【正文】 分析地塊四至世紀廣場濱江東路吉林大橋華山路江灣大橋區(qū)域地塊尺度第 36 頁p 項目用地分析項目用地分析周邊景觀配套華聯(lián)吉買盛豐滿中醫(yī)院江景江景四六五空軍醫(yī)院華山路沿街商鋪 華聯(lián)吉買盛位于本項目地塊西南角，由于老板席卷貨款潛逃，導致商廈關門倒閉。 區(qū)域板塊交通便利，配套發(fā)展比較完備、江景絕佳，高度提升了本項目的居住價值167。167。 夏季，這里碧波流青，山水相映；167。 465醫(yī)院近在咫尺167。 距江南菜市場約 2公里167。 江南公園交通：167。開發(fā)區(qū)經濟發(fā)展為該板塊提供了產業(yè)支撐，形成了區(qū)域自身購買力，有利于從內部帶動板塊內的房地產市場發(fā)展。 汽車關鍵零部件技術167。 2023年該區(qū)技工貿總收入完成 160億元；工業(yè)總產值完成 140億元； GDP完成48億元。 將促進吉林市競技體育水平的提高，對拉動城市經濟增長起到重要作用。 1萬人多功能室內體育館，用于冰上運動、籃球、排球和大型娛樂；167。良好的文教體育環(huán)境能夠充分滿足區(qū)內居民和外來投資者子女的就學和成長需要，品牌和知名度還有提升空間。 豐滿區(qū)英語實驗小學167。 北華大學167。167。城市尺度分析 p項目用地分析項目用地分析第 27 頁板塊區(qū)內交通便捷167。 江南板塊，包括了休閑區(qū)、文教區(qū)，體育區(qū)，高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)等幾個主要功能區(qū)域。 豐滿區(qū)濱江地區(qū)正成為吉林市高品質的文化教育和生態(tài)居住區(qū)p項目宏觀背景分析項目宏觀背景分析第 25 頁項目用地分析l 城市尺度分析l 區(qū)域地塊尺度分析第 26 頁吉林市豐滿區(qū)江南板塊，是吉林未來重點發(fā)展的城市新區(qū)167。 吉林加緊建設特大型生態(tài)經濟城市 ,宜居是城市發(fā)展的戰(zhàn)略目標167?？∶赖淖匀画h(huán)境，高品位的城市建設將吸引大批區(qū)內外的購房者來到吉林棲居。城市發(fā)展規(guī)劃 p項目宏觀背景分析項目宏觀背景分析第 23 頁167。 根據自然地理、生態(tài)功能及經濟社會發(fā)展基礎，將市域范圍劃分成三大生態(tài)經濟區(qū)167。167。167。167。167。城市發(fā)展規(guī)劃 p項目宏觀背景分析項目宏觀背景分析第 20 頁2023年吉林市將新建 10條街路，改造 60條主次街路、 4座橋梁和 400條無名小巷167。167。167。 霧淞中路與吉林大街立交橋167。 霧淞中路167。 城市綠化新增綠地 100公頃，栽植喬灌木 120萬株、草坪 70公頃、攀緣植物 60萬株、花卉 180萬株；167。城市發(fā)展規(guī)劃 p項目宏觀背景分析項目宏觀背景分析第 18 頁在開展棚戶區(qū)改造的同時，2023年吉林市將展開大規(guī)模的城市環(huán)境建設167。 2023年房地產將開發(fā) 130萬平方米，年內竣工 80萬平方米。 重點支持騰空工業(yè)集中區(qū)工業(yè)用地的棚戶區(qū)改造項目。167。 重點發(fā)展旅游休閑、商貿服務、文化娛樂產業(yè)。本項目位置167。167。167。 加強城市建筑的統(tǒng)一規(guī)劃， 提高建筑品位和格調 。 完善生態(tài)景觀系統(tǒng)，打造魅力型山水城市。167。167。p項目宏觀背景分析項目宏觀背景分析宏觀經濟發(fā)展第 10 頁住房分配貨幣化和住房金融的深入發(fā)展，促進了居民住房消費，近年來吉林市住宅銷售面積持續(xù)保持增長勢頭隨著經濟的進一步發(fā)展，居民收入不斷提高，以商品住宅為代表的吉林市房地產業(yè)將具有廣闊的發(fā)展空間和前景。 2023年吉林全市實現(xiàn)全社會固定資產投資 ，比上年增長%。 2023年吉林市全年城市居民人均可支配收入 8550元，比上年增長 %，人均消費性支出6540元，增長%。也將為房地產業(yè)進一步 發(fā)展提供堅實的基礎。 環(huán)保產業(yè)167。 可持續(xù)效益農業(yè)及綠色食品生產和集散中心167。167。167。 吉林市位于吉林省中部，總面積 27120平方公里，城區(qū)面積 平方公里；總人口約450萬，城區(qū)人口約180萬。 距離北京1100余公里。 長春市除輻射全省外，主要輻射省域的西北部；而吉林市則主要負擔帶動輻射省域東南部。 2023年吉林市人均生產總值達到 16239元 (按現(xiàn)行匯率折算為 1962美元 )，按可比價格計算比上年增長 %。 環(huán)境友好型化工產業(yè)及綠色化工技術中心167。 生態(tài)資源水利167。第 7 頁l 與其他幾個城市相比，吉林市的經濟指標并不落后，人均 GDP在七個對比城市中次于濟南、沈陽、呼和浩特，優(yōu)于石家莊、太原、鄭州；人均可支配收入僅次于濟南，排名第二。167。167。p項目宏觀背景分析項目宏觀背景分析宏觀經濟發(fā)展第 11 頁項目宏觀背景分析l 宏觀經濟發(fā)展l 城市發(fā)展規(guī)劃 第 12 頁吉林市為單中心城市結構，南部是城市發(fā)展重心n 吉林市區(qū)共分為四個行政區(qū)；n 龍?zhí)秴^(qū)位老工業(yè)區(qū)，傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)聚集，生存居住條件相對較差；n 船營區(qū)為傳統(tǒng)城市核心區(qū)所在，城市基礎設施完善、配套成熟，當前市委、市政府就在此區(qū)；n 豐滿區(qū)為新興城區(qū)，擁有吉林高新開發(fā)區(qū)，發(fā)展迅速，前景樂觀，各項配套設施有待于進一步完善。 到 2030年，吉林市城市建設用地面積達到 240平方公里。 強化 中商、南教、北工、西流、西南住 的區(qū)域特色。167。城市發(fā)展規(guī)劃 p項目宏觀背景分析項目宏觀背景分析167。 按沿江的自然地勢，合理確立兩岸不同區(qū)域的開發(fā)強度，保護空間輪廓的協(xié)調統(tǒng)一。 保護兩岸的歷史文化遺跡，在重點地段塑造一批具有生態(tài)文化內涵和濃郁地方文化特色的景觀建筑物和雕塑。本 項目地處松花江岸線景觀軸 的重要節(jié)點，從城市空間區(qū)位的角度具備成為 清水綠帶上的 “ 明珠 ”城市發(fā)展規(guī)劃 p項目宏觀背景分析項目宏觀背景分析第 16 頁豐滿區(qū)濱江地區(qū)將成為吉林市的文化教育與旅游休閑區(qū)167。167。得天獨厚的區(qū)域氛圍和配套條件將為本項目提供重要的高品質的外部基礎城市發(fā)展規(guī)劃 p項目宏觀背景分析項目宏觀背景分析第 17 頁2023年吉林市城市建設將以棚戶區(qū)改造為重點，實施項目 6個，投資 502520萬元167。167。167。 建設生態(tài)休閑工程 56項，計劃投資15259萬元。 新增硬覆蓋面積 50萬平方米； “ 百里清水綠帶 ” 新增綠化帶 3處、游泳房 2處，續(xù)建 4個園區(qū)。 琿春中街167。 與桃源路立交橋167。 各項工程總體上在 4月份開工。 濱江東路 8月底前完工。 投資 710233萬元，實施 588個項目。 續(xù)建霧凇中路、琿春中街、濱江東路、西南環(huán)連接線、珠江路、秀水街、西安路、江灣路、鐵西路等 9條街路。發(fā)達的交通路網體系將進一步改善居民出行，促進吉林城市化發(fā)展。 全封閉、對開的高速列車，設計時速為 300公里。 吉長高速鐵路將大大增強吉林市聚集人口和承載產業(yè)的能力，對兩市的經濟發(fā)展起到極大的促進作用。 北部黑土地資源保護與綠色農牧業(yè)經濟區(qū)167。 到 2030年左右，城區(qū)人口規(guī)模達到 300萬人167。本項目良好的區(qū)位將成為置業(yè)者的最佳選擇。 以棚戶區(qū)改造為代表的吉林城市建設正加快步伐167。 豐滿區(qū)，地處北國江城吉林市南部。167。 該板塊與松花江對岸的傳統(tǒng)城市中心遙相呼應。 距吉林火車站 ，距飛機場 15千米。 吉林市體育運動學校167。 新世紀幼兒園167。167。 3千人游泳館，包括游泳、水球、跳水、水上芭蕾和娛樂設施167。體育中心區(qū)：集中建設一批現(xiàn)代化體育活動設施城市尺度分析 p項目用地分析項目用地分析第 29 頁吉林高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)是江南板塊的經濟引擎167。 開發(fā)區(qū)內集中了吉林市大部分高新技術，主要形成幾個支柱產業(yè)：167。 光、機電一體化167。城市尺度分析 p項目用地分析項目用地分析第 30 頁項目周圍的配套與休閑設施完善休閑：167。 周圍有 3路、 33路、 130路、 52路、 19路等多條公交線路商業(yè)：167。 距江南科貿城約 公里醫(yī)療：167。生活便利性和舒適性將在這里得到很好的詮釋。 秋天，東面滿山紅葉映得江城醉；167。獨特的景觀資源使本項目具有無可比擬的居住與投資價值。 區(qū)域的發(fā)展為本項目帶來良好的附加投資價值城市尺度分析 p項目用地分析項目用地分析第 33 頁項目用地分析l 城市尺度分析l 區(qū)域地塊尺度分析第 34 頁p 項目用地分析項目用地分析用地經濟指標區(qū)域地塊尺度綠化隔離帶原定商業(yè)用地原定綠地，用途待定原定商住用地1 23 4原地塊指標控規(guī)? 由于開發(fā)商良好的政府資源，在用地指標上政府完全不作要求， 只審方案不審指標 。但據了解，目前已 有大型超市準備收購盤活該處商廈 。該醫(yī)院 的心胸外科 是原第四軍醫(yī)大心外科中心，現(xiàn)在是 吉林市的重點?？? 在華山路兩側沿街底商都比較多。區(qū)域地塊尺度項目位置第 37 頁p 項目用地分析項目用地分析區(qū)域地塊尺度交通可達性? 吉林大橋、江灣大橋為本項目地塊聯(lián)系對岸的兩個城市交通樞紐；?地塊整體被華山路和濱江東路包圍，形成流暢的交通環(huán)。 1號地：? 原商住用地，總占地 ，東西長約 600米，南北最大距離約 200米，最短處不到100米。2號 3號地：? 原定濱江綠地，占地 ，三角形狀，東西長約 300米，南北最厚處近 90米。167。 錫華集團的教育產業(yè)已經形成從大學、預科、國際教育、基礎教育到學前教育完整的教育體系。 北京郵電大學世紀學院 167。 北京錫華偉業(yè)房地產開發(fā)公司 167。 北京凱富酒店 167。 先后投資、合資興建了北京中電信息大廈、北京錫華俱樂部、北京海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)回遷小區(qū)、包頭錫華俱樂部、包頭世紀花園小區(qū)、福建南平翠城花園小區(qū)等。167。167。167。集團對本項目的寄予厚望p 開發(fā)商和政策分析開發(fā)商和政策分析開發(fā)商分析第 43 頁小結：167。167。p 開發(fā)商和政策分析開發(fā)商和政策分析開發(fā)商分析第 44 頁開發(fā)商和政策分析l 開發(fā)商分析l 政策分析 第 45 頁國家在宏觀上希望房地產市場穩(wěn)步健康發(fā)展167。吉林市重視房地產市場發(fā)展與招商引資167。167。p 開發(fā)商和政策分析開發(fā)商和政策分析政策分析第 46 頁吉林市政府為加快城市建設步伐，積極推進棚戶區(qū)改造，并出臺相應的政策167。167。 對參與棚戶區(qū)改造的房地產開發(fā)企業(yè)，以劃撥方式從國有土地儲備中心取得的土地使用權不征收契稅。 對涉及棚戶區(qū)改造的存量土地優(yōu)先列入土地收購儲備計劃，支持城市棚戶區(qū)改造項目建設。消費者收入水平提高；區(qū)域市場發(fā)展出現(xiàn)不平衡，地段價值開始顯現(xiàn)；市場存在不規(guī)范操作，政策因素影響大、住房福利仍大量存在。大量新競爭者介入，開發(fā)投資量猛增；需求復雜、市場細分顯現(xiàn)；競爭以市場份額的競爭為主。 生存、改善需求兼有；需求急劇增加；客戶層面擴大 需求增長趨于平穩(wěn)；改善需求為主；客戶結構復雜多樣。產品注重質量，價值構成廣泛，產品附加值很好體現(xiàn)。區(qū)域特征逐漸形成，房地產價值與區(qū)域價值屬性的結合在沿江地帶顯現(xiàn)明顯，其它區(qū)域的區(qū)域價值未能體現(xiàn)。新建項目逐步呈現(xiàn)大規(guī)模開發(fā)的特點，市場定位逐漸出現(xiàn)細分。產品形式單一，同質化現(xiàn)象嚴重，附加值?。簧倭坑刑厣a品已開始出現(xiàn)。 江畔明珠17001900昌茂花園25683288朝陽花園19882288圓樂園16001900伊江麗景18003400德威御園16001800錦繡花園1800龍鼎花園1700順隆陽光翠苑16002300 重點競爭項目高層項目多層項目一級競爭區(qū)域 位于松花江中上游沿江兩岸，遠離工業(yè)區(qū)，空氣清新，并 有著最好的江景資源 。二級競爭區(qū)域 位于松花江上游和中游的沿江側。屬于吉林市的老工業(yè)區(qū)，雖然有著較多的工廠企業(yè)，但由于空氣污染和安全的原因，該地區(qū) 居民開始南遷置房 ，該 區(qū)域的均價在1400—1800 元左右 。 戶型分析戶型分析216。剩余的 21萬有 14萬平米是水韻名城的二期，預計年底開盤?？梢钥闯鲞@部分項目基本 都是 05年后開盤 ，整體銷售速度非常快，反映了 吉林房地產市場處于快速發(fā)展時期 。第 54 頁p 住宅市場供需分析住宅市場供需分析供應市場研究產品類型? 多層比例占 31%(實際上多層比例更高 )—— 市場初級階段的表現(xiàn) 。第 55 頁p 住宅市場供需分析住宅市場供需分析供應市場研究戶型分析 一級競爭區(qū)域主要 以 3居室大戶型為主 ，主力戶型面積都在 135平米以上， 以 150160平米為主 。? 從細分市場來看， 一級競爭區(qū)域 3居比例較大，為 63%，有少量 4居以上的戶型；而二級競爭區(qū)域 2居比例稍大，為 62%，沒有 4居的戶型。2居： 70—130 平米3居： 110—180 平米? 3居戶型比較受歡迎，其面積分布也比較大。第 59 頁p 住宅市場供需分析住宅市場供需分析供應市場研究戶型朝向分析 在調研的樓盤項目中我們發(fā)現(xiàn)：絕大多數樓盤均為 正南正北朝向 ，且主臥室均朝南；少量戶型有起居室為北向。東西向戶型不考慮。? 本項目可以對這部分需求加以引導，不僅 能擴大客戶群體 ，也能 提升項目的檔次定位 。? 在整體層高較低的市場環(huán)境下， 3