【正文】 政配套條件，包括道路、給水、排水、供電、供暖、燃?xì)?、通訊等? 協(xié)助進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的分析，提供工程施工的計(jì)劃。 二 配合部門(mén) 采購(gòu) 管理部門(mén) 1）負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工總承包商及分包商采購(gòu)招 投標(biāo)工作 ； 2）負(fù)責(zé)甲供材料、設(shè)備采購(gòu)招標(biāo)工作。 ? 流程 的適用范圍 ? 本程序適用工程管理部門(mén)在公司開(kāi)發(fā)的所有項(xiàng)目及項(xiàng)目各階段的工作 ?；诖死斫猓覀冄邪l(fā)了以管控連、價(jià)值鏈和供應(yīng)鏈為三條主線的房地產(chǎn)企業(yè)操作系統(tǒng) 。 目錄 一 我們 是誰(shuí)？ 甲方不會(huì)做甲方，常常是甲方工程管理的最大尷尬 。 二 流程相關(guān)說(shuō)明 2 、流程關(guān)系 ? 一級(jí)流程 ? 《 工程管理流程 》 二級(jí)流程 關(guān)聯(lián)流程 （ 1） 《 采購(gòu)招標(biāo)管理流程 》 （ 2） 《 工程采購(gòu)招標(biāo)管理流程 》 （ 3） 《 甲供材料設(shè)備采購(gòu)招標(biāo)管理流程 》 （ 4） 《 設(shè)計(jì)變更管理流程 》 （ 5） 《 現(xiàn)場(chǎng)簽證管理流程 》 （ 6） 《 工程付款管理流程 》 （ 7） 《 工程進(jìn)度控制管理流程 》 （ 8） 《 工程巡查管理流程 》 （ 9） 《 特急零星工程管理流程 》 （ 10） 《 安全文明施工管理流程 》 （ 11） 《 工程保修與維修管理流程 》 （ 12） 《 材料選型選樣管理流程 》 （ 13） 《 工程尾款支付管理流程 》 （ 14）工程保修款支付管理流程 》 （ 1） 《 計(jì)劃管理流程 》 （ 2） 《 成本管理流程 》 （ 3） 《 項(xiàng)目決策管理流程 》 （ 4） 《 項(xiàng)目策劃管理流程 》 （ 5） 《 設(shè)計(jì)管理流程 》 （ 6） 《 銷(xiāo)售管理流程 》 （ 7） 《 客戶服務(wù)管理流程 》 二 流程相關(guān)說(shuō)明 2 、流程關(guān)系 支持性文件 （ 1） 《 設(shè)計(jì)評(píng)審工作規(guī)范 》 （ 2） 《 方案設(shè)計(jì)優(yōu)化規(guī)范 》 （ 3） 《 方案設(shè)計(jì)審圖要點(diǎn) 》 （ 4） 《 初步設(shè)計(jì)評(píng)審要點(diǎn) 》 （ 5） 《 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化管理規(guī)范 》 （ 6） 《 施工圖審圖要點(diǎn) 》 （ 7） 《 施工圖設(shè)計(jì)評(píng)審作業(yè)指引（建筑專業(yè)） 》 （ 8） 《 施工圖設(shè)計(jì)評(píng)審作業(yè)指引（電氣、給排水、暖通、結(jié)構(gòu)專業(yè)） 》 （ 9） 《 施工圖交底管理規(guī)范 》 （ 10） 《 項(xiàng)目開(kāi)工準(zhǔn)備管理規(guī)范 》 （ 11） 《 工程管理指導(dǎo)書(shū)編制規(guī)范 》 （ 12） 《 項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃編寫(xiě)規(guī)范 》 （ 13） 《 施工組織設(shè)計(jì)審查規(guī)范 》 （ 14） 《 監(jiān)理工作的獎(jiǎng)懲辦法 》 （ 15 ） 《 ABC質(zhì)量管理規(guī)范 》 （ 16） 《 材料與工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 》 （ 17） 《 樣板引路和封樣驗(yàn)收管理規(guī)范 》 （ 18） 《 材料設(shè)備驗(yàn)收管理規(guī)范 》 （ 19） 《 隱蔽工程驗(yàn)收規(guī)范 》 （ 20） 《 工程驗(yàn)收規(guī)范 》 （ 21） 《 物業(yè)接管驗(yàn)收工作規(guī)范 》 （ 22） 《 物業(yè)移交管理規(guī)范 》 （ 23） 《 圖紙資料管理規(guī)范 》 （ 24） 《 項(xiàng)目文件管理辦法 》 （ 25） 《 項(xiàng)目例會(huì)管理規(guī)范 》 二 流程相關(guān)說(shuō)明 3 、流程 的輸入及輸出文件 流程輸入文件 流程輸出文件 （ 1） 《 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃 》 （ 2） 《 工程計(jì)劃 》 （ 3） 《 采購(gòu)招標(biāo)計(jì)劃 》 （ 4） 《 目標(biāo)責(zé)任成本控制指導(dǎo)書(shū) 》 （ 5） 《 工程承包合同 》 （ 6） 《 建設(shè)工程委托監(jiān)理合同 》 （ 1） 《 工程管理月報(bào)（樣本） 》 （ 2） 《 工程管理指導(dǎo)書(shū)（樣本） 》 目錄 一 主辦部門(mén) 工程 管理部門(mén)（項(xiàng)目部） 1）項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)計(jì)劃的執(zhí)行； 2）項(xiàng)目 論證、策劃階段的技術(shù)支持和配合工作； 3）設(shè)計(jì)階段從施工及專業(yè)角度提出設(shè)計(jì)要求； 4）工程計(jì)劃及工程相關(guān)各配套計(jì)劃的編制； 5）工程管理指導(dǎo)書(shū)的編制 6）監(jiān)理單位及施工單位的管理； 7）全面負(fù)責(zé)相應(yīng)項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、成本、協(xié)調(diào)和安全文明施工以及與監(jiān)理單位的配合、監(jiān)控等工作； 8）重點(diǎn)完成公司關(guān)注的工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)計(jì)劃和客戶敏感質(zhì)量問(wèn)題的質(zhì)量保證。 二 配合部門(mén) 物業(yè)公司 1）從物業(yè)管理、使用、維修、檢查、運(yùn)行 角度對(duì) 設(shè)計(jì)和 施工提出要求（尤其是水、暖、 電系統(tǒng)和客戶敏感質(zhì)量問(wèn)題方面 ）； 2）參與交房標(biāo)準(zhǔn)的制定，熟悉圖紙，參與 工程建設(shè) 過(guò)程中 對(duì) 客戶 敏感質(zhì)量問(wèn)題的檢查； 3）負(fù)責(zé)物業(yè)驗(yàn)收工作。 一 工程前期各階段的管理 項(xiàng)目 策劃 階段 項(xiàng)目確定后，要進(jìn)行項(xiàng)目策劃工作，工程管理部門(mén)（項(xiàng)目部）要協(xié)助設(shè)計(jì)管理部門(mén)進(jìn)行項(xiàng)目策劃和產(chǎn)品定位工作。 一 工程前期各階段的管理 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)計(jì)劃及配套計(jì)劃的編制 （ 1）在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段，討論并確定項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)的劃分 ，進(jìn)而 確定每一期施工標(biāo)段的劃分； （ 2）協(xié)助計(jì)劃管理部門(mén)確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃的關(guān)鍵控制點(diǎn)， 包括 產(chǎn)品建議書(shū)、設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)、造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的確立、開(kāi)工 許可證 、開(kāi)工、銷(xiāo)售許可證（開(kāi)盤(pán)）、銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)、主體封頂 、室外工程 、 綜合驗(yàn) 收及入住等關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)； （ 3）參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃的編制，負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程計(jì)劃的編制，重點(diǎn) 是各期、各施工標(biāo)段、各棟號(hào)等的開(kāi)工、銷(xiāo)售許可證 形象 進(jìn)度要求（開(kāi)盤(pán)）、銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)、主體封頂、分項(xiàng)工程 的開(kāi)竣工、室外各項(xiàng)工程開(kāi)竣工、分項(xiàng)驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收等 重點(diǎn) 工作的時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求； 一 工程前期各階段的管理 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)計(jì)劃及配套計(jì)劃的 編制 續(xù) （ 4）根據(jù)項(xiàng)目工程計(jì)劃，編制工程資金使用計(jì)劃，同時(shí)編制 工程 配套計(jì)劃，提供給相關(guān)部門(mén)，包括圖紙計(jì)劃、總分包商 、監(jiān)理 單位進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、甲供材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、工程 樣板計(jì)劃 ； （ 5）參與編制項(xiàng)目工程類(lèi)投入的目標(biāo)成本計(jì)劃； （ 6）協(xié)助計(jì)劃管理部門(mén)完善項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，使之與設(shè)計(jì)計(jì)劃 、報(bào)批報(bào)建計(jì)劃、工程計(jì)劃、成本計(jì)劃、銷(xiāo)售計(jì)劃、資金 計(jì)劃 、管理計(jì)劃相匹配、統(tǒng)一；工程管理部門(mén)負(fù)責(zé)項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)計(jì)劃 的執(zhí)行； （ 7）計(jì)劃管理部門(mén)根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃確定年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指標(biāo) ，工程管理部門(mén)（項(xiàng)目部）負(fù)責(zé)工程類(lèi)指標(biāo)的實(shí)施和實(shí)現(xiàn)。 （ 3）項(xiàng)目部成立后，將負(fù)責(zé)公司制定的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃的執(zhí)行，重點(diǎn)是督促、協(xié)調(diào)各部門(mén)完成各專項(xiàng)配合工作，全面負(fù)責(zé) 現(xiàn)場(chǎng)的工程管理工作； （ 4）工程管理部門(mén)負(fù)責(zé)工程管理流程的完善，工程管理標(biāo)準(zhǔn)的制定（管理制度、質(zhì)量要點(diǎn)及完成標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)度要求、成本要求、現(xiàn)場(chǎng)文明施工要求等）并檢查項(xiàng)目部的實(shí)施和落實(shí)情況，同時(shí)提供施工技術(shù)支持和服務(wù)。 二 施工準(zhǔn)備階段的管理 采購(gòu) 招投標(biāo) 續(xù) 甲供材料設(shè)備類(lèi)招投標(biāo) （ 1）項(xiàng)目部根據(jù)項(xiàng)目工程管理組織設(shè)計(jì)中確定的甲供材料 設(shè)備清單，向 采購(gòu)管理部門(mén)提出材料設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量、技術(shù) 標(biāo)準(zhǔn)和 進(jìn)場(chǎng) 時(shí)間 要求； （ 2）參與招標(biāo)文件的編制，從技術(shù)、施工、質(zhì)量、管理、服務(wù)配合 等方面 提出具體要求，并最終作為合同的附件； （ ）參與合同的編制，重點(diǎn)是協(xié)同合同管理部門(mén)將上述技術(shù)條件和 要求 與合同付款條件緊密結(jié)合，以便于管理和控制； （ 4）參與投標(biāo)單位資格預(yù)審； 二 施工準(zhǔn)備階段的管理 采購(gòu) 招投標(biāo) 續(xù) 甲供材料設(shè)備類(lèi)招投標(biāo) （ 5）參與投標(biāo)單位的考察，重點(diǎn)是同類(lèi)型設(shè)備材料使用過(guò)的項(xiàng)目， 生產(chǎn) 廠家的生產(chǎn)規(guī)模、生產(chǎn)設(shè)備、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量保證措施及 售后服務(wù) 措施等； （ 6）參與投標(biāo)文件的評(píng)審，標(biāo)書(shū)的評(píng)標(biāo)和合同談判，重點(diǎn)是投標(biāo) 單位是否 滿足所提要求并有可靠和完善的管理及技術(shù)保證措施； （ 7）對(duì)本部門(mén)員工及相關(guān)合作單位進(jìn)行合同交底，進(jìn)一步說(shuō)明公司 關(guān)注 的重點(diǎn)和要求 ； （ 8）合同的執(zhí)行。施工組織設(shè)計(jì)的基本內(nèi)容應(yīng)滿足甲方提出的要求，對(duì)甲方提出的工程重點(diǎn)、難點(diǎn)，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)度節(jié)點(diǎn)要求必須有明確、可靠的保證措施， 二 施工準(zhǔn)備階段的管理 施工組織設(shè)計(jì)審查 續(xù) 其內(nèi)容應(yīng)包括： （ 1）施工組織設(shè)計(jì)依據(jù)； （ 2）管理架構(gòu)； （ 3）進(jìn)度計(jì)劃，詳細(xì)說(shuō)明保證甲方提出的工程進(jìn)度控制節(jié)點(diǎn)保證措施，分包商單位進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、加工設(shè)備材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、詳細(xì)的施工進(jìn)度計(jì)劃（按施工網(wǎng)絡(luò)圖要求進(jìn)行編制）； （ 4）質(zhì)量保證措施，特別是 《 工程管理指導(dǎo)書(shū) 》 關(guān)于質(zhì)量要求的響應(yīng)； （ 5）技術(shù)措施、安全文明施工、施工方案，詳細(xì)敘述重要分部分項(xiàng)工程的施工技術(shù)方案（如如后澆帶、防水工程、大體積砼、轉(zhuǎn)換梁、坡屋面等）； （ 6）現(xiàn)場(chǎng)布置及機(jī)械狀況、人力資源配置和材料保證措施并與施工進(jìn)度計(jì)劃相匹配； （ 7）成品保護(hù)措施及應(yīng)急預(yù)案等。關(guān)鍵線路上的關(guān)鍵點(diǎn)可另行編制詳細(xì)計(jì)劃以便更好地組織和監(jiān)控施工。若調(diào)整，項(xiàng)目部需提交調(diào)整方案，報(bào)重大事項(xiàng)評(píng)審小組審批通過(guò)，各配套計(jì)劃也要作相應(yīng)的調(diào)整。 《 工程管理月報(bào)（樣本） 》 三、進(jìn)度管理 工程 配套計(jì)劃的編制管理 在編制項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，項(xiàng)目部同時(shí)向公司相關(guān)部門(mén)提出工程各項(xiàng)配套計(jì)劃的時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求， 包括施工圖紙交付計(jì)劃、甲供材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、資金計(jì)劃、樣板確認(rèn)計(jì)劃、乙供材限價(jià)計(jì)劃、總承包商和分包商施工單位、監(jiān)理單位的進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃等， 并分別抄送計(jì)劃管理部門(mén)、設(shè)計(jì)管理部門(mén)、成本管理部門(mén)、采購(gòu)管理部門(mén)等，各部門(mén)根據(jù)項(xiàng)目時(shí)間要求和工作本身周期編制部門(mén)工作計(jì)劃。一般來(lái)說(shuō) ，項(xiàng)目 部圖紙至少應(yīng)有 2份。 主要審核 施工圖與建筑方案的關(guān)系是否一致、施工圖 優(yōu)化的 可行性以及設(shè)計(jì)成果是否滿足設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中的要求 ，設(shè)計(jì) 造價(jià)是否滿足成本限額等。 （ 5）每次評(píng)審結(jié)束后，主持部門(mén)應(yīng)形成 《 圖紙?jiān)u審紀(jì)要 》 ，由 到會(huì)的各單位審核無(wú)誤后簽字蓋章確認(rèn)，并作為 設(shè)計(jì)補(bǔ)充 文件及有效的結(jié)算文件。項(xiàng)目部將上述問(wèn)題匯總后，再以公司部門(mén)工作聯(lián)系單或 《 圖紙會(huì)審紀(jì)要 》 的形式督促設(shè)計(jì)管理部門(mén)或設(shè)計(jì)院解決。任何口頭指令或電話聯(lián)系后都要補(bǔ)辦公司或設(shè)計(jì)院正式發(fā)出的書(shū)面變更通知。每月與監(jiān)理、施工單位核對(duì)施工圖紙的變更標(biāo)識(shí)情況，督促監(jiān)理和施工單位及時(shí)做好施工圖紙變更標(biāo)識(shí)。施工單位按監(jiān)理單位和項(xiàng)目部審批過(guò)的施工方案進(jìn)行施工，監(jiān)理單位負(fù)責(zé)檢查，項(xiàng)目部進(jìn)行監(jiān)督。 《 工程管理指導(dǎo)書(shū) 》 應(yīng)提出一整套工程質(zhì)量目標(biāo)體系，明確質(zhì)量控制要點(diǎn)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并由施工單位在施工組織設(shè)計(jì)中進(jìn)行完善，提出保證措施；在施工過(guò)程中，項(xiàng)目部督促監(jiān)理單位和施工單位嚴(yán)格履約實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)。 （ 3）審核質(zhì)量保證措施： 根據(jù) 合同要求，與監(jiān)理單位對(duì)施工單位的施工組織設(shè)計(jì)、 施工 方案中有關(guān)質(zhì)量保證措施進(jìn)行審核。 《 材料設(shè)備選型選樣管理流程 》 《 樣板引路和封樣驗(yàn)收管理規(guī)范 》 。項(xiàng)目部對(duì)所有進(jìn)場(chǎng)材料需 根據(jù)規(guī)范 要求查看材料設(shè)備的準(zhǔn)用證、合格證、檢驗(yàn)報(bào)告 ，監(jiān)理 單位對(duì)于部分材料必須進(jìn)行有見(jiàn)證送檢，未經(jīng) 檢查合格 的材料不得使用。工程質(zhì)量檢查情況如實(shí)記錄在監(jiān)理單位相應(yīng)的 質(zhì)量保證 表格上，由項(xiàng)目部工程師簽字認(rèn)可。 五 質(zhì)量管理 過(guò)程 監(jiān)控 續(xù) （ 5）質(zhì)量事故處理 施工 單位出現(xiàn)質(zhì)量事故，應(yīng)在第一時(shí)間通知監(jiān)理單位 ，并 立即組織事故處理。這些 問(wèn)題常常嚴(yán)重影響房屋的使用功能和觀感。 同時(shí) ，監(jiān)理單位和施工單位必須高度重視。 （ 2）確定責(zé)任人及巡查頻率和時(shí)間規(guī)定。 竣工 驗(yàn)收備案應(yīng)具備的主要條件： 完成規(guī)劃、水質(zhì)、電梯、人防、消防、室內(nèi)環(huán)境、環(huán)保、節(jié)能、分戶驗(yàn)收、無(wú)障礙設(shè)施等專項(xiàng)驗(yàn)收，并取 得 相應(yīng)證明文件； 有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料； 有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn) 場(chǎng) 試驗(yàn)報(bào)告； 有勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量 合格 文件； 有 工程質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)； 參 建各方出具的評(píng)價(jià)報(bào)告、施工總結(jié)等； 當(dāng)?shù)?檔案部門(mén)出具的預(yù)驗(yàn)收