房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程與政府管理-wenkub
2023-03-14 11:15:01 本頁(yè)面
【正文】 設(shè)或建設(shè)中就預(yù)售或預(yù)租給職業(yè)投資者或使用的話，則市場(chǎng)營(yíng)銷工作就會(huì)在第 7個(gè)或第8個(gè)程序之前進(jìn)行。第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程與政府管理 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是通過(guò)多種資源的組合使用而為人類提供入住空間 ， 并改變?nèi)司迎h(huán)境的一種活動(dòng) 。 ?目前國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商都是以預(yù)售的形式提前開(kāi)始收回投資，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 初步可行性研究的主要目的在于分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，初步判明項(xiàng)目投資是否可行，決定是否進(jìn)行下一步的可行性研究。 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)遵循以下原則： ?應(yīng)符合城市總體規(guī)劃確定的開(kāi)發(fā)地點(diǎn)使用性質(zhì)與建設(shè)規(guī)模； ?應(yīng)符合種植性詳細(xì)規(guī)劃確定的該地點(diǎn)建筑容積率、建筑高度、人口密度等要求； ?應(yīng)符合國(guó)家和本地區(qū)頒布的公建配套定額指標(biāo)； ?應(yīng)考慮用戶對(duì)環(huán)境及單體設(shè)計(jì)的要求； ?開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃指標(biāo)上動(dòng)手腳的案例 ? 一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目竟被 447個(gè)業(yè)主告上法院 ,索賠達(dá) 5000萬(wàn)元。 2023年 8月，寧波華泰通過(guò)招標(biāo)得到該地塊的國(guó)有土地使用權(quán)。原告律師認(rèn)為，華泰星城實(shí)際建筑面積達(dá) 萬(wàn)平方米 ,“綠地面積也不夠，根據(jù)鄞州區(qū)建設(shè)局出具的 《 綠化建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收意見(jiàn)單 》 ，小區(qū)綠地面積實(shí)際為 25150平方米，綠地率實(shí)際為 %。由開(kāi)發(fā)商組織設(shè)計(jì)部門(mén)、規(guī)劃單位、施工單位進(jìn)行綜合檢查，對(duì)符合國(guó)家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的工程予以驗(yàn)收。 第二節(jié) 政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理 2． 1政府的土地管理 1．土地供應(yīng)計(jì)劃上的管理 無(wú)論是宏觀經(jīng)濟(jì)的計(jì)劃指導(dǎo)，還是市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中的調(diào)控，土地供應(yīng)計(jì)劃的作用都十分重要。 政府對(duì)劃撥土地的管理體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)： （ 1）劃撥土地使用權(quán)的范圍 （ 2）對(duì)劃撥土地的管理 2）對(duì)出讓土地的管理 土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。受此影響，中國(guó)土地價(jià)格預(yù)計(jì)將提高近 50％。 ? 國(guó)土資源部部長(zhǎng)孫文盛日前通過(guò)新華社發(fā)表署名文章表示，這次土地調(diào)控新政，又“將在一定程度上影響地價(jià)的構(gòu)成和水平”。 ?例如海天城低價(jià)成本約 1200元， 09年海天城邊上的保利地塊拍賣成本為 7000元。 2023年全國(guó)房地產(chǎn)稅收才 940億元；2023年就高達(dá) ； 2023年，雖然房地產(chǎn)處在宏觀調(diào)控時(shí)期，稅收仍增長(zhǎng)了31%，達(dá)到 1798億元；而僅 2023年的上半年，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收就有 1209億元。 3． 2政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理 1． 政府在土地使用權(quán)出讓過(guò)程中的規(guī)劃管理 在國(guó)有土地使用權(quán)出讓之前，政府應(yīng)當(dāng)制定控制性詳細(xì)規(guī)劃。 （ 2）居民每人占地：是居住區(qū)內(nèi)人均用地指標(biāo)，包括人均居住用
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