【正文】 高層、小高 層 4800 全市改善型客戶，公務(wù)員、私營業(yè)主 低密度、生態(tài)景觀220。清河公寓項目價格最高，主流價格區(qū)間 4000～ 6000元 /平方米220?？腿簝r格敏感度較低，在售項目體量都是較大，未來供應(yīng)充足220?？蛻魧哟胃?，主要來自政府公務(wù)員和私營業(yè)主220。中心區(qū)位和完善的配套是客戶置業(yè)核心價值驅(qū)動23大盤林立大盤林立項目名稱 建筑形態(tài) 銷售均價 客群情況 置業(yè)驅(qū)動因素億力未來城 高層 4700 以項目周邊公務(wù)員為主，部分教育客 群 教育資源、區(qū)位香格里拉花園 　多層、高 層、聯(lián)排 4600下屬區(qū)縣公務(wù)員及私營業(yè)主為主，投資客群占有一定比例 自然資源、項目品 質(zhì)茂華國際匯 高層 4800以項目周邊公務(wù)員為主，部分教育客群 項目品質(zhì)、區(qū)位24主城重要組成區(qū)域，人口密集配套完善，隨著城南大學城的發(fā)展，區(qū)域價值將進一步提升p區(qū)位優(yōu)勢： 主城區(qū)域重要組成部分，區(qū)域內(nèi)集中了發(fā)電廠、卷煙廠等大部分的淮安大型事業(yè)單位；p配套優(yōu)勢： 商業(yè)、交通、教育等各項配套齊全，尤其是淮陰中學為區(qū)域帶來了大量的教育客群；p項目供給較大，隨著市區(qū)發(fā)展南擴，結(jié)合南部大學城的開發(fā)，區(qū)域的價值逐步顯現(xiàn)。日月星城歐洲城清江華府天龍御城青浦板塊青浦板塊25項目名稱 建筑形態(tài) 銷售均價 客群情況 置業(yè)驅(qū)動因素歐洲城 多層 3700 青浦區(qū)事業(yè)單位人員為 主，部分投資客戶 價格、教育日月星城 小高層 4600 青浦區(qū)事業(yè)單位職工為 主，周邊客戶 區(qū)位、配套、教育清江華府 小高層 3600 客群以工業(yè)區(qū)職人為主 價格、工作便利運河明珠 高層 6200 周邊公務(wù)員為主 區(qū)位220。公寓項目為主，主流價格區(qū)間 3700~5000元 /平方米220。清河區(qū)房地產(chǎn)市場的重要補充，客戶價格有一定敏感度220。以周邊企事業(yè)單位職工為主要客群，區(qū)域客戶占主要比例220。價格以及就地置業(yè)的便捷性是客戶置業(yè)的主要驅(qū)動26新城市東擴的延伸帶，聚集了大量的工業(yè)企業(yè)，周邊配套相對缺失，人流量不足。p區(qū)位特征： 翔宇大道以東區(qū)域，政府規(guī)劃的工業(yè)園集中帶，發(fā)展速度快，內(nèi)部交通發(fā)達；p配套現(xiàn)狀： 商業(yè)配套欠成熟，商業(yè)配套集中在深圳路沿街，同時輻射半徑較弱，遠遜色于市中心商業(yè)圈；p車輛與人流量明顯不足，外部人口導(dǎo)入群集中在藍領(lǐng)工人，收入不高；大湖城邦羅馬假日東方凱旋城香謝麗花苑世襲雅園開發(fā)區(qū)板塊開發(fā)區(qū)板塊27地段差異明顯地段差異明顯 220。房價逐級遞減，主流價格區(qū)間 2500～ 3300元 /平方米；220。主力購房群體層次較低， 剛性需求是大部分樓盤主力；220?？蛻魧哟翁壝黠@，公務(wù)員、私營業(yè)主至藍領(lǐng)工人；220?？們r低、價格低，產(chǎn)品需求級別較低，偏向于經(jīng)濟型產(chǎn)品；項目名稱 建筑形態(tài) 銷售均價 客群情況 置業(yè)驅(qū)動因素乾元 暢春園 普通住宅 2600 周邊居民，近市區(qū)居民以及富士康工人； 價格、學區(qū)、產(chǎn)品東湖 翠景苑 公寓別墅 3569 富士康工人、周邊拆遷戶 價格、品牌、以及 社區(qū)商業(yè)配套香榭麗花苑 住宅、別墅 2800 私營業(yè)主，開發(fā)區(qū)管委會公務(wù)員、周邊居民以及廠區(qū)工人 產(chǎn)品、價格、地段東方 凱旋城 住宅 2800 開發(fā)區(qū)管委會公務(wù)員、廠區(qū)工人，以及周邊居民 地段、景觀、戶型羅馬假日 住宅 3300 30%市區(qū)購房者、 30%公務(wù)員、 30%富士康以及其他補充客源 地段，意大利風格 產(chǎn)品，規(guī)模大湖城邦 住宅、別墅 3200 私營業(yè)主，公務(wù)員 規(guī)模，地段，產(chǎn)品 豐富青春雅軒 住宅 3100 投資客、私營業(yè)主，廠區(qū)工人 戶型、地段世襲雅園 住宅 3400 近郊市區(qū)居民，私營業(yè)主以及部分拆遷戶 地段，產(chǎn)品，價格28受城中心地帶直接輻射，梯形差異化代表性板塊，獨立性與依賴性的統(tǒng)一體p區(qū)位關(guān)系： 運河北部區(qū)域，以王營鎮(zhèn)為核心衍射，大淮安中心區(qū)域的重要補充板塊；p配套現(xiàn)狀： 無核心商業(yè)配套，依托于市區(qū)商業(yè)配套，區(qū)域零散性配套較為完善；p價格吸引力和區(qū)域情節(jié)，以及收入限制是該區(qū)域內(nèi)購房的策動元素，因此樓盤檔次相對一般，外部客源較少，高檔客源外流量較大；公園壹號天和豪府銀河灣益興 名人灣愛琴海淮陰板塊淮陰板塊29良莠不齊良莠不齊220。黃河?xùn)|路以南價格較高，主流價格區(qū)間 3400～ 4400元 /平方米220?？腿汗δ苄孕枨筝^強，產(chǎn)品以小三房為主220?？蛻魧哟瘟驾积R，主要來自拆遷戶、泛公務(wù)員220。價格與區(qū)域地緣偏好是購房的主要置業(yè)驅(qū)動力項目名稱 建筑形態(tài) 銷售均價 客群情況 置業(yè)驅(qū)動因素公園壹號 住宅 3300 拆遷戶、教師、醫(yī)生、以及鎮(zhèn)中心 周邊 的客源 區(qū)位、學區(qū)、公 園天和豪庭 住宅 3700 周邊拆遷戶，以及淮陰區(qū)政府的公 務(wù)員以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 毗鄰新區(qū)政府、 景觀塑造益興 名人灣 住宅、別墅 多 層均價 4200，景觀小高層 50006000 區(qū)域內(nèi)部高檔人群以及來自清河區(qū) 域的客源 品牌、地段、學 區(qū)、規(guī)模愛琴海 住宅 3400 主要清河區(qū)的首次置業(yè)的客源，以 及部分再改人群； 學區(qū)、配套、高 性價比產(chǎn)品銀河灣 住宅 多層 35003800，小高層 28003400 淮陰區(qū)的公務(wù)員以及私營業(yè)主，主 要是內(nèi)部區(qū)域的中檔人群； 地段、景觀、自 身配套幼兒園30p區(qū)位優(yōu)勢： 楚州區(qū)房地產(chǎn)是以原淮安市老城區(qū)為基礎(chǔ)發(fā)展起來的，房地產(chǎn)市場起步較晚；p配套優(yōu)勢： 楚州區(qū)客戶認知度一般，區(qū)域內(nèi)交通生活配套及自然資源豐富；p強烈的區(qū)域情節(jié)和對教育、自然資源的依賴是楚州區(qū)人置業(yè)的主要驅(qū)動因素。定位于老城區(qū)行政中心，房地產(chǎn)市場起步較晚，其核心價值在于區(qū)位資源和配套優(yōu)勢豐泰東方康橋新湖翔宇花園翡翠城花園小區(qū)世紀佳苑書香門第楚州板塊楚州板塊31220。楚州公寓項目價格較低，主流價格區(qū)間 3000～ 3500元 /平方米220?？腿簝r格敏感度較強，在售項目體量都是較大，未來供應(yīng)充足220?？蛻魧哟屋^高，主要來自政府公務(wù)員和私營業(yè)主220。教育資源和交通生活配套是客戶置業(yè)核心價值驅(qū)動項目名稱 建筑形態(tài) 銷售均價 客群情況 置業(yè)驅(qū)動因素世紀佳苑 多層、小高層 3000 區(qū)域首置部分區(qū)域改善，青年人婚房 交通、自身配套書香門第 多層 3000 區(qū)域改善，教師、私營企業(yè)主 教育資源、區(qū)位翡翠城花園小區(qū) 多層、小高層 3550 區(qū)域改善，私營企業(yè)主，公務(wù)員 交通、配套新湖翔宇花園 多層 3200 區(qū)域首置為主，青年白領(lǐng)、公務(wù)員 交通、區(qū)域配套豐泰東方康橋 多層、小高層 4000 區(qū)域改善型，公務(wù)員、教師 教育資源、區(qū)位 、產(chǎn)品32三、產(chǎn)品分析總結(jié)33通過盤點板塊我們發(fā)現(xiàn)主流客戶基本一致物業(yè)類型趨同，楚州區(qū)是價格谷地p主城客戶基本以泛公務(wù)員客戶為主，開發(fā)區(qū)則以產(chǎn)業(yè)工人、進城農(nóng)民等地緣性性客戶為主；p由于主流產(chǎn)品和價格的趨同性，客戶置業(yè)更多關(guān)注生活配套，小區(qū)綠化、戶型等產(chǎn)品細節(jié)。p高容積率成為發(fā)展趨勢，多層物業(yè)有逐步減少；p除清河區(qū)外，外圍板塊價格趨同， 楚州 區(qū)為價格谷地。主城區(qū)大盤林立，中高端市場競爭激烈p清河區(qū)總建面超過 70萬平米的項目超過 5個，定