【正文】 的融資能力小規(guī)?；蜻x擇合作方式擴(kuò)大規(guī)模低利潤，求精品多方融資價值分散經(jīng)紀(jì)營銷自建渠道利用區(qū)政府支持避開不利政策加強(qiáng)自身建設(shè)龍騰控制成本的能力對銷售價格的制定主要是大企業(yè)的優(yōu)勢加強(qiáng)對成本的控制做好價值分析避開直接競爭房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)商分析 城鎮(zhèn)住房體制（房改）將進(jìn)一步深化發(fā)展： 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析21世紀(jì)初北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景北京市房地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展前景分析中關(guān)系龍騰發(fā)展的因素 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析現(xiàn)狀前景現(xiàn)狀與前景描述 對龍騰發(fā)展的利好因素 對龍騰發(fā)展的不利因素房地產(chǎn)開發(fā)速度增長較快住宅需求增長比重較大房地產(chǎn)銷售價格繼續(xù)上揚開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小個人購房已成為住宅市場主力軍新項目規(guī)模仍偏小大企業(yè)在市場中占主導(dǎo)地位進(jìn)入門檻提高整體發(fā)展前景看好需求全面穩(wěn)定增長住宅質(zhì)量全方位的提高運行機(jī)制基本完成市場化， 競爭更加激烈外資進(jìn)入將興起一輪新的高潮服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn) 市場中全面發(fā)揮重要作用房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展企業(yè)和消費者行為都更具理性化政府行為將加強(qiáng)北京市房地產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展期，龍騰選擇進(jìn)入有發(fā)展前景房地產(chǎn)相關(guān)的中介服務(wù)業(yè)全面發(fā)展可以為龍騰發(fā)展提供咨詢支持（如中原物業(yè)咨詢）北京市房地產(chǎn)業(yè)的總需求呈擴(kuò)大趨勢，需求結(jié)構(gòu)多樣化發(fā)展，為龍騰發(fā)展提供了選擇適宜自身發(fā)展的細(xì)分市場的機(jī)會大企業(yè)對市場影響力會影響到龍騰進(jìn)入門檻提高使龍騰經(jīng)營風(fēng)險增大開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、市場競爭激烈， 2．住宅主體設(shè)計向人性化、細(xì)化發(fā)展。主要體現(xiàn)在以下 3個方面：（ 1）已有服務(wù)企業(yè)競爭加劇，提高水平；（ 2）新的服務(wù)品種和服務(wù)觀念不斷出現(xiàn)，專業(yè)深化、細(xì)化；（ 3）外資服務(wù)企業(yè)源源進(jìn)入。其中，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)更令人關(guān)注。二、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展態(tài)勢大企業(yè)在對市場的影響力越來越大 ： 這將表現(xiàn)在包括開發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等各個相關(guān)企業(yè)。 北京市房地產(chǎn)將進(jìn)入全面競爭的發(fā)展階段。 4.北京申奧成功和中國進(jìn)入WTO，將進(jìn)一步擴(kuò)大北京對海外的吸引力，全方位擴(kuò)大海外對北京房地產(chǎn)的需求。需求全面穩(wěn)定增長 1三、政策及其它政府加大對住房體制改革的力度，各類政策不斷出臺 ： 北京市新近出臺房地產(chǎn)方面的政策很多，從經(jīng)濟(jì)適用房到危舊房改造，從土地一級市場到二級市場，繼續(xù)推進(jìn)房改是政策出臺的大方向。個人購買面積占到商品住宅銷售面積的９３．８％，比上年提高７．８個百分點。 商品房銷售面積比竣工面積多２０．３萬平方米。新開盤項目大于或等于 100萬平方米的項目個數(shù)占 ％，也超過全部在售項目同等規(guī)模的比重。 新項目規(guī)模仍偏小 ： 據(jù) :搜房數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計，今年上半年新開盤項目有 145個，平均項目規(guī)模 。大企業(yè)將進(jìn)一步主導(dǎo)房地產(chǎn)市場，比如：：華遠(yuǎn)集團(tuán)現(xiàn)在正在全面熱銷 4個項目，即華亭嘉園、華清嘉園、鳳凰城和陽光華苑， 2023年銷售額達(dá) 20億元，在北京市場占有率達(dá)到 5％。通過對企業(yè)開發(fā)規(guī)模進(jìn)行統(tǒng)計，開發(fā)規(guī)模最大的前 100家企業(yè)，其項目占到市場全部在售項目總規(guī)模的 62％，平均開發(fā)規(guī)模 ；剩余 400余家企業(yè)所占市場份額不足 40％，平均開發(fā)規(guī)模 。 投資品種多樣化，住宅投資居主導(dǎo)地位 ： 北京市房地產(chǎn)市場投資品種日益增多，如高低檔住宅，經(jīng)濟(jì)適用房、危改房、高低檔寫字樓、商業(yè)用房、 CBD等。資料數(shù)據(jù)來源：《北京市統(tǒng)計年鑒》（歷年） 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀一、投資領(lǐng)域房地產(chǎn)開發(fā)速度增長較快 因為房地產(chǎn)是龍騰新涉足的行業(yè)，所以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境是分析的重點，從各個角度做出比較詳按標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)分類，裝修裝飾是屬于建筑業(yè)一類的，但從 實際業(yè)務(wù)經(jīng)營角度出發(fā)，把裝修概述 其中關(guān)系 發(fā)展的因素中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢、經(jīng)濟(jì)體制改革對 這樣的民營企業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間， “ 國退民進(jìn) ”是大趨勢；在中國即將加入 WTO和北京申奧成功之際，房地產(chǎn)業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)， 在此時選擇進(jìn)入房地產(chǎn)是前景的，但是要求 必須緊緊把握形勢，抓住發(fā)展機(jī)遇，提升企業(yè)核心競爭力，以迎接新時代的挑戰(zhàn)；建筑行業(yè)雖然整體利潤偏低，但建筑業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，現(xiàn)階段也有發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。同時，北京為 2023奧運大量的基建投入有相當(dāng)部分是屬于建筑和裝飾業(yè)的。裝修裝飾質(zhì)量是衡量人們生活居住環(huán)境的重要尺度之一。一是國民經(jīng)濟(jì)將以７ ８％的速度持續(xù)穩(wěn)定地增長，為建筑業(yè)的發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境和廣闊空間。二是房地產(chǎn)市場由過去的供方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場?！?持續(xù)經(jīng)營 ”階段2023年－ 2023年——“ 企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 ”階段2023年－ 2023年——“ 成長發(fā)展 ”階段一體化經(jīng)營期轉(zhuǎn)型過渡期根植豐臺區(qū)域成功轉(zhuǎn)型（ 2023）拓展其它業(yè)務(wù)橫向一體化橫向一體化總目錄產(chǎn)業(yè)選擇與業(yè)務(wù)組合發(fā)展目標(biāo)與整體發(fā)展戰(zhàn)略 4 3外部環(huán)境分析 1 5 6 2 企業(yè)內(nèi)部分析戰(zhàn)略實施企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃外部環(huán)境分析1? ?中國經(jīng)濟(jì)將保持穩(wěn)步發(fā)展的勢頭 ： 中國政府制定的國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展 “ 十五 ” 計劃綱要提出未來五年國民經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展速度，經(jīng)濟(jì)增長速度預(yù)期為 7％ 。整體戰(zhàn)略核心思想建筑業(yè)主導(dǎo) 引入房地產(chǎn) 開發(fā)業(yè)務(wù)培育裝飾業(yè)務(wù)發(fā)展建筑業(yè)務(wù)追求區(qū)域發(fā)展附加值業(yè)務(wù)房屋持續(xù)經(jīng)營一體化經(jīng)營整體轉(zhuǎn)型（現(xiàn)在）2023年以后 第三 部分是產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合，在前述對企業(yè)外部和內(nèi)部綜合分析的基礎(chǔ)上，從企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)機(jī)會和自身實力兩個角度通盤考慮和分析，我們提出了 企業(yè)未來發(fā)展的產(chǎn)業(yè)選擇和現(xiàn)階段業(yè)務(wù)選擇及組合，為后續(xù)企業(yè)總體戰(zhàn)略思想和戰(zhàn)略規(guī)劃的設(shè)計提供基礎(chǔ)。報告 首先 對 企業(yè)所處的外部環(huán)境從宏觀大勢、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、區(qū)域環(huán)境（豐臺區(qū)）三個角度進(jìn)行比較詳細(xì)的分析，繼而簡要提出了 企業(yè)在這種環(huán)境中所處的產(chǎn)業(yè)機(jī)會有那些。 第四 部分是在前三部分分析的基礎(chǔ)上，對 企業(yè)未來發(fā)展目標(biāo)做出初步定位，提出了企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略思想和模式。各種跡象表明，中國經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入一個新的發(fā)展周期，中國正出現(xiàn)新的房地產(chǎn)開發(fā)熱。三是消費主體由過去的集體購房變?yōu)榫幼≌邆€人。二是我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和居民住宅建設(shè)規(guī)模將不斷擴(kuò)大，為建筑業(yè)提供了廣闊的市場。?加入 WTO，對中國經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)都有重大影響 ： 中國加入 WTO即將成為事實，加入 WTO對中國經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)可達(dá)兩個百分點，創(chuàng)造 1000萬個就業(yè)機(jī)會，在拉動中國經(jīng)濟(jì)增長的前提下，客觀上推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。?國家政策客觀上要為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供保障 ： 《建設(shè)事業(yè) “ 十五 ” 計劃綱要》提出未來 5年我國住宅的發(fā)展目標(biāo)是，城鎮(zhèn)新建住宅 27億平方米；農(nóng)村新建 30億平方米。因此需要 建筑在新形勢下進(jìn)行重新定位，尋求發(fā)展良機(jī)；裝修裝飾業(yè)是技術(shù)含量較高，人員素質(zhì)要求高，并且極具發(fā)展前景的行業(yè)，但需要 做好擴(kuò)充企業(yè)實力、做好市場定位等各方面的工作。： 據(jù)北京市統(tǒng)計局信息，上半年北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資２４８．９億元，同比增長５３．１％，達(dá)到１９９６年以來最高水平，比全社會投資增速高１９．８個百分點。但依企業(yè)實力不同投資品種也有所差別，通過下面圖表可知，住宅投資在市場中居主導(dǎo)地位。企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小，仍是市場一大特點。今年下半年，華遠(yuǎn)將推出 4個新項目：峻峰華亭、新青年公寓、麗華中心、翡翠城，總體市場價值達(dá) 44億元，今明兩年在北京市場的占有率將擴(kuò)大到 15％。在新開盤項目中開發(fā)規(guī)模在 10萬平方米以下的仍占多數(shù)，為 ％。新開盤項目規(guī)模有逐漸變大的趨勢，但增長趨勢并不顯著。房地產(chǎn)銷售價格繼續(xù)上揚 ： 上半年全國商品房平均售價為 2284元，比去年同期增長 ％。消費概念在發(fā)生變化： 住房投資作為一種新的投資手段越來越受到人們的重視，在住宅銷售中，相當(dāng)比重是銷售給這類人群的。房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)全面發(fā)展 ： 包括金融、營銷、管理等各類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介業(yè)務(wù)呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。. 3.外資進(jìn)入將興起一輪新的發(fā)展高潮 ：（ 1）外資為北京房地產(chǎn)的發(fā)展提供了重要的資金來源。大企業(yè)將從資金、土地儲備、市場營銷等各個環(huán)節(jié)主導(dǎo)市場。服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高 ：房地產(chǎn)業(yè)是以開發(fā)業(yè)務(wù)為核心的綜合行業(yè)體系?！∪⒎康禺a(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品住宅質(zhì)量全方位的提高 1．住宅品種進(jìn)一步向多樣化發(fā)展?。?1）住宅檔次多樣化。 3．住宅環(huán)境設(shè)計以生態(tài)領(lǐng)先，向生態(tài)、美化、人文的需要全面發(fā)展。而外資優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)入更加劇競爭由市場化主導(dǎo)的個人購房的消費市場由于龍騰的營銷經(jīng)驗不足而存在威脅房地產(chǎn)中住宅需求仍然旺盛，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持增長態(tài)勢現(xiàn)有市場中項目規(guī)模層次不齊為龍騰房地產(chǎn)提供了創(chuàng)業(yè)空間房地產(chǎn)業(yè)將迎來更為激烈的競爭態(tài)勢，運行機(jī)制市場化使得 在土地獲取和融資方面都面臨嚴(yán)峻考驗，而外資加入更加劇了市場競爭 信息化管理不足限制企業(yè)在市場中發(fā)揮更大的作用消費者消費意識更趨成熟和日益理性化要求龍騰開發(fā)業(yè)務(wù)更為精細(xì)政府扶持大企業(yè)的政策導(dǎo)向?qū)堯v發(fā)展也有不利因素住宅設(shè)計品味和質(zhì)量的全方位提高對龍騰提出更高的要求對龍騰創(chuàng)業(yè)的要求龍騰要避免和重量級企業(yè)進(jìn)行直接競爭，可以搞合作方式或選擇適宜自己的項目塑造自己的品牌從一開始要加強(qiáng)信息化建設(shè)，優(yōu)化企業(yè)管理不以過高利潤為目標(biāo)，要開發(fā)質(zhì)量過硬的產(chǎn)品，以服務(wù)消費者為宗旨在規(guī)劃設(shè)計和銷售等薄弱環(huán)節(jié)要有新的運營思路龍騰要培育自身對市場的認(rèn)識能力和把握市場的能力龍騰要選擇某些優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)行 “目標(biāo)學(xué)習(xí) ”，加速發(fā)展自己對自身經(jīng)驗不足之處要采取有效措施降低風(fēng)險（業(yè)務(wù)外包、咨詢學(xué)習(xí)等方式） 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)業(yè)競爭強(qiáng)度現(xiàn)有企業(yè)數(shù)量及競爭強(qiáng)度房地產(chǎn)開發(fā)成本結(jié)構(gòu)產(chǎn)品差異 競爭者類型產(chǎn)業(yè)投資目的生產(chǎn)能力擴(kuò)大方式進(jìn)入壁壘和退出障礙各強(qiáng)度因素描述關(guān)系龍騰的因素分析根據(jù)北京市工商局統(tǒng)計，2023年底全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 3929家，其中 2023年新注冊 1167家企業(yè)數(shù)量眾多、項目數(shù)量相對少，競爭強(qiáng)度大龍騰的財務(wù)管理、成本控制能力薄弱，應(yīng)該加強(qiáng)北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品差異很大主要分為住宅和商用兩大類而各類又可細(xì)分，同類產(chǎn)品的也存在環(huán)境、地域等綜合因素差異中資、外資的大型知名企業(yè)，如華遠(yuǎn)、天鴻等也有同龍騰一樣的起步企業(yè)，總體層次不齊自我積累上市募資合作開發(fā)創(chuàng)新的開發(fā)模式進(jìn)入壁壘比較大退出障礙要依據(jù)項目運作情況而定追求高利潤是大多數(shù)企業(yè)所追求的目的不盲目追求高利潤低風(fēng)險，求發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入，但壁壘因素還很多退出的障礙主要來源于項目運行的風(fēng)險性因素創(chuàng)新的開發(fā)模式現(xiàn)在龍騰主要選擇合作開發(fā)避開同大企業(yè)直接競爭，或選取合作開發(fā)開發(fā)適合龍騰自身的產(chǎn)品如危改項目等取得土地的 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析合作開發(fā)可以選擇利用其它方式融資（槐房項目做的不錯）房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈： 決定銷售方式銷售方式要多樣化招標(biāo)方式確定建筑商以一定比例給對物業(yè)管理質(zhì)量需求增強(qiáng)，要求 “物有所值 ”對不同設(shè)計戶型需求呈多樣化特點對住房的消費需求大于投資需求 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析房地產(chǎn)業(yè)替代產(chǎn)品分析從房地產(chǎn)業(yè)宏觀角度分析，房屋住宅作為人們居住的必需的特殊商品，具有不可替代性從企業(yè)角度分析，由于產(chǎn)品類型和消費意識的不同，對企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品會產(chǎn)生替代效應(yīng)，主要是消費者的選擇決定的，比如：選擇 “普通商品住宅 ”為重點開發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)的市場的替代沖擊，而經(jīng)濟(jì)適用房也可能受到 “危改房 ”的替代比如： “房屋租賃 ”對 “房屋銷 效避免這種各類產(chǎn)品之間的替代效應(yīng)。那么龍騰開發(fā)公司的企業(yè)定位基礎(chǔ)就是是 “以創(chuàng)新的開發(fā)方式為區(qū)域居民提供功能產(chǎn)品的服務(wù) ”。從價值鏈上可知，為開發(fā)商提供各類資源供應(yīng)的供應(yīng)方都要參與對開發(fā)價值的分配。房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終價值體現(xiàn)是各個價值環(huán)節(jié)緊密合作的結(jié)果 。商業(yè)用房市場分析北京市寫字樓市場分析別墅市場分析經(jīng)濟(jì)適用房市場分析（政策性強(qiáng)）危改房市場分析（政策性強(qiáng)）其它商品住宅（完全商品化開發(fā)的住宅項目、綠化隔離帶等有政策性的開發(fā)