年東莞市茶山麗江地塊項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位可行性報告56頁前期定位-wenkub
2023-06-14 14:19:38 本頁面
【正文】 鎮(zhèn)大開發(fā)時代即將到來，從 2020年至今，東莞市房地產(chǎn)銷售市場的發(fā)展非常強(qiáng)勁。 本案位于茶山鎮(zhèn)規(guī)劃南面商住區(qū)，基于上述茶山鎮(zhèn)基本發(fā)展?fàn)顩r，本案的邏輯脈絡(luò)就是以項(xiàng)目所在地段區(qū)域特征作為思考元點(diǎn)，結(jié)合自身客觀條件，深入挖掘市場機(jī)會，從原點(diǎn)放大、同構(gòu)超越、空隙切入的提純角度，剖析項(xiàng)目與市場的最佳契合點(diǎn)，務(wù)求以強(qiáng)勢業(yè)態(tài)杠桿全面提升項(xiàng)目商業(yè)價值并實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 6 二、經(jīng)濟(jì)特色 茶山鎮(zhèn)積極推動外向經(jīng)濟(jì)帶動的戰(zhàn)略，新建成了占地 5000畝的茶山工業(yè)園，前來自美國、日本、臺灣、香港等國家和地區(qū)外商投資企業(yè) 343家，形成了以服裝、玩具、食品、五金、塑料、電子為主的工業(yè)布局。尤其是食品，茶山鎮(zhèn)正努力申報中國食品名鎮(zhèn)。在東莞來說，要數(shù)茶山的食品企業(yè)最為集中。全年共投入 1億多元資金用于加快產(chǎn)業(yè)中心的開發(fā)建設(shè)，共平整土地 400多畝，修建各種道路 ，完成工業(yè)大道、超東路、超橫路的排水渠、綠化、路燈等工程，建成廠房 9萬多平方米。戰(zhàn)略主要內(nèi)容：首先圍繞鎮(zhèn)中心區(qū)，優(yōu)化靠西北的商業(yè)物流區(qū)、靠南的商住區(qū)、靠東南的工業(yè)園區(qū)和靠鐵路及南社古村落的旅游區(qū)等“四個片區(qū)”的規(guī)劃，做到規(guī)劃無縫對接。 茶山鎮(zhèn)要打造的“四大片區(qū)”：正中心商業(yè)片區(qū)、西北物流區(qū)、南面商住區(qū)、東南面工業(yè)區(qū)。 四、政策背景 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 9 茶山要打造“中國食品名鎮(zhèn)” 在東莞來說，要數(shù)茶山的食品企業(yè)最為集中。 茶山鎮(zhèn)政府在 2020年已經(jīng)將申報中國食品名鎮(zhèn)的相關(guān)材料遞交上去了，同年中國食品行業(yè)協(xié)會的有關(guān)負(fù)責(zé)人來茶山考察，茶山鎮(zhèn)申報中國食品名鎮(zhèn)成功在望。 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 12 茶山鎮(zhèn)地圖 本案 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 13 ? 位置條件 隨著東部快速線路開通，深廣鐵路茶山段、輕軌 R2線、廣深四線、道路網(wǎng)絡(luò)升級等重點(diǎn)工程、茶山工業(yè)園區(qū)、商業(yè)物流區(qū)等重大基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，本項(xiàng)目具備了更便捷的交通條件和競爭優(yōu)勢。 ? 土地征用情況（略） 二、項(xiàng)目位置及現(xiàn)狀 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 14 三、項(xiàng)目優(yōu)劣勢與機(jī)會分析 項(xiàng)目優(yōu)勢 ： ◇ 地塊優(yōu)勢： 本地塊處在茶山鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃新建新鎮(zhèn)區(qū)中南面商住片區(qū)，茶山鎮(zhèn)大開發(fā)的啟動將推動本片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展。 ◇ 居住習(xí)俗因素： 由于茶山鎮(zhèn)長期以農(nóng)村自建房以滿足居住，而購買商品房多選擇東莞市區(qū)或石龍鎮(zhèn)區(qū)域周邊購置物業(yè)。 ◇ 建造適宜茶山鎮(zhèn)新莞人居住的廉價生活社區(qū)組團(tuán) ,將會給予新莞人在茶山鎮(zhèn)安居樂業(yè)創(chuàng)造好的環(huán)境和置業(yè)信心。住宅方面， 2020年上半年東莞商品住宅均價為5358元 /㎡ ，非住宅均價為 9571元 /㎡ ，其中非住宅包括寫字樓、商鋪、車位等物業(yè)。到 2020年，按戶籍人口東莞全市城市化水平將達(dá) 70%以上，高于珠江三角洲平均發(fā)展水平，現(xiàn)有中心鎮(zhèn)達(dá)到小城市標(biāo)準(zhǔn)，一般鎮(zhèn)達(dá)到中心鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)。 隨著茶山鎮(zhèn)大開發(fā)時代的到來，目前茶山鎮(zhèn)房地產(chǎn)正處于即將啟動時期。月 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 21 市場定位對比分析 項(xiàng)目 是否有市 場潛力 是否有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及優(yōu)勢 是否占有規(guī)模 地理優(yōu)勢 是否有政府 政策支持 是否有交通、物 流網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢 說 明 食品原料交易市場 ★ ★ ★ ★ ★ 較適宜操作 美食街 ★ ★ 周邊環(huán)境不成熟 ， 可操作性難度較大 茶葉批發(fā)市場 ★ ★ ★ ★ 較適宜操作 禮品市場 ★ ★ ★ 不具備產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 ， 可操作性難度較大 文化辦公用品玩具市場 ★ ★ ★ 不具備產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 ， 可操作性難度較大 花鳥、藝術(shù)品交易市場 ★ ★ ★ 市場消費(fèi)不成熟 ， 可操作性難度較大 綜合日用品批發(fā)市場 ★ ★ ★ ★ 較適宜操作 家用電器批零市場 ★ ★ ★ 不具備產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 ， 可操作性難度較大 建材、家居市場 ★ ★ ★ ★ 較適宜操作 小商品批發(fā)市場 ★ ★ ★ 市場環(huán)境不成熟 ， 可操作性難度較大 電子原件器材市場 ★ ★ 不具備產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 ， 可操作性難度較大 服裝服飾鞋批發(fā)市場 ★ ★ 不具備產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 ， 可操作性難度較大 農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場 ★ ★ ★ ★ 較適宜操作 皮具皮件批發(fā)市場 ★ ★ 不具備產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 ， 可操作性難度較大 圖書交易市場 ★ ★ 市場消費(fèi)不成熟 ， 可操作性難度較大 藥材批發(fā)市場 ★ ★ 不具備產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 ， 可操作性難度較大 分析：本市場定位四個“★”級以上，含四“★”級的市場定位項(xiàng)目可操作性強(qiáng)，反之市場可操作性難度較大。為此，本案依照此思路來定位項(xiàng)目操作思路。 iii訴 求 點(diǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 25 二、項(xiàng)目總體思路 建設(shè)方案及規(guī)劃布局 項(xiàng)目總平面由大道分成兩塊片區(qū)，呈對稱方形布局，較為平整。項(xiàng)目總體布局合理，突出體現(xiàn)了功能性與實(shí)用性。 ? 注重營造茶山商業(yè)中心區(qū)域的景觀設(shè)計(jì)。基本單體戶型設(shè)計(jì)為建筑面積 30平方米，進(jìn)深 8米，廚衛(wèi)齊全。 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 28 建設(shè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 1 總用地面積 66600平方米 2 總建筑面積 166500平方米 3 地下建筑面積（地下停車場和冷庫） 6500平方米 4 地上建筑面積 160000平方米 其中：商鋪 100000平方米 住宅 60000平方米 5 容積率 6 綠化率 35% 7 建筑總高 其中：商鋪 8米 住宅 25－ 35米 8 建筑層數(shù) 其中：商鋪 2層 住宅 9－ 12
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