【正文】 機(jī)密文件，請妥善保存 卓有識度 圓融會通 2023年 3月 15日 我們研發(fā)的操作系統(tǒng)及創(chuàng)新 資源配置 項(xiàng)目決策 項(xiàng)目策劃 設(shè)計(jì)管理 工程管理 銷售管理 客戶管理 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn) 產(chǎn)品生產(chǎn) 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 客戶開發(fā) 產(chǎn)出控制 投入控制 運(yùn)營管理 管理鏈： 組織管 控系統(tǒng) 價(jià)值鏈： 項(xiàng)目運(yùn)營系統(tǒng) 供應(yīng)鏈： 外包 管理系統(tǒng) 成果評審 合同管理 外包工作計(jì)劃 招投標(biāo)管理 架構(gòu)管理 計(jì)劃管理 成本管理 執(zhí)行力管理 （基礎(chǔ)） （ 平臺 ） （手段） 外包工作任務(wù)書 作為一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，房地產(chǎn)開發(fā)需要各專業(yè)的有效鏈接和配合?；诖死斫猓覀冄邪l(fā)了以管控連、價(jià)值鏈和供應(yīng)鏈為三條主線的房地產(chǎn)企業(yè)操作系統(tǒng) 。 目錄 一 我們 是誰？ 甲方不會做甲方，常常是甲方工程管理的最大尷尬 。 項(xiàng)目管理者而非工程管理 者 現(xiàn)場工程管理標(biāo)準(zhǔn)的制定與檢查 者 客戶的工程質(zhì)量 代表 供方（特別是監(jiān)理公司）的管理者 甲方角色 二 工程管理系統(tǒng)圖 工程管理的風(fēng)險(xiǎn)： 甲方不會作甲方，導(dǎo)致工程進(jìn)度、質(zhì)量、成本失控。 三 工程管理系統(tǒng)體系 進(jìn)度管理 3 工程前期各階段的管理 1 施工準(zhǔn)備階段的管理 2 成本管理 6 技術(shù)管理 4 質(zhì)量管理 5 三 工程管理系統(tǒng)體系 檔案文件管理 8 對監(jiān)理單位的管理 7 保修期內(nèi)的維修 11 安全文明施工管理 9 工程 物業(yè) 移交 10 項(xiàng)目工程后評估 12 目錄 二 流程相關(guān)說明 流程的目的及適用范圍 ? 流程的目的 ? 規(guī)范工程管理部門在項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)階段的工作要求；按照公司確定的工程管理標(biāo)準(zhǔn) ， 管理 、 監(jiān)督和協(xié)調(diào)監(jiān)理 、 施工單位履行合約義務(wù)；督促 、 協(xié)調(diào)各部門完成工程配套計(jì)劃 ， 從而順利完成項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 。 ? 流程 的適用范圍 ? 本程序適用工程管理部門在公司開發(fā)的所有項(xiàng)目及項(xiàng)目各階段的工作 。 二 流程相關(guān)說明 2 、流程關(guān)系 ? 一級流程 ? 《 工程管理流程 》 二級流程 關(guān)聯(lián)流程 （ 1） 《 采購招標(biāo)管理流程 》 （ 2） 《 工程采購招標(biāo)管理流程 》 （ 3） 《 甲供材料設(shè)備采購招標(biāo)管理流程 》 （ 4） 《 設(shè)計(jì)變更管理流程 》 （ 5） 《 現(xiàn)場簽證管理流程 》 （ 6） 《 工程付款管理流程 》 （ 7） 《 工程進(jìn)度控制管理流程 》 （ 8） 《 工程巡查管理流程 》 （ 9） 《 特急零星工程管理流程 》 （ 10） 《 安全文明施工管理流程 》 （ 11） 《 工程保修與維修管理流程 》 （ 12） 《 材料選型選樣管理流程 》 （ 13） 《 工程尾款支付管理流程 》 （ 14）工程保修款支付管理流程 》 （ 1） 《 計(jì)劃管理流程 》 （ 2） 《 成本管理流程 》 （ 3） 《 項(xiàng)目決策管理流程 》 （ 4） 《 項(xiàng)目策劃管理流程 》 （ 5） 《 設(shè)計(jì)管理流程 》 （ 6） 《 銷售管理流程 》 （ 7） 《 客戶服務(wù)管理流程 》 二 流程相關(guān)說明 2 、流程關(guān)系 支持性文件 （ 1） 《 設(shè)計(jì)評審工作規(guī)范 》 （ 2） 《 方案設(shè)計(jì)優(yōu)化規(guī)范 》 （ 3） 《 方案設(shè)計(jì)審圖要點(diǎn) 》 （ 4） 《 初步設(shè)計(jì)評審要點(diǎn) 》 （ 5） 《 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化管理規(guī)范 》 （ 6） 《 施工圖審圖要點(diǎn) 》 （ 7） 《 施工圖設(shè)計(jì)評審作業(yè)指引（建筑專業(yè)） 》 （ 8） 《 施工圖設(shè)計(jì)評審作業(yè)指引（電氣、給排水、暖通、結(jié)構(gòu)專業(yè)） 》 （ 9） 《 施工圖交底管理規(guī)范 》 （ 10） 《 項(xiàng)目開工準(zhǔn)備管理規(guī)范 》 （ 11） 《 工程管理指導(dǎo)書編制規(guī)范 》 （ 12） 《 項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃編寫規(guī)范 》 （ 13） 《 施工組織設(shè)計(jì)審查規(guī)范 》 （ 14） 《 監(jiān)理工作的獎(jiǎng)懲辦法 》 （ 15 ） 《 ABC質(zhì)量管理規(guī)范 》 （ 16） 《 材料與工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 》 （ 17） 《 樣板引路和封樣驗(yàn)收管理規(guī)范 》 （ 18） 《 材料設(shè)備驗(yàn)收管理規(guī)范 》 （ 19） 《 隱蔽工程驗(yàn)收規(guī)范 》 （ 20） 《 工程驗(yàn)收規(guī)范 》 （ 21） 《 物業(yè)接管驗(yàn)收工作規(guī)范 》 （ 22） 《 物業(yè)移交管理規(guī)范 》 （ 23） 《 圖紙資料管理規(guī)范 》 （ 24） 《 項(xiàng)目文件管理辦法 》 （ 25） 《 項(xiàng)目例會管理規(guī)范 》 二 流程相關(guān)說明 3 、流程 的輸入及輸出文件 流程輸入文件 流程輸出文件 （ 1） 《 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 》 （ 2） 《 工程計(jì)劃 》 （ 3） 《 采購招標(biāo)計(jì)劃 》 （ 4） 《 目標(biāo)責(zé)任成本控制指導(dǎo)書 》 （ 5） 《 工程承包合同 》 （ 6） 《 建設(shè)工程委托監(jiān)理合同 》 （ 1） 《 工程管理月報(bào)（樣本） 》 （ 2） 《 工程管理指導(dǎo)書（樣本） 》 目錄 一 主辦部門 工程 管理部門（項(xiàng)目部） 1）項(xiàng)目 開發(fā)計(jì)劃的執(zhí)行； 2）項(xiàng)目 論證、策劃階段的技術(shù)支持和配合工作； 3）設(shè)計(jì)階段從施工及專業(yè)角度提出設(shè)計(jì)要求； 4）工程計(jì)劃及工程相關(guān)各配套計(jì)劃的編制； 5）工程管理指導(dǎo)書的編制 6）監(jiān)理單位及施工單位的管理； 7）全面負(fù)責(zé)相應(yīng)項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、成本、協(xié)調(diào)和安全文明施工以及與監(jiān)理單位的配合、監(jiān)控等工作； 8）重點(diǎn)完成公司關(guān)注的工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)計(jì)劃和客戶敏感質(zhì)量問題的質(zhì)量保證。 二 配合部門 設(shè)計(jì)管理部門 1）負(fù)責(zé)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)跟蹤服務(wù)、設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場技術(shù)支持等工作； 二 配合 部門 成本 管理 部門 1）協(xié)助工程管理部門（項(xiàng)目部）進(jìn)行工程預(yù)結(jié) 算工作 及 工程成本控制。 2）及時(shí)反映建設(shè)成本的動態(tài)變化。 二 配合部門 采購 管理部門 1）負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工總承包商及分包商采購招 投標(biāo)工作 ； 2）負(fù)責(zé)甲供材料、設(shè)備采購招標(biāo)工作。 二 配合部門 物業(yè)公司 1）從物業(yè)管理、使用、維修、檢查、運(yùn)行 角度對 設(shè)計(jì)和 施工提出要求（尤其是水、暖、 電系統(tǒng)和客戶敏感質(zhì)量問題方面 ）； 2）參與交房標(biāo)準(zhǔn)的制定，熟悉圖紙，參與 工程建設(shè) 過程中 對 客戶 敏感質(zhì)量問題的檢查； 3）負(fù)責(zé)物業(yè)驗(yàn)收工作。 三 決策 機(jī)構(gòu) 重大 事項(xiàng)評審小組 1）對影響工程的重大事項(xiàng)進(jìn)行評審。 目錄 四 流程 操作指引 操作指引 目錄 進(jìn)度管理 3 工程前期各階段的管理 1 施工準(zhǔn)備階段的管理 2 成本管理 6 技術(shù)管理 4 質(zhì)量管理 5 四 流程 操作指引 操作指引目錄 檔案文件管理 8 對監(jiān)理單位的管理 7 保修期內(nèi)的維修 11 安全文明施工管理 9 工程 物業(yè) 移交 10 項(xiàng)目工程后評估 12 一 工程 前期各階段的管理 目錄 工程前期各階段的管理 2）項(xiàng)目策劃階段 1）項(xiàng)目決策階段 4）項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃及配套計(jì)劃的編制 3）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段 5）目標(biāo)成本 一 工程 前期各階段的管理 項(xiàng)目決策階段 當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析工作時(shí)，工程管理部門（項(xiàng)目部）要配合并協(xié)助項(xiàng)目拓展管理部門進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析工作。 具體工作有 : 了解地上障礙物狀況：包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素； 了解地下障礙物狀況：包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 結(jié)構(gòu)等； 了解地質(zhì)條件：包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求等； 協(xié)助了解市政配套條件，包括道路、給水、排水、供電、供暖、燃?xì)?、通訊等? 協(xié)助進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的分析，提供工程施工的計(jì)劃。 一 工程前期各階段的管理 項(xiàng)目 策劃 階段 項(xiàng)目確定后，要進(jìn)行項(xiàng)目策劃工作，工程管理部門（項(xiàng)目部）要協(xié)助設(shè)計(jì)管理部門進(jìn)行項(xiàng)目策劃和產(chǎn)品定位工作。 具體工作包括： 參與研究產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行施工可行性分析； 參加產(chǎn)品建議書的評審，對產(chǎn)品質(zhì)量、工期提出要求和建議； 參與編制項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃指導(dǎo)書。 一 工程前期各階段的管理 3 、 項(xiàng)目 設(shè)計(jì)階段 （ 1）項(xiàng)目方案設(shè)計(jì) 階段 工程 管理部門（項(xiàng)目部）協(xié)助、配合設(shè)計(jì)管理部門 進(jìn)行項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段的工作，主要是技術(shù)方面的支持： 土方平衡 方面的要求和建議，根據(jù)建筑方案、現(xiàn)場場地狀況、分期建設(shè)規(guī)劃等條件，對土方平衡從施工技術(shù)、經(jīng)濟(jì)角度提出目標(biāo)和要求，使土方運(yùn)輸量或土方運(yùn)輸成本最低的條件下 ,確定挖、填方區(qū)土方的調(diào)配方向和數(shù)量 ,從而縮短工期 ,提高經(jīng)濟(jì)效益 ； 配套設(shè)施方面的要求和建議，包括對煤氣調(diào)壓站、變電站、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵房、采暖用房、物業(yè)管理用房、空調(diào)機(jī)房、通風(fēng)機(jī)房、污水處理設(shè)備等配套設(shè)施如何更合理的布置，結(jié)合施工技術(shù)、分期開發(fā)、經(jīng)濟(jì)合理等角度提出要求和建議 ； 保溫、防水、遮陽和降噪等方面的要求和建議，從施工工藝、施工質(zhì)量、使用效果等角度提出材料及做法等方面的要求和建議； 一 工程前期各階段的管理 3 、 項(xiàng)目 設(shè)計(jì)階段 （ 1）項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段 續(xù) 新技術(shù)、新材料方面的要求和建議，對新技術(shù)、新材料在工程當(dāng)中的應(yīng)用，結(jié)合當(dāng)?shù)亓?xí)慣做法和公司特殊要求（如銷售要求、優(yōu)秀節(jié)能小區(qū)等）提出建議，如節(jié)能、環(huán)保、低碳、太陽能、風(fēng)能、高舒適度等方面的材料、設(shè)備和工藝； 景觀方案的要求和建議，工程管理部門提出本地適宜栽種的植物、花卉等名目，路面、硬質(zhì)鋪裝地面材料、做法的建議，從施工角度對機(jī)電、灌溉、排水等提出要求和建議； 參與規(guī)劃方案和景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制，主要負(fù)責(zé)編制上述幾個(gè)方面的要求和建議； 參與設(shè)計(jì)成果的評審，重點(diǎn)評審設(shè)計(jì)文件中的內(nèi)容是否滿足設(shè)計(jì)任務(wù)書中本部門提出的要求。 一 工程前期各階段的管理 3 、 項(xiàng)目 設(shè)計(jì)階段 （ 2）初步設(shè)計(jì)階段 在初步設(shè)計(jì)階段，協(xié)助設(shè)計(jì)管理部門進(jìn)行編制初步設(shè)計(jì)任務(wù)書； 參與 《 交工標(biāo)準(zhǔn) 》 的審核，從工程角度提出反饋意見； 協(xié)助設(shè)計(jì)管理部門進(jìn)行初步設(shè)計(jì)方案的評 審，重點(diǎn)審核： 是否滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和景觀設(shè)計(jì)方案的要求； 對基礎(chǔ)方案、結(jié)構(gòu)方案和設(shè)備方案等從施工工藝、經(jīng)濟(jì)性等方面進(jìn)行評審和優(yōu)化； 一 工程前期各階段的管理 3 、 項(xiàng)目 設(shè)計(jì)階段 （ 3）施工圖設(shè)計(jì)階段 參與施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制，重點(diǎn)從施工工藝和使用角度提出要求和建議； 參與施工圖設(shè)計(jì)成果的評審，重點(diǎn)審核設(shè)計(jì)任務(wù)書中的要求； 一 工程前期各階段的管理 項(xiàng)目 設(shè)計(jì)階段 （ 4）裝飾設(shè)計(jì)階段 參與裝飾設(shè)計(jì)任務(wù)書編制，對精裝修材料、做法從施工及使用角度提出要求和建議； 參與精裝修設(shè)計(jì)成果的評審。 一 工程前期各階段的管理 項(xiàng)目 開發(fā)計(jì)劃及配套計(jì)劃的編制 （ 1）在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段，討論并確定項(xiàng)目分期開發(fā)的劃分 ，進(jìn)而 確定每一期施工標(biāo)段的劃分； （ 2）協(xié)助計(jì)劃管理部門確定項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃的關(guān)鍵控制點(diǎn)， 包括 產(chǎn)品建議書、設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)、造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的確立、開工 許可證 、開工、銷售許可證（開盤）、銷售節(jié)點(diǎn)、主體封頂 、室外工程 、 綜合驗(yàn) 收及入住等關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)； （ 3）參與項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃的編制，負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程計(jì)劃的編制，重點(diǎn) 是各期、各施工標(biāo)段、各棟號等的開工、銷售許可證 形象 進(jìn)度要求（開盤