【正文】 15A號(hào)地塊 4 董家渡 10號(hào)地塊 5 案例總結(jié) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 13 黃浦區(qū) 90、 9 9 99號(hào)地塊范圍以浙江中路、福州路、云南中路、廣東路等為四至。對(duì)于選擇就近購(gòu)房的居民，按拆除面積補(bǔ)償購(gòu)房補(bǔ)貼 4000元 /平 115街坊 拆遷房源 ? 安置房基地一般都在外環(huán)外，離中心城區(qū)有一定距離，周邊多數(shù)為居住區(qū)，配套略顯不足。 1 黃浦區(qū)動(dòng)遷案例研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 2 我們通過(guò)對(duì)區(qū)位、業(yè)態(tài)、建筑等都與 137地塊類似的四個(gè)拆遷案例研究，分析影響拆遷成本及拆遷推進(jìn)的因素 ? 區(qū)位： 上海市中心，交通便利，周邊配套完善，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 ? 建筑： 住宅都以二級(jí)舊里及以下為主，其他業(yè)態(tài)如商鋪、辦公較少 ? 黃浦區(qū) 90、 9 9 99號(hào)地塊： 臨近本項(xiàng)目只有幾個(gè)街區(qū)； ? 115街坊： 位于盧灣區(qū)臨近新天地； ? 董家渡 13A、 15A地塊： 靠近黃浦江、世博園區(qū)，為 “ 十一五 ” 重點(diǎn)改造項(xiàng)目； ? 董家渡 10： 同為董家渡地段 案例簡(jiǎn)況 黃浦區(qū) 90 、 9 98 、 99地塊 盧灣區(qū) 115街坊 董家渡 10號(hào)地塊 董家渡 13A、15A號(hào)地塊 137地塊 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 3 1 盧灣區(qū) 115街坊 (東塊 ) 2 黃浦區(qū) 90、 9 9 99號(hào)地塊 3 董家渡 13A、 15A號(hào)地塊 4 董家渡 10號(hào)地塊 5 案例借鑒 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 位于盧灣區(qū)中心，新天地附近，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；地塊內(nèi)以住宅為主，居住房屋多為二級(jí)舊里及以下的公房，共有 1096個(gè)權(quán)證戶口 ?業(yè)態(tài)： 區(qū)域內(nèi)以住宅為主 ，沿街有一些商鋪，以飲食娛樂(lè)為主，另有寫字樓等 ?建筑： 居住房屋大多數(shù)為 二級(jí)舊里及以下的公房，硬件設(shè)施及配套一般 ?規(guī)模： 地塊內(nèi)共有權(quán)證戶數(shù) 1096戶，戶籍戶數(shù)1370戶 ?四至： 北至復(fù)興中路、南至合肥路、東至順昌路、西至黃埔南路 ?區(qū)位： 地處“新天地”附近，毗鄰淮海路商圈、徐家匯商圈，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 ?交通： 位于 10號(hào)線的新天地站與老西門站之間，簇?fù)淼罔F 13號(hào)線、 多條公交，周邊交通便利 115街坊 凹凸大廈 光明邨 瑞華坊 115街坊 拆遷房源 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 5 115街坊屬于市政拆遷，實(shí)行事前征詢、數(shù)磚頭 +套型保底的新機(jī)制，評(píng)估單價(jià)為 2068022600元，實(shí)行套型補(bǔ)貼的面積為 15平 /戶，價(jià)格補(bǔ)貼系數(shù)為 30% 征詢制：二次征詢制 一次征詢“想不想動(dòng)遷”： 居民拆遷同意率達(dá) ％ 二次征詢“要怎么動(dòng)遷”： 1）數(shù)磚頭 +套型保底” 房屋價(jià)值補(bǔ)償 =（ 被拆除房屋房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià) X被拆除房屋的建筑面積 ） + 套型面積補(bǔ)貼 + 價(jià)格補(bǔ)貼 2）居住困難戶補(bǔ)貼： 異地配套商品房單價(jià)（ 6800元） ⅹ （應(yīng)安臵對(duì)象 ⅹ 22 平方米 /人 ?補(bǔ)償安臵后的房屋折算面積 ） 依據(jù) 4號(hào)文件有關(guān)規(guī)定，采用“數(shù)磚頭 +套型保底”的拆遷新政 屬市政拆遷項(xiàng)目 拆遷主體為上海市盧灣區(qū)教育局 地塊規(guī)劃為新天地的配套學(xué)校 115街坊 拆遷機(jī)制及口徑 評(píng)估單價(jià) 2068022600元 套型補(bǔ)貼面積 15平方米 價(jià)格補(bǔ)貼系數(shù) 30% 面積換算系數(shù) 二級(jí)舊里： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 6 補(bǔ)償金額除前述房屋補(bǔ)償外，還應(yīng)包括獎(jiǎng)勵(lì)及其他費(fèi)用。 ? 對(duì)于不購(gòu)置安置房而選擇就近安置的居民，發(fā)放就近安置購(gòu)房補(bǔ)貼，按拆除建面補(bǔ)償每平米 4000元 安臵房源 安臵價(jià)格 市場(chǎng)價(jià)格 差價(jià) 新凱家園 4000 7900 3900 康橋月苑 4000 9500 5500 瑞陽(yáng)苑 4000 8500 4500 浦江麗都 4100 9700 5600 浦濤路地塊 （期房） 7600 銀河新都 7600 15500 7900 君蓮小區(qū) 7500 11000 3500 ?安臵房源的居民供應(yīng)價(jià)格僅為市場(chǎng)價(jià)格的 50%，對(duì)居民吸引力大。緊鄰南京路和外灘，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 ?98地塊： 以住宅為主，區(qū)域沿街為商鋪 。居住房屋的評(píng)估均價(jià)為 17800元 /平， 同時(shí)保證每人的最低補(bǔ)償達(dá)到 11平米， 低于居民的普遍預(yù)期 電話移裝 ：每門 140元 管道 煤氣移裝 ：每戶 200元 熱水汽 拆轉(zhuǎn) 費(fèi) ：每臺(tái) 300元 空調(diào)移裝費(fèi) ：每臺(tái) 400元 有線電視移裝費(fèi) ：每戶 300元 寬帶移裝費(fèi) ： 每戶 90元 家用電表 ： 依照相關(guān)規(guī)定 補(bǔ)償口徑 居住房屋價(jià)值補(bǔ)償口徑 ?9 98地塊評(píng)估均價(jià)： 17800元 /平 ?建筑面積認(rèn)定：居住面積 ?基地內(nèi)沒(méi)有公布具體的補(bǔ)償方案，通過(guò)拆遷公司員工訪談，實(shí)際操作中，房屋價(jià)值補(bǔ)償金額 =17800 拆除建面，同時(shí)保證每人的最低補(bǔ)償達(dá)到 11平米 居住房屋其他補(bǔ)償費(fèi)用 ?每戶發(fā)放 30000元 后， 人數(shù)超過(guò)三人的，每多出一人，多發(fā)放 10000元。 拆遷房源 中福花苑二期 南浦大橋 商品房房源 ? 周浦 基地： 位于浦東南匯， 房源單價(jià)約為 6800元每平方米 ? 君蓮小區(qū)： ? 位于閔行區(qū)， 單價(jià)區(qū)間為 71807490元 /平 ； ? 市場(chǎng)價(jià)約為 12023元 /平， 市場(chǎng)差價(jià)約 40%； ? 房型主要 有一戶一廳 59平 、 兩戶兩廳 85平 、 三室兩廳 102平 ? 已 公示的房源數(shù)目 為 232套 政府動(dòng)遷房源 房源選擇標(biāo)準(zhǔn)： ?未作明晰規(guī)定 ?一般 3個(gè)戶口可選 1套， 5個(gè)戶口可選 2套 ?家庭成員結(jié)構(gòu)是選房的重要參考 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 17 項(xiàng)目于 2023年 5月開(kāi)始啟動(dòng)，因安臵方案低于居民預(yù)期，到目前為止進(jìn)展緩慢，趨于停滯 拆遷項(xiàng)目啟動(dòng) 地塊房屋置換方案出臺(tái) 啟動(dòng)動(dòng)遷簽約、談判 仍在談判、簽約中 ?開(kāi)發(fā)商獨(dú)立拆遷 ?政府提供一定支撐 ?以“房屋所有權(quán)憑證、租用公房憑證”計(jì)戶 ?按照建筑面積一比一進(jìn)行置換 ?以中福集團(tuán)開(kāi)發(fā)的“中?；ㄔ贰倍谛陆ㄉ唐贩繛橹脫Q房源 ?拆遷標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定以市政拆遷為主要依據(jù) ?房源增加了君蓮小區(qū)和周浦安置基地 ?目前 仍在 進(jìn)行居民談判工作及協(xié)議簽訂，并 未進(jìn)行拆遷 ?因安置方案低于居民預(yù)期，進(jìn)展緩慢，趨于停滯 ？ 拆遷周期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 18 9 98地塊因評(píng)估價(jià)和安臵方法與居民期望差距，后期又缺乏溝通，拆遷進(jìn)程緩慢。他們拆了賣什么價(jià)，我們只是想要合理的補(bǔ)償。 —— 98地塊居民劉先生 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 19 1 盧灣區(qū) 115街坊 (東塊 ) 2 黃浦區(qū) 90、 9 9 99號(hào)地塊 3 董家渡 13A、 15A號(hào)地塊 4 董家渡 10號(hào)地塊 5 案例總結(jié) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 20 董家渡 13A、 15A地塊位于小東門街道，合計(jì)占地面積9,7901㎡ ，共需動(dòng)遷居民戶籍?dāng)?shù)為 2,390戶，其中舊里以下占 75％，拆除建筑面積 62,232㎡ 13A 董家渡 13A、 15A 地塊基本情況 15A ?四至： 13A地塊東至中山南路、南至董家渡路、西至萬(wàn)裕街、北至王家碼頭路，占地面積 36,893平方米； 15A地塊東至中山南路、南至薛家浜路新街、西至梅家弄青龍橋街、北至董家渡路占地面積 61,008平方米； ?區(qū)位： 董家渡 13A、 15A地塊位于小東門街道，毗鄰人民廣場(chǎng)商圈、南京路商圈，距離世博園區(qū) ，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯； ?交通： 靠近 9號(hào)線的小南門站與 4號(hào)線的南浦大橋站 ?業(yè)態(tài)： 區(qū)域內(nèi)以住宅為主，沿街有一些商鋪，以 飲食、娛樂(lè)、便利店為主 15A ?建筑： 居住房屋大多數(shù)為二級(jí)舊里及以下的公房，硬件設(shè)施及配套一般，舊里以下占 75％ ?規(guī)模： 共需動(dòng)遷居民戶籍?dāng)?shù)為 2,390戶，拆除建筑面積 62,232㎡ ， 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 21 董家渡 13A、 15A地塊屬于市政拆遷，實(shí)行“數(shù)磚頭 +數(shù)人頭”的動(dòng)遷政策，居住房屋評(píng)估單價(jià) 1700020230元之間，非居住房屋在 60000元，但實(shí)際補(bǔ)償最高達(dá) 30萬(wàn) /平 ?數(shù)磚頭 評(píng)估單價(jià) 拆除建面 +（最低補(bǔ)償單價(jià) x2評(píng)估單價(jià)） x 補(bǔ)貼系數(shù) 居住房屋價(jià)值補(bǔ)償 屬市政拆遷項(xiàng)目 拆遷主體為黃浦區(qū)土地儲(chǔ)備中心 評(píng)估單價(jià) 1700020230元 價(jià)格補(bǔ)貼系數(shù) 20% 面積換算系數(shù) 二級(jí)舊里： 董家渡 13A、 15A 拆遷機(jī)制及口徑 每家補(bǔ)償金額差別很大的，實(shí)際拆遷下來(lái)，這兩個(gè)地塊上商鋪的賠償價(jià)格區(qū)間在 730萬(wàn)元 / ㎡ ，拆遷是只能一戶一戶談下來(lái)，具體比例很難說(shuō)的， 每戶都不一樣。 拆遷戶：李先生 動(dòng)遷組來(lái)了好幾次了，開(kāi)價(jià)從 18萬(wàn)漲到 25萬(wàn)一個(gè)人，要不是政府動(dòng)遷項(xiàng) 目，沒(méi)有 40萬(wàn)我們不會(huì)走。 ?自 2023年 2月 15日正式簽約， 1個(gè)月時(shí)間簽約率已超過(guò) 31% ?至 2023年 5月 15日全獎(jiǎng)期結(jié)束 ， 共計(jì)簽約1,392戶，簽約率達(dá)到%。 在拆遷規(guī)模方面，董家渡 13A、 15A與本項(xiàng)目相似，董家渡 13A、 15A準(zhǔn)備了約 5,000套 ，平均每戶補(bǔ)償 150萬(wàn)元。 ?規(guī)模： 共需動(dòng)遷居民戶籍?dāng)?shù)約為 2,500戶，動(dòng)遷建筑面積總計(jì) 80,827 ㎡ 紫 霞 路 王 家 碼 頭 街 中 華 路 王 家 嘴 角 街 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 28 董家渡 10號(hào)地塊動(dòng)遷工作于 2023年啟動(dòng)， 2023年 3月啟動(dòng)第 5次動(dòng)遷，至今拆遷工作完成約 90%，還有近200戶居民未拆遷，預(yù)計(jì)拆遷周期至少 9年 2023至 2023年底 拆遷項(xiàng)目啟動(dòng) 第 5次 動(dòng)遷啟動(dòng) 拆遷工作加快推進(jìn)