某地產(chǎn)項目價格報告-wenkub
2023-03-17 09:49:34 本頁面
【正文】 環(huán)境項目本體地理位置物管、發(fā)展商誠意客戶置業(yè)關(guān)注因素 —— 數(shù)據(jù)來源：新聞發(fā)布會后誠意度較高的 81批誠意客戶樣本 50％的 客戶可接受的最高價格集中在 900010000，20％的客戶接受價格在 1000013000。 05010015020025030035005年12.912.1805年12.1912.2505年12.260...06年1.21.806年1.91.1506年1.161.2206年1.231.2906年2.62.1206年2.132.1906年2.202.1606年2.273.5 06年3.63.1506年3.274.1206年4.24.906年4.104.16上門客戶 進(jìn)線客戶本項目進(jìn)場時間為 2023年 12月 9日 ,截止到 2023年 4月 16日共 16周 : 每周平均進(jìn)線 20批，平均上門 60批，累計進(jìn)線 232條，上門 791條。 三級市場成交走勢0100020233000400050006000700080002005. 12005. 22005. 32005. 42005. 52005. 62005. 72005. 82005. 92005. 102005. 112005. 122006. 12006. 22006. 3010002023300040005000600070008000900010000成交均價 成交量開 征 營 業(yè) 稅 稅 率 上 調(diào) ，豪宅市場價格上新臺階，下半年政策層面上存在一定市場風(fēng)險。 ? 05年深圳二手房交易與新房交易面積的比例為 ∶1 。 其中，商品住宅均價為 ／平方米，同比上漲 ％； 截至 2023年 3月底，我市住宅空置面積為 ，與去年同期相比下降了 ％。主要有三大舉措： 1）適度擴大市場供應(yīng)，通過適當(dāng)增加土地供應(yīng)、盤活存量土地、打擊囤積土地行為、加快舊村改造來擴 大商品房市場供給； 2）調(diào)整商品房結(jié)構(gòu)，重點加強普通商品房建設(shè)，抑制別墅、豪宅增長； 3）進(jìn)一步加強對房地產(chǎn)市場監(jiān)管，完善、規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，打擊地產(chǎn)商欺詐行為和哄抬房價行為。整頓規(guī)范房地產(chǎn)和建筑市場秩序。 06年仍將加強調(diào)控，防止出現(xiàn)由防止樓市危機向關(guān)注民生轉(zhuǎn)變的 “拐點 ”。 低梯戶比、高實用率 100%南向、 80%南北通透 93％單位錯層送大露臺； 93％單位帶空中院館設(shè)計； 高標(biāo)準(zhǔn)打造產(chǎn)品硬件。 項目形象 ——梧桐山中首席豪宅 06年 4月 16日下午 **項目新聞發(fā)布酒會在五洲賓館華夏廳舉行，到來客戶共計 120批。 “ 繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題?！? —— 國務(wù)院總理溫家寶 《 政府工作報告 》 “ 一是優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，合理確定各類土地供應(yīng)比例，加強土地供應(yīng)與住房供應(yīng)的銜接；二是加快普通商品住宅建設(shè)，增加中小型、中低價位住房供應(yīng)；三是進(jìn)一步完善信貸、土地、稅收、銷售等方面的政策措施；四是繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，建立有利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展的長效機制。 05年政策的調(diào)控下， 06年一季度房價持續(xù)快速上升，同比上漲 20% ?2023年成交情況： 2023年，我市住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積 ，同比下降 ％。 供需矛盾 /剛性需求 /價格上漲 ，客戶決策周期加長，影響購買速度。而 06年一季度，這一比例增至 ∶1 。 2023年 2023年 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 一季度 四季度 2023年 三季度 四季度 **項目 / /447套 淘金山一期 /15萬 /837套 淘金山二期 /31萬 /約 1000套 鴻翔花園二期 /10萬 /1124套 御景東方 /23萬 /939套 香蜜湖一號高層 /8萬 /318套 紅樹灣三期 /22萬 /1300套 蘭溪谷二期 /11萬 /400多套 星河丹堤 /TH 聯(lián)泰紅樹灣別墅 純水岸 2期 /TH 月亮灣別墅 波托菲諾天鵝堡 2期 3區(qū) /高層多層 /195套 羅湖區(qū) 東方尊峪 /33萬 /1607套 福田區(qū) 南山區(qū) 東方花園 8套別墅 淘金山 東方尊峪 鴻翔花園 2期 ? ? ? ? **項目 ? 百仕達(dá)五期 趨勢一：羅湖地產(chǎn)由商業(yè)小戶型向資源豪宅轉(zhuǎn)變，資源豪宅項目的客戶輻射全市。 *由于前期積累客戶主要來源于周邊區(qū)域，價格承接力有限，因此以下 客戶分析數(shù)據(jù)來源于新聞發(fā)布會后 誠意度較高的 81批 誠意客戶樣本。 20%49%27%4%1000013000900010000800090008000以下誠意客戶意向價格調(diào)查 —— 數(shù)據(jù)來源：新聞發(fā)布會后誠意度較高的 81批誠意客戶樣本 ，為追求生活品質(zhì)改善居住環(huán)境為主，因此價格有拉升空間。 資源： 梧桐山山景資源 產(chǎn)品： 高附加值、高舒適度 建筑形式： 高層（ 1722樓）、多層（ 9樓） 符號： 無邊際泳池、入口景觀電梯 ——豪宅稀缺自然資源 ——戶均 157，豪宅尺度 ——關(guān)內(nèi)豪宅稀缺產(chǎn)品 ——豪宅標(biāo)簽 項目描述：新區(qū)域、新族群、新產(chǎn)品 價格報告思路 1 項目背景分析 2 定價策略及方法 3 核心均價的推導(dǎo) 4 價目表形成及驗證 5 銷售安排及銷售預(yù)估 目標(biāo)回顧 0 價格策略推導(dǎo) 案例分析 0 0 定價策略 000 Q1：本項目入市該賣多少錢，實收均價多少錢？ Q2：房號全部放開如何推售以確保利潤最大化？ 理性利潤最大化 實收均價 1000013000元 /m2 且有風(fēng)險控制的實現(xiàn)目標(biāo) 時間軸 銷售速度 價格走勢 主推產(chǎn)品 第一批單位（ 147240） 第二批單位（ 170291） 11500 11578 11588 11757 11772 42％ 51％ 64％ 76％ 79％ 【 案例：淘金山一期 】 （ 1）房號放開走量是必然的，如何確保項目價值不損失？ （ 2）速度是確保價格穩(wěn)步提升的關(guān)鍵。 成熟市場中的領(lǐng)導(dǎo)者，具有廣泛的客戶關(guān)注，它是項目資金的主要來源。 產(chǎn)品優(yōu)勢較弱，市場承接度低，客戶需求量較低、
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