安徽宣城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)項目定位報告-(已修改)
2025-03-04 10:20 本頁面
【正文】 安徽宣城 市經(jīng)濟(jì) 開發(fā)區(qū)項目 — — 項目構(gòu)想 建華地產(chǎn) KENWARD PROPERTY 公元 2023年 9月 目 錄 2023宣城房地產(chǎn)市場主題 —— 宏觀調(diào)控 1 增供土地，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 2 合理推進(jìn)城市房屋拆遷。 3 執(zhí)行房地產(chǎn)信貸政策，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量。 4 制定合理的二手房交易環(huán)節(jié)稅收政策。 5 出臺《宣城市城市住房建設(shè)規(guī)劃》。 6 啟動廉租住房保障制度。 7 加強商品房預(yù)（銷）售管理，整治市場秩序。 8 完善房地產(chǎn)市場監(jiān)測和信息發(fā)布制度。 宣 城 市 房 地 產(chǎn) 市 場 初 析 2023年宣城房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢 —— 平穩(wěn)發(fā)展 1 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩，企業(yè)開發(fā)投資意愿增加。 2 房地產(chǎn)業(yè)支柱地位突出，對財政的貢獻(xiàn)度不斷增強。 3 開發(fā)企業(yè)投資意愿增強。 4 居民購房意愿增加，房地產(chǎn)市場活躍。 宣 城 市 房 地 產(chǎn) 市 場 初 析 2023年宣城房地產(chǎn)市場的焦點 —— 房價續(xù)漲 根據(jù)商品房銷售合同網(wǎng)上登記備案數(shù)據(jù)， 2023年年末新建商品住房平均交易價格 3150元 /㎡ ,剔除高層不可比因素 ,多層典型同質(zhì)樓盤均價比上年年末上漲了 %左右；網(wǎng)上登記備案數(shù)據(jù)同時顯示， 2023年 112月新建商品住房均價 2436元 /㎡，若每套住房以 90㎡計，總價值為 219240元， 2023年宣城市區(qū)城鎮(zhèn)居民戶均可支配收入 25948元（以市區(qū)城鎮(zhèn)居民戶均 人， 2023年人均可支配收入 9041元計算），房價收入比 ，表現(xiàn)為偏高。 宣 城 市 房 地 產(chǎn) 市 場 初 析 從圖一分析 : 新建商品住房前 11個月平均呈小幅波動，但 12月由于小高層等高檔住宅新盤開盤，所以均價有較大幅度上揚。新建商品房中商業(yè)用房和其它用途（主要是車庫、儲藏室等）房屋的平均交易價各受不同地段成交量多少等因素的影響價格波動較大。 圖一 :2023年市區(qū)新建商品房平均交易價格柱形圖 (單位 :元 /㎡ ) 宣 城 市 房 地 產(chǎn) 市 場 初 析 從圖二分析，二手住房買賣平均交易價格（評估價）總體上較2023年有較大幅度的上漲，全年均價同比上漲兩位數(shù)以上。 112月二手住房買賣價格除 2月份略有波動外，其它各月基本上較平穩(wěn)，波動較小。 圖二 :2023年市區(qū)二手住房買賣登記平均交易價格折線圖 (單位 :元 /㎡ ) 宣 城 市 房 地 產(chǎn) 市 場 初 析 房價上漲的原因 1 近兩年商品住房建設(shè)供求比例失衡，市場供不應(yīng)求，直接導(dǎo)致房價上漲。 2 商品住房結(jié)構(gòu)不盡合理。 3 市場上少數(shù)投機、投資現(xiàn)象的增加及市民追漲的心理作用，加速了房價的上漲。 4 客觀因素方面：一是建筑材料、人員工資等建筑成本的上漲，二是小區(qū)的環(huán)境綠化條件、基礎(chǔ)配套設(shè)施、住房品質(zhì)等的提高所帶來的間接成本增加；三是土地 “ 招拍掛 ” 政策實施帶來土地價格上漲，據(jù)統(tǒng)計，今年二級地段上土地平均出讓價格較去年增加 %。 宣 城 市 房 地 產(chǎn) 市 場 初 析 圖三、不同套型的新建商品住房供求結(jié)構(gòu)圖 (單位 :㎡ ) 圖四、不同價位新建商品住房供求結(jié)構(gòu)圖 (單位 :㎡ 、元 /㎡ ) 宣 城 市 房 地 產(chǎn) 市 場 初 析 其一： 中低價位、中小套型的普通商品住房供應(yīng)不足，高價位、大套型的一哄而上帶動了房價上漲。 2023年應(yīng)市預(yù)售的新建商品住房中， 90㎡以下中小套型所占的比例和 2023元 /㎡ 以下中低價位的比例占總供應(yīng)量的%和 %，不能達(dá)到 70%的調(diào)控要求。 其二： 商品住房的供應(yīng)和銷售具有區(qū)間性，而可售房源與套型、價位幾乎呈正比。如 :90㎡ 以下中小套型和 2023元 /㎡ 以下中低價位的普通商品住房供不應(yīng)求，批準(zhǔn)預(yù)售、實際銷售基本上持平，可售房源幾乎微乎其微；與此同時，可售的房源絕大部分都是 120㎡ 以上，特別是 144㎡ 以上的帶躍層或復(fù)式的大戶型和單價 3000元 /㎡ 的高價位的高檔商品住房，也就是說套型越大、價位越高則可售房源越多，越滯銷，所以各開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分考慮到調(diào)整住房產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必要性和迫切性。 從圖三、圖四可以看出 : 宣 城 市 房 地 產(chǎn) 市 場 初 析 2023年宣城房地產(chǎn)市場的趨勢 — — 供銷兩旺 2023年，隨著宣城市各項房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策、措施的 進(jìn)一步執(zhí)行和深入，宣城市房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)供銷兩旺 的趨勢 .房價上漲勢頭也將得到減緩 .將表現(xiàn)在一下三個 方面： 宣 城 市 房 地 產(chǎn) 市 場 初 析 (1) 202 2023年土地供應(yīng)總量的增加和 供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改善 202 2023年，通過公開掛牌和拍賣，市區(qū)出讓但還未開工的房地產(chǎn)開發(fā)用地有 14宗 1438畝，加上此前開發(fā)商囤積的未動工開發(fā)的存量土地約有 205畝，共 1643畝，保守按平均容積率 ，可以建成總面積142萬㎡左右的商品房供應(yīng)，且按設(shè)計條件其中絕大部分為普通商品房。另據(jù)調(diào)查： 2023年，市區(qū)已開工即將上市或擬開工可望上市的項目有：梅園 .金領(lǐng)苑、美都新城、大壩塘改造項目、西林東苑、東苑新村（國鑫世紀(jì)城）、希達(dá)小區(qū)、綠寶嘉園以及稻香新村、天都花園等十幾個項目，總面積約 35萬㎡。以上項目結(jié)構(gòu)均衡，不僅有高層住宅，還有普通商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房等不同結(jié)構(gòu)供應(yīng)；地段互補，中心城區(qū)地段的高檔住房和開發(fā)區(qū)等二級地段普通住房也互為補充，所以可以預(yù)見， 2023年市區(qū)房地產(chǎn)市場將會供銷兩旺。 宣 城 市 房 地 產(chǎn) 市 場 初 析 (2)《 宣城市城市住房建設(shè)規(guī)劃 》 （ 20232023）的指引 根據(jù)《宣城市城市住房建設(shè)規(guī)劃》， “ 十一五 ” 期間住房建設(shè)的居住用地供應(yīng)總量目標(biāo)為 ，新建住房的建設(shè)總量目標(biāo)為280萬㎡，共 ，市場供應(yīng)規(guī)模將比 “ 十五 ” 期間擴(kuò)大 23倍，且調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)資源節(jié)約型住房消費，按照總量控制、區(qū)域平衡、遠(yuǎn)近結(jié)合的原則，套型建筑面積在
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