商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)思源-wenkub
2023-03-17 10:13:57 本頁(yè)面
【正文】 款余額 如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位 [ 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究 ] ? 城市商業(yè)發(fā)展目標(biāo) ? 城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 2023年初，國(guó)家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)國(guó)內(nèi)貿(mào)易局下發(fā)了 《 關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的指導(dǎo)意見(jiàn) 》《 關(guān)于進(jìn)一步做好大中城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的通知 》《 關(guān)于加強(qiáng)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的通知 》 三個(gè)文件，要求直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市盡快制定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，未制定的不得上報(bào)外商投資商業(yè)企業(yè)項(xiàng)目。 ?發(fā)展商需要在 專業(yè)商業(yè)投資、管理與顧問(wèn)公司以及 商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)公司 的協(xié)助下，才能使一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目達(dá)到專業(yè)化的高度。 沒(méi)有商業(yè)專才、資金實(shí)力雄厚、經(jīng)營(yíng)相對(duì)保守的開(kāi)發(fā)商，其物業(yè)面積一般不超過(guò) 3萬(wàn) m2 只售不租 相對(duì)省力且風(fēng)險(xiǎn)較低 失去了更大收益前景的可能性，商業(yè)經(jīng)營(yíng)不穩(wěn) 定 資金實(shí)力不夠、融資渠道有限、 急于變現(xiàn)的開(kāi)發(fā)商 又租又售，且租且售 分層或分片出租模式 租金相對(duì)整體出現(xiàn)要高一些，風(fēng)險(xiǎn)分散、租金相對(duì)有一定保證物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款，比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)，如果某一層經(jīng)營(yíng)失敗時(shí)，開(kāi)發(fā)商能掌握主動(dòng)權(quán)，并進(jìn)行重新招租 需重視前期的商業(yè)策劃（業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場(chǎng)定位等），需設(shè)立相應(yīng)的管理部門及配備相關(guān)的商業(yè)專才；要求開(kāi)發(fā)商建立儲(chǔ)備租戶資源庫(kù)，并具備極強(qiáng)的招商能力 資金實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商 層（或片）與散結(jié)合出租模式 主力店的進(jìn)駐有助于帶動(dòng)其它小商鋪的銷售，大小租戶的結(jié)構(gòu)使項(xiàng)目穩(wěn)定性提高，有利建立完整的租戶資源庫(kù)，為以后開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)造成功動(dòng)作的條件 要求開(kāi)發(fā)商具備很雄厚的自有資金； 需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才，對(duì)主力店的招租能力極高 5萬(wàn) m2以上的商場(chǎng) 三種商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式對(duì)比 三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個(gè)利潤(rùn)密碼 商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)密碼 心態(tài) 融資 外腦 共同利益 主題定位 ?商業(yè)地發(fā)開(kāi)發(fā)商要具備長(zhǎng)線贏利心態(tài)： （例如：上海正大廣場(chǎng)、金源茂，成功商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)） ?商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)具備正視風(fēng)險(xiǎn)心態(tài)： （防范物業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)、防范市場(chǎng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)） 三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個(gè)利潤(rùn)密碼 商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)密碼 心態(tài) 融資 外腦 共同利益 主題定位 ?一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目需要一次投資建成才能形成商業(yè)氣氛，因而所有的前期投入都來(lái)自開(kāi)發(fā)商的積累，而且在租售過(guò)程中，為了吸引主力店加盟，開(kāi)發(fā)商不得不采取前幾年租期內(nèi)低租金，甚至部分免租金的形式。 ?各種業(yè)態(tài)對(duì)商鋪的要求具有不可替代性，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃必須在招商的基礎(chǔ)上進(jìn)行并伴隨著整個(gè)招商過(guò)程，才能避免因規(guī)劃不當(dāng)帶來(lái)的投資損失。 ?社區(qū)商業(yè)地產(chǎn) 消費(fèi)群體鎖定于社區(qū)住戶。） ?近鄰型 （ 出租面積平均為 7000平方米，入駐商戶 10— 20家，商圈內(nèi)人口為 5— 10萬(wàn)，商圈半徑在 10分鐘車程內(nèi)，主要經(jīng)營(yíng)日用品和一般食品，停車位約 100輛。 ） ?超級(jí)型 （出租面積在 10萬(wàn)平方米以上，入駐商戶數(shù)量在 250— 700家，主力店如百貨公司、超市、家店等 3~6家，商圈人口輻射幾百萬(wàn)人，甚至千萬(wàn)人不等，停車位數(shù)量在 1萬(wàn)個(gè)左右或更多。如 1992年開(kāi)業(yè)的美國(guó)第一大 SHOPPING MALL— Mall of America,就是超級(jí)商業(yè)地產(chǎn)的典范。 ） 一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 按照消費(fèi)行為分類 ?體驗(yàn)業(yè)態(tài)房地產(chǎn) （娛樂(lè)、休閑類房地產(chǎn)） ?服務(wù)業(yè)態(tài)房地產(chǎn) （餐飲、寫(xiě)字樓、服務(wù)性公寓） ?物品業(yè)態(tài)房地產(chǎn) （ SHOPPING MALL，大型購(gòu)物中心，百貨商場(chǎng)，超市，家居建材店，以及各種類型產(chǎn)品旗艦店和專業(yè)店 ） 按照建筑形式分類 ?綜合建筑 （多種房地產(chǎn)形式的統(tǒng)一規(guī)劃） 項(xiàng)目規(guī)劃計(jì)階段還面臨多種房地產(chǎn)形式的統(tǒng)一規(guī)劃問(wèn)題，如果規(guī)劃不合理，會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)。 ?流通型商業(yè)地產(chǎn)、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng) 一般位臵較好，常成行成市發(fā)展，以商品流通為主要功能。 二、商業(yè)地產(chǎn)與住宅開(kāi)發(fā)的行為比較 ?商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址過(guò)程更嚴(yán)謹(jǐn)； ?商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)研比住宅復(fù)雜； ?商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位比住宅開(kāi)發(fā)定位系統(tǒng)化； ?商業(yè)地產(chǎn)的推廣比住宅的推廣更具針對(duì)性； ?商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比住宅開(kāi)發(fā)多出開(kāi)業(yè)、運(yùn)營(yíng)、管理三個(gè)環(huán)節(jié)。 ?成熟的
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