市開(kāi)發(fā)企業(yè)策略選擇本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。杭州一手商品房周成交面積成交套數(shù)：與 07年同期相比下降%，與 06年同期相比下降 %成交均價(jià)：與 07年同期相比上升%，與 06年同期相比上升 40%成交套數(shù)： 12835套成交均價(jià)： 14271元 /平米? 杭州 08年上半年商品房市場(chǎng)整體呈現(xiàn) “量跌價(jià)升 ” ，其中 6月成交量有大幅下降，而成交均價(jià)卻有小幅回升。圖： 2023年，主要城市的銷竣比銷售竣工比：廣州、南京需求中有泡沫銷售竣工比：廣州、南京需求中有泡沫當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。豪宅市場(chǎng)由于供應(yīng)短缺、對(duì)利率不敏感，相對(duì)堅(jiān)挺；低總價(jià)、小戶型由于需求剛性、不受二套政策影響而熱銷。?從月度趨勢(shì)發(fā)展來(lái)看，成交量在春節(jié)前后降至冰點(diǎn)， 3月份底由于開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)促銷售成交出現(xiàn)過(guò)短暫反彈；但 4月份即回落， 5月旺季不旺， 6月再次回落。游戲規(guī)則 1：房地產(chǎn)宏觀大勢(shì)將何去何從？必須明確的游戲規(guī)則本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。?從區(qū)域分布來(lái)看，上海表現(xiàn)最堅(jiān)挺。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。商品房銷售面積 商品房竣工面積房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額 ﹤ 商品房銷售額? 杭州從 2023年開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額小于商品房銷售額，說(shuō)明杭州市場(chǎng)需求旺盛，同時(shí)也說(shuō)明開(kāi)發(fā)商處于盈利高峰期。區(qū)域市場(chǎng)概況 杭州本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。銷售壓力銷售壓力一旦預(yù)期轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的局面財(cái)務(wù)壓力財(cái)務(wù)壓力中國(guó)的房地產(chǎn)商普遍缺乏資本，財(cái)務(wù)杠桿過(guò)大，一旦周期逆轉(zhuǎn)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱融資渠道融資渠道國(guó)內(nèi)企業(yè)的融資渠道不暢，過(guò)份依賴銀行，吸收外資的政策風(fēng)險(xiǎn)也很大房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力面臨的壓力上市開(kāi)發(fā)企業(yè)策略選擇本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未來(lái)：從目前在售及土地出讓情況來(lái)看，未來(lái)兩到三年內(nèi)可預(yù)計(jì)的供應(yīng)量為 1260萬(wàn)平，集中在西湖區(qū)、江干區(qū)和濱江區(qū)。（典型案例：中信紅樹(shù)灣）項(xiàng)目 容積率 規(guī)模 地塊特征 資源 產(chǎn)品本項(xiàng)目 18萬(wàn) 居住 運(yùn)河（二線）綠地 /上塘河 180450平米杭汽發(fā)地塊(綠城 ) 綜合體 運(yùn)河 (一線 )定位頂級(jí)城市商務(wù)酒店：預(yù)計(jì)不會(huì)走得極大， 170200平杭一棉地塊(遠(yuǎn)洋 ) 運(yùn)河 (一線 )河景沿河排屋不沿河高層杭商院地塊(雅閣爾 ) 居住 無(wú) 精裝修高層?xùn)|南面粉廠 8萬(wàn) 居住 運(yùn)河 高層豪宅時(shí)間本項(xiàng)目一期先行者 追隨者 奠定者杭一棉 / 杭汽發(fā) 東南面粉廠片區(qū)動(dòng)態(tài)演進(jìn)：片區(qū)定義者 —— 最初定義片區(qū)形象的項(xiàng)目；片區(qū)追隨者 —— 借助片區(qū)形象實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值；片區(qū)奠定者 —— 將片區(qū)價(jià)值挖掘到極值的。改善身體機(jī)能，兼顧青春保氧與健康保養(yǎng)的劃時(shí)代高科技養(yǎng)生湯 …… 源自臺(tái)灣 —— 大沃天荷 居住理念頂層復(fù)式：頂復(fù)溢價(jià)系列 ——頂層露臺(tái) /泳池 /景觀頂層復(fù)式增值建議天際泳池本報(bào)告是嚴(yán)格保密的頂層復(fù)式：頂復(fù)溢價(jià)系列 ——空中四合院頂層復(fù)式增值建議天際泳池建議：打破當(dāng)前按棟分布產(chǎn)品的現(xiàn)狀 /常規(guī)頂復(fù)的空中四合院院落院落泳池中空的院落本報(bào)告是嚴(yán)格保密的頂層復(fù)式：頂復(fù)溢價(jià)系列 ——空中四合院頂層復(fù)式增值建議天際泳池建議：打破當(dāng)前按棟分布產(chǎn)品的現(xiàn)狀 /常規(guī)頂復(fù)的空中四合院空中泳池空中庭院基底層l香蜜湖一號(hào)：九宮殿l17英里：太空艙l凱旋門：天際屋l盤古大觀：空中四合院頂層拼合值得敬仰的高度！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的擒獲客戶的視覺(jué)感知 —— 贏取好感豪宅客戶對(duì)配置的感知，首先存在于一些幾何 尺度 和材質(zhì) 質(zhì)地 上，對(duì)于使用功能的記憶尚不清晰。產(chǎn)品增值建議細(xì)節(jié)與尺度問(wèn)題關(guān)注點(diǎn) 問(wèn)題 客戶需求車位尺寸 一般車位尺寸 3*5但豪宅客戶車位標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該放大豪華車型的車位尺寸應(yīng)滿足如奔馳 S600陸虎攬勝車位與住宅的距離停車空間與住宅相隔較遠(yuǎn) 希望車位就在自家住宅樓下，直接通過(guò)電梯到家，避免繞行過(guò)遠(yuǎn)距離車庫(kù)環(huán)境 漆黑 /沉悶的空氣 希望車庫(kù)內(nèi)空氣流通，光線明亮車庫(kù)服務(wù) 憂慮安全情況 /服務(wù)空白地帶封閉管理 /保安巡邏諸如設(shè)置一些類似超市中的購(gòu)物推車，否則大包小包下車十分狼狽車行流線 人行 /車行混雜 人行 /車行分流，減少安全隱患公交引入 保姆 /老人的難以出行 引入公交路線 /不愿意搭乘保姆外出本報(bào)告是嚴(yán)格保密的高標(biāo)準(zhǔn)的禮賓服務(wù)為項(xiàng)目增值產(chǎn)品增值建議物管服務(wù)中海物業(yè)專門針對(duì)香蜜湖 1號(hào)開(kāi)發(fā)的深藍(lán)服務(wù)體系服務(wù)體系設(shè)置 細(xì)節(jié)分類 主要內(nèi)容搭建專署價(jià)值體系 提升居住價(jià)值將常規(guī)服務(wù)執(zhí)行到極致，讓物業(yè)歷久彌新首創(chuàng)社區(qū) “ 氛圍管理 ” ，通過(guò)引導(dǎo)和感化來(lái)實(shí)現(xiàn)管理有序，同時(shí)營(yíng)造社區(qū)尊貴氛圍和高尚氣質(zhì)擴(kuò)大投資價(jià)值 為業(yè)主提供專業(yè)化的物業(yè)保養(yǎng)服務(wù)，持續(xù)提升服務(wù)與管理，提高項(xiàng)目的投資及珍藏價(jià)值關(guān)注合作價(jià)值 在各個(gè)領(lǐng)域內(nèi)尋找最為頂級(jí)的業(yè)者與之合作，整合眾多社會(huì)資源，提供專屬服務(wù)，超越單純的居住實(shí)行服務(wù)分級(jí) 物業(yè)經(jīng)理人 為最高級(jí)別服務(wù)，負(fù)責(zé)社區(qū)各項(xiàng)事務(wù)，極高職業(yè)素養(yǎng)，協(xié)助處理禮儀、社交、物業(yè)投資、物業(yè)保養(yǎng)等多個(gè)領(lǐng)域問(wèn)題；物業(yè)私人助理 最直接面對(duì)業(yè)主的服務(wù)者，提供私人助理服務(wù)， 24小時(shí)在線，包括生活顧問(wèn)、出游安排、代為繳費(fèi)、房屋代管等全方位服務(wù)社區(qū)衛(wèi)士 經(jīng)過(guò)社區(qū)衛(wèi)士培訓(xùn)基地嚴(yán)格培訓(xùn)，各負(fù)專職，具有極強(qiáng)的職業(yè)敏感性及對(duì)事物的洞察力；分為園區(qū)雙人巡警 /隱性特衛(wèi)隊(duì) /護(hù)衛(wèi)儀仗隊(duì)深度禮賓式 指南針?lè)?wù) 對(duì)生活消費(fèi)場(chǎng)所進(jìn)行全面調(diào)查，設(shè)計(jì)消費(fèi)服務(wù)菜單，提供生活顧問(wèn)健康服務(wù) 為業(yè)主建立家庭健康檔案 /提供 24小時(shí)醫(yī)療急救援助 /定期舉辦健康知識(shí)講座 /私人陪護(hù)服務(wù) /提供健康顧問(wèn)，心理咨詢等異地 SOS服務(wù) 在港澳及國(guó)內(nèi)開(kāi)通中海物業(yè)地區(qū)服務(wù)熱線，提供異地緊急援助前置服務(wù) 設(shè)立溝通大使 /收樓大使 /裝修大使等，在購(gòu)樓過(guò)程中提供全程服務(wù)個(gè)性化服務(wù) 私人隨護(hù) /四點(diǎn)鐘學(xué)校 /愛(ài)心服務(wù) /物業(yè)理財(cái) /保姆培訓(xùn) /家居服務(wù) /代辦服務(wù) ……著眼于細(xì)節(jié)，在將傳統(tǒng)豪宅物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)上將程度提升到極致的同時(shí)，再?gòu)母叨丝蛻舻那猩硇枨蟪霭l(fā)，制訂出專署的私有化的服務(wù)體系及內(nèi)容，本報(bào)告是嚴(yán)格保密的產(chǎn)品是基礎(chǔ)：細(xì)節(jié)優(yōu)化 —— 杭州最具關(guān)懷的居住體驗(yàn)步驟 1：產(chǎn)品價(jià)值提升 豎向拼合 / 標(biāo)桿產(chǎn)品 / 產(chǎn)品細(xì)節(jié)步驟 2：定制化滿足客戶需求 戶型單元不同層級(jí)適宜需求尺度打造步驟 3：頂級(jí)物業(yè)管理體系 高標(biāo)準(zhǔn)的禮賓式服務(wù)游戲規(guī)則 1 ——大勢(shì)：景氣回落，調(diào)整戰(zhàn)略預(yù)期游戲規(guī)則 2 ——供應(yīng)：競(jìng)爭(zhēng)激烈，先發(fā)制人游戲規(guī)則 游戲的基礎(chǔ)杭城最具關(guān)懷的居住體驗(yàn)游戲的形式形象中信紅樹(shù)灣 =POWER波托菲諾 =CLASS紅樹(shù)西岸 =FASHION三分天下的豪宅氣象金色的杭州本我的杭州POWER： 我們經(jīng)常對(duì)東方潤(rùn)園式的 “中國(guó)十大超級(jí)豪宅 ”充滿著敵意；我們永遠(yuǎn)都不屑于金色海岸們的惡俗CLASS： 我們對(duì)同樣 “黃燦燦 ”的綠城推崇備至，無(wú)可奈何杭州的新意FASHION ： 在九樹(shù)、公元沐橋的另類之外，我們開(kāi)始欣喜于西溪天堂的 “大師在此，城市在此，自然在此 ”的視覺(jué)享受，并贊嘆萬(wàn)象城的國(guó)際化手筆POWERCLASSICFASHION“黃燦燦的杭州 ”“本我的綠城 ”萬(wàn)象城的新意本項(xiàng)目的營(yíng)銷調(diào)性貴族起勢(shì)，時(shí)尚作秀 ——尋找價(jià)值信息（ FAB分析）F（ Features/fact） : 項(xiàng)目本身的特性 /屬性A（ Advantages）： 相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)B（ Benefit/value）：樓盤帶給用戶的利益 /價(jià)值我有什么我好在哪兒我能給你帶來(lái)什么價(jià)值營(yíng)銷的誤區(qū)尋找價(jià)值信息（ FAB分析）F（ Features/fact）：項(xiàng)目本身的特性 /屬性A（ Advantages）： 相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)B（ benefit/value）：樓盤帶給用戶的利益 /價(jià)值理智型讓人產(chǎn)生 “對(duì)號(hào)入座 ”的感覺(jué)，一種自然需求煽動(dòng)型 F（ Fashion）：流行，時(shí)尚A（ Attractive）興趣，誘惑B（ Brand）： 品牌，名牌讓人產(chǎn)生 “擁有它 ”的欲望，一種心理滿足；與某個(gè)社會(huì)群體的時(shí)尚相關(guān)尋找價(jià)值信息（ FAB分析）F A B定義 FABB：大標(biāo)題（廣告詞）A：支撐大標(biāo)題的付標(biāo)題F：支撐 A的素材核心城區(qū)城郊遠(yuǎn)離自然；娛樂(lè)場(chǎng)所；高地租 ；塞車；擁擠渾濁；天空朦朧；街道照明良好；貧民窟和酒 店；宏偉大廈；街區(qū)繁華；社交機(jī)會(huì)；自然美；缺乏社會(huì)性；空氣清新；道路寬敞；缺乏娛樂(lè)；發(fā)展?jié)摿Υ螅话贅I(yè)待興；街區(qū)無(wú)法體現(xiàn)價(jià)值；（新）杭州人將何去何從？道路清潔；街區(qū)不成熟；視野開(kāi)闊；被綠地所環(huán)繞；敞亮的住宅和花園；無(wú)貧民窟，無(wú)人氣，人造，和生活無(wú)關(guān)錢江新城優(yōu)質(zhì)的步行系統(tǒng)：庭園、教育、游憩、 shopping、便利生活所需 豐富的景觀系統(tǒng)：綠樹(shù)、嬉戲的兒童、高層建筑、繁華夜色、水體關(guān)于城市，以上這些是否已足夠？謹(jǐn)慎不張揚(yáng) 的龔先生，義烏私企業(yè)主約 45歲，頭發(fā)較稀少，眼神平和，話很少，性格內(nèi)向。四口之家， 兒子管理家族企業(yè) ，女兒讀小學(xué)—— 沒(méi)有什么時(shí)間休息，經(jīng)常要應(yīng)酬，來(lái)杭州置業(yè)目的主要為了來(lái)杭度假和以后退下來(lái)養(yǎng)老，對(duì)居住環(huán)境要求比較高—— 如果以后不工作了，就周游列國(guó)，四處走走，這就是我的夢(mèng)想了——“ 杭州豪宅項(xiàng)目肯定保值，我們義烏老板都喜歡這邊 ”私營(yíng)業(yè)主，在溫州 開(kāi)工廠 。身高約 168左右，上身穿萬(wàn)寶路深色襯衫，下身穿米色休閑褲，戴一副 黑框眼鏡 。房子里面臥室一定得大，客廳可以不必過(guò)于太大；—— 精裝修的會(huì)更受歡迎點(diǎn)（各裝修材料全部用名牌）。溫文儒雅，非常平和四口之家 兩兒子都已成家，平時(shí)老兩口在家具有多次置業(yè)經(jīng)歷，之前在一直在城中心居住，孩子長(zhǎng)大后想找個(gè)環(huán)境好的地方養(yǎng)老，就買了富春山居的別墅，自然環(huán)境較以前是改善了很多，但居住久了發(fā)現(xiàn)生活很不便利，親戚朋友也不在身邊。這些人形成了一個(gè)個(gè)嚴(yán)密的 圈子 （雖然其形式有時(shí)候看起來(lái)極其松散），他們有自己的圈子文化和圈子語(yǔ)言