【正文】 、繁華盛世購(gòu)物中心、繁華路商業(yè)街、大北路商業(yè)街、東涌路商業(yè)街等構(gòu)成，總商業(yè)體量逾 25萬平方米。市橋商圈距離本項(xiàng)目?jī)H 2公里，將與本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)，是未來項(xiàng)目定位要研究的重點(diǎn)對(duì)象。第五個(gè)就是廣州市未來“十一五”規(guī)劃期內(nèi)重點(diǎn)建設(shè)與發(fā)展區(qū)域 —— 大學(xué)城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)：該區(qū)將按照主要為大學(xué)生和教職工服務(wù)的宗旨進(jìn)行發(fā)展，滿足該區(qū)域的商業(yè)需求并輻射周邊區(qū)域。中心城區(qū)發(fā)展區(qū)：東起石基南部干線，西到市橋景觀大道 (規(guī)劃中 )，北至北二環(huán)，南到市橋水道，區(qū)內(nèi)核心為易發(fā)步行街以及繁華路、大北路一帶區(qū)域和番禺廣場(chǎng) 羅家購(gòu)物中心為代表的城市商業(yè)中心。 三條發(fā)展軸： 指的是地鐵三號(hào)線發(fā)展軸線、地鐵四號(hào)線發(fā)展軸線和沙灣 中心城區(qū) 石基商業(yè)發(fā)展軸線。 大量高收入、高消費(fèi)的居民匯聚，呼吁著新商業(yè)中心的強(qiáng)勢(shì)崛起。廣州南拓，帶動(dòng)了整個(gè)番禺房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，政策導(dǎo)向引發(fā)了橋南街的城市開發(fā)熱潮，奧園、雅居樂、萬科等知名品牌房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛南下圈地，華景新城、海倫堡、御院、華薈南景、新世紀(jì)別墅花園、德寶別墅花園、金業(yè)別墅花園、番禺奧林匹克花園、綠庭雅苑、喜盈雅境、昊龍花園、朗陶居、康城水郡、雍雅等園林式住宅小區(qū)陸續(xù)建設(shè)。番禺奧譽(yù)項(xiàng)目匯報(bào)提案 橋南街迎來大開發(fā) 項(xiàng)目的商機(jī)及競(jìng)爭(zhēng)情況介紹 番禺各級(jí)商業(yè)中心的租售規(guī)律初探 項(xiàng)目基本情況調(diào)研及多向定位思路 項(xiàng)目工作思路 第一部分 橋南街迎來大開發(fā) 一個(gè)新城區(qū)的大開發(fā)，必然會(huì)催生一個(gè)新商業(yè)中心的崛起。一代新城換舊城，橋南街已經(jīng)從一個(gè)工業(yè)、農(nóng)業(yè)為主的街道辦向一個(gè)新中心城區(qū)實(shí)現(xiàn)了大躍進(jìn)。 第二部分 項(xiàng)目的商機(jī)及競(jìng)爭(zhēng)情況介紹 根據(jù)《廣州市番禺區(qū) 20232023年商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃》顯示，番禺區(qū)商業(yè)發(fā)展空間結(jié)構(gòu)體系將由兩大系統(tǒng)、三條發(fā)展軸、四級(jí)網(wǎng)絡(luò)商業(yè)功能區(qū)和五大重點(diǎn)發(fā)展區(qū)構(gòu)成。 四級(jí)網(wǎng)絡(luò)： 由包括易發(fā)商業(yè)步行街商業(yè)中心、番禺廣場(chǎng) 羅家現(xiàn)代商業(yè)中心、漢溪現(xiàn)代商業(yè)中心在內(nèi)的 區(qū)級(jí)中心區(qū) ，由 6個(gè)商業(yè)中心組成的 區(qū)級(jí)副中心區(qū) ，由 8個(gè)鎮(zhèn)商業(yè)中心和 28個(gè)樓盤商業(yè)中心構(gòu)成的 鎮(zhèn)級(jí)（大型樓盤）商業(yè)中心區(qū) 和包含一批村及社團(tuán) (組團(tuán) )商業(yè)中心的 社區(qū)商業(yè)中心區(qū) 構(gòu)成。北部重點(diǎn)建設(shè)區(qū)：金山大道以北，南部干線以西所含的全部建成區(qū)范圍，其規(guī)劃以地鐵建設(shè)以及其他快速通道的建設(shè)為契機(jī)，建設(shè)區(qū)級(jí)副商業(yè)中心區(qū)，依托主要快速干道發(fā)展大中型專業(yè) (批發(fā) )市場(chǎng)，發(fā)展以零售和服務(wù)為主導(dǎo)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。 提示：五大發(fā)展區(qū)中沒有涉及本項(xiàng)目所在的橋南街，加上番禺的區(qū)級(jí)商業(yè)中心呈現(xiàn)多級(jí)化的現(xiàn)狀，為本項(xiàng)目的定位提供了多種可能性。 （一）易發(fā)商業(yè)中心 繁華盛世 易發(fā)商業(yè)街商業(yè)中心 易發(fā)商業(yè)街西街 友誼中心 番山名城 羅家商業(yè)中心占地約 150畝，分兩期建設(shè)，首期建筑面積約 6至 8萬平方米，分 3~4層，吉之島、新大新、廣百、麥德龍、家樂福等知名商貿(mào)企業(yè)經(jīng)洽談后均有意入駐，目前招商工作正在緊鑼密鼓地進(jìn)行。 （一）區(qū)級(jí)商業(yè)中心 —— 易發(fā)商業(yè)中心 編號(hào) 名 稱 位 置 業(yè)態(tài) 主力鋪面積 (m/間 ) 主流租金 （元 /㎡ 〃 月） 主流售價(jià) （元 /㎡） 備 注 1 繁華盛世 繁華路 服裝鞋包等 街鋪： 60— 80 商場(chǎng)鋪： 10— 20 250300 繁華路街鋪 47萬，商場(chǎng)內(nèi)鋪34萬 目前招商中 2 易發(fā)步行街 易發(fā)路 運(yùn)動(dòng)休閑、男裝等 40— 80 6001000 只租不售 商業(yè)氣氛濃厚， 臨街以國(guó)內(nèi)一線運(yùn)動(dòng)休閑品牌為主 3 繁華路商業(yè)街核心段 繁華路 品牌服裝等 15— 70 600— 1000 暫無轉(zhuǎn)讓 5 匯百城（商城） 繁華路 時(shí)裝、精品 商場(chǎng)鋪： 15— 40 1層租金 270； 3層租金 200 只租不售 目前招商中 7 名店城（商城） 大北路 潮流服飾 商場(chǎng)鋪： 40 400500 只租不售 生意狀況較好 8 百德商業(yè)中心 （商城） 橋東路 服裝、精品 商場(chǎng)鋪： 50 400500 只租不售 生意狀況較好 9 金佳活力城（商 城） 東涌路 潮流服飾 商場(chǎng)鋪： 3060 2層 150200； 4層 100150 一層某較偏單位 60㎡售價(jià) ； 已開業(yè)，生意一般， 目前有少量單位在招商 小結(jié)：目前番禺區(qū)級(jí)商業(yè)中心的核心區(qū)域一樓街鋪主流租金為 600800元 /㎡ ?月，按照成熟商圈 6%回報(bào)率計(jì)算，街鋪主流價(jià)值達(dá)到 120230160000元 /㎡，這是本項(xiàng)目發(fā)展的前景。根據(jù)《廣州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃20232023》，華南商業(yè)中心由“萬博 長(zhǎng)隆 漢溪”構(gòu)成，將被打造成商貿(mào)區(qū)、休閑度假區(qū)于一體的超大型商圈。我司通過對(duì)番禺各級(jí)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的考察，并參照其他城市的各級(jí)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的價(jià)值規(guī)律，對(duì)番禺區(qū)級(jí)副商業(yè)中心的街鋪價(jià)值進(jìn)行預(yù)估，預(yù)計(jì)其成熟期街鋪的主流售價(jià)能夠達(dá)到 10— 12萬 /平方米左右，而入市價(jià)格一般為 3— 4萬 /平方米。 天河城 二層共 15000㎡ 歐萊斯折扣店 百花名店坊 一層共 5000㎡ 男女服飾、小飾 品、家居用品 四海一家 二層共 5000㎡ 餐飲、娛樂 兒童天地 二層共 3300㎡ 早教中心、兒童 服裝、玩具 蘇寧電器 二層共 2200㎡ 家用電器 2 又一城（在建） 迎 賓 路 建筑面積共20萬平米 ,商業(yè) 10萬平米。但目前，羅家現(xiàn)代商業(yè)中心未建，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套以社區(qū)商業(yè)為主，該片區(qū)人口結(jié)構(gòu)主要是村民，消費(fèi)層次偏低。 編號(hào) 名 稱 位 置 面積（㎡） 業(yè)態(tài) 租金 （元 /㎡ 〃 月） 售價(jià) （元 /㎡） 備 注 1 奧林匹克商業(yè)街 興南大道 25 便利 120 社區(qū)底商便民服務(wù)型 小結(jié)：根據(jù)對(duì)番禺區(qū)不同鎮(zhèn)級(jí)（大型樓盤）商業(yè)中心的調(diào)研得知，番禺區(qū)鎮(zhèn)級(jí)（大型樓盤）商業(yè)中心街鋪主流租金為 60120元 /平方米 ?月，主流售價(jià)為 — 3萬元 /平方米左右，主流回報(bào)率為 3%左右。 二、項(xiàng)目的多向定位思路 本項(xiàng)目 易發(fā)商業(yè)中心 項(xiàng)目與易發(fā)商業(yè)中心共同形成區(qū)級(jí)商業(yè)中心，輻射整個(gè)番禺區(qū)。 分析 2： 目前番禺區(qū)級(jí)商業(yè)中心的“易發(fā)商業(yè)步行街商業(yè)中心、番禺廣場(chǎng) 羅家現(xiàn)代商業(yè)中心、漢溪現(xiàn)代商業(yè)中心”三個(gè)商業(yè)中心相對(duì)獨(dú)立，呈現(xiàn)多極化，本項(xiàng)目完全可以憑借著橋南街的地理優(yōu)勢(shì)和商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，打造成輻射橋南街、沙灣、魚窩頭、欖核、大崗等番禺南部區(qū)域的 區(qū)級(jí)商業(yè)中心 ，與漢溪商業(yè)中心、易發(fā)商業(yè)中心、羅家商業(yè)中心形成群雄割據(jù)的局勢(shì)。 該定位的純商業(yè)體量預(yù)計(jì)要達(dá)到 平方米左右。而且本項(xiàng)目是目前片區(qū)內(nèi)規(guī)劃的體量最大的商業(yè)中心，在規(guī)模和硬件配套上完全可以擊敗大潤(rùn)發(fā)商業(yè)中心，為本項(xiàng)目打造成為番禺中心城區(qū)的 區(qū)級(jí)副商業(yè)中心 奠定了基礎(chǔ)。 該定位的純商業(yè)體量預(yù)計(jì)要達(dá)到 9萬 平方米左右。 〃 同期開發(fā)： 整體開發(fā)，百貨、超市、電器等主力店先簽約，街區(qū)部分采取包租 35年的方式進(jìn)行銷售，前期整體空置，待區(qū)域市場(chǎng)成熟后再進(jìn)行全面招商，如此操作既為發(fā)展商預(yù)留了緩沖期又保證了項(xiàng)目的同步開業(yè)。 物業(yè)類型 占地面積 （㎡） 樓層數(shù)