【正文】 2023年 3月 上午 7時 46分 :46March 17, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 07:46:0007:46:0007:46Friday, March 17, 2023 1知人者智，自知者明。 上午 7時 46分 0秒 上午 7時 46分 07:46: 楊柳散和風，青山澹吾慮。 :46:0007:46:00March 17, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 17, 2023 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 3月 17日星期五 上午 7時 46分 0秒 07:46: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 07:46:0007:46:0007:463/17/2023 7:46:00 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 八：項目銷售整合推廣策略 （一）銷售推廣主題； （二）銷售推廣物料的設計與制作； （三）銷售推廣通道； （四）銷售推廣費用預算。 四：項目銷售模式建議 （一）硬售； （二）帶租約銷售； （三）委托經(jīng)營 25年銷售。 注：招商報告在執(zhí)行階段提交。 二：項目定位業(yè)態(tài)經(jīng)營分區(qū)和招商平面分割圖制定 （一）確定整體項目經(jīng)營業(yè)態(tài)； （二）主力店、主題商城、街區(qū)規(guī)劃布局； （三）招商平面分割。 第三階段：項目唯一性定位和建筑規(guī)劃設計建議 （在主力店明確進駐意向和發(fā)展商確定選擇主力店的傾向后， 20天內提交） （一）項目唯一性定位 根據(jù)項目的回款要求、持有面積、招商難易度、經(jīng)營風險來確定唯一性 定位，在確定項目唯一性定位后，再進行項目建筑規(guī)劃設計。 （二）主要調研內容 城市基本情況、規(guī)劃、配套、人口規(guī)模及結構、消費水平等； 區(qū)級商業(yè)中心、區(qū)級副商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心的主力店（購物中心、百貨、超市、 電器等）、主題商城（女人世界、兒童世界、潮流前線等）、餐飲休閑娛樂、商業(yè) 街區(qū)（運動休閑品牌、女裝、男裝、珠寶、鐘表、眼鏡、便利、美容、美食等）、 專業(yè)市場（服裝鞋包、小商品等）的位置、規(guī)模、商業(yè)形式、商業(yè)布局、業(yè)態(tài)、輻 射范圍、消費對象、租金、售價調研。 二：番禺本地市場調研 （三）番禺商業(yè)地產市場調研 商業(yè)地產開發(fā)整體狀況； 商業(yè)地產銷售狀況（價格、銷售模式等分析）； 商業(yè)地產開發(fā)營銷水平（定位、招商、銷售、經(jīng)營狀況分析）； 商業(yè)地產熱點開發(fā)區(qū)域； 項目所處區(qū)域商業(yè)地產項目開發(fā)規(guī)模及時間進度。 該定位的純商業(yè)體量預計要達到 平方米左右。） 二期開發(fā)“百貨 +高檔餐飲休閑娛樂 +部分商業(yè)街區(qū)”，具體根據(jù)周邊開發(fā)進程進行。 （ 2）各業(yè)態(tài)體量及銷售、持有面積 特別備注： 商業(yè)的指標要根據(jù)層高以及規(guī)劃面積，盡量用足指標。加上橋南街與沙灣鎮(zhèn)交界處即將開發(fā)的雅居樂規(guī)劃的 10萬人，項目未來輻射范圍內的消費人口將達到 26萬以上。 （ 2）各業(yè)態(tài)體量及銷售、持有面積 物業(yè)類型 占地面積 （㎡） 樓層數(shù) 總建筑面積（㎡） 單層面積 （㎡） 預計可售面 積（㎡） 主要業(yè)態(tài) 百貨 5000 15層 25000 5000 0 〃 高端百貨 〃 一層沿街劃出約 1000平米的街鋪 超市 0 負 1層 20230 20230 0 大型品牌連鎖超市（如家樂福、沃爾瑪?shù)龋? 電器 0 負 1層 4000 4000 0 電器旗艦店 主題商城 一層 4000 1層 — 4層 16000 4000 4000 〃 社會服務配套（電信、銀行等） 〃 社區(qū)便利（水果店、美容、美發(fā)、便利店等） 二層 4000 0 〃 餐飲（中餐、西餐等） 三層 4000 0 〃 休閑娛樂（電玩、 KTV等） 四層 4000 0 〃 休閑娛樂（影院） 街區(qū) 一層 20230 整體 2層，局部 3層 50000 20230 20230 〃 百貨類（運動休閑品牌、女裝、男裝等） 〃 社區(qū)便利類（便利店、藥店、水果店、干洗等） 〃 社會服務配套類（銀行、證券、電信營業(yè)廳等） 〃 餐飲（冷飲小吃、連鎖快餐等） 二層 20230 15000 〃 餐飲（酒樓、中餐、西餐、快餐等） 〃 社區(qū)便利類（文化教育培訓等） 三層 10000 0 〃 休閑娛樂（網(wǎng)吧、足浴、茶館、健身中心、咖啡館、酒吧等） 酒店式公寓 百貨上 2棟、主題商城上 1棟 3棟，每棟約15層 64977 1444 64977 合計 29000 179977 104977 特別備注： 商業(yè)的指標要根據(jù)層高以及規(guī)劃面積，盡量用足指標。項目定位成區(qū)級商業(yè)中心，既能彌補易發(fā)商業(yè)中心的業(yè)態(tài)不足，又能將現(xiàn)有商業(yè)中心的體量做大，互補共榮，輻射整個番禺，使得其他商業(yè)中心難以與之抗衡。 一、項目基本情況調研 根據(jù)項目所處區(qū)位地段、地塊規(guī)模及技術指標，得出項目三種定位方向： 區(qū)級商業(yè)中心、區(qū)級副商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心（相當于鎮(zhèn)級商業(yè)中心）。 編號 名 稱 位 置 主力鋪位面積 （㎡） 業(yè)態(tài) 主流租金 （元 /㎡ 〃 月） 主流售價 （元 /㎡） 1 祈福新村商業(yè) 街 市廣路 40— 50 便利、美發(fā) 等 120150 2 奧園商業(yè)街 市廣路 40— 60 便利店 外街租金 80元； 內街租金 50 外街 23萬； 內街 鐘村商業(yè)中心 洛溪商業(yè)中心 洛溪位于番禺區(qū)西北，得新城開發(fā)之優(yōu)勢，常住人口達到數(shù)十萬，擁有碧桂園、錦繡江南、奧林匹克等大社區(qū)，主要配套商業(yè)有奧林匹克商業(yè)街等。 編號 名 稱 位 置 主力鋪面積 （㎡） 業(yè)態(tài) 主流租金 （元 /㎡ 〃 月） 主流售價 1 瑞和園商業(yè)街 臨清河東路 60— 80 便利、美發(fā)等 60 2萬 /平方米左右 2 金海岸花園商業(yè)街 臨清河東路 60— 80 便利、美發(fā)等 60 2萬 /平方米左右 編號 名 稱 位 置 主力鋪面積（㎡） 業(yè)態(tài) 主流租金 （元 /㎡ 〃 月） 主流售價 1 東晟明珠商業(yè)街 東興路 50— 70 餐飲、便利等 5060 — 2萬 /平方米 2 創(chuàng)意 SOHO商業(yè)街 東環(huán)路 80 全部空鋪 報價 70 — 2萬 /平方米 羅家商業(yè)中心 羅家商業(yè)位于政府重點規(guī)劃的羅家商業(yè)圈內。 租金： 50— 60元 /㎡〃 月； 遞增率： 10%； 管理費： 40元 /㎡； 實用率： 60%以上 萬博中心是以家具采購為主的購物中心，因此商業(yè)街的價值并不高。 （二）區(qū)級商業(yè)副中心 華南商業(yè)中心 小結：目前番禺區(qū)級副商業(yè)中心主要商業(yè)都為近期開發(fā)完成的或正在建設的項目，所以華南商業(yè)中心尚處發(fā)展中，其商鋪價值還未能達到一個城市區(qū)級商業(yè)副中心的水準。擁有祈福新村、星河灣、錦繡香江、南國奧林匹克花園等居住區(qū)，人口密度高。 （三）大潤發(fā)商業(yè)中心 蘇寧電器 大潤發(fā)購物廣場 第三部分 番禺各級商業(yè)中心價值規(guī)律初探 一、各級商業(yè)中心租售情況調查 易發(fā)商業(yè)中心是番禺區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)聚集地，由易發(fā)商業(yè)街