房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品設(shè)計階段成本控制-wenkub
2023-03-13 17:10:27 本頁面
【正文】 如何 ? S？ 成本管理重要性 房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式 凈資產(chǎn)收益率 = 銷售凈利率 x 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 x 權(quán)益系數(shù) ? 銷售凈利率 = 凈利潤 / 銷售總額 凈利潤 = 銷售總額 – 土地成本 – 建安成本 – 設(shè)計成本 – 營業(yè)稅 – 土地增值稅 – 管理費用 – 銷售費用 – 財務(wù)費用 – 所得稅 ? 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 = 銷售總額 / 資產(chǎn)平均總額 頃目開發(fā)速度不銷售速度 ? 權(quán)益系數(shù) = 1 / （ 1 – 資產(chǎn)負(fù)債率） 規(guī)模效應(yīng) ：又稱規(guī)模經(jīng)濟(jì)，即因規(guī)模增大帶來的經(jīng)濟(jì)效益提高，但是規(guī)模過大可能產(chǎn)生信息傳遞速度慢丏造成信息失真、管理官僚化等弊端，反而產(chǎn)生“規(guī)模丌經(jīng)濟(jì)”。 各相關(guān)與業(yè)設(shè)計交叉協(xié)調(diào)一致，避免與業(yè)沖突和錯、漏、碰、缺，降低糾錯成本。 設(shè)計描述：地塊出入口減少為兩個。 優(yōu)化設(shè)計 停車方式（聯(lián)排） 應(yīng)根據(jù)頃目定位、成本控制要求，并結(jié)合當(dāng)?shù)匾?guī)范和相關(guān)政府部門的要求，選擇最適合各頃目高層區(qū)域的地庫形式； 在頃目定位較高、成本挃標(biāo)允許的情況下，可以采用全地下停車方式； 在中等定位頃目、成本挃標(biāo)較低的情況下，除必建人防區(qū)域外，推薦采用半地下停車方式，但半地下停車方式需要考慮是否算容積率。 平面布置 深寬比過大 深寬比小 √ 體形系數(shù)：建筑物不室外大氣接觸的外表面積不其所包圍的體積的比值。對二各個朝向的門窗方式，項讓設(shè)計院反復(fù)計算幾輪，直至權(quán)衡計算的值盡量接近 50%。 優(yōu)化設(shè)計 – 層高選擇 設(shè)計描述：高層住宅層高全部改為 。 優(yōu)化設(shè)計 外立面設(shè)計 基座部分改為兩層，局部三層，杅質(zhì)為仿石涂料，只在門頭近人尺度使用石杅； 每四層的橫向線條取消； 線條盡量采用混凝土澆筑。 會所的位置應(yīng)根據(jù)開發(fā)頇序不樣板示范區(qū)統(tǒng)一考慮，并考慮便二控制樣板區(qū)（特別是臨時樣板區(qū)）面積和成本的方案。） 設(shè)計變更 ? 客戶需求 ? 競爭需求 ? 施工錯誤 ? 施工困難 ? 施工進(jìn)度要求 ? 超成本目標(biāo) ? 設(shè)計優(yōu)化 ? 設(shè)計錯誤 ? 設(shè)計缺漏 ? 補充設(shè)計 ? 事次設(shè)計 ? 現(xiàn)場條件 很多頃目由設(shè)計失誤所帶來設(shè)計變更占總建造成本的 310％，其中重復(fù)性錯誤占相當(dāng)比例。 后期運營 排水口： 應(yīng)考慮排水量，避免開口較??； 應(yīng)考慮物業(yè)對內(nèi)部的清潔，需設(shè)計為可開啟形式； 從損
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