xxxx年08月01日營(yíng)口市鲅魚圈凱賓國(guó)際營(yíng)銷推廣策略案-wenkub
2023-03-14 18:58:29 本頁(yè)面
【正文】 定營(yíng)銷策略，以實(shí)在的核心競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，誘發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，提高影響力，比單純 “收益 ”概念推廣更容易被客群接受，同時(shí)特定策略對(duì)投資客群更具有誘惑力，易于實(shí)現(xiàn)開盤熱銷。推廣要有針對(duì)性，不適合采取密集型，高覆蓋的媒介投放。階段工作重心（ 8月 ——12 月）如何保證熱銷？二期或加推做基礎(chǔ) 如何保證熱銷？二期或加推做基礎(chǔ)全案操盤思路核心策略特定營(yíng)銷策略其他輔助營(yíng)銷策略MARKTING PLAN項(xiàng)目營(yíng)銷手段外埠拓展?fàn)I銷客戶營(yíng)銷體驗(yàn)式營(yíng)銷 事件營(yíng)銷資源整合營(yíng)銷營(yíng)銷策略核心營(yíng)銷策略搶占市場(chǎng)，保證銷售。● 當(dāng)?shù)卮笮推髽I(yè)華能、營(yíng)口港管理人員購(gòu)買。T未來國(guó)家調(diào)控政策不明朗，客戶持續(xù)觀望心態(tài) 加重。W老城區(qū)，區(qū)位價(jià)值不高。產(chǎn)品功能定位：A座：酒店座：酒店 B座：精裝修公寓座：精裝修公寓項(xiàng)目 SWOT分析：Strength優(yōu)勢(shì)分析 Weakness劣勢(shì)分析S當(dāng)?shù)鼐频晷袠I(yè)火爆，酒店式公寓產(chǎn)品市場(chǎng)空 白。 MOMA峰匯產(chǎn)品理念市場(chǎng)植入不透徹，導(dǎo)致市場(chǎng)認(rèn)可度不高，銷售緩慢。區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量大，客戶分流嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)壓力大。市場(chǎng)分析結(jié)論：一、政策層未來政策的不可預(yù)知性，市場(chǎng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。微觀市場(chǎng)競(jìng)競(jìng) 爭(zhēng)爭(zhēng)觀點(diǎn)：本案 “首席 ”，產(chǎn)品的特殊性，決定無可參照的競(jìng)品，無可比肩的對(duì)手。版塊市場(chǎng)供需及價(jià)格分析分析結(jié)論：住宅存在需求，去化尚可，區(qū)域需求有支撐 2023年一季度統(tǒng)計(jì)：區(qū)域推量、消化量、存量、總量鲅魚圈整體地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) 觀點(diǎn)：供應(yīng)量大，均價(jià)逐年提高，說明購(gòu)買力及購(gòu)買需求得到有效支撐。PART關(guān)于市場(chǎng)相信前面其他優(yōu)秀的同行已經(jīng)把開發(fā)商清楚的市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析了一遍我們不想做數(shù)據(jù)羅列再耽誤各位領(lǐng)導(dǎo) 10分鐘的時(shí)間我們想通過市場(chǎng)存在的一些現(xiàn)狀給本案帶來的的一些思考判斷機(jī)會(huì)與威脅宏觀層面上為營(yíng)銷通路奠定基礎(chǔ)宏觀市場(chǎng)政政 策策觀點(diǎn)：宏觀調(diào)控下，貸款政策從嚴(yán)，二套首付提高至 5成，投資性物業(yè)受打壓 嚴(yán)重。但政府的態(tài)度是 “抑制 ”，而非 “打壓 ”。整體市場(chǎng)供需及價(jià)格分析分析結(jié)論：供應(yīng)存在波動(dòng)，需求趨于平衡，價(jià)格穩(wěn)中略升，大勢(shì)總體呈現(xiàn)穩(wěn)定。 前景樂觀需謹(jǐn)慎。 真正的競(jìng)品不是其他項(xiàng)目而是客群的觀念和思想?，F(xiàn)有政策面前，機(jī)會(huì)與威脅并重。統(tǒng)計(jì)，整體市場(chǎng)產(chǎn)品消化率 68%，大環(huán)境銷售態(tài)勢(shì)良好。PART認(rèn)識(shí)項(xiàng)目2F商業(yè)9F A座房源 147套（ 4層 LOFT）32F B座房源 540套( 2層商業(yè)）面積區(qū)間： 2873平米區(qū)域宗地分析：當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)酒店業(yè)火爆，項(xiàng)目地酒店業(yè)匱乏。S海景公寓產(chǎn)品，外部景觀環(huán)境良好。W小戶型公寓產(chǎn)品，居住舒適度有限。T目前情況下，市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品概念的認(rèn)知與接受度 有限?！?鲅魚圈本地：本地工作或生意的年輕中階收入人群。輔助營(yíng)銷策略擴(kuò)大渠道，樹立項(xiàng)目形象、品牌。推廣不是產(chǎn)品賣點(diǎn)的簡(jiǎn)單宣傳，而是核心價(jià)值的深入滲透。項(xiàng)目 2023年具體營(yíng)銷推廣執(zhí)行入市產(chǎn)品： A座推廣主題：財(cái)富，引擎！—— 尋找城市睿智大富翁。v 中國(guó) (營(yíng)口 )國(guó)際海濱溫泉旅游節(jié) ”時(shí)間： 2023年 8月 20日 —22 日參與形式：贊助或冠名目的：通過當(dāng)?shù)仃P(guān)注度比較大的城市政府性活動(dòng)進(jìn)行項(xiàng)目宣傳造勢(shì)，宣傳效果好，同時(shí)與項(xiàng)目開盤階段相吻合，同時(shí)會(huì)對(duì)來此參加溫泉節(jié)開幕的外地客戶形成有效宣傳。v 項(xiàng)目開盤活動(dòng)熱銷階段（ 9月初 ——10 月末）入市產(chǎn)品： B座（ 16F——32F ）銷售策略：A座產(chǎn)品繼續(xù)特定營(yíng)銷形式出售。輔助營(yíng)銷手段：資源營(yíng)銷 +SP活動(dòng) +主題促銷 +客戶營(yíng)銷 +當(dāng)?shù)胤空箷?huì)推廣主題：酒店式物業(yè)服務(wù)體系，同步國(guó)際都會(huì)的時(shí)尚生活觀。１元購(gòu)房首付策略216。此卡注明期限。v 樣板生活體驗(yàn)車 =移動(dòng)售樓處 ”《時(shí)尚之旅》鐵路客運(yùn)段臥鋪車輛內(nèi)部直投 DM雜志，主要介紹各地旅游咨詢、風(fēng)光圖片、民俗民情等旅途信息，針對(duì)外地客群適量投放硬性廣告與軟文詳解。v 高速公路 DM小地圖持銷階段（ 11月初 —12 月末）解決問題 :淡季營(yíng)銷策略制定；促銷活動(dòng)制定；鞏固市場(chǎng)印象點(diǎn)；淡季銷售現(xiàn)場(chǎng)到訪率；達(dá)到目的：通過開盤及熱銷，進(jìn)一步提高市場(chǎng)認(rèn)可度，去化 A、 B座剩余房源同時(shí)，開始為 B座（ 3——15F ）積累客戶。活動(dòng)階段： 11月活動(dòng)形式： “職業(yè)有金 ”活動(dòng)針對(duì)，大型企業(yè)，如華能、營(yíng)口港企業(yè)員工進(jìn) 行購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)?；顒?dòng)包裝：報(bào)紙告知，售樓處現(xiàn)場(chǎng)易拉寶，展架，等物料包裝?；顒?dòng)包裝：現(xiàn)場(chǎng)海報(bào) +短信告知。v 新年客戶答謝會(huì)營(yíng)銷費(fèi)用估算營(yíng)銷費(fèi)用估算階段 開盤期 熱銷期 持銷期形式 活動(dòng) 媒體 外地巡展其他 七市外銷點(diǎn)媒體 商演活動(dòng)其他 媒體 活動(dòng) 其他費(fèi)用 20萬 30萬 10萬 2萬 20萬 8萬 2萬 10萬 9萬 2萬總計(jì) 比例 % % 18%營(yíng)銷費(fèi)用約占總銷金額 ： %推盤分析PART推盤策略返租 認(rèn)知銷售目標(biāo)產(chǎn)品三點(diǎn)要素做依據(jù)，制定推盤策略。 A座推盤策略：入市產(chǎn)品： 16—32F 306 套推盤時(shí)間： 9月下旬營(yíng)銷模式：精裝修公寓銷售控制：按樓層銷控推盤理由：通過 A座銷售引爆市場(chǎng)，推出B座 16—32F 產(chǎn)品，考慮高層價(jià)格高，及當(dāng)?shù)乜腿簩?duì)高層接受度不高，在此情況下，先去化市場(chǎng)抗性大產(chǎn)品，保留認(rèn)可度大產(chǎn)品，提升利潤(rùn)空間。B座同板塊樓盤價(jià)格分析公寓： 3710；層差： 80元住宅：3430元 8層以下，層差： 50元， 8層以上，層差 80元3880元起門市： 22800元 /平住宅：3—13F ： 348014—17F ： 3580均價(jià)：40平均 38807樓以上 3900均價(jià)：38003480起 3900均一次性 價(jià)格（元 /平）建筑面積：11萬平方米——交房時(shí)間： 備注：住宅比較受出租、商業(yè)客戶青睞
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