【正文】 番禺奧譽(yù)項(xiàng)目匯報(bào)提案 橋南街迎來大開發(fā) 項(xiàng)目的商機(jī)及競(jìng)爭(zhēng)情況介紹 番禺各級(jí)商業(yè)中心的租售規(guī)律初探 項(xiàng)目基本情況調(diào)研及多向定位思路 項(xiàng)目工作思路 第一部分 橋南街迎來大開發(fā) 一個(gè)新城區(qū)的大開發(fā)，必然會(huì)催生一個(gè)新商業(yè)中心的崛起。 根據(jù)政府規(guī)劃，橋南街是番禺區(qū)規(guī)劃建設(shè)的 新中心城區(qū)所在地 ，被定位為 番禺區(qū)副中心城區(qū) ，新城區(qū)將建設(shè)成為融精品商業(yè)、休閑度假、文化娛樂于一體的 城市文化與商業(yè)中心 ，具有南國(guó)水鄉(xiāng)特色的、適宜居住和創(chuàng)業(yè)的高質(zhì)量城市居住生活區(qū)，吸引廣州乃至更大范圍的高收入階層居住。 城市向南，財(cái)富向南。廣州南拓，帶動(dòng)了整個(gè)番禺房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，政策導(dǎo)向引發(fā)了橋南街的城市開發(fā)熱潮，奧園、雅居樂、萬科等知名品牌房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛南下圈地，華景新城、海倫堡、御院、華薈南景、新世紀(jì)別墅花園、德寶別墅花園、金業(yè)別墅花園、番禺奧林匹克花園、綠庭雅苑、喜盈雅境、昊龍花園、朗陶居、康城水郡、雍雅等園林式住宅小區(qū)陸續(xù)建設(shè)。一代新城換舊城，橋南街已經(jīng)從一個(gè)工業(yè)、農(nóng)業(yè)為主的街道辦向一個(gè)新中心城區(qū)實(shí)現(xiàn)了大躍進(jìn)。片區(qū)目前居住人口規(guī)模近 10萬，隨著規(guī)劃項(xiàng)目的建設(shè)，未來人口規(guī)模將達(dá)到 16萬。加上橋南與沙灣鎮(zhèn)交界處即將開發(fā)的雅居樂規(guī)劃的 10萬人，項(xiàng)目未來主要輻射范圍內(nèi)的消費(fèi)人口將達(dá)到 26萬以上。 大量高收入、高消費(fèi)的居民匯聚，呼吁著新商業(yè)中心的強(qiáng)勢(shì)崛起。 第二部分 項(xiàng)目的商機(jī)及競(jìng)爭(zhēng)情況介紹 根據(jù)《廣州市番禺區(qū) 20232023年商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃》顯示，番禺區(qū)商業(yè)發(fā)展空間結(jié)構(gòu)體系將由兩大系統(tǒng)、三條發(fā)展軸、四級(jí)網(wǎng)絡(luò)商業(yè)功能區(qū)和五大重點(diǎn)發(fā)展區(qū)構(gòu)成。規(guī)劃實(shí)施后，將有助于將番禺打造成珠江三角洲一流的購物中心、休閑中心、娛樂中心和物流集散中心。 兩大體系： 按照番禺商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，批發(fā)與零售將成為番禺商業(yè)未來發(fā)展的兩大系統(tǒng)。 三條發(fā)展軸： 指的是地鐵三號(hào)線發(fā)展軸線、地鐵四號(hào)線發(fā)展軸線和沙灣 中心城區(qū) 石基商業(yè)發(fā)展軸線。 四級(jí)網(wǎng)絡(luò)： 由包括易發(fā)商業(yè)步行街商業(yè)中心、番禺廣場(chǎng) 羅家現(xiàn)代商業(yè)中心、漢溪現(xiàn)代商業(yè)中心在內(nèi)的 區(qū)級(jí)中心區(qū) ，由 6個(gè)商業(yè)中心組成的 區(qū)級(jí)副中心區(qū) ，由 8個(gè)鎮(zhèn)商業(yè)中心和 28個(gè)樓盤商業(yè)中心構(gòu)成的 鎮(zhèn)級(jí)（大型樓盤）商業(yè)中心區(qū) 和包含一批村及社團(tuán) (組團(tuán) )商業(yè)中心的 社區(qū)商業(yè)中心區(qū) 構(gòu)成。 提示：目前暫未找到政府資料明文確定本項(xiàng)目所在的橋南街具體屬于哪個(gè)商業(yè)中心，據(jù)我們判斷，番禺的 6個(gè)街道辦很有可能就是區(qū)級(jí)副中心區(qū)中的組成部分，那么橋南街極有可能是 6大區(qū)級(jí)副中心區(qū)的商業(yè)中心之一，但最終還需與政府相關(guān)部門核實(shí)。 一、番禺商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 五大發(fā)展區(qū)： 分別是中心城區(qū)發(fā)展區(qū)、北部重點(diǎn)建設(shè)區(qū)、東部重點(diǎn)發(fā)展區(qū)、南部引導(dǎo)發(fā)展區(qū)、大學(xué)城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)。中心城區(qū)發(fā)展區(qū)：東起石基南部干線，西到市橋景觀大道 (規(guī)劃中 )，北至北二環(huán)，南到市橋水道，區(qū)內(nèi)核心為易發(fā)步行街以及繁華路、大北路一帶區(qū)域和番禺廣場(chǎng) 羅家購物中心為代表的城市商業(yè)中心。北部重點(diǎn)建設(shè)區(qū)：金山大道以北，南部干線以西所含的全部建成區(qū)范圍，其規(guī)劃以地鐵建設(shè)以及其他快速通道的建設(shè)為契機(jī)，建設(shè)區(qū)級(jí)副商業(yè)中心區(qū)，依托主要快速干道發(fā)展大中型專業(yè) (批發(fā) )市場(chǎng)，發(fā)展以零售和服務(wù)為主導(dǎo)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。東部重點(diǎn)發(fā)展區(qū)：包括石基、石樓、東涌(魚窩頭 )，將以建設(shè)廣州新城為契機(jī)，發(fā)展區(qū)級(jí)零售和休閑服務(wù)為主導(dǎo)的商業(yè)功能區(qū)。南部引導(dǎo)發(fā)展區(qū)：包括沙灣水道以南的魚窩頭、欖核、大崗等鎮(zhèn)域，該區(qū)將定位為番禺片區(qū)的中部都市能源發(fā)展區(qū)，打造南部農(nóng)副產(chǎn)品交易中心。第五個(gè)就是廣州市未來“十一五”規(guī)劃期內(nèi)重點(diǎn)建設(shè)與發(fā)展區(qū)域 —— 大學(xué)城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)：該區(qū)將按照主要為大學(xué)生和教職工服務(wù)的宗旨進(jìn)行發(fā)展，滿足該區(qū)域的商業(yè)需求并輻射周邊區(qū)域。 提示：五大發(fā)展區(qū)中沒有涉及本項(xiàng)目所在的橋南街，加上番禺的區(qū)級(jí)商業(yè)中心呈現(xiàn)多級(jí)化的現(xiàn)狀，為本項(xiàng)目的定位提供了多種可能性。 如圖所示，與項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)的主要有三個(gè)商業(yè)中心： 易發(fā)商業(yè)中心、羅家商業(yè)中心、大潤(rùn)發(fā)商業(yè)中心。 二、項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)情況介紹 易發(fā)商業(yè)中心是番禺中心城區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)中心，以繁華路商業(yè)街（以中端商場(chǎng)為主）、大北路商業(yè)街（以品牌、潮流街區(qū)為主）、東涌路商業(yè)街（為大北路延伸段）為核心，總商業(yè)體量約 25萬平方米，整體定位中低檔次，是一個(gè)大眾化消費(fèi)的聚集地。市橋商圈距離本項(xiàng)目?jī)H 2公里，將與本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)，是未來項(xiàng)目定位要研究的重點(diǎn)對(duì)象。 （一）易發(fā)商業(yè)中心 繁華盛世 易發(fā)商業(yè)街商業(yè)中心 易發(fā)商業(yè)街西街 友誼中心 番山名城 羅家商業(yè)中心占地約 150畝，分兩期建設(shè)，首期建筑面積約 6至 8萬平方米，分 3~4層，吉之島、新大新、廣百、麥德龍、家樂福等知名商貿(mào)企業(yè)經(jīng)洽談后均有意入駐，目前招商工作正在緊鑼密鼓地進(jìn)行。羅家購物中心距離本項(xiàng)目 3公里，對(duì)本項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生一定的競(jìng)爭(zhēng)。（來源為網(wǎng)上資料） （二）羅家商業(yè)中心 該商業(yè)中心與本項(xiàng)目同樣位于橋南街，由在建的 4萬平方米大潤(rùn)發(fā)購物廣場(chǎng)與 5000平米蘇寧電器構(gòu)成，該商業(yè)中心與本項(xiàng)目只有 1公里的距離，將與本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)。 （三）大潤(rùn)發(fā)商業(yè)中心 蘇寧電器 大潤(rùn)發(fā)購物廣場(chǎng) 第三部分 番禺各級(jí)商業(yè)中心價(jià)值規(guī)律初探 一、各級(jí)商業(yè)中心租售情況調(diào)查 易發(fā)商業(yè)中心是番禺區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)聚集地，由易發(fā)商業(yè)街、繁華盛世購物中心、繁華路商業(yè)街、大北路商業(yè)街、東涌路商業(yè)街等構(gòu)成，總商業(yè)體量逾 25萬平方米。 （一）區(qū)級(jí)商業(yè)中心 —— 易發(fā)商業(yè)中心 編號(hào) 名 稱 位 置 業(yè)態(tài) 主力鋪面積 (m/間 ) 主流租金 （元 /㎡ 〃 月） 主流售價(jià) （元 /㎡） 備 注 1 繁華盛世 繁華路 服裝鞋包等 街鋪： 60— 80 商場(chǎng)鋪： 10— 20 250300 繁華路街鋪 47萬，商場(chǎng)內(nèi)鋪34萬 目前招商中 2 易發(fā)步行街 易發(fā)路 運(yùn)動(dòng)休閑、男裝等 40— 80 6001000 只租不售 商業(yè)氣氛濃厚， 臨街以國(guó)內(nèi)一線運(yùn)動(dòng)休閑品牌為主 3 繁華路商業(yè)街核心段 繁華路 品牌服裝等 15— 70 600— 1000 暫無轉(zhuǎn)讓 5 匯百城（商城） 繁華路 時(shí)裝、精品 商場(chǎng)鋪： 15— 40 1層租金 270； 3層租金 200 只租不售 目前招商中 7 名店城（商城） 大北路 潮流服飾 商場(chǎng)鋪： 40 400500 只租不售 生意狀況較好 8 百德商業(yè)中心 （商城） 橋東路 服裝、精品 商場(chǎng)鋪： 50 400500 只租不售 生意狀況較好 9 金佳活力城（商 城） 東涌路 潮流服飾 商場(chǎng)鋪： 3060 2層 150200； 4層 100150 一層某較偏單位 60㎡售價(jià) ； 已開業(yè)，生意一般， 目前有少量單位在招商 小結(jié)：目前番禺區(qū)級(jí)商業(yè)中心的核心區(qū)域一樓街鋪主流租金為 600800元 /㎡ ?月，按照成熟商圈 6%回報(bào)率計(jì)算，街鋪主流價(jià)值達(dá)到 120230160000元 /㎡，這是本項(xiàng)目發(fā)展的前景。通常一個(gè)市級(jí)商業(yè)中心處于開發(fā)初期，其商鋪的入市價(jià)值只有成熟期的 1/3左右。 華南商業(yè)中心位于番禺