【正文】 也十分有限：勉強型 130萬以上 /滿意型 150萬以上典型的人之同事 B的關內(nèi)淘房記： 希望與現(xiàn)實的距離 ……同事 B的關內(nèi)淘房全記錄目標設定： 地鐵 /公交站 510分鐘以內(nèi)；至少 3房 ，如果是 2房，需要有改房的余地；有 小區(qū) ； 樓齡新 （ 5年以內(nèi)）； 外立面好看 /名字好聽 （不能太惡俗）；附近有 超市 /菜場 ；有 小學 （不能太差） ……第一站：與朋友一起開車去看了南山的新盤諾德國際社區(qū) /雷圳 0755，一致認為 戶型太差 /環(huán)境不好 /報價 ，但實際上好一點房子價格都至少在 —— 心理反感第二站：順路去了南山蛇口片，看中半島城邦，但最終考慮 離公司距離太遠，放棄第三站：景田北 /蓮花北 …… 環(huán)境不錯，但看上的房子單價都是 /平左右，總價要 150萬 ，覺得超出心理價位 120萬 ……第四站：未定 —— 羅湖現(xiàn)在已經(jīng)很難考慮（羅湖環(huán)境略好的地方都偏離城市中心，日常逛街都要出來太遠，福田中心區(qū)以南環(huán)境嘈雜，以北買不起 —— 正準備和朋友再一起去 梅林 淘淘看 ……嚴女士訪談時間： 20230324晚，約 28歲，福田公務員，在景田北審計大廈工作，當前住在附近單位的公房中。典型代表：建筑 /廣告設計相關行業(yè)客戶典型意向客戶：田小姐在深圳某建筑設計院工作， 29歲，已工作 3年，自萬科第五園第一期展示后就十分關注，去看過很多次，十分欣賞中它的風格：對中式園林的意境也很認同，之前一直很想買套疊拼，但負擔不起。客戶語錄：?開車路過這里， 外觀很吸引人 ，當天馬上就決定購買了。像之前龍華的那些社區(qū)買個東西都不方便，我是肯定不會來的。u產(chǎn)品：以 極端的立面方式，立體 /有趣的園林、會所設計，情景商業(yè) 是吸引客戶的重要價值點炫耀族自享族他們更易沖動，更愛幻想，以時尚為標簽，對外強烈宣泄著他們對生活的獨立主張，并渴望被認同以時尚為標簽 —— 時尚很重要，它是所有消費上的迷人光環(huán)但時尚要徹頭徹尾，有點先鋒沒關系，但半調(diào)子則讓人覺得虛偽 —— 所以不選世紀春城 4，所以不選幸福楓景，更不選說著 KIDULTS但風格 +名字都徹底保守的旭景佳園更沖動、更愛幻想 —— 為了一個里面很美，很酷，很有趣的社區(qū)可以只住在里面： 忍受外面的荒蕪 /雜亂環(huán)境可以住得很遠： 忍受公交 /甚至沒有公交 ……追逐自由的有趣的娛樂空間 —— 固執(zhí)的保留著對工作的一點點反叛，想著要逃離，要忘卻，要與大家一起快樂所以欣賞徹底的娛樂感：網(wǎng)絡沖浪，集體廚房 …… 越與工作無關的快樂越想要嘗試，越是新奇的事物越想和朋友一起嘗試他們絕對可以為了一個 快樂時尚的社區(qū) 放棄 與城市的距離李小姐到達時間： 20230810下午， 27歲，是通過網(wǎng)上了解到金地梅隴鎮(zhèn)的。建議 TH合理售價： /平米萬科第五園 本項目戶型 220240 250280中庭花園 無 有車庫 共用 私家室內(nèi)電梯 無 有太陽能 無 有別墅社區(qū)別墅社區(qū) 高層社區(qū)高層社區(qū)備注：中海大山地別墅再開盤約 2萬具體可待以后詳細討論TH快速銷售建議 前期銷售以線下萬科 +世聯(lián)渠道為主展示：展示：七合院示范園林七合院樣板房 06 07 08 09 12發(fā)售：發(fā)售： TH自然發(fā)售客戶資源：萬科老業(yè)主 +萬客會普通會員 +世聯(lián)客戶資源 +上門客中的別墅客蓄客蓄客 ：上門客戶登記篩選、發(fā)送短信推廣：推廣：“七合院 ”創(chuàng)新產(chǎn)品發(fā)布會”創(chuàng)新七合院 “小冊子免費郵寄蓄客：《萬客會會刊》刊登、萬客會會員郵件 /短信、專場看樓車世聯(lián)《樓市買手》刊登，世聯(lián)客戶郵件 /短信、專場看樓車項目名稱 金地梅隴鎮(zhèn)（ 3期首批單位）類型 /規(guī)模 4棟（ 3棟高層、 1棟 LOFT復式）推售套數(shù) 706套開盤時間 2023224， 12： 00開盤地點 深圳會展中心五號展館辦卡客戶 5000批銷 售 率 銷售近 300套，約 40%到場客戶數(shù)量 約 800批 上門 350批，成交 90套 上門 150批，成交 56套 上門 436批，成交 73套，銷售率達60% 上門 432批，成交 35套高層不僅是重點也是難點：開盤目標銷售率需要創(chuàng)造淡市龍華的新記錄 ——70%戶型 面積 總價 戶數(shù) 已售套數(shù) 銷售率一房 3746m2 —— —— —— ——二房 7080m2 7485萬 218 109 50%小三房 8489m2 99105萬 305 275 %中三房 108109m2 130萬 95 57 60%LOFT復式 8490m2 109117萬 27 7 26%四房 129135m2 155162萬 61 38 %合計 —— —— 706 486 %特征： 3房仍是功能型居住的首選小 3房因總價約 100萬最受歡迎，中 3房總價 130萬略高，其次消化2房依舊照例走勢較快，但劣于 3房備注： 4房總套數(shù)少，主要由龍華鎮(zhèn)客戶消化（地理位置因素）8090平米 2/小 3房：總價門檻 100萬，首付門檻 20萬 ，關內(nèi)福田中心區(qū)系客戶， 因結婚 /生子強烈需求置業(yè)高層不僅是重點也是難點：開盤熱銷期速度超越當前龍華最好水平 — 開盤每周消化 110套，梅隴鎮(zhèn)當前 5070套 /周高層是目標實現(xiàn)的重點與難點高層是目標實現(xiàn)的重點與難點———— 如何突破：本次報告的研究重點如何突破：本次報告的研究重點B高層核心價值思考高層核心價值思考———— 我們是什么？我們是什么？競爭占位（ 1）誰是我們的競爭對手？（ 2）與競爭對手相比我們的優(yōu)劣？（ 3）我們的核心優(yōu)勢是什么？114126197211617181513385109本項目2014序號 項目 序號 項目1 世紀明園 11 萬科城 4期2 金地梅隴鎮(zhèn) 12 風和日麗 4期3 幸福楓景 13 易理園景臺4 書香門第二期 14 春華四季園二期5 珠江旭景佳園 15 碧水龍庭二期6 信義項目 16 四季春城四期7 大貿(mào)項目 17 金地龍華新城8 華宇項目 18 金地龍華新城 29 星河丹堤 19 化昊光華地塊10 萬科第五園 20 圣莫麗斯龍坂 08供應版圖：附件：深圳市場 2023及 2023分析金地梅隴鎮(zhèn)四期 /與三期產(chǎn)品類似金地龍華新城 / /r=,90平米以下小三房碧水龍庭二期 / /r=,兩房（ 7080）、三房（ 104109）為主信義項目 /32萬平 /r=， 2(6575)、 3房 (8090)為主08年下半年 “ 完全競爭時代 ” ：新盤集中入市世紀明園 / /r=、 3房，主流產(chǎn)品金地梅隴鎮(zhèn)三、四期 /r=3/以 90平米以下兩房、小三房為主書香門弟二期 / /r=、 3房、高層大貿(mào)項目 /14萬平米 /r=珠江旭景佳園 3期 / /r=、 3房為主華宇項目 /7萬平 /r=、 3房， 9070限制風和日麗 4期 /r=,小戶型為主坂田片區(qū)龍華片區(qū)兆豐項目一期/10萬金光華 2號地塊 /19萬平 /r= 9090限制萬科城 4期高層 /9萬 /3（ 9 124）、 4（ 146）房為主第五園 45期 /15萬 /r=(370)、 2（ 8 84）房為主，其中 1房為拼合產(chǎn)品幸福楓景 / /以 2房（ 7785）、 3房（ 107110）為主2023年2023年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月12月春華四季園二期 /28萬 /r=,兩房（ 7080）、三房（ 94126）為主世紀春城四期 /17萬平 /r=,兩房（ 7080）、三房（ 104109）為主金地龍華新城 / /r=3,90平米以下小三房華昊金光華地塊 /55萬平 / 4房園景臺 /7萬平 /r=、 3房，受 9070限制圣莫麗斯 / /160平米高層星河丹堤 /6萬平 /r=本項目一期 /10萬平米 /兩房（ 8 88）、合院產(chǎn)品全年放量約 200萬新項目下半年集中入市項目 區(qū)位 占地（ m2) 建面（ m2) 容積率 入市時間 價格 兩房（ m2) 小三房（ m2) 三房（ m2)金地梅隴鎮(zhèn) 4 二線拓展區(qū) 42萬 3 12023 7074%8790%100108%幸福楓景 二線拓展區(qū) 9600 7785 87 110書香門第 2 二線拓展區(qū) 1000011000 信息不明 本項目 關口片區(qū) 20萬 — 84/88 第五園 5 坂田 12萬 11000 84 96 104珠江旭景 3 二線拓展區(qū) 8500 7378 89 信義項目 坂田 —— 6575 8090 大貿(mào)項目 坂田 14萬 14萬 —— 華宇項目 坂田 7 —— 萬科城 4 坂田 9萬 12200 84 95 125園景臺 坂田 4萬 10萬 900010000 世紀春城 4 二線拓展區(qū) 17萬 11000 7580 小復式 99101金地龍華新城 關口片區(qū) 15000 90以下 春華四季園 2 坂田 10000 6980 93123碧水龍庭 2 二線拓展區(qū) 10000左右 72 100多數(shù)項目預計毛坯價在 9000左右供應以 80110平米 2/小 3房為主，近百萬但龍坂市場競爭特征明顯：競爭集中于標桿項目之間，非標桿項目被排斥邊緣化項目 銷售時間 推售套數(shù) 開盤價格 前一期開盤價 銷售率（至 ）金地梅隴鎮(zhèn)三期 802 120231500精裝修16000 60%萬科第五園攬月居新推出 2棟 556 11500 1200精裝修14800 %萬科城逸湖居 223 125002500精裝修15000 %幸福楓景花園 410 9800 （第一次開盤）%珠江旭景園三期 10棟 47 10000 12700 17%數(shù)據(jù)來源：深圳國土資源與房產(chǎn)管理局網(wǎng)上 “一手房公示 ”客戶心理： “要買就買最好的 ”—— 價格撬動購買，價值決定購買選擇市場現(xiàn)狀：同為降價 — 標桿項目高速銷售，普通項目依舊慘淡確定競爭標靶：以標桿為目標 — 金地梅隴鎮(zhèn) /萬科第五園競爭層級 項目 區(qū)位 品牌 建面（ m2) 配套 交通便利性 主力戶型本項目 萬科金域華庭 關口 萬科 20萬 本體商業(yè)、幼兒園、會所公車、地鐵8 88兩房核心競爭者外部金地梅隴鎮(zhèn)3/4二線拓展區(qū) 金地 42萬社區(qū)商業(yè)、幼兒園 公交直達8790小 3房內(nèi)部 第五園 5 坂田 萬科 12萬本體商業(yè)、會所 公交換乘80平 2房干擾競爭者書香門第 2 二線拓展區(qū) 鵬寶東 本體商業(yè)、雙語幼兒園、學校 公車、地鐵 2/3房潛龍?zhí)亓εf改 二線拓展區(qū) 潛龍 本體商業(yè) 地鐵 2/小 3房幸福楓景 二線拓展區(qū) 鵬寶東 梅隴鎮(zhèn)商業(yè)、民治小學 公車直達 2/3房世紀春城 4 二線拓展區(qū) 寶安 17萬 社區(qū)商業(yè)、民治小學 公交直達 2房碧水龍庭 2 民治 /近坂田 榕江 社區(qū)會所 公交換乘 2房珠江旭景 3 坂田 萬科 本體商業(yè)、會所 公交換乘 7289平 2/3房雖然存在大量的干擾競爭者，但它們從地段 /品質(zhì) /品牌都很并非本項目同等重量級的競爭對手外部核心競爭對手 —— 金地梅隴鎮(zhèn) 4期：4期預計 2023年 10月推出4期的基礎信息：地段特殊，與梅隴鎮(zhèn)主體社區(qū)隔開產(chǎn)品近似 3期，但比 3期小戶型（單房 /2房）比例會更大3期 90平小 3房3期 70平 2房核心優(yōu)勢：金地梅隴鎮(zhèn)的形象吸引力，前期市場口碑，社區(qū)配套成熟內(nèi)部核心競爭對手 —— 萬科第五園 4期：4期信息：地段特殊，產(chǎn)品： 82平米 2房為主（全面家居），有贈送—— 預計戶型格局類似當前 3期 2房產(chǎn)品，產(chǎn)品亮點集中于：裝修（如貯藏空間），自由拆卸的墻板等方面預計 2023年 11月中旬推出， 400余套核心優(yōu)勢：萬科工業(yè)化建筑 /全面家居解決方案，第五園前期配套3期 8186平 2房4期福田中心區(qū)梅林關10mins到福田中心區(qū)本項目北環(huán)大道彩田路梅觀高速南坪快速機荷高速新區(qū)大道梅隴路五合大道l與關內(nèi)無縫對接梅林關口 2分鐘福田中心區(qū) 1520分鐘與中心區(qū)距離最近：關口第一站通達區(qū)域 周邊干道 時間福田中心區(qū)梅觀大道 +彩田路 1520分鐘福龍路 15分鐘新區(qū)大道 +彩田路 1015分鐘羅湖 梅觀 +北環(huán) 25分鐘南山 南坪快速 25分鐘坂田 五合大道 5分鐘龍華鎮(zhèn)中心 梅龍路 7分鐘民治大道 10分鐘我們的價值 1：地段金地梅隴鎮(zhèn)萬科第五園區(qū)域 線路 通往區(qū)域