【正文】 3）對(duì)購房問題有建議權(quán)或決策權(quán) 4）能承受套內(nèi)單價(jià)在 2023元及以上 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 7 宏觀經(jīng)濟(jì)及背景分析 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 8 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 2023年 是重慶市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的一年 ， 政府出臺(tái)了一系列激活房市 、引導(dǎo)和調(diào)動(dòng)住房消費(fèi)的政策 ， 有力地促進(jìn)了我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展 。 ? 分析購房消費(fèi)群的態(tài)度和行為 ， 研究 “ 民居 ” 概念的可行性 ， 為董家溪項(xiàng)目提供實(shí)效的行銷策略 ?？扑既鹬牵夯瘮?shù)據(jù)為收益 1 委托方：中房集團(tuán)重慶分公司 執(zhí)行方： 中房集團(tuán) ? 江北董家溪項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 2 ? 調(diào)研活動(dòng)簡(jiǎn)介 P36 ? 調(diào)研結(jié)果 P7128 宏觀經(jīng)濟(jì)及背景分析 調(diào)查樣本的背景資料 潛在購房者購房需求研究 對(duì)董家溪項(xiàng)目本身的測(cè)試 消費(fèi)者購房的信息來源 ? 項(xiàng)目定位及市場(chǎng)建議 P128140 目 錄 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 3 ? 第一部分：目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)者結(jié)構(gòu)特征 ? 第二部分：目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)者消費(fèi)特征 消費(fèi)者為什么會(huì)購買？ 消費(fèi)者購買什么樣的房子？ 消費(fèi)者購房有哪些行為特征？ 有哪些因素影響著消費(fèi)者的購房？ ? 第三部分：樓盤推廣策略建議 ? 為中房集團(tuán)重慶董家溪項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位提供市場(chǎng)依據(jù) 。 調(diào)研活動(dòng)簡(jiǎn)介 目 的 內(nèi) 容 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 4 ? 定性研究：四組焦點(diǎn)小組座談會(huì) ? 定量研究： 問卷入戶調(diào)查： 180個(gè)有效樣本 定點(diǎn)攔截調(diào)查： 100個(gè)有效樣本 CATI電話調(diào)查： 500個(gè)有效樣本 ? 以中房董家溪項(xiàng)目位置為中心，江北區(qū)為主要抽樣調(diào)查區(qū)域，輻射對(duì)面的渝中區(qū)和沙坪壩部分區(qū)域。 2023年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體狀況是：住房消費(fèi)環(huán)境得到改善 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)交易日趨活躍 、 消費(fèi)者購房信心進(jìn)一步增強(qiáng) 。 1）降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的規(guī)費(fèi) ， 減輕購房者的負(fù)擔(dān)； 2） 制定激活房地產(chǎn)市場(chǎng)的 10條規(guī)則 ， 調(diào)動(dòng)了購房者的熱情； 3） 實(shí)施路橋收費(fèi)改革和土地出讓公示招標(biāo)制度； 4）主動(dòng)開展有利于重慶市乃至西部地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的研討活動(dòng)； 5） 舉辦多種形式的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易會(huì) ， 活躍市場(chǎng) ， 促進(jìn)消費(fèi) 。 全年合計(jì)銷售商品房 ， 平均銷售價(jià)格為 1556元／平方米 ， 比去年同期上升 114元／平方米 。 據(jù)估計(jì) ， 2023年重慶市土地市場(chǎng)的總體趨勢(shì)為：土地增量 、 存量供應(yīng)同步增長(zhǎng) ， 但以存量供應(yīng)為主 。 據(jù)預(yù)測(cè) ， 今年下半年房產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇 ， 房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升 。 據(jù)測(cè)算 ， 每改造 1平方米危舊房 ， 將產(chǎn)生 新房需求 ， 據(jù)此計(jì)算 ， 僅主城區(qū)的危舊房改造就將帶來約 1500萬平方米的住房要求 。 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 11 江北區(qū)概況 江北區(qū)是重慶市主城區(qū)之一 ， 位于嘉陵江 、 長(zhǎng)江交匯處北岸 ， 東 、 南 、 西三面分別與巴南 、 南岸 、 渝中 、 沙坪壩等區(qū)隔江相望 ， 北與渝北區(qū)接壤 。 江北區(qū)是重慶重要的商貿(mào)區(qū)和物資集散地 ， 家樂福 、 重百集團(tuán) 、 國(guó)美 、 新世紀(jì)等大型商企落戶江北 ， 觀音橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為全國(guó)最大的室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) ， 銷售量居全國(guó)第二 ， 江北商業(yè)城面積達(dá) ,觀音橋 、 五里店 、 大石壩三大商業(yè)圈和江北步行該街也正在積極建設(shè)中 。 截止到 2023年底 ， 該地區(qū)有居民戶數(shù)為 17300戶 ， 比上一年增長(zhǎng) 78戶 ， 增長(zhǎng)率 %；該地區(qū)有人口 56296人 ， 比上年增長(zhǎng) 2023人 ， 增長(zhǎng)比率為 %，為全區(qū) 12個(gè)地區(qū)中人口年增長(zhǎng)最快的地區(qū) 。 2023年末 ， 江北區(qū)金融機(jī)構(gòu)存款余額達(dá) ， 比年初增長(zhǎng) %， 其中居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá) ， 比年初增長(zhǎng)%。 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 15 調(diào)查樣本的背景資料 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 16 樣本構(gòu)成 ? 總有效樣本 (780個(gè) )= A類 (280個(gè) )+ B類 (500個(gè) ) ? A類 入戶樣本 180個(gè)加定點(diǎn)攔截樣本 100個(gè) ， 合計(jì) 280個(gè)； ? B類 CATI電話調(diào)查樣本 500個(gè)； 樣本總數(shù)： 780個(gè) %%%%0%20%40%60%80%100%A類 B類女性男性? 調(diào)查顯示：女性在整個(gè)家庭購房決策者中扮演了重要的角色，特別是對(duì)房源信息的收集和篩選，起著決定性的推薦作用。 %%%%%%%%%%%%0% 20% 40% 60% 80% 100%B類A類2024歲 2529歲 3539歲 3034歲 4044歲 4550歲科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 18 樣本職業(yè)構(gòu)成 小結(jié)：在 A類調(diào)查樣本群體中，“一般職工”和“私營(yíng)業(yè)主”成為兩類最大數(shù)量的被訪對(duì) 象，占總比例的 50%以上。 %%%%%%%% %0% 20% 40% 60% 80% 100%B類A類有子女將成家 新兩口之家 已婚+幼兒 已婚+讀書階段的孩子 老兩口（樣本： 780個(gè)） 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 22 樣本收入水平 ? 調(diào)查結(jié)果：從被訪者的個(gè)人月收入來看，普遍偏低（月收入低于 1200元的占 %），而家庭月收入在 2023— 3000元的家庭比重最大，達(dá)到 %。 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 26 3 . 置業(yè)類型細(xì)分 6 0 . 5 6 %7 5 . 6 1 %6 8 . 5 7 %5 5 . 7 7 %6 0 . 0 0 %3 7 . 3 2 %1 7 . 0 7 %2 8 . 5 7 %4 2 . 3 1 %4 0 . 0 0 %0%50%100%將成家 新兩口 夫婦+幼 兒 夫婦+讀 書孩子 老兩口投資多次置業(yè)一次置業(yè)科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 27 3 .2 置業(yè)態(tài)度 ? 調(diào)查顯示：目前消費(fèi)者購置房產(chǎn)一般都持有“保值”的觀念。而且，他們購房置業(yè)一旦成為潮流，跟風(fēng)的 現(xiàn)象就比較嚴(yán)重，很容易形成“團(tuán)購”。 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 34 3 . 購房總價(jià)與社區(qū)規(guī)模的關(guān)系 0%10%20%30%40%50%單體樓 小型社區(qū) 中小社區(qū) 中等社區(qū) 中大社區(qū) 大型社區(qū)1 0 萬 2 5 萬+ 總樣本科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 35 3 . 社區(qū)類型 ? “社區(qū)型住宅”是潛在購房群體居住的共同選擇。 ? 有近 50%的消費(fèi)者選擇“小型社區(qū)”（ 500戶及以下） , 這說明隨著城市人口密度 的加大和環(huán)境污染的加劇，使得相當(dāng)一部分高收入消費(fèi)群體傾向于購買低密度 的住宅，從而，能夠自由自在地享受舒適、清新的生活； ? 總體講，“首次”和“多次”的置業(yè)者都偏好于“中小規(guī)模的社區(qū)”（ 500～ 1500戶）； ? “單體樓”的主要目標(biāo)購買者是以“投資”為目的“買房用于出租”者，以及一小部分 “第一次置業(yè)”的單身群體。 % % % %% %0% 20% 40% 60% 80% 100%獨(dú)立式別墅 低層( 1 3 層） 多層（6 層）不帶電梯小高層（1 2 層）帶電梯 中高層（1 8 層）帶電梯 高層（1 8 層以上）帶電梯（樣本： 280個(gè)） 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 37 3 . 不同年齡特征對(duì)建筑類型的偏好 8 . 1 1 %1 . 3 0 %7 . 3 2 %1 7 . 8 6 %1 6 . 1 3 %2 1 . 2 1 %1 . 3 0 %2 . 4 4 %3 . 2 3 %3 5 . 1 4 %4 1 . 5 6 %3 4 . 1 5 %4 6 . 4 3 %4 1 . 9 4 %4 5 . 4 5 %3 2 . 4 3 %3 5 . 0 6 %3 1 . 7 1 %1 7 . 8 6 %1 6 . 1 3 %1 5 . 1 5 %1 6 . 2 2 %1 2 . 9 9 %1 9 . 5 1 %7 . 1 4 %1 2 . 9 0 %9 . 0 9 %8 . 1 1 %7 . 7 9 %4 . 8 8 %1 0 . 7 1 %9 . 6 8 %9 . 0 9 %0% 50% 100%2024歲2529歲3034歲3539歲4044歲4550歲低層 獨(dú)立式別墅 多層 小高層 中高層 高層 希望住低層、多層的樣本以“ 45歲及以上”的年齡段為最多，希望居 住在小高層的以“ 25— 29歲”居多，希望住高層的以“ 35— 39歲”居多。 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 51 3 . 不同職業(yè)背景對(duì)空間結(jié)構(gòu)的需求 2 7 . 2 7 %4 3 . 6 4 %5 0 . 0 0 %5 4 . 5 5 %5 9 . 4 6 %6 4 . 7 1 %6 8 . 7 5 %4 0 . 9 1 %4 1 . 8 2 % 2 7 . 2 7 %3 6 . 3 6 % 2 7 . 0 3 %1 7 . 6 5 %1 8 . 7 5 %3 1 . 8 2 %1 4 . 5 5 %2 2 . 7 3 %9 . 0 9 %1 3 . 5 1 %1 7 . 6 5 %1 2 . 5 0 %0%50%100%管理人員 一般職工 專業(yè)人員 事業(yè)單位 私營(yíng)業(yè)主 退休人員 待業(yè)人員躍層錯(cuò)層平層科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 52 3 . 不同家庭收入對(duì)空間結(jié)構(gòu)的需求 8 1 . 8 2 %6 2 . 5 0 %5 1 . 1 9 %4 5 . 3 1 %4 2 . 5 9 %9 . 0 9 %2 8 . 5 7 %3 4 . 5 2 %3 7 . 5 0 %3 7 . 0 4 %9 . 0 9 % 8 . 9 3 %1 4 . 2 9 %1 7 . 1 9 %2 0 . 3 7 %0%50%100%1 2 0 0 元 12012023元 20233000元 30014000元 4001+躍層錯(cuò)層平層科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 53 3 . 住房戶型結(jié)構(gòu)需求 %%%%%%%0% 20% 40% 60% 80% 100%一室一廳兩室二廳兩室一廳三室二廳三室一廳四室二廳五室三廳科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 54 3 . 住房戶型結(jié)構(gòu)需求 1 0 0 . 0 0 %3 1 . 5 8 %9 0 . 3 8 %3 1 . 4 3 %3 4 . 7 8 %2 5 . 0 0 %7 . 8 9 %1 . 9 2 %3 1 . 4 3 %2 8 . 2 6 %7 5 . 0 0 %6 0 . 5 3 %7 . 6 9 %3 7 . 1 4 %3 6 . 9 6 %1 0 0 . 0 0 %0% 50% 100%一室一廳兩室二廳兩室一廳三室二廳三室一廳四室二廳五室三廳平層 躍層 錯(cuò)層隨戶型的增大，購房者對(duì)空間結(jié)構(gòu)要求多樣化，有層次感的錯(cuò)層、 躍層需求比例呈分散在各種戶型結(jié)構(gòu)當(dāng)中。 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 62 3 . 大戶型輔助用房重要性分析 0% 50% 100%浴衛(wèi)/洗手臺(tái)分開()主臥室內(nèi)衣帽間()花園露臺(tái)()獨(dú)立儲(chǔ)藏室()門廳/玄關(guān)()健身房(%)保姆房()1(沒有必要) 2(不太必要) 3(中間態(tài)度) 4(比較必要) 5(很有必要)相對(duì)重要 相對(duì)重要 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 63 3 . 需要面積加大的功能房 %% % %%%%%%0%20%40%60%80%100%主客廳 主臥室 廚房 衛(wèi)生間 餐廳 次臥室 書房 花園露臺(tái) 客房科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 64 3 . 大戶型綜合分析 在設(shè)計(jì)大戶型房屋的時(shí)候 ， 考慮更多的是體現(xiàn)居住的舒適性 。 大戶型的優(yōu)點(diǎn)： （ 1） 功能比較完善 ， 面積的加大 ， 使得動(dòng)靜分區(qū) 、 潔污分區(qū)能夠更好地得到保障； （ 2） 寬敞舒適 ， 大戶型在設(shè)計(jì)上應(yīng)充分考慮景觀 、 采光 、 通風(fēng)的要求 ， 同時(shí)還要有足夠的空間來支配衛(wèi)生間 、 廚房的需要 。 客廳 明亮 ， 面積 30～ 50平米 ， 連接一個(gè)大露臺(tái)； 有時(shí)會(huì)承擔(dān)小型辦公室的作用 。 ?開發(fā)商可對(duì)交房標(biāo)準(zhǔn)形式作創(chuàng)新，以區(qū)別于同質(zhì)性樓盤。 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 78 3 . 不同年齡段對(duì)付款方式的選擇 3 2 . 4 3 % 3 3 . 2 1 %2 0 . 7 8 % 2 1 . 9 5 %2 8 . 5 7 %4 5 . 1 6 %5 1 . 5 2 %4 0 . 5 4 % 3 7 . 1 4 %