【正文】 0?？腿汗δ苄孕枨筝^強(qiáng)，產(chǎn)品以小三房為主220。 翠景苑 公寓別墅 3569 富士康工人、周邊拆遷戶 價格、品牌、以及 社區(qū)商業(yè)配套香榭麗花苑 住宅、別墅 2800 私營業(yè)主，開發(fā)區(qū)管委會公務(wù)員、周邊居民以及廠區(qū)工人 產(chǎn)品、價格、地段東方 主力購房群體層次較低， 剛性需求是大部分樓盤主力；220。以周邊企事業(yè)單位職工為主要客群，區(qū)域客戶占主要比例220。中心區(qū)位和完善的配套是客戶置業(yè)核心價值驅(qū)動23大盤林立大盤林立項目名稱 建筑形態(tài) 銷售均價 客群情況 置業(yè)驅(qū)動因素億力未來城 高層 4700 以項目周邊公務(wù)員為主，部分教育客 群 教育資源、區(qū)位香格里拉花園 　多層、高 層、聯(lián)排 4600下屬區(qū)縣公務(wù)員及私營業(yè)主為主，投資客群占有一定比例 自然資源、項目品 質(zhì)茂華國際匯 高層 4800以項目周邊公務(wù)員為主，部分教育客群 項目品質(zhì)、區(qū)位24主城重要組成區(qū)域，人口密集配套完善，隨著城南大學(xué)城的發(fā)展，區(qū)域價值將進(jìn)一步提升p區(qū)位優(yōu)勢： 主城區(qū)域重要組成部分，區(qū)域內(nèi)集中了發(fā)電廠、卷煙廠等大部分的淮安大型事業(yè)單位；p配套優(yōu)勢： 商業(yè)、交通、教育等各項配套齊全，尤其是淮陰中學(xué)為區(qū)域帶來了大量的教育客群；p項目供給較大，隨著市區(qū)發(fā)展南擴(kuò)，結(jié)合南部大學(xué)城的開發(fā)，區(qū)域的價值逐步顯現(xiàn)。未來城奧林晴園中天花園清河板塊清河板塊茂華國際匯22大盤林立大盤林立項目名稱 建筑形態(tài) 銷售均價 客群情況 置業(yè)驅(qū)動因素水韻天成 別墅、多層 、小高層 5600 私營業(yè)主和公務(wù)員為主，淮安高端人 群集中 區(qū)位、產(chǎn)品萬達(dá)國際廣場 高層 5400下屬區(qū)縣公務(wù)員及私營業(yè)主為主，投資客群占有一定比例區(qū)位、品牌、自身配套中天花園 高層、小高 層 4800 全市改善型客戶，公務(wù)員、私營業(yè)主 低密度、生態(tài)景觀220。數(shù)據(jù)來源：淮安市房管局市場供求市場供求16成交價格成交價格p與周邊城市相比，淮安房價與連云港、徐州接近，高于宿遷，低于揚州，處于較為穩(wěn)定的價格占位p2023年各區(qū)商品住宅均價表現(xiàn)均較為平穩(wěn)， 2023年以來中心城區(qū)價格走高拉動整體均價淮安房價處于較為穩(wěn)定的區(qū)間，市場表現(xiàn)平穩(wěn)，價格波動幅度較小數(shù)據(jù)來源：淮安市房管局17三、具體項目 篇n 板塊劃分n 板塊分析n 住宅 市場18一、板塊劃分19隨著淮安城市框架逐漸展開，按照發(fā)展的階段及成因不同，目前主城區(qū)房地產(chǎn)市場形成四大板塊楚州區(qū)：以原淮安市老城區(qū)為基礎(chǔ)，房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，區(qū)域資源及配套成熟；清河板塊 開發(fā)板塊青浦板塊淮陰板塊楚州板塊板塊劃分板塊劃分清河板塊：政、金、教、商貿(mào)中心，淮安最成熟的居住商貿(mào)區(qū)；青浦板塊：老城游購區(qū)和冶金、化工、煙草、紡織等工業(yè)區(qū)，亮點不斷，愈現(xiàn)成熟；淮陰板塊：以淮陰縣城為依托的市域居住、倉儲、貨運中心，特殊背景，平穩(wěn)發(fā)展；開發(fā)區(qū)：以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，生活居住、公共設(shè)施相配套的綜合性新區(qū)，產(chǎn)品差異較大，市場有待成熟；20二、板塊分析21定位于城市行政中心和商業(yè)中心，是房地產(chǎn)市場起步最早發(fā)展最成熟的區(qū)域，其核心價值在于區(qū)位和配套優(yōu)勢p區(qū)位優(yōu)勢： 中心城區(qū)房地產(chǎn)是以市政府為核心發(fā)展起來的，經(jīng)過多年發(fā)展已進(jìn)入成熟階段；p配套優(yōu)勢： 中心城區(qū)客戶認(rèn)知度最高，商業(yè)生活配套最為齊全的區(qū)域；p強(qiáng)烈的區(qū)域情節(jié)和對主城區(qū)的城市向心力是淮安人置業(yè)的主要驅(qū)動因素。u 2023年，清河區(qū)、開發(fā)區(qū)兩區(qū)土地出讓面積較多，其中開發(fā)區(qū)土地成交面積最大；u 從商品住宅的交易情況來看，現(xiàn)有土地供應(yīng)量偏大，去化周期拉長。? 2023年 2月商品房實際成交價格相對于 2023年四季度上漲幅度較小。供銷?淮安未來房地產(chǎn)市場潛在供應(yīng)量大： 至 09年 12月商品房存量 205萬㎡；待開發(fā)商品房面積約 ㎡（未開發(fā)土地的容積率按 ），共計 2381萬㎡ 。 5淮安房地產(chǎn)市場總述產(chǎn)品?建筑風(fēng)格：各類建筑風(fēng)格已經(jīng)在淮安市場上紛紛出現(xiàn)，如地中海建筑風(fēng)格、古典主義建筑風(fēng)格等。? 08年的行業(yè)調(diào)整和金融危機(jī)對二手房市場影響大：淮安 2023年二手房交易量相比 2023年驟減 ㎡， 2023年相比 2023年激增 ㎡。1淮安市場分析報告20230323版本定位結(jié)論篇市場分析篇具體項目篇客戶分析篇城市簡析篇報告框架2二、市場 分析 篇n 市場總述n 土地市場n 住宅 市場3一、市場總述4淮安房地產(chǎn)市場總述政策?從限制到救市，從提息到降息： 2023年 10月 —2023年 8月，控制房價過快增長； 2023年 9月 16日 “ 雙率下調(diào) ” ； 2023年各地出現(xiàn) “ 井噴 ” 現(xiàn)象，而 2023年前兩月成交量相對于 2023年后兩月一般。土地?土地市場成交量穩(wěn)定： 07年、 08年土地成交量分別是 413萬㎡ 、 415萬㎡ ，基本無變化，而 09年為 683萬㎡，上漲 268萬㎡。?戶型：市場主流戶型為三室兩廳，以改善型居住為主。?商品房供應(yīng)以 120140㎡ 的三房為主，但 8090㎡ 的兩房， 110120㎡ 的三房去化速度最快。6二、土地市場7p從 2023年到 2023年，淮安的土地市場同全國其他市場一樣，都經(jīng)歷了從火爆到冷清再到活躍的過程，09年，便成功出讓土地 216宗，無論是出讓面積還是出讓金額，均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過 08年全年水平。9三、住宅市場10成交結(jié)構(gòu)成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：淮安市房管局p中心城區(qū)（清河、清浦）是市場成交主力，開發(fā)區(qū)、淮陰區(qū)、楚州區(qū)市場份額接近；中心城區(qū)為市場主力，各區(qū)成交量比例相對穩(wěn)定，近期主城區(qū)份額上升對整體均價的上漲具有一定影響11產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)p2023年除在 10月份（ ㎡ ）下降外，基本呈上升趨勢，在 12月份達(dá)到成交量最高點（ ㎡ ）；12成交結(jié)構(gòu)成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：淮安市房管局09年 1月到 09年 12月各區(qū)商品住宅成交量比例相對穩(wěn)定， 09年 59月主城區(qū)比例上升，對整體均價的提升具有較大影響13產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)p90120㎡戶型是市場供給主力，占總供給量的 %，該面積段的成交比重為 39%， 60㎡以下產(chǎn)品供給不足；p市場需求以 90120㎡、 120144㎡為主，占總需求量的 %主城大盤入市，舒適性戶型成為市場供求主力14產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)p2023年供應(yīng)和去化最好的是 90120平方米的，也反映目前市場上的供需結(jié)構(gòu)。榕興 清河公寓項目價格最高，主流價格區(qū)間 4000～ 6000元 /平方米220。日月星城歐洲城清江華府天龍御城青浦板塊青浦板塊25項目名稱 建筑形態(tài) 銷售均價 客群情況 置業(yè)驅(qū)動因素歐洲城 多層 3700 青浦區(qū)事業(yè)單位人員為 主，部分投資客戶 價格、教育日月星城 小高層 4600 青浦區(qū)事業(yè)單位職工為 主，周邊客戶 區(qū)位、配套、教育清江華府 小高層 3600 客群以工業(yè)區(qū)職人為主 價格、工作便利運河明珠 高層 6200 周邊公務(wù)員為主 區(qū)位220。價格以及就地置業(yè)的便捷性是客戶置業(yè)的主要驅(qū)動