安徽宣城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目定位報(bào)告-(已修改)
2025-03-04 10:20 本頁(yè)面
【正文】 安徽宣城 市經(jīng)濟(jì) 開發(fā)區(qū)項(xiàng)目 — — 項(xiàng)目構(gòu)想 建華地產(chǎn) KENWARD PROPERTY 公元 2023年 9月 目 錄 2023宣城房地產(chǎn)市場(chǎng)主題 —— 宏觀調(diào)控 1 增供土地，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 2 合理推進(jìn)城市房屋拆遷。 3 執(zhí)行房地產(chǎn)信貸政策，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量。 4 制定合理的二手房交易環(huán)節(jié)稅收政策。 5 出臺(tái)《宣城市城市住房建設(shè)規(guī)劃》。 6 啟動(dòng)廉租住房保障制度。 7 加強(qiáng)商品房預(yù)（銷）售管理，整治市場(chǎng)秩序。 8 完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布制度。 宣 城 市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 初 析 2023年宣城房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì) —— 平穩(wěn)發(fā)展 1 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩，企業(yè)開發(fā)投資意愿增加。 2 房地產(chǎn)業(yè)支柱地位突出，對(duì)財(cái)政的貢獻(xiàn)度不斷增強(qiáng)。 3 開發(fā)企業(yè)投資意愿增強(qiáng)。 4 居民購(gòu)房意愿增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍。 宣 城 市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 初 析 2023年宣城房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn) —— 房?jī)r(jià)續(xù)漲 根據(jù)商品房銷售合同網(wǎng)上登記備案數(shù)據(jù)， 2023年年末新建商品住房平均交易價(jià)格 3150元 /㎡ ,剔除高層不可比因素 ,多層典型同質(zhì)樓盤均價(jià)比上年年末上漲了 %左右；網(wǎng)上登記備案數(shù)據(jù)同時(shí)顯示， 2023年 112月新建商品住房均價(jià) 2436元 /㎡，若每套住房以 90㎡計(jì)，總價(jià)值為 219240元， 2023年宣城市區(qū)城鎮(zhèn)居民戶均可支配收入 25948元（以市區(qū)城鎮(zhèn)居民戶均 人， 2023年人均可支配收入 9041元計(jì)算），房?jī)r(jià)收入比 ，表現(xiàn)為偏高。 宣 城 市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 初 析 從圖一分析 : 新建商品住房前 11個(gè)月平均呈小幅波動(dòng)，但 12月由于小高層等高檔住宅新盤開盤，所以均價(jià)有較大幅度上揚(yáng)。新建商品房中商業(yè)用房和其它用途（主要是車庫(kù)、儲(chǔ)藏室等）房屋的平均交易價(jià)各受不同地段成交量多少等因素的影響價(jià)格波動(dòng)較大。 圖一 :2023年市區(qū)新建商品房平均交易價(jià)格柱形圖 (單位 :元 /㎡ ) 宣 城 市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 初 析 從圖二分析，二手住房買賣平均交易價(jià)格（評(píng)估價(jià)）總體上較2023年有較大幅度的上漲，全年均價(jià)同比上漲兩位數(shù)以上。 112月二手住房買賣價(jià)格除 2月份略有波動(dòng)外，其它各月基本上較平穩(wěn)，波動(dòng)較小。 圖二 :2023年市區(qū)二手住房買賣登記平均交易價(jià)格折線圖 (單位 :元 /㎡ ) 宣 城 市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 初 析 房?jī)r(jià)上漲的原因 1 近兩年商品住房建設(shè)供求比例失衡，市場(chǎng)供不應(yīng)求，直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。 2 商品住房結(jié)構(gòu)不盡合理。 3 市場(chǎng)上少數(shù)投機(jī)、投資現(xiàn)象的增加及市民追漲的心理作用，加速了房?jī)r(jià)的上漲。 4 客觀因素方面：一是建筑材料、人員工資等建筑成本的上漲，二是小區(qū)的環(huán)境綠化條件、基礎(chǔ)配套設(shè)施、住房品質(zhì)等的提高所帶來的間接成本增加；三是土地 “ 招拍掛 ” 政策實(shí)施帶來土地價(jià)格上漲，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年二級(jí)地段上土地平均出讓價(jià)格較去年增加 %。 宣 城 市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 初 析 圖三、不同套型的新建商品住房供求結(jié)構(gòu)圖 (單位 :㎡ ) 圖四、不同價(jià)位新建商品住房供求結(jié)構(gòu)圖 (單位 :㎡ 、元 /㎡ ) 宣 城 市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 初 析 其一： 中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房供應(yīng)不足，高價(jià)位、大套型的一哄而上帶動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。 2023年應(yīng)市預(yù)售的新建商品住房中， 90㎡以下中小套型所占的比例和 2023元 /㎡ 以下中低價(jià)位的比例占總供應(yīng)量的%和 %，不能達(dá)到 70%的調(diào)控要求。 其二： 商品住房的供應(yīng)和銷售具有區(qū)間性，而可售房源與套型、價(jià)位幾乎呈正比。如 :90㎡ 以下中小套型和 2023元 /㎡ 以下中低價(jià)位的普通商品住房供不應(yīng)求，批準(zhǔn)預(yù)售、實(shí)際銷售基本上持平，可售房源幾乎微乎其微；與此同時(shí)，可售的房源絕大部分都是 120㎡ 以上，特別是 144㎡ 以上的帶躍層或復(fù)式的大戶型和單價(jià) 3000元 /㎡ 的高價(jià)位的高檔商品住房，也就是說套型越大、價(jià)位越高則可售房源越多，越滯銷，所以各開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分考慮到調(diào)整住房產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必要性和迫切性。 從圖三、圖四可以看出 : 宣 城 市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 初 析 2023年宣城房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì) — — 供銷兩旺 2023年，隨著宣城市各項(xiàng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策、措施的 進(jìn)一步執(zhí)行和深入，宣城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)供銷兩旺 的趨勢(shì) .房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭也將得到減緩 .將表現(xiàn)在一下三個(gè) 方面： 宣 城 市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 初 析 (1) 202 2023年土地供應(yīng)總量的增加和 供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改善 202 2023年，通過公開掛牌和拍賣，市區(qū)出讓但還未開工的房地產(chǎn)開發(fā)用地有 14宗 1438畝，加上此前開發(fā)商囤積的未動(dòng)工開發(fā)的存量土地約有 205畝，共 1643畝，保守按平均容積率 ，可以建成總面積142萬㎡左右的商品房供應(yīng)，且按設(shè)計(jì)條件其中絕大部分為普通商品房。另?yè)?jù)調(diào)查： 2023年，市區(qū)已開工即將上市或擬開工可望上市的項(xiàng)目有：梅園 .金領(lǐng)苑、美都新城、大壩塘改造項(xiàng)目、西林東苑、東苑新村（國(guó)鑫世紀(jì)城）、希達(dá)小區(qū)、綠寶嘉園以及稻香新村、天都花園等十幾個(gè)項(xiàng)目，總面積約 35萬㎡。以上項(xiàng)目結(jié)構(gòu)均衡，不僅有高層住宅，還有普通商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房等不同結(jié)構(gòu)供應(yīng)；地段互補(bǔ)，中心城區(qū)地段的高檔住房和開發(fā)區(qū)等二級(jí)地段普通住房也互為補(bǔ)充，所以可以預(yù)見， 2023年市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)供銷兩旺。 宣 城 市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 初 析 (2)《 宣城市城市住房建設(shè)規(guī)劃 》 （ 20232023）的指引 根據(jù)《宣城市城市住房建設(shè)規(guī)劃》， “ 十一五 ” 期間住房建設(shè)的居住用地供應(yīng)總量目標(biāo)為 ，新建住房的建設(shè)總量目標(biāo)為280萬㎡，共 ，市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模將比 “ 十五 ” 期間擴(kuò)大 23倍，且調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)資源節(jié)約型住房消費(fèi)，按照總量控制、區(qū)域平衡、遠(yuǎn)近結(jié)合的原則，套型建筑面積在
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