安徽宣城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目定位報(bào)告--wenkub
2023-03-15 10:20:27 本頁(yè)面
【正文】 低價(jià)位的普通商品住房供不應(yīng)求，批準(zhǔn)預(yù)售、實(shí)際銷售基本上持平，可售房源幾乎微乎其微；與此同時(shí)，可售的房源絕大部分都是 120㎡ 以上，特別是 144㎡ 以上的帶躍層或復(fù)式的大戶型和單價(jià) 3000元 /㎡ 的高價(jià)位的高檔商品住房，也就是說(shuō)套型越大、價(jià)位越高則可售房源越多，越滯銷，所以各開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)充分考慮到調(diào)整住房產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必要性和迫切性。 宣 城 市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 初 析 (2)《 宣城市城市住房建設(shè)規(guī)劃 》 （ 20232023）的指引 根據(jù)《宣城市城市住房建設(shè)規(guī)劃》， “ 十一五 ” 期間住房建設(shè)的居住用地供應(yīng)總量目標(biāo)為 ，新建住房的建設(shè)總量目標(biāo)為280萬(wàn)㎡，共 ，市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模將比 “ 十五 ” 期間擴(kuò)大 23倍，且調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)資源節(jié)約型住房消費(fèi)，按照總量控制、區(qū)域平衡、遠(yuǎn)近結(jié)合的原則，套型建筑面積在 90㎡以下的普通住房總建筑面積在 “ 十一五 ” 期間總量控制達(dá)到新建商品住房總建筑面積的70%以上。 宣 城 市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 初 析 圖一 :2023年 1月 2023年 8月的各類商品房實(shí)時(shí)成交數(shù)據(jù) 月份 項(xiàng)目 住宅 商業(yè) 辦公 其它 2023年 1月份 套數(shù)（套 /件） 70 27 5 2 面積（萬(wàn)㎡） 金額（萬(wàn)元） 平均交易價(jià)格（元 /㎡ ） 2023年 2月份 套數(shù)（套 /件） 28 6 1 0 面積（萬(wàn)㎡） 0 金額（萬(wàn)元） 0 平均交易價(jià)格（元 /㎡ ） 0 2023年 3月份 套數(shù)（套） 145 10 0 2 面積（萬(wàn)㎡） 0 金額（萬(wàn)元） 0 平均交易價(jià)格（元 /㎡ ） 0 2023年 4月份 套數(shù)（套） 39 12 0 5 面積（萬(wàn)㎡） 0 金額（萬(wàn)元） 0 平均交易價(jià)格（元 /㎡ ） 0 宣 城 市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 初 析 2023年 5月份 套數(shù)（套） 63 7 0 7 面積（萬(wàn)㎡） 0 金額（萬(wàn)元） 0 平均交易價(jià)格（元 /㎡ ） 0 2023年 6月份 套數(shù)（套） 45 6 2 1 面積（萬(wàn)㎡） 金額（萬(wàn)元） 平均交易價(jià)格（元 /㎡ ） 2600 2023年 7月份 套數(shù)（套） 94 12 0 3 面積（萬(wàn)㎡） 0 金額（萬(wàn)元） 0 平均交易價(jià)格（元 /㎡ ） 0 2023年 8月份 套數(shù)（套） 123 18 0 2 面積（萬(wàn)㎡） 0 金額（萬(wàn)元） 0 平均交易價(jià)格（元 /㎡ ） 0 宣 城 市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 初 析 圖二 :各類新建商品房平均交易價(jià)格柱形圖 宣 城 市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 初 析 宣 城 市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 初 析 小結(jié) 2023年乃至未來(lái)幾年，宣城市的商品住房供應(yīng)將逐年增加，供需矛盾將逐年解決，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)也將明顯改善，老百姓選房購(gòu)房的余地將逐年加大，宣城市的房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭將得到減緩，住房?jī)r(jià)格也將見(jiàn)頂回穩(wěn)。尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，以便于本項(xiàng)目的更好的進(jìn)行市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷。 主要賣點(diǎn) ：企業(yè)實(shí)力大、項(xiàng)目體量大、位置較好、交通方便，環(huán)境景觀較好、宣城第一批高層住宅。 本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商實(shí)力強(qiáng)、本項(xiàng)目規(guī)模大 總體規(guī)劃較好 項(xiàng) 目 情 況 及 周 邊 競(jìng) 爭(zhēng) 項(xiàng) 目 分 析 美都新城政策問(wèn)題所在： 2023年 12月，市政府成功掛牌出讓了位于昭亭南路東側(cè)、水陽(yáng)江大道北側(cè)的地塊，共 。均價(jià)達(dá)到 1600元 /平方米左右。 項(xiàng) 目 情 況 及 周 邊 競(jìng) 爭(zhēng) 項(xiàng) 目 分 析 暢銷戶型 ：三居 本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目的位置 項(xiàng)目規(guī)模較大 價(jià)格 ：目前均價(jià)為？元 /平方米，開(kāi)盤是均價(jià)為？元 /平方米。 銷售情況 ：該項(xiàng)目開(kāi)盤至今，銷售速度較快，目前銷售率已達(dá) 80%。希達(dá)小區(qū)平均單價(jià)最低，為2023元 /平方米不到，這主要是由于該盤以農(nóng)民拆遷安置房為主，較之其他盤在道路、景觀、配套等方面有明顯不足。 3. 社區(qū)共享型生態(tài)。 社區(qū)的多元共存下的演進(jìn)。 3. 社區(qū)共享型生態(tài) 跨越式變革 —— 社區(qū)理念的升級(jí) 規(guī)劃 建筑 景觀 戶型 配套 規(guī)劃 建筑 景觀 戶型 配套 ?開(kāi) ?放 ?式 ?空 ?間 ?社 ?區(qū) ?共 ?享 ?空 ?間 半開(kāi)放社區(qū)經(jīng)營(yíng)理念。 ?外部的開(kāi)敞式的空間，如入口廣場(chǎng)，景觀型道路，公共交通站 …… ?對(duì)外經(jīng)營(yíng)性的配套設(shè)施，如超級(jí)市場(chǎng)，商業(yè)街 …… ?開(kāi)放的，大氣的 ?多元化理念 —— 功能 產(chǎn) 品 定 位 規(guī)劃 建筑 景觀 戶型 配套 半開(kāi)放社區(qū)經(jīng)營(yíng)理念。 愛(ài)面子 產(chǎn) 品 定 位 中國(guó)人的特點(diǎn)，目標(biāo)消費(fèi)者的心理。 尊貴感的體現(xiàn)，現(xiàn)代感 歐式元素。 尊貴感的體現(xiàn)，現(xiàn)代感 歐式元素。 ?突破宣城現(xiàn)有的物業(yè)類型。 ?以景觀優(yōu)勢(shì)，充分激發(fā)宣城人對(duì)大巧不工又似渾然天成的景觀的欣賞。 ?針對(duì) 宣 城同質(zhì)樓盤的競(jìng)爭(zhēng)策略 ?跨越式變革的產(chǎn)品策略 產(chǎn) 品 定 位 配套 規(guī)劃 建筑 景觀 戶型 創(chuàng)新的必要。 灰空間的應(yīng)用。 ?在眾多配套要求中，滿足日常生活之需的生鮮超市，與社區(qū)商業(yè)街是非常必要的。 產(chǎn) 品 定 位 規(guī)劃 建筑 景觀 戶型 配套 “泛”之于會(huì)所的應(yīng)用。 。 新右岸主義者，物質(zhì)與心靈的極致自由 新右岸主義 形 象 定 位 從左岸到右岸，不僅僅是從咖啡到紅酒的轉(zhuǎn)變，更是一種價(jià)值觀、一種生活文化、一種膜拜主體的
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