【正文】 而確定改善盈利能力的途徑 ? “萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來應(yīng)該在哪些環(huán)節(jié)上具備自己獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？”將是未來房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展必須回答的主要問題之一 ? 價(jià)值鏈上的不同程度滲透在很大程度上決定了營(yíng)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的反應(yīng)能力 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 萬科目前的主要業(yè)務(wù)處于增長(zhǎng)率和回報(bào)率均較低的區(qū)域，進(jìn)入新的領(lǐng)域是業(yè)務(wù)組合優(yōu)化的可能途徑 =1000億人民幣 煙草加工 證券公司 醫(yī)藥制造 非金屬礦制品 商業(yè)銀行 房地產(chǎn) 金屬加工 有色金屬加工 環(huán)保 軟件 信息服務(wù) 電子及通信設(shè)備制造 電信 廣告 保險(xiǎn) 硬件 旅游 行業(yè)回報(bào)率 10% 15% 行業(yè)增長(zhǎng)率 資料來源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，中國(guó)金融年鑒，中國(guó)經(jīng)濟(jì)年鑒，中國(guó)行業(yè)報(bào)告，中國(guó)上市公司基本分析，中國(guó)旅游統(tǒng)計(jì)年鑒，羅蘭 ?貝格公司分析 飯店 商業(yè)零售 萬科目前所處行業(yè) Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 B. 萬科需要制定相關(guān)的策略以適應(yīng)快速增長(zhǎng)但競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng) Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的主要特征和發(fā)展趨勢(shì) 住宅市場(chǎng)將仍然作為未來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力，城市中高檔住宅市場(chǎng)有較大的發(fā)展?jié)摿? 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持以接近 8%的速度增長(zhǎng) 住宅市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要來源，城市中高檔住宅有較大的發(fā)展?jié)摿? 住宅的消費(fèi)正從“以集團(tuán)購(gòu)買為主導(dǎo)”向“以個(gè)人購(gòu)買為主導(dǎo)”轉(zhuǎn)變 房地產(chǎn)業(yè)本身的特征和市場(chǎng)存在的制約因素是市場(chǎng)一體化的主要阻礙因素 隨著更多房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行“異地?cái)U(kuò)張”戰(zhàn)略，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 在未來 5年中，中國(guó)固定資產(chǎn)投資將以年均 8%的速度增長(zhǎng)，其中 60%以上將投入于建設(shè)工程 固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)： 1995~2023 [10億元 ] 固定資產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu) (1999) [10億元 ] 資料來源 : 中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，專家訪談，羅蘭貝格分析 2 8 4 0 . 62 9 8 5 . 34 3 8 6 . 02 0 0 1 . 92 4 9 4 . 12 2 9 7 . 41995 1996 1997 1998 1999 2023% % % % 8%. 14%24%62% 設(shè)備采購(gòu) 建設(shè)工程 及安裝 其它 合計(jì) : Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 住宅市場(chǎng)是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)，其中城市住宅是房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力 房產(chǎn)供應(yīng)量： 1995~2023 [億平方米 ] ? 城市住宅是過去房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要來源，隨著中國(guó)的城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市住宅將仍然是增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力 ? 農(nóng)村住宅的供應(yīng)量增長(zhǎng)主要受農(nóng)民收入的限制而較為緩慢 ? 非住宅市場(chǎng)增長(zhǎng)緩慢，市場(chǎng)基本處于供過于求的局面，新一輪的高增長(zhǎng)的到來將仍然需要比較長(zhǎng)的時(shí)間，中國(guó)加入 WTO將加速這一進(jìn)程 房產(chǎn)供應(yīng)量的趨勢(shì) 25%26%25%26%25%26%41%44%47%49%51%48%24%25%28%30%34%26%1995 1996 1997 1998 1998 2023+% . 城市住宅 農(nóng)村住宅 非住宅 ) 資料來源 : 2023年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，中國(guó)建筑工業(yè)年報(bào) 1999，羅蘭貝格分析 +% 1)專家預(yù)測(cè) +% +% +% Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 中國(guó)的城市化進(jìn)程將帶動(dòng)住宅市場(chǎng)的持續(xù)增長(zhǎng) ... 3 2 . 8 %3 4 . 0 %3 5 . 2 %3 6 . 4 %3 7 . 6 %3 8 . 8 %4 0 . 0 %4 1 . 2 %4 2 . 4 %4 3 . 6 %4 4 . 8 %2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023資料 來源：中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所；中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒 ； 羅 蘭 貝 格 分析 中國(guó)未來 10年的城市化率的變化 [%] 中國(guó)未來 10年的新增住宅建設(shè)面積 [億平方米 ] 3 . 0 33 . 0 83 . 1 43 . 1 93 . 2 53 . 3 03 . 3 63 . 4 13 . 4 73 . 5 33 . 5 92023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 流動(dòng)人口的 增長(zhǎng) ? 流動(dòng)人口是指在目前中國(guó)人口管理體制下長(zhǎng)期“人房分離”的人口 ? 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化，我國(guó)的人口流動(dòng)率將進(jìn)一步上升，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著積極的促進(jìn)作用 ? 預(yù)計(jì)到 2023年，我國(guó)流動(dòng)人口將從 8000萬增長(zhǎng)到 ，每年需開發(fā)建設(shè) 3000萬平方米以上的相應(yīng)房屋才能滿足需要 消費(fèi)結(jié)構(gòu)的 變化 ? 消費(fèi)支出大幅度提高，恩格爾系數(shù)明顯下降，居住占消費(fèi)支出的比例由 %上升到 % ? 消費(fèi)重心開始轉(zhuǎn)移，對(duì)“住和行”的需求明顯上升，出現(xiàn)大量的二次購(gòu)房者來改善自身的居住環(huán)境，人均居住面積逐步上升，如果從目前的 ： 2023年人均 13平方米，每年需要新建住宅 國(guó)家政策的 引導(dǎo) ? 住宅產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很強(qiáng)的誘發(fā)作用，可以帶動(dòng)建材、冶金、紡織、化工、森工、機(jī)械等50多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)我國(guó) GDP的貢獻(xiàn)達(dá)到 10%，政府對(duì)待住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的態(tài)度是積極和樂觀的 ? 取消福利分房，實(shí)現(xiàn)貨幣化分房，開放住房二級(jí)市場(chǎng)，多下調(diào)存貸利率，以抵押信貸擴(kuò)大長(zhǎng)期住房消費(fèi)等政策都有利于住宅產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展 ...同時(shí)，流動(dòng)人口增長(zhǎng)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化和國(guó)家政策的引導(dǎo)都將刺激住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 中國(guó)政府 “通過全面啟動(dòng)個(gè)人消費(fèi)，將住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) ”的經(jīng)濟(jì)政策將促進(jìn)住宅市場(chǎng)的發(fā)展 ? 全面推進(jìn)住宅貨幣化分配，通過住房補(bǔ)貼的發(fā)放，提高個(gè)人買房的支付能力，促進(jìn)個(gè)人買房 ? 針對(duì)企業(yè)，實(shí)行企業(yè)住宅分配貨幣化，消除福利化分房現(xiàn)象 ? 對(duì)現(xiàn)有公房采取加快出售，逐步提租，回收資金的政策，促進(jìn)住房體制的轉(zhuǎn)換 ? 開放住宅二級(jí)市場(chǎng)，簡(jiǎn)化有關(guān)程序促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，同時(shí)規(guī)范中介市場(chǎng)，促進(jìn)存量住房的流通 ? 鼓勵(lì)社會(huì)開展多種住房消費(fèi)服務(wù)，包括價(jià)格評(píng)估、信息咨詢、買賣中介、租息介紹、置業(yè)擔(dān)保等多項(xiàng)服務(wù) ? 完善住宅金融體系建設(shè)，提高公積金個(gè)人住房貸款的發(fā)放力度 ? 規(guī)范物業(yè)管理，實(shí)行物業(yè)管理的招投標(biāo)制，同時(shí)規(guī)范收費(fèi)，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù) ? 起草《住宅法》，規(guī)范住宅的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)環(huán)節(jié)，保障購(gòu)房者的占有權(quán)、處置權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、收益權(quán) ? 轉(zhuǎn)換政府角色，把直接管理和干預(yù)轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄟ^經(jīng)濟(jì)手段來間接調(diào)控的市場(chǎng)調(diào)控體系，建立適合我國(guó)的住房金融制度和住房財(cái)稅制度 資料 來源：國(guó)家建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 高檔住宅市場(chǎng)在過去 5年中顯示出穩(wěn)定增長(zhǎng)的勢(shì)頭，廣東、北京和上海是主要的市場(chǎng) 別墅，高檔公寓的銷售增長(zhǎng) 1) [百萬平方米 ] 高檔住宅市場(chǎng)的組成 (1999) [百萬平方米 ] 1)高檔住宅定義為 1999年的價(jià)格高于 4500元 /平方米 57%9%14%20%廣東 其它 上海 北京 2 . 4 8 2 . 5 0 2 . 5 43 . 4 54 . 3 61995 1996 1997 1998 1999+15%. 42% 總計(jì) : Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 越來越多的家庭進(jìn)入高收入階層將帶動(dòng)中高檔住宅需求的增長(zhǎng) 居民家庭月收入結(jié)構(gòu)分類 1) [元 ] 5 . 9 %5 . 6 %1 0 . 5 %2 3 . 1 %5 4 . 9 %30005000 3000 概括 在中國(guó)最大的三個(gè)城市，超過 130萬個(gè)的家庭月收入超過 8000元 50008000 800010000 10000 資料來源：中國(guó)商業(yè)報(bào)告庫(kù)，羅蘭貝格分析 上海 北京 廣州 總計(jì) 高收入家庭 家庭總戶數(shù) [百萬 ] 1)僅計(jì)算北京、上海和廣州三個(gè)城市 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 越來越多的開發(fā)商進(jìn)入中高檔住宅開發(fā)市場(chǎng)，將使這一細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈 住宅開發(fā)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) ? 重慶市房地產(chǎn)開發(fā)檔次逐步提升，居民住宅消費(fèi)觀念有了根本轉(zhuǎn)變。 ? 每年的發(fā)展規(guī)模有很大的不確定性 ? 價(jià)格隨意性大 產(chǎn)品定位 市場(chǎng)覆蓋 競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn) 代表企業(yè) 大型國(guó)有或中資控股企業(yè) 具有全國(guó) 性影響的 企業(yè) 地方性的領(lǐng)導(dǎo)企業(yè) 地方性的其它企業(yè) Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 ? 可以充分利用其它城市的土地資源 ? 塑造自身全國(guó)性的品牌形象，充分發(fā)揮企業(yè)自身在品牌、營(yíng)銷、項(xiàng)目管理、工程建設(shè)、企化等方面的優(yōu)勢(shì) ? 充分吸收和利用不同地域的各種人才，實(shí)現(xiàn)管理團(tuán)隊(duì) 本地化 ? 獲得更加廣泛的市場(chǎng)空間和消費(fèi)群體 ? 實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)和規(guī)模的高速擴(kuò)張 ? 面對(duì)差異化的市場(chǎng)和完全不同的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，項(xiàng)目能否成功存在較大的不確定性 ? 面臨著地方保護(hù)主義和地方性的競(jìng)爭(zhēng)壁壘，企業(yè)需要建立有效的公共關(guān)系資源網(wǎng)絡(luò) ? 以前的成功經(jīng)驗(yàn)不一定適用或者無法有效的移植。 ? 整合企業(yè)的所有資源，集中投入在本地市場(chǎng)和房地產(chǎn)行業(yè)，放棄異地投資和大規(guī)模多元化發(fā)展目標(biāo)，進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)地位，主動(dòng)適應(yīng)更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，爭(zhēng)取競(jìng)爭(zhēng) 的主動(dòng)權(quán) 聯(lián)盟戰(zhàn)略 ? 利用企業(yè)熟悉本地市場(chǎng)和公關(guān)、政府等方面的優(yōu)勢(shì)，與先進(jìn)的企業(yè)或者強(qiáng)大的外來競(jìng)爭(zhēng)者結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，或者選擇并購(gòu)、交互持股、整體出售等方式，發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，力求”雙贏“的結(jié)果 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 C. 萬科未來發(fā)展需要解決的幾個(gè)關(guān)鍵問題 羅蘭 ? 貝格目前的看法 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 萬科未來的發(fā)展需要有明確的戰(zhàn)略目標(biāo)作為指導(dǎo)并圍繞相應(yīng)的目標(biāo)解決幾個(gè)關(guān)鍵的問題 如何調(diào)整優(yōu)勢(shì)和管理業(yè)務(wù)組合 (Portfolio management) ? 1 各項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)該采取怎樣的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 (petitive strategy)以獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？ 2 企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和管理體系如何適應(yīng)戰(zhàn)略的調(diào)整？ 3 應(yīng)該采取什么措施以把握網(wǎng)絡(luò)科技的發(fā)展所帶來的機(jī)遇 (供應(yīng)鏈優(yōu)化，supply chain optimization)? 4 戰(zhàn)略目標(biāo) 增長(zhǎng) 或 盈利 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 可持續(xù)的企業(yè)發(fā)展需要有企業(yè)愿景 (Vision)和具體戰(zhàn)略目標(biāo)作為指導(dǎo) 時(shí)間 規(guī)模 現(xiàn)在的萬科 高科技企業(yè) 多元化企業(yè) 房地產(chǎn)的領(lǐng)先者 ..... 愿景 (Vision) ? 5年以后萬科應(yīng)該是一個(gè)什么樣的企業(yè)？ – 應(yīng)該從事哪些業(yè)務(wù)領(lǐng)域？ – 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位？ – 發(fā)展方向？ 戰(zhàn)略目標(biāo) ? 萬科未來應(yīng)該追求什么樣的戰(zhàn)略目標(biāo)： – 以增長(zhǎng)為導(dǎo)向的目標(biāo)？ – 以盈利為導(dǎo)向的目標(biāo)？ 2023年的萬科 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 業(yè)務(wù)組合優(yōu)化和管理：萬科應(yīng)該從為股東創(chuàng)造價(jià)值的角度重新考慮其業(yè)務(wù)組合 現(xiàn)有的業(yè)務(wù)組合如何優(yōu)化 ... ..