【正文】 經(jīng)營(yíng)定位 本次調(diào)查的萬達(dá)客群平均個(gè)人月收入為 5218元，家庭平均月收入將近 15000元，且家庭平均月消費(fèi)支出也超過了 2023元。 大部分 已婚有小孩，單身也占近三成 客群定位 主題定位 經(jīng)營(yíng)定位 萬達(dá)廣場(chǎng)實(shí)際到店的客群特征 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號(hào)富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機(jī) ) 85911329(直線 ) 22 萬達(dá)廣場(chǎng)客群特征 — 實(shí)際客群 圖：萬達(dá)消費(fèi)者特征 身份 %%%%%學(xué)生 政府公務(wù)員專業(yè)人士 企業(yè)中高層管理者企業(yè)普通白領(lǐng) 其他人群圖：萬達(dá)消費(fèi)者特征 — 家庭收入 %%%%%%%4 0 0 0 元以下 4 0 0 0 —5 9 9 9 元6 0 0 0 —7 9 9 9 元 8 0 0 0 —9 9 9 9 元1 萬 2 萬元 2 萬—3 萬元3 萬—5 萬元 5 萬元以上圖：萬達(dá)消費(fèi)者特征 — 學(xué)歷 %%%% %高中或以下 高中、中專、技校大專 大學(xué)本科研究生及以上客群定位 主題定位 經(jīng)營(yíng)定位 目前來五角場(chǎng)萬達(dá)的客群主要是“企業(yè)員工”，其中中高層管理者占了將近三成，這也說明目前五角場(chǎng)周邊居民消費(fèi)能力的提升，也促使五角場(chǎng)萬達(dá)需要進(jìn)行整體的升級(jí)。 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號(hào)富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機(jī) ) 85911329(直線 ) 20 萬達(dá)廣場(chǎng)客群特征 — 適合的人群 圖：萬達(dá)廣場(chǎng)適合的消費(fèi)者特征 — 身份 客群定位 主題定位 經(jīng)營(yíng)定位 4 3 . 6 %1 . 6 %8 . 0 %1 7 . 6 %2 4 . 7 %2 4 . 7 %4 2 . 0 %4 4 . 6 %0% 20% 40% 60% 80% 100%潮流青年小白領(lǐng)商務(wù)人士專職主婦學(xué)生企業(yè)高管 , 老板政府官員適合絕大部分人群圖：萬達(dá)廣場(chǎng)適合的消費(fèi)者特征 — 價(jià)值觀 2 6 . 0 %7 . 7 %3 5 . 9 %3 6 . 5 %6 6 . 0 %0% 20% 40% 60% 80% 100%時(shí)尚理性感性傳統(tǒng)沒有明確劃分消費(fèi)者認(rèn)為萬達(dá)比較適合的客群是“潮流年輕”和“小白領(lǐng)”；當(dāng)然，也有超過 40%的認(rèn)為萬達(dá)適合大部分人群，且隨著年齡的增長(zhǎng)，這種想法的人群占比越來越大。 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號(hào)富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機(jī) ) 85911329(直線 ) 17 不同客群消費(fèi)檔次對(duì)比 圖：不同客群消費(fèi)年齡對(duì)比 %%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%18歲以下1825歲2630歲3135歲3640歲4145歲4650歲50歲以上沒有明確劃分周邊區(qū)域 萬達(dá)客群 品牌目標(biāo)客群 客群定位 主題定位 經(jīng)營(yíng)定位 %%%%%%%%%%%%%%%%%%200 0元以下20234000元40006000元60008000元800 01 萬元各層次都有周邊區(qū)域 萬達(dá)客群 品牌目標(biāo)客群 圖：不同客群個(gè)人月收入對(duì)比 商戶認(rèn)為周邊區(qū)域消費(fèi)者的年齡沒有明確的劃分，而對(duì)于五角場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)的客群則主要是集中在 1835歲之間的消費(fèi)者；商戶期望的客群年齡特征基本與萬達(dá)的客群一致。而這也可能說明目前萬達(dá)的消費(fèi)者存在著分層，且其消費(fèi)訴求有了較明顯的差異，在今后的定位調(diào)整中，需要考慮不同客群的需求和相應(yīng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。這也反映出五角場(chǎng)萬達(dá)開業(yè)幾年來，其定位和功能、業(yè)態(tài)和品牌等的組合得到了大家的接受和認(rèn)可。 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號(hào)富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機(jī) ) 85911329(直線 ) 10 I. 主要研究結(jié)論 II. 詳細(xì)分析與論證過程 1. 萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位評(píng)估 a） 萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目初期定位 b） 萬達(dá)廣場(chǎng)定位的調(diào)整過程 c） 萬達(dá)廣場(chǎng)目前的定位與現(xiàn)狀 d） 今后項(xiàng)目定位的調(diào)整方向 2. 萬達(dá)廣場(chǎng)租金水平評(píng)估 a） 萬達(dá)廣場(chǎng)租金水平分析 b） 萬達(dá)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理狀況 III. 附件 目錄 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號(hào)富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機(jī) ) 85911329(直線 ) 11 萬達(dá)廣場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)過程中定位的逐漸調(diào)整 僅僅是滿足小范圍內(nèi)的客群購物的需求 滿足了區(qū)域的客群購物需求，同時(shí)還為其提供更多的生活便利和享受。 客群定位 ： ?以五角場(chǎng)為中心，區(qū)域內(nèi)主要是學(xué)生與教師群體，以及部分其他居民；隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，區(qū)域內(nèi)聚集了部分白領(lǐng)和專業(yè)人士。 (3) 其他 : ? 營(yíng)銷推廣力度小 ， 開業(yè)后的再投入較少； ? 商戶尤其是優(yōu)質(zhì)商戶的客戶關(guān)系維護(hù)與開發(fā)投入不夠； ? 萬達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)部如住宅 、 寫字樓和商戶資源沒有充分整合和有效共享 。 ? 關(guān)于美食廣場(chǎng)： ? 移植到第一食品 ， 此區(qū)域做快速消費(fèi)品集群 。 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號(hào)富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機(jī) ) 85911329(直線 ) 4 主要研究結(jié)論 租金水平 (1) 萬達(dá)廣場(chǎng)： ? 租金收取模式：純租金 ， 逐年遞增 ? 2023年平均租金： 3個(gè)億 ? 同比 2023年遞增比率： 67% ? 2023年整體銷售額： (2) 百聯(lián)又一城 : ? 租金收取模式：純租金 ， 逐年遞增 ? 2023年平均租金： 2個(gè)億 ? 同比 2023年遞增比率： ? 2023年整體銷售額： 13億 (3) 大寧國際廣場(chǎng)： ? 租金收取模式：保底租金 、 提成兩者取高 ? 2023年平均租金： ? 同比 2023年遞增比率： ? 2023年整體銷售額： 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號(hào)富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機(jī) ) 85911329(直線 ) 5 主要研究結(jié)論 改進(jìn)建議 (1) 主力店面積過大 ， 應(yīng)盡量縮小主力店 ，增加次主力店和零售面積； (2) 建筑本身遺留問題 ， 導(dǎo)致格局和動(dòng)線的不合理 ， 建議對(duì)局部結(jié)構(gòu)重新整改 ， 提高物業(yè)的可視性 、 均好性 、 便利性 ， 提高客流的兼容性； (3) 外立面：色彩和形象與現(xiàn)有定位不符 ，缺少招攬性和品質(zhì)感 ， 建議外立面全面設(shè)計(jì)和整改； (4) 部分工程硬傷 ， 如餐飲的下水 、 排煙管徑小 、 空調(diào)容量 、 燈光線路布置等 ， 建議在物業(yè)本身情況允許的前提下適當(dāng)改進(jìn) 。 以極具規(guī)模的綜合體或巨無霸優(yōu)勢(shì)扛起體驗(yàn)商業(yè)的大旗 ， 強(qiáng)化零售娛樂化和娛樂零售化 。 (2) 形象定位： ? 樹立 “ 時(shí)尚坐標(biāo) ” ， “ 資訊坐標(biāo) ” 的市場(chǎng)形象 。 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號(hào)富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機(jī) ) 85911329(直線 ) 6 主要研究結(jié)論 今后發(fā)展思路建議 (1) 市場(chǎng)層面： ? 關(guān)于主力店： ? 巴黎春天升級(jí) (如：瑪莎百貨 )；沃爾瑪升級(jí)為精品超市或調(diào)整為具有展示功能的物業(yè)；寶大祥品牌和形象全面提升 ， 做成有品味和有品牌的珠寶宮殿 ， 兼具時(shí)尚性和展示性；特力時(shí)尚匯重新定位招商 ， 可考慮做成家居體驗(yàn)館 +美容美體沙龍等 。 ? 對(duì)部分主力店的轉(zhuǎn)租品牌進(jìn)行過程的控制 。 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號(hào)富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機(jī) ) 85911329(直線 ) 7 I. 主要研究結(jié)論 II. 詳細(xì)分析與論證過程 1. 萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位評(píng)估 a） 萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目初期定位 b） 萬達(dá)廣場(chǎng)定位的調(diào)整過程 c） 萬達(dá)廣場(chǎng)目前的定位與現(xiàn)狀 d） 今后項(xiàng)目定位的調(diào)整方向 2. 萬達(dá)廣場(chǎng)租金水平評(píng)估 a） 萬達(dá)廣場(chǎng)租金水平分析 b） 萬達(dá)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理狀況 III. 附件 目錄 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號(hào)富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機(jī) ) 85911329(直線 ) 8 萬達(dá)與可比項(xiàng)目的基本情況 萬達(dá)廣場(chǎng) 2023年 8月開業(yè) 建筑面積 34萬平米 商業(yè)面積 26萬平米 項(xiàng)目位置： ?市級(jí)商業(yè)副中心 五角場(chǎng) 百聯(lián)又一城 2023年 1月開業(yè) 建筑面積 商業(yè)面積 項(xiàng)目位置： ?楊浦五角場(chǎng)商圈 大寧國際 2023年 6月開業(yè) 建筑面積 25萬平米 商業(yè)面積 12萬平米 項(xiàng)目位置： ?閘北區(qū)共和新路 1918號(hào) 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號(hào)富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機(jī) ) 85911329(直線 ) 9 萬達(dá)與可比項(xiàng)目的初期定位對(duì)比 萬達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目定位 ： ?以時(shí)尚品牌、個(gè)性前衛(wèi)為經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，追求整體品位與品質(zhì)，形成與各大主力店經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)適當(dāng)錯(cuò)位，共同打造一個(gè)聚集人氣、現(xiàn)代時(shí)尚的商業(yè)廣場(chǎng)。目標(biāo)消費(fèi)群體主要為中等偏上消費(fèi)能力客群，年齡主要集中在 2540歲之間的中產(chǎn)階層。 成為上海地區(qū)的購物休閑娛樂為一體的代表處之一，引領(lǐng)時(shí)尚潮流和消費(fèi)趨勢(shì)。 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號(hào)富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機(jī) ) 85911329(直線 ) 14 消費(fèi)者和商戶理解的萬達(dá)主題定位 圖：消費(fèi)者對(duì)萬達(dá)廣場(chǎng)的形象描述 Q6（消費(fèi)者問卷） :您認(rèn)為萬達(dá)廣場(chǎng)在您心目中的形象與下列哪些描述比較相符？ 圖：商戶對(duì)萬達(dá)廣場(chǎng)的形象描述 Q2（商戶問卷） :您認(rèn)為萬達(dá)廣場(chǎng)的形象與下列哪些描述比較相符？ 1 0 . 6 %1 2 . 2 %1 5 . 1 %2 3 . 4 %3 6 . 2 %3 7 . 5 %6 4 . 1 %0% 20% 40% 60% 80% 100%年輕時(shí)尚的購物娛樂圣地中高檔服裝 / 服飾消費(fèi)中心個(gè)性潮流的展示舞臺(tái)日常生活用品總匯白領(lǐng)生活的聚集地家庭主婦的樂園家庭親情體驗(yàn)中心 2 1 . 6 %8 . 1 %1 3 . 5 %2 7 . 0 %2 9 . 7 %3 7 . 8 %6 7 . 6 %0% 20% 40% 60% 80% 100%主題定位 客群定位 經(jīng)營(yíng)定位 五角場(chǎng)萬達(dá)經(jīng)過最近幾年的經(jīng)營(yíng)，在消費(fèi)者和商戶的心目中都認(rèn)為目前萬達(dá)是“ 年輕時(shí)尚的購物娛樂圣地 ”的形象，而這與萬達(dá)期望的打造時(shí)尚潮流，引領(lǐng)消費(fèi)趨勢(shì)相吻合。 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號(hào)富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機(jī) ) 85911329(直線 ) 16 不同客群消費(fèi)檔次對(duì)比 圖：不同客群消費(fèi)檔次對(duì)比 %%%%%%%%%%%%%%%%%%低檔中低檔中檔中高檔高檔各檔次都有/都適合周邊區(qū)域 萬達(dá)客群 品牌目標(biāo)客群 客群定位 主題定位 經(jīng)營(yíng)定位 %%%%%%%%%%%%%%%% %%%%%%%%學(xué)生潮流青年小白領(lǐng)商務(wù)人士政府官員企業(yè)高管/老板專職主婦適合大部分人群周邊區(qū)域 萬達(dá)客群 品牌目標(biāo)客群 圖：不同客群身份對(duì)比 商戶認(rèn)為目前五角場(chǎng)萬達(dá)和周邊區(qū)域的客群消費(fèi)檔次沒有明顯的差異，均為中檔客群。 從個(gè)人月收入來看，萬達(dá)周邊區(qū)域和五角場(chǎng)萬達(dá)以及商戶的期望基本相同，重合度較高；雖然五角場(chǎng)區(qū)域人口多，基數(shù)大，單購買力不是特別強(qiáng)。 萬達(dá)目前主要是能滿足消費(fèi)者對(duì)“時(shí)尚”的追求。 超過 60%來萬達(dá)的客群其家庭收入超過了 1萬； 70%以上為大專及以上學(xué)歷。對(duì)比上海地區(qū)的平均收入和開支水平可知，五角場(chǎng)萬達(dá)客群的經(jīng)濟(jì)能力隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展正在快速的上升。此區(qū)域帶來 3 . 4 %的客群。此區(qū)域帶來的客群。 同時(shí)，萬達(dá)客群也已輻射到市區(qū)商圈范圍內(nèi)，這也說明萬達(dá)正在往都市型購物中心轉(zhuǎn)變。因而，目前萬達(dá)對(duì)業(yè)態(tài)和品牌組合的整改都面臨著不少阻力和合約限制，其收益也受到一定影響 。 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號(hào)富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機(jī) ) 85911329(直線 ) 29 時(shí)尚購物親朋聚會(huì)休閑娛樂生活便利居家情趣親子互動(dòng)商務(wù)交際文化藝術(shù)身心提升100%80%60%40%20%0%20%40%60%80%100%0% 10% 20% 30% 40% 50%